9月29日，上海十批次土拍开拍，4宗涉宅用地总土地出让面积121141.5平方米，总规划建筑面积333373.04平方米，总起始价141.93亿元。最终，4宗地块顺利成交，成交金额159.69亿元，其中闵行古美地块、杨浦五角场地块均竞价超百轮、溢价超20%成交。

其中，闵行古美地块吸引了三家竞买人参与现场竞拍，经过177轮竞价，最终平湖招壹置业有限公司、苏州南山新吴房地产开发有限公司、杭州滨旅房地产开发有限公司（即招商蛇口&南山&滨江联合体）以总价64.16亿元竞得该地块，成交楼面价54971元/平方米，溢价率24.44%。杨浦五角场地块吸引共5家竞买人参与现场竞拍，经过109轮竞价后，最终成交价为29.2亿元，成交楼面价65574元/平方米，溢价率21.46%。

值得一提的是，9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自当日起施行。这是继北京后，第二个落地“8·28”楼市新政配套细则的城市。

根据上海此次发布的细则，8月28日（含）前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，2027年底前预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。即该批次属于“8·28前公告、8·28后拿地”的过渡档，预售条件按原有政策，资金监管与个人按揭按新规执行。

普睿研究中心分析认为，真正意义上的“全新规”项目要等到十一批次土拍。只有8月28日之后新发布出让公告的地块，才会同时触发优先现房销售等整套约束。2026年四季度到2027年底是这一轮制度切换的关键窗口，十一批次土拍的举牌热度与楼面价，是新规下企业真实报价意愿的第一次检验。

“此前市场常见的30%以上高溢价现象基本消失，优质地块溢价稳定在20%以上的理性区间，房企拿地从盲目拼速度、拼规模，转向精算成本、深耕效益，市场竞争质量持续提升。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，本次上海土拍是细则落地后的首场实战，杨浦、闵行相关地块凭借扎实基本面，实现超20%的高溢价竞争；虹口、宝山相关普通地块以理性底价成交，形成“优质资源充分竞争、普通地块理性定价”的成熟市场形态，房企对土地价值的研判将愈发精准。

（文章来源：中国证券报·中证金牛座）

9月29日，上海十批次土拍开拍，4宗涉宅用地总土地出让面积121141.5平方米，总规划建筑面积333373.04平方米，总起始价141.93亿元。最终，4宗地块顺利成交，成交金额159.69亿元，其中闵行古美地块、杨浦五角场地块均竞价超百轮、溢价超20%成交。

其中，闵行古美地块吸引了三家竞买人参与现场竞拍，经过177轮竞价，最终平湖招壹置业有限公司、苏州南山新吴房地产开发有限公司、杭州滨旅房地产开发有限公司（即招商蛇口&南山&滨江联合体）以总价64.16亿元竞得该地块，成交楼面价54971元/平方米，溢价率24.44%。杨浦五角场地块吸引共5家竞买人参与现场竞拍，经过109轮竞价后，最终成交价为29.2亿元，成交楼面价65574元/平方米，溢价率21.46%。

值得一提的是，9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自当日起施行。这是继北京后，第二个落地“8·28”楼市新政配套细则的城市。

根据上海此次发布的细则，8月28日（含）前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，2027年底前预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。即该批次属于“8·28前公告、8·28后拿地”的过渡档，预售条件按原有政策，资金监管与个人按揭按新规执行。

普睿研究中心分析认为，真正意义上的“全新规”项目要等到十一批次土拍。只有8月28日之后新发布出让公告的地块，才会同时触发优先现房销售等整套约束。2026年四季度到2027年底是这一轮制度切换的关键窗口，十一批次土拍的举牌热度与楼面价，是新规下企业真实报价意愿的第一次检验。

“此前市场常见的30%以上高溢价现象基本消失，优质地块溢价稳定在20%以上的理性区间，房企拿地从盲目拼速度、拼规模，转向精算成本、深耕效益，市场竞争质量持续提升。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，本次上海土拍是细则落地后的首场实战，杨浦、闵行相关地块凭借扎实基本面，实现超20%的高溢价竞争；虹口、宝山相关普通地块以理性底价成交，形成“优质资源充分竞争、普通地块理性定价”的成熟市场形态，房企对土地价值的研判将愈发精准。

（文章来源：中国证券报·中证金牛座）