新华财经上海8月4日电（记者 谈瑞）8月4日，上海今年第七批次集中土拍落槌。本批次共计推出5宗地块，分布于虹口、浦东、嘉定三区，规划总建筑面积约27.67万平方米，起始总价83.39亿元，最终全部顺利成交，总揽金超90亿元。
从地块条件来看，五宗地块中，既有规划全国首个“垂直混合城市”项目的虹口北外滩地块，也有以成熟产居环境见长的浦东张江和唐镇地块。业内专家表示，上海今年以来住宅用地出让金累计规模在全国居首，土地市场定价机制更趋成熟。房企在投资决策中更为注重地块自身条件与区域风险综合评判，抱团拿地开发已成为当下市场的“标准化打法”。
第七批次土拍三宗溢价成交、两宗底价收官
从第七批次土拍结果来看，虹口、浦东、嘉定三区的五宗地块最终实现三宗溢价成交、两宗底价收官。
本批次最受关注的便是业内所俗称的“虹口北外滩68街坊”（虹口区北外滩地区hk293-08地块、hk321-04地块（地下）），由青山实业与华峰集团组成的联合体上海鼎信华展以底价拿下，成交金额38.45亿元。
浦东两宗产业板块地块竞争热度突出。其中唐镇地块（浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块）经过47轮竞价，由招商蛇口联合中旅投资以15.80亿元竞得，溢价率28.45%，楼板价48114元／平方米；张江孙桥地块（浦东新区孙桥社区单元14-01地块）由联发集团斩获，成交总价8.16亿元，溢价率26.92%，楼板价44191元／平方米。两宗地块依托成熟产业基础、稳定人口导入，因而成为房企重点布局目标。
嘉定两幅地块行情则明显分化。南翔低密宅地（嘉定区JDC2-0202单元25-06地块）吸引了三家主体角逐，历经27轮竞价，由华润置地以16.14亿元竞得，溢价率13.98%；嘉定主城地块（嘉定区JDC1-0501单元74-04地块）则由绿城中国以12.04亿元底价获取。对比来看，南翔依托近郊成熟配套具备更高市场吸引力，而嘉定北部地块竞争动力相对偏弱。
全国首个“垂直混合城市”项目将落地
虹口北外滩68街坊被业内人士称作是“把土地竖起来拍”的地块。
这宗地块是上海首次落地整地块“垂直打包出让”模式。根据规划，虹口北外滩68街坊将建249米地标塔楼，探索“产业总部+商办服务+配套住宅”模式，成为全国首个“垂直混合城市”项目，建成后类似于东京麻布台、新加坡国浩大厦、纽约哈德逊广场。虹口区规划资源局相关负责人此前表示，“它将是一座典型的垂直城市，我们将城市的各种功能融合到一栋超塔中，形成生产、生活的配套体系，将其集聚在一栋楼中解决问题。”
行业人士表示，这宗地块开发模式显著区别于传统综合体简单分层堆叠业态的模式。地块总计容建筑面积约10.67万平方米，规划形成多元业态垂直布局，其中酒店占比55%（约5.9万平方米）、住宅占比30%（约3.2万平方米）、办公占比15%（约1.6万平方米）。不同于底层商业、中层办公、上层公寓相互割裂的常规超高层开发，项目将着力构建“上下楼即上下游”的微型产业社区——办公空间将承接航运、新能源、国际贸易产业链上下游企业，酒店与地下商业承载商务接待、日常消费需求，配套住宅定向服务企业高端人才，在单栋建筑内部实现办公、居住、消费、社交场景无缝衔接。
基于以上规划，这宗地块的开发运营门槛显著高于普通商品住宅地块。出让文件明确，办公物业要求100%自持不少于20年，商业物业自持比例不低于80%，由此可见，长期持续运营的硬性要求已经将竞争维度从传统拿地资金实力延伸至长期资产持有、产业导入、综合体持续运营的综合能力；同时，地块还设置了清晰的产业准入标准，要求布局进出口贸易中心、对外投资平台，鼓励导入绿色低碳、新能源相关产业。
从土拍结果来看，竞得方青山实业、华峰集团均为国内头部实业企业，前者是全球镍与不锈钢龙头，位列2026年《财富》世界500强；后者为全球聚氨酯材料龙头。业内认为双方产业资源或将为这座249米的塔楼导入新能源材料全球贸易总部功能，进一步强化北外滩高能级实体产业承载能力。
值得注意的是，北外滩68街坊落地并非虹口区在空间规划创新上的偶然尝试，而是区域持续探索城市空间重构的集大成成果。据介绍，过去一年虹口在土拍规则与规划设计上持续先行先试：2025年四批次推出四川北路地块，倡导开放式街区布局，拆除地块物理围墙，推动建筑与街道融合；2026年上半年，欧阳路、瑞虹片区两宗地块完成调规，将抬板开发（整体抬升住宅首层标高，将停车等配套功能置于平台之下（板下），构建“板上生活、板下功能”的立体社区结构）、土方源头减量纳入规划条件。从地面开放式街区、抬板住区试点，再到北外滩68街坊向249米高空拓展垂直城市，虹口持续探索土地如何与城市深度互动，空间开发逻辑正在由平面延展转向立体复合。
行业投资逻辑转向理性深耕
中指研究院统计数据显示，2026年前七个月，上海住宅用地出让金合计已经高达749亿元，规模位居全国第一。结合今年以来的多轮集中土拍成交表现与行业机构分析，在上海全市“减量提质”长效供地策略引导下，上海土地市场分层运行特征愈发鲜明，楼市预期将维持分层运行、稳健修复的发展态势。
“结合此前多批次土拍情况，上海土地市场正逐步形成‘优质地块竞争有序、一般地块底价托底’的分化格局，反映出市场定价机制的成熟与投资逻辑的理性回归。”中指研究院上海数据总经理张文静表示，本次第七批次土拍就印证了这一趋势，出让地块中三宗实现溢价成交，溢价区间14%至28.5%，其余两宗底价成交，显示房企在投资决策中注重地块自身条件与区域风险综合评判。例如，此次浦东张江、唐镇及嘉定南翔等地块，自身或周边均具备较成熟的产居环境和较强的人口吸附力，进一步印证了在职住平衡格局下，优势产业功能区在当前市场周期中仍保有稳健的开发潜力和资本吸引力。
房企拿地模式也已发生明显转变。普睿数智科技董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱表示，“房企抱团联合拿地已成标准化打法”。一方面，这种模式可以分摊巨额资金压力，降低企业现金流承压风险；另一方面，合作双方能够整合产品打造、运营配套、资源渠道等差异化优势，实现开发效益最大化。
编辑：林郑宏
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新华财经上海8月4日电（记者 谈瑞）8月4日，上海今年第七批次集中土拍落槌。本批次共计推出5宗地块，分布于虹口、浦东、嘉定三区，规划总建筑面积约27.67万平方米，起始总价83.39亿元，最终全部顺利成交，总揽金超90亿元。
从地块条件来看，五宗地块中，既有规划全国首个“垂直混合城市”项目的虹口北外滩地块，也有以成熟产居环境见长的浦东张江和唐镇地块。业内专家表示，上海今年以来住宅用地出让金累计规模在全国居首，土地市场定价机制更趋成熟。房企在投资决策中更为注重地块自身条件与区域风险综合评判，抱团拿地开发已成为当下市场的“标准化打法”。
第七批次土拍三宗溢价成交、两宗底价收官
从第七批次土拍结果来看，虹口、浦东、嘉定三区的五宗地块最终实现三宗溢价成交、两宗底价收官。
本批次最受关注的便是业内所俗称的“虹口北外滩68街坊”（虹口区北外滩地区hk293-08地块、hk321-04地块（地下）），由青山实业与华峰集团组成的联合体上海鼎信华展以底价拿下，成交金额38.45亿元。
浦东两宗产业板块地块竞争热度突出。其中唐镇地块（浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块）经过47轮竞价，由招商蛇口联合中旅投资以15.80亿元竞得，溢价率28.45%，楼板价48114元／平方米；张江孙桥地块（浦东新区孙桥社区单元14-01地块）由联发集团斩获，成交总价8.16亿元，溢价率26.92%，楼板价44191元／平方米。两宗地块依托成熟产业基础、稳定人口导入，因而成为房企重点布局目标。
嘉定两幅地块行情则明显分化。南翔低密宅地（嘉定区JDC2-0202单元25-06地块）吸引了三家主体角逐，历经27轮竞价，由华润置地以16.14亿元竞得，溢价率13.98%；嘉定主城地块（嘉定区JDC1-0501单元74-04地块）则由绿城中国以12.04亿元底价获取。对比来看，南翔依托近郊成熟配套具备更高市场吸引力，而嘉定北部地块竞争动力相对偏弱。
全国首个“垂直混合城市”项目将落地
虹口北外滩68街坊被业内人士称作是“把土地竖起来拍”的地块。
这宗地块是上海首次落地整地块“垂直打包出让”模式。根据规划，虹口北外滩68街坊将建249米地标塔楼，探索“产业总部+商办服务+配套住宅”模式，成为全国首个“垂直混合城市”项目，建成后类似于东京麻布台、新加坡国浩大厦、纽约哈德逊广场。虹口区规划资源局相关负责人此前表示，“它将是一座典型的垂直城市，我们将城市的各种功能融合到一栋超塔中，形成生产、生活的配套体系，将其集聚在一栋楼中解决问题。”
行业人士表示，这宗地块开发模式显著区别于传统综合体简单分层堆叠业态的模式。地块总计容建筑面积约10.67万平方米，规划形成多元业态垂直布局，其中酒店占比55%（约5.9万平方米）、住宅占比30%（约3.2万平方米）、办公占比15%（约1.6万平方米）。不同于底层商业、中层办公、上层公寓相互割裂的常规超高层开发，项目将着力构建“上下楼即上下游”的微型产业社区——办公空间将承接航运、新能源、国际贸易产业链上下游企业，酒店与地下商业承载商务接待、日常消费需求，配套住宅定向服务企业高端人才，在单栋建筑内部实现办公、居住、消费、社交场景无缝衔接。
基于以上规划，这宗地块的开发运营门槛显著高于普通商品住宅地块。出让文件明确，办公物业要求100%自持不少于20年，商业物业自持比例不低于80%，由此可见，长期持续运营的硬性要求已经将竞争维度从传统拿地资金实力延伸至长期资产持有、产业导入、综合体持续运营的综合能力；同时，地块还设置了清晰的产业准入标准，要求布局进出口贸易中心、对外投资平台，鼓励导入绿色低碳、新能源相关产业。
从土拍结果来看，竞得方青山实业、华峰集团均为国内头部实业企业，前者是全球镍与不锈钢龙头，位列2026年《财富》世界500强；后者为全球聚氨酯材料龙头。业内认为双方产业资源或将为这座249米的塔楼导入新能源材料全球贸易总部功能，进一步强化北外滩高能级实体产业承载能力。
值得注意的是，北外滩68街坊落地并非虹口区在空间规划创新上的偶然尝试，而是区域持续探索城市空间重构的集大成成果。据介绍，过去一年虹口在土拍规则与规划设计上持续先行先试：2025年四批次推出四川北路地块，倡导开放式街区布局，拆除地块物理围墙，推动建筑与街道融合；2026年上半年，欧阳路、瑞虹片区两宗地块完成调规，将抬板开发（整体抬升住宅首层标高，将停车等配套功能置于平台之下（板下），构建“板上生活、板下功能”的立体社区结构）、土方源头减量纳入规划条件。从地面开放式街区、抬板住区试点，再到北外滩68街坊向249米高空拓展垂直城市，虹口持续探索土地如何与城市深度互动，空间开发逻辑正在由平面延展转向立体复合。
行业投资逻辑转向理性深耕
中指研究院统计数据显示，2026年前七个月，上海住宅用地出让金合计已经高达749亿元，规模位居全国第一。结合今年以来的多轮集中土拍成交表现与行业机构分析，在上海全市“减量提质”长效供地策略引导下，上海土地市场分层运行特征愈发鲜明，楼市预期将维持分层运行、稳健修复的发展态势。
“结合此前多批次土拍情况，上海土地市场正逐步形成‘优质地块竞争有序、一般地块底价托底’的分化格局，反映出市场定价机制的成熟与投资逻辑的理性回归。”中指研究院上海数据总经理张文静表示，本次第七批次土拍就印证了这一趋势，出让地块中三宗实现溢价成交，溢价区间14%至28.5%，其余两宗底价成交，显示房企在投资决策中注重地块自身条件与区域风险综合评判。例如，此次浦东张江、唐镇及嘉定南翔等地块，自身或周边均具备较成熟的产居环境和较强的人口吸附力，进一步印证了在职住平衡格局下，优势产业功能区在当前市场周期中仍保有稳健的开发潜力和资本吸引力。
房企拿地模式也已发生明显转变。普睿数智科技董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱表示，“房企抱团联合拿地已成标准化打法”。一方面，这种模式可以分摊巨额资金压力，降低企业现金流承压风险；另一方面，合作双方能够整合产品打造、运营配套、资源渠道等差异化优势，实现开发效益最大化。
编辑：林郑宏
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