来源：中证鹏元评级
月度高频数据回顾：
在密集的政策刺激下，3月单月实现万亿销售额，较2023年下半年单月销售表现略有好转，但远不及以往年度小阳春表现。分片区看，西部、东北销售累计降幅收窄，或与前期下跌较为充分有关；高能级城市二手房成交量回升，但“以价换量”趋势显著。整体而言，在量价齐跌背景下，到位资金不足，房企投资、开工动力很弱，地产市场难言企稳。
政策及热点事件回顾：
3月22日国常会明确提出要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求，促进房地产市场平稳健康发展。预计二季度地产政策大概率进一步放松，主要政策切入点可能在于一线城市限购的进一步放松，针对房企融资等方面的托底政策。
截至目前，多数城市限制性政策已基本放开，以郑州为代表的地方政府探索更为积极的支持政策。4月郑州发布官方收储、以旧换新政策，释放较强积极信号，但仍需金融端、供给端同步支持，需观察后续落地情况。
供给端深化变革序幕徐徐拉开，沪深两地陆续松绑70/90政策、广州传闻停止审批商务公寓类住宅项目，刚需型产品供给或将有效减少，或有效缓解库存压力；未来房企将积极转向高品质大户型产品，积极参与优质地块土拍，释放改善性住房需求，产品力或成为下一阶段的核心竞争力。
房企方面，近期万科股债双杀，主因管理层“被举报”舆情，从2023年报看，万科仍有一定的融资和资产处置空间，企业基本面暂无增量信息，需持续关注银团贷款和债务偿付情况。
地产债发行与到期情况：
3月民营房企发行规模持续下滑，仅滨江集团成功发行一期中票，在“白名单”制度下，盘活优质项目融资或成为房企融资重点。
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一、2024年3月房地产市场数据追踪
1．需求端：小阳春失约，以价换量趋势显著
2024年3月全国商品房单月销售额10,789亿元，较2023年小阳春同比降幅较大，但相较于2023年下半年单月成交表现，略有企稳态势，或与一季度密集出台刺激政策相关。2023年1-3月，商品房销售金额同比-27.6%，销售面积同比-19.4%，跌幅较上月小幅收窄，其中西部、东北收窄态势明显，个别基本面较好的二线、三四线城市或已处于筑底阶段，范围及持续性仍待观察，而市场整体复苏仍需后续政策持续加码。
房价方面，单月商品房销售均价同比降低6%，三、四线房价下行逐步向一、二线城市蔓延，导致销售均价同比降幅较大；70大中城市新建商品住宅、二手住宅环比下降城市分别为57个、69个，70大中城市房价仍处于下行通道。高能级城市方面，北京、深圳、成都、杭州二手房销售表现仍强于商品房，但较2023年小阳春逊色不少，“以价换量”特征愈发显著，二手房挂牌量持续增长，置换链条仍有堵点。
2．供给端：房企投资意愿不足，土地市场分化加剧
2024年1-3月，全国房地产累计开发投资额2.21万亿，同比减少9.50%，房屋新开工面积1.73万方，同比降低27.80%，开工、投资动力很弱。竣工方面，2024年一季度累计竣工1.53万方，同比降低20.70%，与2023年竣工数据表现较强态势背离；4月中旬国务院副总理在郑州座谈会上表示，健全房地产项目“白名单”制度，“能进尽进”、“应贷尽贷”，随着相关政策持续推进，竣工数据实际表现仍待观察。
土地方面，根据中指数据，2024年1-3月，TOP100企业拿地总额2,217亿元，同比增长14.9%，较1-2月同比增速有所下降，主因3月一二线城市推地规模有所降低。土拍分化明显，北京、宁波等地优质地块楼面价重现区域新高，考虑到70/90政策退出历史舞台、改善性需求占比提升，预计房企仍将在优质地块积极补仓，建设高质量大户型产品。
3．金融端：销售低迷对房企到位资金形成拖累，居民端扩表意愿不强
房地产销售持续低迷，定金及预收款、个人按揭贷款拖累房企到位资金表现，累计同比降幅扩大1.9个百分点；城市融资协调机制持续发力，国内贷款、自筹资金累计降幅收窄。
2024年3月，居民中长期贷款新增4,516亿元，同比少增1,832亿元；一季度累计新增9,750亿元，同比多增308亿元。3月信贷市场表现乏力，居民购房意愿很弱，在收入预期较弱的背景下，居民端仍有一定的缩表意向。
二、地产相关政策及事件回顾
（一）地产相关政策
1. 需求端政策：市场对常规政策已钝化，激活置换链条道阻且长
3月22日国常会召开，会议明确提出要进一步优化房地产政策，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。预计二季度地产政策大概率进一步放松，主要政策切入点在于一线城市限购的进一步放松，针对房企融资等方面的托底政策。
随着宽松政策持续推进，除高能级城市外，各地政策限制性政策已基本解除，2024年3月宽松政策多数为购房补贴、公积金政策的延续，其中北京放松离婚限购政策、提升公积金贷款额度，广州提升公积金贷款额度，海南省琼中市放松限购。
在政策空间不足的背景下，部分城市开展了积极探索。4月郑州市发布二手住房“卖旧买新、以旧换新”政策，郑州市住房保障局统筹监督、市级平台郑州城发集团实施，计划2024年完成5,000套二手房收储，转化为租赁住房为主的保障性住房。郑州作为首个大规模实施官方收储城市，释放的积极信号很强，收储规模较大，助力改善性需求的释放，激活房屋置换链条，实现“一二手联动”；此外，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰4月13日至14日在郑州调研房地产工作并主持召开座谈会，主要考察房地产融资协调机制落地情况，供需联动下，或能一定程度上激活区域房地产市场。总体而言，官方收储模式下的以旧换新是一个积极信号，但具体实施仍需金融端、供给端同步支持，需持续观察政策后续落地情况。
因新建商品住宅销售价格近三月环比和同比均有上涨，石家庄、惠州恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。从全国层面看，房地产市场仍处于下行周期，多数地区房贷利率下限仍处于下行阶段；石家庄、惠州房地产市场因按照既定政策要求，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限，不具备普适性。随着房地产市场持续探底，购房者观望情绪浓烈，对房贷利率、首付比例等常规政策变化已钝化，房地产市场预期扭转仍待经济企稳、区域基本面好转。
2.供给端政策：沪深解绑70/90政策，产品力或成为下一阶段房企核心竞争力
3月，上海市土地出让不再限制中小套型比例、深圳市宣布废止“70/90政策”，预计未来改善性产品供给占比将大幅提升。“70/90政策”系2006年提出，要求新建住宅项目中90平米以下住房占比达到开发建设总面积的70%以上，此前部分城市已取消该政策，但深圳、上海一直较为严格的执行。
取消70/90政策或对两市房地产供应格局产生深刻变化。一方面，房企有更强动力开发更好居住品质和体验的大面积住房，刺激改善性需求释放，提升去化能力，实现正向循环；另一方面，减少中小户型供应，减缓刚需型产品价格下跌压力。从顶层设计看，地方政府通过减少或改变供给格局以稳定房地产市场初见苗头，除沪深两市取消70/90政策外，媒体消息称广州停止审批商务公寓等类住宅项目，在房地产市场库存高企，去化周期较长的背景下，改变供给格局可有效减缓开发商库存压力，通过高品质、大面积户型提振部分需求，以期进一步稳定房地产市场。
对于房企而言，“市场+保障”格局初步建立，改善性需求占比逐年提升，未来具备更高产品开发能力、更强综合管理能力的房企有望受到市场认可。
（二）房企舆情动态
万科集团回应负面舆情，万达集团积极处置资产
3月底，万科披露2023年年报，披露信息包括经营性物业抵押融资空间合计达819亿元、一线城市持有型物业交易对价548亿元、持有上市公司股票约141亿元，万科仍有一定的融资和资产处置空间。4月，万科陆续发生管理层“被举报”、销售面积持续下滑、国际评级下调等舆情风波，股债双杀，其中港股股价创近十年新低。总的来说，舆情事件主要围绕管理层职业道德，对企业基本面暂无新增信息，仍需关注公司资产处置、银团贷款和债务偿付情况。
债务压力下，万达集团资产处置进程加快，2024年至今已陆续退出多家万达广场，其中4月退出北京万达广场实业有限公司系万达集团北京总部所在。
（三）评级调整
因房地产市场销售表现持续恶化，2024年3月中旬至4月中旬，海外评级机构陆续下调雅居乐集团、万科集团、龙湖集团等中资房企评级，主因销售恶化带来的再融资压力加大。此外，穆迪下调绿城中国评级至B1，展望负面，穆迪认为，房地产市场的长期挑战可能会削弱绿城中国对大股东中国交通建设集团有限公司的战略和经济价值，大股东提供特别支持的可能性将随着时间推移而降低。
三、地产债发行和到期情况
民营房企新发债券仍然艰难，仅滨江集团成功发行一期中票a
2024年3月，共有21家房企在境内发行债券39支，合计发行总额422.45亿元，同比减少27.33%，其中公司债184.94亿元，中期票据156.5亿元，超短融70.5亿元、PPN及资产支持证券10.51亿元。从发行人企业性质来看，中央企业、地方国有企业、民营企业发行总额占比分别为56.60%、41.74%和1.67%，民营企业中仅滨江集团成功发行一期中票，发行规模占比持续下降。
2024年4月中旬至5月中旬，地产债兑付涉及29支债券，合计余额357.10亿元；回售涉及13支债券，合计余额202.07亿元。分主体看，民营、混合所有制房企（含已出险房企）到期偿付总额127.77亿元、回售总额113亿元，万科集团境内债到期20亿元，短期内市场兑付预期较强，二级市场价格保持稳定。
来源：中证鹏元评级
月度高频数据回顾：
在密集的政策刺激下，3月单月实现万亿销售额，较2023年下半年单月销售表现略有好转，但远不及以往年度小阳春表现。分片区看，西部、东北销售累计降幅收窄，或与前期下跌较为充分有关；高能级城市二手房成交量回升，但“以价换量”趋势显著。整体而言，在量价齐跌背景下，到位资金不足，房企投资、开工动力很弱，地产市场难言企稳。
政策及热点事件回顾：
3月22日国常会明确提出要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求，促进房地产市场平稳健康发展。预计二季度地产政策大概率进一步放松，主要政策切入点可能在于一线城市限购的进一步放松，针对房企融资等方面的托底政策。
截至目前，多数城市限制性政策已基本放开，以郑州为代表的地方政府探索更为积极的支持政策。4月郑州发布官方收储、以旧换新政策，释放较强积极信号，但仍需金融端、供给端同步支持，需观察后续落地情况。
供给端深化变革序幕徐徐拉开，沪深两地陆续松绑70/90政策、广州传闻停止审批商务公寓类住宅项目，刚需型产品供给或将有效减少，或有效缓解库存压力；未来房企将积极转向高品质大户型产品，积极参与优质地块土拍，释放改善性住房需求，产品力或成为下一阶段的核心竞争力。
房企方面，近期万科股债双杀，主因管理层“被举报”舆情，从2023年报看，万科仍有一定的融资和资产处置空间，企业基本面暂无增量信息，需持续关注银团贷款和债务偿付情况。
地产债发行与到期情况：
3月民营房企发行规模持续下滑，仅滨江集团成功发行一期中票，在“白名单”制度下，盘活优质项目融资或成为房企融资重点。
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一、2024年3月房地产市场数据追踪
1．需求端：小阳春失约，以价换量趋势显著
2024年3月全国商品房单月销售额10,789亿元，较2023年小阳春同比降幅较大，但相较于2023年下半年单月成交表现，略有企稳态势，或与一季度密集出台刺激政策相关。2023年1-3月，商品房销售金额同比-27.6%，销售面积同比-19.4%，跌幅较上月小幅收窄，其中西部、东北收窄态势明显，个别基本面较好的二线、三四线城市或已处于筑底阶段，范围及持续性仍待观察，而市场整体复苏仍需后续政策持续加码。
房价方面，单月商品房销售均价同比降低6%，三、四线房价下行逐步向一、二线城市蔓延，导致销售均价同比降幅较大；70大中城市新建商品住宅、二手住宅环比下降城市分别为57个、69个，70大中城市房价仍处于下行通道。高能级城市方面，北京、深圳、成都、杭州二手房销售表现仍强于商品房，但较2023年小阳春逊色不少，“以价换量”特征愈发显著，二手房挂牌量持续增长，置换链条仍有堵点。
2．供给端：房企投资意愿不足，土地市场分化加剧
2024年1-3月，全国房地产累计开发投资额2.21万亿，同比减少9.50%，房屋新开工面积1.73万方，同比降低27.80%，开工、投资动力很弱。竣工方面，2024年一季度累计竣工1.53万方，同比降低20.70%，与2023年竣工数据表现较强态势背离；4月中旬国务院副总理在郑州座谈会上表示，健全房地产项目“白名单”制度，“能进尽进”、“应贷尽贷”，随着相关政策持续推进，竣工数据实际表现仍待观察。
土地方面，根据中指数据，2024年1-3月，TOP100企业拿地总额2,217亿元，同比增长14.9%，较1-2月同比增速有所下降，主因3月一二线城市推地规模有所降低。土拍分化明显，北京、宁波等地优质地块楼面价重现区域新高，考虑到70/90政策退出历史舞台、改善性需求占比提升，预计房企仍将在优质地块积极补仓，建设高质量大户型产品。
3．金融端：销售低迷对房企到位资金形成拖累，居民端扩表意愿不强
房地产销售持续低迷，定金及预收款、个人按揭贷款拖累房企到位资金表现，累计同比降幅扩大1.9个百分点；城市融资协调机制持续发力，国内贷款、自筹资金累计降幅收窄。
2024年3月，居民中长期贷款新增4,516亿元，同比少增1,832亿元；一季度累计新增9,750亿元，同比多增308亿元。3月信贷市场表现乏力，居民购房意愿很弱，在收入预期较弱的背景下，居民端仍有一定的缩表意向。
二、地产相关政策及事件回顾
（一）地产相关政策
1. 需求端政策：市场对常规政策已钝化，激活置换链条道阻且长
3月22日国常会召开，会议明确提出要进一步优化房地产政策，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。预计二季度地产政策大概率进一步放松，主要政策切入点在于一线城市限购的进一步放松，针对房企融资等方面的托底政策。
随着宽松政策持续推进，除高能级城市外，各地政策限制性政策已基本解除，2024年3月宽松政策多数为购房补贴、公积金政策的延续，其中北京放松离婚限购政策、提升公积金贷款额度，广州提升公积金贷款额度，海南省琼中市放松限购。
在政策空间不足的背景下，部分城市开展了积极探索。4月郑州市发布二手住房“卖旧买新、以旧换新”政策，郑州市住房保障局统筹监督、市级平台郑州城发集团实施，计划2024年完成5,000套二手房收储，转化为租赁住房为主的保障性住房。郑州作为首个大规模实施官方收储城市，释放的积极信号很强，收储规模较大，助力改善性需求的释放，激活房屋置换链条，实现“一二手联动”；此外，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰4月13日至14日在郑州调研房地产工作并主持召开座谈会，主要考察房地产融资协调机制落地情况，供需联动下，或能一定程度上激活区域房地产市场。总体而言，官方收储模式下的以旧换新是一个积极信号，但具体实施仍需金融端、供给端同步支持，需持续观察政策后续落地情况。
因新建商品住宅销售价格近三月环比和同比均有上涨，石家庄、惠州恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。从全国层面看，房地产市场仍处于下行周期，多数地区房贷利率下限仍处于下行阶段；石家庄、惠州房地产市场因按照既定政策要求，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限，不具备普适性。随着房地产市场持续探底，购房者观望情绪浓烈，对房贷利率、首付比例等常规政策变化已钝化，房地产市场预期扭转仍待经济企稳、区域基本面好转。
2.供给端政策：沪深解绑70/90政策，产品力或成为下一阶段房企核心竞争力
3月，上海市土地出让不再限制中小套型比例、深圳市宣布废止“70/90政策”，预计未来改善性产品供给占比将大幅提升。“70/90政策”系2006年提出，要求新建住宅项目中90平米以下住房占比达到开发建设总面积的70%以上，此前部分城市已取消该政策，但深圳、上海一直较为严格的执行。
取消70/90政策或对两市房地产供应格局产生深刻变化。一方面，房企有更强动力开发更好居住品质和体验的大面积住房，刺激改善性需求释放，提升去化能力，实现正向循环；另一方面，减少中小户型供应，减缓刚需型产品价格下跌压力。从顶层设计看，地方政府通过减少或改变供给格局以稳定房地产市场初见苗头，除沪深两市取消70/90政策外，媒体消息称广州停止审批商务公寓等类住宅项目，在房地产市场库存高企，去化周期较长的背景下，改变供给格局可有效减缓开发商库存压力，通过高品质、大面积户型提振部分需求，以期进一步稳定房地产市场。
对于房企而言，“市场+保障”格局初步建立，改善性需求占比逐年提升，未来具备更高产品开发能力、更强综合管理能力的房企有望受到市场认可。
（二）房企舆情动态
万科集团回应负面舆情，万达集团积极处置资产
3月底，万科披露2023年年报，披露信息包括经营性物业抵押融资空间合计达819亿元、一线城市持有型物业交易对价548亿元、持有上市公司股票约141亿元，万科仍有一定的融资和资产处置空间。4月，万科陆续发生管理层“被举报”、销售面积持续下滑、国际评级下调等舆情风波，股债双杀，其中港股股价创近十年新低。总的来说，舆情事件主要围绕管理层职业道德，对企业基本面暂无新增信息，仍需关注公司资产处置、银团贷款和债务偿付情况。
债务压力下，万达集团资产处置进程加快，2024年至今已陆续退出多家万达广场，其中4月退出北京万达广场实业有限公司系万达集团北京总部所在。
（三）评级调整
因房地产市场销售表现持续恶化，2024年3月中旬至4月中旬，海外评级机构陆续下调雅居乐集团、万科集团、龙湖集团等中资房企评级，主因销售恶化带来的再融资压力加大。此外，穆迪下调绿城中国评级至B1，展望负面，穆迪认为，房地产市场的长期挑战可能会削弱绿城中国对大股东中国交通建设集团有限公司的战略和经济价值，大股东提供特别支持的可能性将随着时间推移而降低。
三、地产债发行和到期情况
民营房企新发债券仍然艰难，仅滨江集团成功发行一期中票a
2024年3月，共有21家房企在境内发行债券39支，合计发行总额422.45亿元，同比减少27.33%，其中公司债184.94亿元，中期票据156.5亿元，超短融70.5亿元、PPN及资产支持证券10.51亿元。从发行人企业性质来看，中央企业、地方国有企业、民营企业发行总额占比分别为56.60%、41.74%和1.67%，民营企业中仅滨江集团成功发行一期中票，发行规模占比持续下降。
2024年4月中旬至5月中旬，地产债兑付涉及29支债券，合计余额357.10亿元；回售涉及13支债券，合计余额202.07亿元。分主体看，民营、混合所有制房企（含已出险房企）到期偿付总额127.77亿元、回售总额113亿元，万科集团境内债到期20亿元，短期内市场兑付预期较强，二级市场价格保持稳定。
