重磅取消！半个月二手房成交1.5万套，上海楼市再松绑

杠杆地产

1周前

目前上海二手房均价52000元/平米，非普住宅总价底线在750万元左右，因此这部分房源满两年免征增值税的力度较大，能够有效激活二手房市场的活跃度。
文|吴典 文章来源|地产深度报道
“沪七条”落地50天后，上海楼市又迎来重磅松绑政策。
孙婉秋摄
11月18日，上海市住建委发布通知，明确取消普通住房和非普通住房标准，相关增值税、个税等亦有所调整，自2024年12月1日起施行，买房门槛进一步降低。
上海中原地产资深分析师卢文曦算了一笔账，从房东的视角，假设其将800万元总价购入的150平方米面积住宅、以1000万元的价格挂牌出售，按持有年限3年来计算，那么按原政策，他需要缴纳增值税10万元[（1000-800）*5%]，而新政则无须缴纳；个税方面，新政前需缴纳20万元（1000*2%），而新政后只需缴纳10万元（1000*1%）。
两相结合，相当于置业成本直接省下20万元。
卢文曦强调，前期受政策利好推动，上海刚需项目交易活跃，眼下大户型产品降低交易成本，利好改善需求释放，这样可以形成热点接续，“所有利好全部兑现后，买家出手速度或会加快，二手房市场这股交易热情有望延续到年底”。
01
继续松绑
此次新政主要涉及个人所得税、增值税及契税。具体来看：
个人所得税方面，新政明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据相关规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。按规定，上海市取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整。
关于个人出售住房增值税，即个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
个人购买住房契税方面，上海市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
在同策研究院研究总监宋红卫看来，取消普通住房和非普通住房标准于上海楼市而言是较大利好，因为上海已经是绝对的存量市场，二手房交易占主导，今年以来二手房与新房的成交套数比例接近4∶1，“非普标准取消后，满2年144平方米以上二手房交易的增值税为0，今年上海144平方米以上的房子占全市二手房中成交金额占比17%。”
他指出，目前上海二手房均价52000元/平米，非普住宅总价底线在750万元左右，因此这部分房源满两年免征增值税的力度较大，能够有效激活二手房市场的活跃度。且上海是一二手联动比较明显的城市，这也可带动新房市场的成交。
卢文曦也表示，普宅和非普宅差异弱化利好大户型房源，降低房东销售成本，买卖双方在价格谈判上有很大的回旋余地，交易促成的概率变大，为成交保持相对高位继续发挥支持力量。
左宇 摄
02
市场企稳
一个共识是，此次新政可以承接“沪七条”所带来的热度，市场积极情绪得到延续。
今年9月末，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局等六部门联合印发通知，从“住房限购调整”“优化住房信贷”“调整住房税收”等方面对楼市进行松绑。
主要包括：
缩短非上海户籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限至1年；
对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇；
首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为“不低于15%”……
多条举措之下，楼市热情随即被点燃。
第三方咨询机构克而瑞数据显示，2024年10月上海二手房成交面积约196.12万平方米，同比上涨66%，环比上升52%。另据上海中原地产数据，当月上海新建商品住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。
宋红卫直言，进入11月后，二手房市场热度仍在持续，“1—17号的二手房成交量达到15076套，其中5天成交量破千”。
一名房产经纪人告诉《国际金融报》记者，最近一个多月来，上海房地产市场的成交量在向上走，价格方面，由于之前下跌幅度较大，当前尚未看到明显回升，但是已经有止跌迹象，供需关系正在趋于平衡。
其表示，当前自己所在的门店每月业绩大概在100多万元，比此前提高了10%左右。
吴典摄
经纪人王磊（化名）也表达了相似的看法。王磊的主要业务范围在普陀区武宁板块，他说“沪七条”之后，市场成交量一直在上升，价格略微止跌回稳。在他看来，这已经是很好的现象，虽然当前挂牌总量依然较多，“其实不论价格涨跌，只要有量，我们的日子就会好过一些”。
谈到最近的市场变化，王磊说“沪七条”后，外地客户明显变多，许多此前没有购房资格的购房者受益于政策松绑，开始提前入市；另一点是如今老破小不再吃香，购房者观念发生转变，预算低的客户甚至会更愿意选择郊区的新房，“郊区新房供应充足，商业、地铁等设施也都在完善，90年之前的老公房没什么人买了”。
11月过半，王磊已经签了两单，相比上半年已经非常好，他说“沪七条”政策前三四个月才能开一单，此次政策加码让他后市的看法积极了很多。
在王磊看来，后续楼市热度肯定会下降一些，但是明年肯定会比今年好，“不会再像今年上半年这么差的”。
记者吴典
编辑 孙婉秋
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文|吴典 文章来源|地产深度报道
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11月18日，上海市住建委发布通知，明确取消普通住房和非普通住房标准，相关增值税、个税等亦有所调整，自2024年12月1日起施行，买房门槛进一步降低。
上海中原地产资深分析师卢文曦算了一笔账，从房东的视角，假设其将800万元总价购入的150平方米面积住宅、以1000万元的价格挂牌出售，按持有年限3年来计算，那么按原政策，他需要缴纳增值税10万元[（1000-800）*5%]，而新政则无须缴纳；个税方面，新政前需缴纳20万元（1000*2%），而新政后只需缴纳10万元（1000*1%）。
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卢文曦强调，前期受政策利好推动，上海刚需项目交易活跃，眼下大户型产品降低交易成本，利好改善需求释放，这样可以形成热点接续，“所有利好全部兑现后，买家出手速度或会加快，二手房市场这股交易热情有望延续到年底”。
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关于个人出售住房增值税，即个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
个人购买住房契税方面，上海市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
在同策研究院研究总监宋红卫看来，取消普通住房和非普通住房标准于上海楼市而言是较大利好，因为上海已经是绝对的存量市场，二手房交易占主导，今年以来二手房与新房的成交套数比例接近4∶1，“非普标准取消后，满2年144平方米以上二手房交易的增值税为0，今年上海144平方米以上的房子占全市二手房中成交金额占比17%。”
他指出，目前上海二手房均价52000元/平米，非普住宅总价底线在750万元左右，因此这部分房源满两年免征增值税的力度较大，能够有效激活二手房市场的活跃度。且上海是一二手联动比较明显的城市，这也可带动新房市场的成交。
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