深圳楼市，战火还在燃烧

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深圳楼市，战火还在燃烧

刘晓博说财经

1周前

旧的政策效应尚在发酵，新一轮“楼市大礼包”已经在路上。...这不仅能缓解地方政府的卖地压力，还将通过改善消费预期、解决拖欠工程款等方式，为楼市带来长期利好。...展望未来，全国有钱人资产置换，购房需求持续向大城市集中的趋势不可逆转，深圳楼市“不缺购买力，缺的是真正的优质项目”。

刚刚过去的10月，深圳楼市不仅完成惊人逆转，更刷新历史纪录。然而在市场火爆的背后，却弥漫着一丝躁动与不安：

“钻石十月”究竟是政策刺激下的短暂繁荣，还是市场触底反弹的关键拐点？

随着11月的到来，这种非同寻常的热度能否延续？

战火还在燃烧

11月，深圳楼市战火还在燃烧，甚至比10月还要火爆。

11月截止到10日，一手住宅认购量已达4314套，环比10月1-10日上涨34%，日均认购431.4套。同时一手住宅预售网签量达到2732套，环比上涨12倍。

二手市场同样势头强劲，全市二手住宅网签量攀升至2410套，环比大涨200%，日均成交241套；二手房累计录得成交2561套，市场活跃度再创新高。

尤其是位置优越、不限购的优质新盘，去化速度惊人。若按目前供需格局发展，5-6个月内或将面临供应趋紧的局面。

旧的政策效应尚在发酵，新一轮“楼市大礼包”已经在路上。

11月11日，深圳公积金政策全面升级，个人最高可贷120万，家庭最高可贷220万，且支持省内跨城使用。

这一政策将促使“沉睡”在深圳和其它城市的公积金资金流入深圳楼市，尤其利好非核心区购房需求，为市场注入新动能。

11月13日，财政部官宣取消普通住宅和非普通住宅标准，优化土地增值税、增值税政策，降低契税，首套房140平以下契税统一1%（140平以上1.5%），二套房契税从3%降至1%（140平以上2%），体现对改善型住房的支持。

这两项举措对楼市都是大利好，降低契税是真金白银减轻购房者负担，而取消“豪宅税”利好大城市核心区单价高、总价高的住宅，有利于打开各地的“房价天花板”，让豪宅带领全国楼市回暖。

更具深远影响的是12万亿化债方案的出台。

通过新增地方债额度、棚改债续作等方式，将为地方政府注入大量流动性。这不仅能缓解地方政府的卖地压力，还将通过改善消费预期、解决拖欠工程款等方式，为楼市带来长期利好。

展望未来，全国有钱人资产置换，购房需求持续向大城市集中的趋势不可逆转，深圳楼市“不缺购买力，缺的是真正的优质项目”。

这场始于“9·29新政”的市场复苏，在多重政策利好的加持下，或将演变为一轮更持久的上行周期。

深圳楼市的隐形冠军

深圳楼市正在经历新一轮复苏，但这轮回暖并不均衡。

通过对10月成交数据的深入分析，一个令人意外的“黑马”浮出水面：

光明区，以206.3%的新房成交环比增速，力压南山、福田等传统热点区域，成为深圳回暖最快的区域。

为什么光明区能在这轮回暖中脱颖而出？三句话带你看懂光明楼市的价值。

第一，光明作为曾经的王者，价格调整后房价最为夯实，安全垫最厚

光明区是上轮牛市的领涨板块，涨幅一度翻倍。而在过去三年，光明区经历了一轮深度调整。

以龙光玖龙台为例，二手房价从巅峰时期的8万/㎡跌至现在的5万多/㎡；新房市场同样降温明显，开盘均价从5-6万/㎡回调至4万/㎡左右。

光明在这一轮调整中，跌幅30-40%之间。这种深度回调并非坏事，它不仅挤出了泡沫，更跌出了性价比。

价格回归理性后，光明区的投资价值反而更加夯实，安全边际显著提升。这也解释了为什么在本轮楼市回暖中，光明区能率先企稳回升。

不过，随着市场回暖，光明核心区优质项目已开始涨价。区域内的中海、华润等项目均已上调价格，这预示着光明区房价已触底反弹。

第二，300多万预算，光明是全深圳最优解

在深圳，300万是置业的基本门槛。手握300万各区随便看，你最终的购房方案，一定少不了光明。

得益于地铁13号线的建设，从光明到南山只需7站地铁、半个小时，较之宝安、龙岗等区域反而更便捷。

在城市面貌方面，光明是崭新的。以凤凰城为代表的核心区域是不输任何CBD的存在，宽敞街道、优质绿化、众多公园，整体空间开阔且没有拥挤感。

300万预算，就能在光明核心区买到品牌房企的三房两卫户型，在深圳你很难找到第二个区域能同时兼具如此优质的配套和舒适的人居环境。

第三、“房价下行，价值上行”，购房者预期得到重塑

最近几年，和房价调整相反，光明区的片区价值在快速提升。

最直观的证据是经济表现。10月31日，南山宝安龙岗光明4区晒出前三季度经济发展成绩单，光明区以8.0%增速位列第一。

这一成绩的背后，是光明区扎实的产业根基——连续三年入选“全国工业百强区”，形成了超高清视频、新材料、医疗器械三大千亿级产业集群。

纵观深圳40年发展史，每隔十年都会诞生一个新的城市中心：罗湖依托商贸起步，福田靠金融崛起，南山、宝安靠的是以应用为导向的互联网和先进制造。

未来十年，深圳将以光明中心为主阵地致力于基础研究，参与全球科技的竞争。

24个重大科技创新载体、20余支院士团队、1700多位高层次人才，勾勒出一幅科创高地的蓝图。超30家上市公司聚集，产业转化区上市公司密度甚至超过了素有“中国硅谷”之称的南山区。

这种产业升级的确定性，正是购房者信心的来源。

房价调整充分、配套日益完善、产业持续升级，三重优势叠加，让光明区成为深圳楼市新一轮复苏的最大赢家。

王者归来，二批加推

在这轮深圳楼市回暖的浪潮中，光明区无疑是最耀眼的明星。而在光明区域内，中建观玥的二批加推，则为置业者带来了新的机遇。

中建观玥此次二批加推，在当前市场持续向好、政策利好不断的背景下，市场表现值得期待。

作为光明凤凰城的标杆项目，中建观玥首批开盘便成为区域内最炙手可热的红盘之一。这不仅印证了光明区域的价值潜力，更体现了项目本身的产品实力。

效果图

项目热销背后的品质保证，源于中国建筑这一央企的品牌实力。作为全球规模最大的投资建设集团，中国建筑的作品早已成为城市地标的代名词——从北京奥运会的水立方到深圳国际机场T3航站楼，每一处建筑都凝聚着对品质的极致追求。

而中建观玥的开发商——上海中建东孚投资发展有限公司，作为中建八局的全资子公司，不仅获得2024年房地产开发企业责任地产榜首、综合实力全国第26位等荣誉，其物业服务更是跻身百强企业第35名。这样的品牌实力，为业主的居住品质提供了最坚实的保障。

为什么中建观玥能成为光明区的现象级项目？

除了央企的品质保障，更重要的是它完美诠释了“全维度无短板”的产品价值。从区位到配套，从教育到交通，从户型到园林，每一个维度都经得起挑剔的考验。

像这样的优质项目在光明并不多见，首先体现在对区位的精准把握。中建观玥距离地铁13号线德雅路站仅约100米，这意味着你能真正摆脱“为避开早高峰而早起”的困扰。

短短7站直达南山，让你在节省通勤时间的同时，还能在清晨享受一杯现煮咖啡，或是陪孩子吃一顿营养早餐。

漫步社区，你能感受到在核心区难得的空间尺度。35.1%的超高绿化率，不仅体现在景观的层次感上，更创造了宜居的生态环境。

效果图

中建·观玥还是片区内罕有的非超高层，增加稀缺性和竞争力的同时，没有超高层带来的压抑感。

孩子们可以在森林魔方儿童乐园自由玩耍，老人能在康养花园上安心散步，这些充裕的公共空间让居住回归人性化尺度，是现代都市高密度开发中最稀缺的资源。

效果图

教育配套更是点睛之笔。项目自带6班制优质幼儿园，毗邻在建的深圳实验光明科林学校，这所学校是深圳实验教育集团和深圳实验光明学校(集团)成员校，总建面4.2万平，是一所九年一贯制公办学校，办学规模42个班。周边还有多所知名学府，如南方科技大学附属光明凤凰学校，光明区外国语学校等。

教育分布示意图

商业配套丰富，2公里内有蓝鲸世界、万达广场等高端商圈，在建约66万平方米高铁商圈，未来这里不仅是光明居民的生活中心，更将成为大湾区的潮流地标。

配套示意图

本次二批加推的5栋，主打82-84㎡和两种89㎡三房户型。作为深圳建筑新规后的首批住宅，项目在设计上不仅严格执行新标准，更在空间利用上追求极致——得房率普遍达90%以上，远超市场平均水平。

如建面约82㎡三房两厅两卫，四面宽设计让自然光线能充分渗透每个角落。约3.3米的客厅开间，客餐厅一体化布局打造出远超同类户型的开阔视野，让生活空间既通透又舒适。

主卧的设计同样独具匠心。套房设计配备双飘窗，既能轻松容纳1.8米的大床，又为业主预留了灵活的收纳改造空间。

建面约89㎡三房两厅两卫，约6.2米的超大景观阳台在当下的都市住宅中实属难得。阳台不仅延伸了室内的观景视野，更创造出一个全家人的共享空间——无论是早晨品茶、晚间赏月，还是休闲种植，都能在这里找到属于自己的生活乐趣。

主卧同样采用套房设计，双飘窗的配置，在保证私密性的同时，为房间带来充沛的自然采光。次卧与阳台的无缝连接是这个户型的又一亮点。这种设计让房间与户外景致实现完美互动，无论是作为儿童房还是书房，都能享受到舒适宜人的生活环境。

深圳楼市正迎来新一轮上行周期。从“9·29新政”到公积金新政，从取消普通住宅标准到化债方案出台，多重利好政策为市场注入强劲动能。

在这轮回暖中，光明区新房成交增速领跑全市，充分验证了“价格调整后的价值回归”。市场向好的信号已经显现，中建观玥周边项目已开始涨价，这预示着区域房价已步入上行通道。

而作为光明区的标杆项目，中建观玥的二批加推恰逢其时，当前的价格优势尤为难得。对准备在深圳安家的人来说，这或许就是分享城市发展红利的最佳选择。

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效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

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