出品/新商业之家
不论是讨论国内高端商业，还是在社交媒体上随意点开一份南京的旅游路线，两个产生于不同场景目的、场景的行为所得到的信息反馈，可能最终都会交汇在德基广场这一座购物中心上。
欲戴王冠也必承其重，在接连两年问鼎“全国店王”后，过去20年从未真正走出南京的德基，似乎正在将视线投向更广袤的市场。
从单店到多线布局
德基的“增长焦虑”
放在过去，德基每年年初公布的销售业绩总会成为行业谈资。但今年，比起依旧亮眼的成绩单，大众的视线似乎被它的扩张动作分夺走了大半。
先是2025年10月，徐州德基广场传回双子塔全面封顶的动态；随后11月，德基又与扬州蜀冈-瘦西湖风景名胜区签约，合作运营德基艺术馆与博物馆，并同时参与扬州三湾运河文化街区的开发建设。
紧接着的是今年1月，除了有南京本地的河西德基时刻与仙林德基奥莱先后进入开业冲刺期。同月，江宁中央商务区、夫子庙片区又与德基各自达成了战略项目合作。至此，德基在营在筹在建项目将覆盖重奢综合体、轻奢概念MALL、艺术奥莱、文商旅等多个商业领域。
在外界看来，德基正在完成一次从“单集爆款”到“系列叙事”的跨越。在一部现象级作品的热度制高点推出续作是顺势而为。但有别于过去，供给过剩与消费分级之下，商业地产在存量时代中的“扩表”不再单纯以杠杆为主驱。
而明明已经手握新街口这张王牌，德基为什么偏偏选择在此时走出舒适区，到更陌生的战场上建立自己的地方势力？
蝉联“店王”后的的增长野心首先是最显性的动因，而把德基广场近三年的经营数据摊开，动机里或许还有一层更真实的成分。来自德基广场官方的公开数据显示，其2024年实现销售额245亿元，虽然相较于2023年的239亿元仍有增长，但同比增速却从13.8%急速回落到了2.5%。去年。实现销售额262.4亿元，增速小幅回升至7.1%。
会员结构则提供了另一个观察切面。据公开数据，年消费20万元以上的天象会员仅占德基会员总数的3%左右，却贡献了商场约68%的营收。数据指向了同一种高集中度结构，德基的基本盘与塔尖客群的消费意愿深度绑定，意味另一种可能，是一旦塔尖松动，增长的引擎也会直接降速。
当德基已经把新街口能吸的客流都吸了进来，增长就不能只寄于德基广场这一座单体，而是要绘制一条新的增长曲线。
还有一层风险压在赛道本身。一项贝恩公司与意大利奢侈品行业协会Altagamma的联合研究显示，全球个人奢侈品市场在2024年首度出现负增长后继续收缩，中国市场在这轮行业实质性的放缓中，同样也未能幸免。
好的一面是，一家商场穿越周期所依赖的，终究是品牌资源的厚度与内容运营的能力。德基的特别之处，在于它把这套通用能力锤炼到了行业罕见的浓度，并将艺术博物馆与策展体系也沉淀为了同行难以复制的资产。
从重奢场到轻资产
巨舰驶向“浅水区”
细看这批进入集中兑现期的项目，德基没有表现出对新街口重奢模式过多的路径依赖，而是以重资产自持、轻资产试水、政企合作并行来适配不同的区域市场。
其中，重资产端只有新街口和徐州两子，但思路上却略有不同。原地扩容的德基广场三期总建面近16万方，从已披露的规划看，项目地上融合了商业、办公与酒店式公寓等多元业态，并以地下空间和空中连廊接驳一、二期。整体上，德基三期仍将延续高端定位，招商重点明确指向首店品牌和高端餐饮，继续提纯新街口商圈的原有客群。
另一子徐州德基广场的进攻意味则更强，也是德基异地复制重奢的唯一重注。项目前身为烂尾多年的雨润国际广场，2020年由德基全面接盘重启。据悉，徐州德基广场总建面约51万方，同步配置德基艺术博物馆与“莫奈花园”城市公共艺术广场。商业经营面积17万方，计划引入约500家商户，包含150余个徐州首店。
项目坐落于徐州传统商业心脏彭城广场商圈，自身与地铁1/2号线彭城广场站无缝接驳，对苏皖鲁豫省际交界的高端客群而言，这里是天然的集散地。由此看，徐州德基广场的落点很明确，通过延续新街口的高奢定位，把淮海经济区的高端购买力更好地截留在德基体系内。
而在另一端，河西德基时刻的诞生同样来自一笔旧账。2014年，德基以7350万美元整体接盘美国富顿集团开发的南京世界贸易中心项目；如今，这座总建面44万方的综合体终于在扩张中等来了部分区域的揭幕。
率先启动的是体量约有12万方的商业部分，定位为“国内首个超现实概念MALL”，主打轻奢潮流，规划引入超300个首店及特色品牌。有意思的是项目与南京IFC形成了门对门的区位关系。除此之外，项目周边还环伺着主打年轻家庭的华采天地、覆盖全客层的金鹰世界以及新晋的金陵天地等存量项目。在这样的竞品格局里，德基时刻选择轻奢潮流，可以说是在看清牌面后的主动错位。
仙林的德基奥莱则是个全新命题。项目前身为羊山风情街，2020年德基以7650万元收购项目公司全部股权，此后历经多次定位调整，最终定型为国内首个艺术概念奥特莱斯。项目总建面9.6万方，规划店铺200余个，而根据最新动态，项目日前也以敲定将于9月26日开业。
回看德基铺下这盘棋的底层逻辑，背后围绕着一本客群的账本展开。德基广场的重奢依旧服务于塔尖，但轻奢与奥莱则向下顺延承接塔身与塔基，将过去“只打卡不消费”的庞大客流装进一个逐级转化的漏斗中。
而在这个模型里，奥莱的角色尤其微妙。它既是入口，也是出口。奢侈品每一季都有未售罄商品，奥莱则是正价体系外公认的消化通道；德基自建奥莱，某种意义上也等于把原本流向百联、砂之船等第三方渠道的尾货红利回收至自身体系。
而还有一个值得关注的点在于，轻资产和类轻资产项目在开业清单里极高的出镜率。恰好是以新街口为圆心向外，辐射半径每扩大一圈，德基在资金与资产端的投入便退后一步，最终在百子亭、牛首山、瘦西湖等项目上，完全成为了运营与管理的输出方。
这个选择放在行业里并不陌生。过去几年，从万达商管到华润、龙湖、印力等头部玩家也纷纷在增量枯竭、融资收紧的背景下轻装上阵，用品牌和管理能力换取规模。
对德基而言，这条路的利弊同样清晰。好处是以极小的资本开支，在多个城市、多个客群层级同时卡位，但相比于自持物业所能带来的租金回报与资产增值，轻资产项目除了在收益上存在天花板，项目的兑现节奏也会更多受制于外部因素与合作方。
另一方面，这可能也是德基此轮扩张引发广泛关注与讨论的原因之一。相比之下，这些后续项目与新街口德基广场完全处在两个量级。而德基自己是如何对这几笔交易计价的，则要把镜头对准谈判桌的另一端。
货可装船、场须成长
德基的扩张终点是土壤
对比中海、华润、龙湖、瑞安这些拥有开发销售型业务形成内部闭环、自身具备很强造血能力的"多栖"玩家，德基目前的业务结构使其更像一家“纯商管”公司，收入高度集中于商场运营，这也意味着它更多时候需要调整自己，去迎合区域市场已有的形状。
这种体质，首先塑造了德基独特的资产获取方式。将上面几个项目连起来看，从接盘徐州雨润烂尾盘，到接手河西世贸中心地块，再到改造仙林羊山风情街，逆周期接手存量似乎是德基偏爱的一种打法。配合轻资产的姿态介入，这套打法的好处也在前文多次提及，即能够以较低的获取成本，拿到竞争烈度较小的核心区位资产。
同样是高端商业的异地扩张，德基的老对手SKP也在近几年从北京大本营一路西进南下，先后在西安、成都、武汉等地完成了布局。今年3月，SKP又与越秀集团正式签约，轻资产运营的模式入驻马场项目地块，在此打造规划12.5万方的华南首家SKP。
SKP能够始终坚持重奢单品类，关键在于它的运营基于买手制与联营百货的混合模式，单店模型在扩张时主要复制的是货品与团队；而去年博裕资本旗下基金收购北京SKP 部分股权、整个SKP业务以接近50亿美元估值完成易主，也使得负重更轻的SKP能在全国化的进程上再度提速。
而德基产品线更多元，布局半径却始终局限在江苏，也不只是资本结构差异的缘故。相比于SKP，德基的优势在于城市文商旅的运营，在夫子庙、百子亭与牛首山的合作中，这项能力其实也能窥见一二；但这也意味着，德基在每落一个新子时，除了有母品牌的号召力与招商资源可以复用，同时也需要有很多在地定制的内容与场景。
过去20年，外界对于德基全部的认识来自于新街口的一栋楼。下一个20年，德基试图做的，是将一座商场蒸馏为一套能够被带离出新街口的商业方法论。
而当理想回归到现实经营的层面，奥莱与正价渠道如何隔离，区域客流如何组织与培育、同城同定位项目间的差异化运营以及多项目集中推进时的协同管理能力，也仍是德基扩张前路中必须要直面的风险与考验。
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南京德基时刻即将开业，盒马鲜生等品牌入驻
杀进顶奢场！这家黄金品牌什么来头？
江南布衣2026财年营收破60亿，仅净增1家店
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不论是讨论国内高端商业，还是在社交媒体上随意点开一份南京的旅游路线，两个产生于不同场景目的、场景的行为所得到的信息反馈，可能最终都会交汇在德基广场这一座购物中心上。
欲戴王冠也必承其重，在接连两年问鼎“全国店王”后，过去20年从未真正走出南京的德基，似乎正在将视线投向更广袤的市场。
从单店到多线布局
德基的“增长焦虑”
放在过去，德基每年年初公布的销售业绩总会成为行业谈资。但今年，比起依旧亮眼的成绩单，大众的视线似乎被它的扩张动作分夺走了大半。
先是2025年10月，徐州德基广场传回双子塔全面封顶的动态；随后11月，德基又与扬州蜀冈-瘦西湖风景名胜区签约，合作运营德基艺术馆与博物馆，并同时参与扬州三湾运河文化街区的开发建设。
紧接着的是今年1月，除了有南京本地的河西德基时刻与仙林德基奥莱先后进入开业冲刺期。同月，江宁中央商务区、夫子庙片区又与德基各自达成了战略项目合作。至此，德基在营在筹在建项目将覆盖重奢综合体、轻奢概念MALL、艺术奥莱、文商旅等多个商业领域。
在外界看来，德基正在完成一次从“单集爆款”到“系列叙事”的跨越。在一部现象级作品的热度制高点推出续作是顺势而为。但有别于过去，供给过剩与消费分级之下，商业地产在存量时代中的“扩表”不再单纯以杠杆为主驱。
而明明已经手握新街口这张王牌，德基为什么偏偏选择在此时走出舒适区，到更陌生的战场上建立自己的地方势力？
蝉联“店王”后的的增长野心首先是最显性的动因，而把德基广场近三年的经营数据摊开，动机里或许还有一层更真实的成分。来自德基广场官方的公开数据显示，其2024年实现销售额245亿元，虽然相较于2023年的239亿元仍有增长，但同比增速却从13.8%急速回落到了2.5%。去年。实现销售额262.4亿元，增速小幅回升至7.1%。
会员结构则提供了另一个观察切面。据公开数据，年消费20万元以上的天象会员仅占德基会员总数的3%左右，却贡献了商场约68%的营收。数据指向了同一种高集中度结构，德基的基本盘与塔尖客群的消费意愿深度绑定，意味另一种可能，是一旦塔尖松动，增长的引擎也会直接降速。
当德基已经把新街口能吸的客流都吸了进来，增长就不能只寄于德基广场这一座单体，而是要绘制一条新的增长曲线。
还有一层风险压在赛道本身。一项贝恩公司与意大利奢侈品行业协会Altagamma的联合研究显示，全球个人奢侈品市场在2024年首度出现负增长后继续收缩，中国市场在这轮行业实质性的放缓中，同样也未能幸免。
好的一面是，一家商场穿越周期所依赖的，终究是品牌资源的厚度与内容运营的能力。德基的特别之处，在于它把这套通用能力锤炼到了行业罕见的浓度，并将艺术博物馆与策展体系也沉淀为了同行难以复制的资产。
从重奢场到轻资产
巨舰驶向“浅水区”
细看这批进入集中兑现期的项目，德基没有表现出对新街口重奢模式过多的路径依赖，而是以重资产自持、轻资产试水、政企合作并行来适配不同的区域市场。
其中，重资产端只有新街口和徐州两子，但思路上却略有不同。原地扩容的德基广场三期总建面近16万方，从已披露的规划看，项目地上融合了商业、办公与酒店式公寓等多元业态，并以地下空间和空中连廊接驳一、二期。整体上，德基三期仍将延续高端定位，招商重点明确指向首店品牌和高端餐饮，继续提纯新街口商圈的原有客群。
另一子徐州德基广场的进攻意味则更强，也是德基异地复制重奢的唯一重注。项目前身为烂尾多年的雨润国际广场，2020年由德基全面接盘重启。据悉，徐州德基广场总建面约51万方，同步配置德基艺术博物馆与“莫奈花园”城市公共艺术广场。商业经营面积17万方，计划引入约500家商户，包含150余个徐州首店。
项目坐落于徐州传统商业心脏彭城广场商圈，自身与地铁1/2号线彭城广场站无缝接驳，对苏皖鲁豫省际交界的高端客群而言，这里是天然的集散地。由此看，徐州德基广场的落点很明确，通过延续新街口的高奢定位，把淮海经济区的高端购买力更好地截留在德基体系内。
而在另一端，河西德基时刻的诞生同样来自一笔旧账。2014年，德基以7350万美元整体接盘美国富顿集团开发的南京世界贸易中心项目；如今，这座总建面44万方的综合体终于在扩张中等来了部分区域的揭幕。
率先启动的是体量约有12万方的商业部分，定位为“国内首个超现实概念MALL”，主打轻奢潮流，规划引入超300个首店及特色品牌。有意思的是项目与南京IFC形成了门对门的区位关系。除此之外，项目周边还环伺着主打年轻家庭的华采天地、覆盖全客层的金鹰世界以及新晋的金陵天地等存量项目。在这样的竞品格局里，德基时刻选择轻奢潮流，可以说是在看清牌面后的主动错位。
仙林的德基奥莱则是个全新命题。项目前身为羊山风情街，2020年德基以7650万元收购项目公司全部股权，此后历经多次定位调整，最终定型为国内首个艺术概念奥特莱斯。项目总建面9.6万方，规划店铺200余个，而根据最新动态，项目日前也以敲定将于9月26日开业。
回看德基铺下这盘棋的底层逻辑，背后围绕着一本客群的账本展开。德基广场的重奢依旧服务于塔尖，但轻奢与奥莱则向下顺延承接塔身与塔基，将过去“只打卡不消费”的庞大客流装进一个逐级转化的漏斗中。
而在这个模型里，奥莱的角色尤其微妙。它既是入口，也是出口。奢侈品每一季都有未售罄商品，奥莱则是正价体系外公认的消化通道；德基自建奥莱，某种意义上也等于把原本流向百联、砂之船等第三方渠道的尾货红利回收至自身体系。
而还有一个值得关注的点在于，轻资产和类轻资产项目在开业清单里极高的出镜率。恰好是以新街口为圆心向外，辐射半径每扩大一圈，德基在资金与资产端的投入便退后一步，最终在百子亭、牛首山、瘦西湖等项目上，完全成为了运营与管理的输出方。
这个选择放在行业里并不陌生。过去几年，从万达商管到华润、龙湖、印力等头部玩家也纷纷在增量枯竭、融资收紧的背景下轻装上阵，用品牌和管理能力换取规模。
对德基而言，这条路的利弊同样清晰。好处是以极小的资本开支，在多个城市、多个客群层级同时卡位，但相比于自持物业所能带来的租金回报与资产增值，轻资产项目除了在收益上存在天花板，项目的兑现节奏也会更多受制于外部因素与合作方。
另一方面，这可能也是德基此轮扩张引发广泛关注与讨论的原因之一。相比之下，这些后续项目与新街口德基广场完全处在两个量级。而德基自己是如何对这几笔交易计价的，则要把镜头对准谈判桌的另一端。
货可装船、场须成长
德基的扩张终点是土壤
对比中海、华润、龙湖、瑞安这些拥有开发销售型业务形成内部闭环、自身具备很强造血能力的"多栖"玩家，德基目前的业务结构使其更像一家“纯商管”公司，收入高度集中于商场运营，这也意味着它更多时候需要调整自己，去迎合区域市场已有的形状。
这种体质，首先塑造了德基独特的资产获取方式。将上面几个项目连起来看，从接盘徐州雨润烂尾盘，到接手河西世贸中心地块，再到改造仙林羊山风情街，逆周期接手存量似乎是德基偏爱的一种打法。配合轻资产的姿态介入，这套打法的好处也在前文多次提及，即能够以较低的获取成本，拿到竞争烈度较小的核心区位资产。
同样是高端商业的异地扩张，德基的老对手SKP也在近几年从北京大本营一路西进南下，先后在西安、成都、武汉等地完成了布局。今年3月，SKP又与越秀集团正式签约，轻资产运营的模式入驻马场项目地块，在此打造规划12.5万方的华南首家SKP。
SKP能够始终坚持重奢单品类，关键在于它的运营基于买手制与联营百货的混合模式，单店模型在扩张时主要复制的是货品与团队；而去年博裕资本旗下基金收购北京SKP 部分股权、整个SKP业务以接近50亿美元估值完成易主，也使得负重更轻的SKP能在全国化的进程上再度提速。
而德基产品线更多元，布局半径却始终局限在江苏，也不只是资本结构差异的缘故。相比于SKP，德基的优势在于城市文商旅的运营，在夫子庙、百子亭与牛首山的合作中，这项能力其实也能窥见一二；但这也意味着，德基在每落一个新子时，除了有母品牌的号召力与招商资源可以复用，同时也需要有很多在地定制的内容与场景。
过去20年，外界对于德基全部的认识来自于新街口的一栋楼。下一个20年，德基试图做的，是将一座商场蒸馏为一套能够被带离出新街口的商业方法论。
而当理想回归到现实经营的层面，奥莱与正价渠道如何隔离，区域客流如何组织与培育、同城同定位项目间的差异化运营以及多项目集中推进时的协同管理能力，也仍是德基扩张前路中必须要直面的风险与考验。
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德基拿下百子亭一期项目，已在南京布局7座商业体
2026年中国新商业领袖榜：南京德基第一 广州超深圳？
百亿商场高歌猛进：德基们到底“做对了”什么？
干不过南京德基，SKP想靠广州包租公救命
南京德基时刻即将开业，盒马鲜生等品牌入驻
杀进顶奢场！这家黄金品牌什么来头？
江南布衣2026财年营收破60亿，仅净增1家店
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