出品/Mall星人
撰文/郭歆晔 Victor
三十年前，街铺遍地的时代，当第一座购物中心的玻璃幕墙在魔都核心区拔地而起时，它还是不折不扣的 “商业异类”——那种将吃喝玩乐购全部打包进一个全空调巨大方盒子里的现代化模式，曾凭借极致的动线设计、集中的业态组合和冬暖夏凉舒适的全天候室内环境，登顶商业效率的金字塔尖。
然而，当400多个大同小异的方盒子像雨后春笋般铺满全上海的每一个板块，从内环到外环，从市中心到远郊，这种曾经的 “效率奇迹” 开始显露出它的另一面：
封闭的空间、循环的空调风、复制粘贴的连锁品牌，渐渐让逛商场变成了一种 “任务式” 的消耗，甚至让人产生莫名的压抑感。
而原本无处不在的海量街铺，历经多年动拆迁，大多变成了围合的住宅小区或高冷的商办大楼及盒子型商场，有温度有烟火气的街区反成稀缺的“非标”。
物以稀为贵，分久必合，合久必分，见多识广（喜新厌旧）审美疲劳的消费者开始返璞归真，主动推开商场厚重的玻璃门，重返街头。
他们渴望晒到真实的阳光，吹到带着草木气息的微风，更期待在蜿蜒的街巷转角、在露天的咖啡座旁，邂逅那些计划之外的、充满活人感的真实相遇。
消费者脚步的转向，正在从根本上改写商业地产的游戏规则。
过去，商场靠 “刚需大众消费” 和 “目的性购物” 就能稳坐钓鱼台；如今，当人们不再为了买一件衣服、吃一顿饭才出门，“漫无目的的漫游” 和 “空间自带的松弛感”，反而成了吸引客流最关键的磁石。
这股街区复兴趋势的背后，是多重社会思潮的共同助推：城市户外运动的兴起，让飞盘、陆冲、骑行等活动从公园蔓延到街头，人们需要更开放的空间来释放活力；
“公园理论” 的迅速传播，让商业空间开始向自然靠拢，人们渴望在消费的同时也能亲近绿色；
而 “第三空间理论” 的不断延展，则让街区超越了单纯的购物场所，成为人们工作和家庭之外，社交、放松、自我表达的重要载体。
就这样，“逛街” 重新回归了它最本真的含义 —— 走在街道上。那些打破了封闭边界、融合了街巷肌理与自然景观的开放与半开放街区商业，自然而然地成了整个商业地产行业寻求破局的共同方向。
时尚轮回，CITYWALK成风，于是原本被嫌弃的破旧厂房、仓库、园区、小镇、街巷、里坊、村落、校园纷纷被追捧改造。
作为中国商业地产的 “风向标”，上海对市场脉搏的感知向来最为敏锐，行动也最为果决。翻开 2024 至 2026 年的上海商业版图，我们能清晰地看到：街区商业正迎来前所未有的密集爆发期。
从历史风貌区的更新改造，到新兴板块的全新规划，一大批风格各异、各具特色的街区商业项目正接连亮相，为这座城市的商业生态注入全新的活力。
百花齐放：上海街区商业的生态图谱
梳理上海现有街区商业，依托不同的文化根基与空间属性，市场已演化出多种差异化形态，共同拼接出层次分明的商业全景。
海派街巷（梧桐区） 构成了上海核心的在地时髦底色。张园、丰盛里、武康路安福路片区以及思南公馆，依托百年建筑与梧桐树影，建立起极高的历史资产壁垒。
沿街独立咖啡馆、买手店与老洋房融为一体，天然具备社区感与松弛氛围。消费重心偏向审美调性与阶层符号体验，对主理人品牌的招商能力要求极高，是高频社交的天然主场。
新中式古镇老街 提供了寻根与心理抚慰的价值。豫园、蟠龙新天地、新场古镇等项目，无论原址更新还是平地重塑，均以青砖黛瓦和水系构建低门槛的文化避风港。
现代都市人承受高压运转，带有传统印记的街区恰好满足他们短途抽离、寻找市井烟火气的心理诉求。现代零售套上中式古建外壳，用熟悉的文化符号留住了渴望短暂逃离的城市客群。
厂房更新与公园街区，呈现出反叛与先锋的姿态。西岸梦中心、EKA天物以及上生新所，将封闭的工业遗存或老旧园区向城市彻底敞开。
裸露的钢筋水泥与开阔草坪，为滑板、市集、宠物友好等多元生活方式提供了包容的物理空间。没有压迫感的非标环境，精准对接了年轻一代对社群认同和无边界探索的渴望。
半开放式街区MALL是传统开发商向户外体验的折中与进化。前滩太古里以开放式街区串联南北零售区，有效缓解了大型室内商业的幽闭感，兼顾高品质购物与漫步街头的呼吸感。
苏河湾万象天地依托广阔公园绿地与历史遗存，精妙消解了地下商业的压迫感。人们游走其间，找回了在公园散步的自在。
奥特莱斯与欧式新镇 绝对的目的性消费。青浦百联奥莱、比斯特、佛罗伦萨小镇虽地处郊区，但凭借异域风情建筑群与强劲折扣驱动，常年保持高转化率。对家庭客群而言，驱车前往这类街区本身就是兼顾购物与周末休闲的短途旅行。
大型乐园主题街区 完全依赖超级IP的溢出势能。迪士尼小镇、爱琴海缤纷里无需在城市中艰难引流，庞大乐园客源直接输送消费力。
童话建筑包装、沉浸式互动以及大量首店入驻，让街区成为泛乐园体验的重要一环。
流量密码：解码客流TOP30的运营逻辑
Mall星人统计的上海街区商业客流TOP30榜单，是消费者用脚步投出的真实选票，揭示了不同形态的街区商业在承载怎样的人流量。
站在榜单绝对制高点的，是年客流破亿的超级文旅IP。南京东路步行街、新天地大片区及外滩滨水区，常年维持大几千万乃至破亿人次。
它们占据无可替代的地理核心与历史资源，作为城市名片承接全球旅游红利，其流量底盘是常规商业无法企及的。
真正考验操盘内功并打破客流天花板的，是深耕在地文化的非标商业。
蟠龙新天地跨越2000万大关，张园丰盛里吴江路片区拿下1800万，鸿寿坊超1200万……
这些项目放弃大拆大建，将现代商业引擎植入传统城市肌理。蟠龙将破败城中村重塑为现代商业聚落，鸿寿坊在市井弄堂还原精致集市。保留了岁月痕迹的空间，提供了标准化盒子无法给予的归属感与温度。
年轻一代对高频社交的渴望，将情绪溢价街区推上千万级流量阵营。武康路、安福路、长乐路、永康路、永源路、武夷路、创智天地大学路及西岸梦中心稳居年轻人的出行清单。
在这些街区，提袋购物意愿被弱化，空间变成Citywalk与社交的露天营地。人们为松弛氛围而来，沿街主理人店铺承接了由情绪溢价带来的随机消费。
榜单中另一股力量来自远郊微度假目的地。青浦百联奥特莱斯稳居千万阵营，佛罗伦萨小镇与比斯特贡献约500万人次。
清晰的折扣导向配合异域风情空间，精准切中家庭客群周末驱车囤货并兼顾休闲的需求。
同时，榜单中也出现了内容锋利的流量黑马。爱琴海·缤纷里自2025年下半年开业，仅半年多就录得超540万人次，年化测算冲入千万梯队。这证明即便在非核心商圈，只要内容策划精准、填补区域体验空白，依然能凭空造出强大的流量引力场。
供应演进：从空间突破到极致细分
毫无疑问，从大师赛、F1打卡，到西岸与狗狗的惬意citywalk，人们已经把目光从单纯的景点、盒子商场，延伸到了更多的休闲场景。
这倒逼商业供应迅速展开调整，从2024年推演至集中爆发的2026年，上海新开街区商业呈现一条从“试水标杆”到“批量复制”，再到“极致内卷”的演进路线。
2024年：打破空间规制，非标商业确立标杆
这是重塑空间想象力的一年。
西岸梦中心、EKA天物以及前滩公园巷相继入市，确立滨水空间与老旧厂房改造的行业上限。
操盘手的核心发力点在于物理形态颠覆，将粗犷工业遗存与自然景观转化为商业资产，极具视觉冲击力的开放空间直接拉高了上海街区商业的审美与体验阈值。
2025年：巨头资本入场，产品线走向全面复制
非标街区的流量变现逻辑得到验证，市场迎来头部开发商重仓入局。
新天地东台里、静安PAC购物中心以及龙湖欢肆等亮相，标志着街区形态从“小众实验”变为“主流产品线”。
开发商带着资本将开放式商业逻辑系统化复制，迅速从核心商圈向五大新城及区域次中心下沉，街区商业成为盘活区域活力的常规操作。
2026年：告别形态红利，进入“极致细分与边界消融”时代
随着开放式形态成为行业标配，20多个新项目争相入市。各大商业体被迫放弃大而全的招商思维，纷纷开始尝试垂直的内容深耕，Mall星人观察到三个清晰层次：
其一是历史街区的精细化修缮。市中心操盘手法变得极度克制，张园东区、东湖路FuFu上海等项目追求百年建筑原貌与现代高端零售无缝咬合；嘉定印象西大街、真如老街等外围项目则抛弃粗放仿古造景，通过梳理在地文化进行老街复兴。
其二是主题社群的极度垂直化。市场上出现大批只服务特定圈层的纯粹街区。PETPARK宠家花园锁定宠物与花卉爱好者；普陀悦来芳繁花食集、虹口祥德市集干脆做成纯粹的街边食街。与其平庸地讨好所有人，不如将单一社群服务到极致。
其三是城市物理边界的彻底消融。在阿里中心云阶、老船厂MEET178等项目中，传统封闭产业园区向城市肌理打开，临街或者底层直接转化为公共商业街区，职、住、商自然融合；华润万象云璟天地等巨无霸体量，则试图让庞大的商业消隐在城市绿意之中。
现实考验：重塑资管逻辑的三重门槛
当整个行业都在为街区商业的爆发而沸腾时，回归商业地产的底层逻辑，狂欢之下依然潜伏着冷峻的现实。要能成长为真正具备生命力的街区商业，必须跨越三重极为残酷的考验。
①气候博弈与硬件防御
华东地区的梅雨、酷暑与寒冬，构成拦截客流的天然物理屏障。极端天气下，纯户外空间业绩极易断崖式下跌。
如何在保留“街头呼吸感”的同时，巧妙利用半室外灰空间、风雨连廊与微气候调节系统对冲天气风险，是项目全天候生存的第一道硬门槛。
②“伪街区”陷阱与主理人争夺
将盒子拆解成错落单体，并不能自动生成街区灵魂。如果沿街铺位塞满标准化连锁品牌，市井松弛感也无从谈起。
2026年集中开业的这批项目，势必引发对优质主理人资源的严重挤兑。抢占自带审美与社群运营能力的店铺，是撕掉同质化皮囊的关键。
③违背高周转的财务算账
为营造开阔体验，项目必然牺牲大量可租赁面积，推高公摊成本；错综动线极易产生商业死角。此外，散铺的物管与安保成本呈指数级上升。
这一切极其考验开发商的资金沉淀能力与长线运营耐心，过往赚快钱的高周转思维注定需要改变。
后记
站在2026年的节点回望，这批密集破土而出的街区正深层介入上海的城市更新。它们如毛细血管般，将被切割的空间重新缝合，将沉寂遗存与冷漠马路唤醒为有温度的公共栖息地。
商业的终极形态，终究要回归对人的关怀。当消费者愿意在街角长久驻足，他们真正消费的，是穿透梧桐的阳光、毫无遮挡的微风、不期而遇的连接，以及属于上海的从容生活方式。
那些能跨越内卷、走向长红的项目，终将褪去逐利的外衣，彻底消隐在城市的日常肌理中，成为这座城市最具生命力的公共会客厅。
登录 | 注册
上海2026拟开购物中心出炉，最期待TOP10都有谁？
上海开业大年，2024年这些购物中心备受关注
防疫放宽后的上海商场
小吃店爆满、一口气买下三个包包...上海迎报复性消费？
上海商业重燃烟火气，它们都准备了什么？
疫情转折期如何营销？上海30+商场女神节活动盘点
鲜制零食全景图：6类玩家和34个品牌盘点
回到顶部
出品/Mall星人
撰文/郭歆晔 Victor
三十年前，街铺遍地的时代，当第一座购物中心的玻璃幕墙在魔都核心区拔地而起时，它还是不折不扣的 “商业异类”——那种将吃喝玩乐购全部打包进一个全空调巨大方盒子里的现代化模式，曾凭借极致的动线设计、集中的业态组合和冬暖夏凉舒适的全天候室内环境，登顶商业效率的金字塔尖。
然而，当400多个大同小异的方盒子像雨后春笋般铺满全上海的每一个板块，从内环到外环，从市中心到远郊，这种曾经的 “效率奇迹” 开始显露出它的另一面：
封闭的空间、循环的空调风、复制粘贴的连锁品牌，渐渐让逛商场变成了一种 “任务式” 的消耗，甚至让人产生莫名的压抑感。
而原本无处不在的海量街铺，历经多年动拆迁，大多变成了围合的住宅小区或高冷的商办大楼及盒子型商场，有温度有烟火气的街区反成稀缺的“非标”。
物以稀为贵，分久必合，合久必分，见多识广（喜新厌旧）审美疲劳的消费者开始返璞归真，主动推开商场厚重的玻璃门，重返街头。
他们渴望晒到真实的阳光，吹到带着草木气息的微风，更期待在蜿蜒的街巷转角、在露天的咖啡座旁，邂逅那些计划之外的、充满活人感的真实相遇。
消费者脚步的转向，正在从根本上改写商业地产的游戏规则。
过去，商场靠 “刚需大众消费” 和 “目的性购物” 就能稳坐钓鱼台；如今，当人们不再为了买一件衣服、吃一顿饭才出门，“漫无目的的漫游” 和 “空间自带的松弛感”，反而成了吸引客流最关键的磁石。
这股街区复兴趋势的背后，是多重社会思潮的共同助推：城市户外运动的兴起，让飞盘、陆冲、骑行等活动从公园蔓延到街头，人们需要更开放的空间来释放活力；
“公园理论” 的迅速传播，让商业空间开始向自然靠拢，人们渴望在消费的同时也能亲近绿色；
而 “第三空间理论” 的不断延展，则让街区超越了单纯的购物场所，成为人们工作和家庭之外，社交、放松、自我表达的重要载体。
就这样，“逛街” 重新回归了它最本真的含义 —— 走在街道上。那些打破了封闭边界、融合了街巷肌理与自然景观的开放与半开放街区商业，自然而然地成了整个商业地产行业寻求破局的共同方向。
时尚轮回，CITYWALK成风，于是原本被嫌弃的破旧厂房、仓库、园区、小镇、街巷、里坊、村落、校园纷纷被追捧改造。
作为中国商业地产的 “风向标”，上海对市场脉搏的感知向来最为敏锐，行动也最为果决。翻开 2024 至 2026 年的上海商业版图，我们能清晰地看到：街区商业正迎来前所未有的密集爆发期。
从历史风貌区的更新改造，到新兴板块的全新规划，一大批风格各异、各具特色的街区商业项目正接连亮相，为这座城市的商业生态注入全新的活力。
百花齐放：上海街区商业的生态图谱
梳理上海现有街区商业，依托不同的文化根基与空间属性，市场已演化出多种差异化形态，共同拼接出层次分明的商业全景。
海派街巷（梧桐区） 构成了上海核心的在地时髦底色。张园、丰盛里、武康路安福路片区以及思南公馆，依托百年建筑与梧桐树影，建立起极高的历史资产壁垒。
沿街独立咖啡馆、买手店与老洋房融为一体，天然具备社区感与松弛氛围。消费重心偏向审美调性与阶层符号体验，对主理人品牌的招商能力要求极高，是高频社交的天然主场。
新中式古镇老街 提供了寻根与心理抚慰的价值。豫园、蟠龙新天地、新场古镇等项目，无论原址更新还是平地重塑，均以青砖黛瓦和水系构建低门槛的文化避风港。
现代都市人承受高压运转，带有传统印记的街区恰好满足他们短途抽离、寻找市井烟火气的心理诉求。现代零售套上中式古建外壳，用熟悉的文化符号留住了渴望短暂逃离的城市客群。
厂房更新与公园街区，呈现出反叛与先锋的姿态。西岸梦中心、EKA天物以及上生新所，将封闭的工业遗存或老旧园区向城市彻底敞开。
裸露的钢筋水泥与开阔草坪，为滑板、市集、宠物友好等多元生活方式提供了包容的物理空间。没有压迫感的非标环境，精准对接了年轻一代对社群认同和无边界探索的渴望。
半开放式街区MALL是传统开发商向户外体验的折中与进化。前滩太古里以开放式街区串联南北零售区，有效缓解了大型室内商业的幽闭感，兼顾高品质购物与漫步街头的呼吸感。
苏河湾万象天地依托广阔公园绿地与历史遗存，精妙消解了地下商业的压迫感。人们游走其间，找回了在公园散步的自在。
奥特莱斯与欧式新镇 绝对的目的性消费。青浦百联奥莱、比斯特、佛罗伦萨小镇虽地处郊区，但凭借异域风情建筑群与强劲折扣驱动，常年保持高转化率。对家庭客群而言，驱车前往这类街区本身就是兼顾购物与周末休闲的短途旅行。
大型乐园主题街区 完全依赖超级IP的溢出势能。迪士尼小镇、爱琴海缤纷里无需在城市中艰难引流，庞大乐园客源直接输送消费力。
童话建筑包装、沉浸式互动以及大量首店入驻，让街区成为泛乐园体验的重要一环。
流量密码：解码客流TOP30的运营逻辑
Mall星人统计的上海街区商业客流TOP30榜单，是消费者用脚步投出的真实选票，揭示了不同形态的街区商业在承载怎样的人流量。
站在榜单绝对制高点的，是年客流破亿的超级文旅IP。南京东路步行街、新天地大片区及外滩滨水区，常年维持大几千万乃至破亿人次。
它们占据无可替代的地理核心与历史资源，作为城市名片承接全球旅游红利，其流量底盘是常规商业无法企及的。
真正考验操盘内功并打破客流天花板的，是深耕在地文化的非标商业。
蟠龙新天地跨越2000万大关，张园丰盛里吴江路片区拿下1800万，鸿寿坊超1200万……
这些项目放弃大拆大建，将现代商业引擎植入传统城市肌理。蟠龙将破败城中村重塑为现代商业聚落，鸿寿坊在市井弄堂还原精致集市。保留了岁月痕迹的空间，提供了标准化盒子无法给予的归属感与温度。
年轻一代对高频社交的渴望，将情绪溢价街区推上千万级流量阵营。武康路、安福路、长乐路、永康路、永源路、武夷路、创智天地大学路及西岸梦中心稳居年轻人的出行清单。
在这些街区，提袋购物意愿被弱化，空间变成Citywalk与社交的露天营地。人们为松弛氛围而来，沿街主理人店铺承接了由情绪溢价带来的随机消费。
榜单中另一股力量来自远郊微度假目的地。青浦百联奥特莱斯稳居千万阵营，佛罗伦萨小镇与比斯特贡献约500万人次。
清晰的折扣导向配合异域风情空间，精准切中家庭客群周末驱车囤货并兼顾休闲的需求。
同时，榜单中也出现了内容锋利的流量黑马。爱琴海·缤纷里自2025年下半年开业，仅半年多就录得超540万人次，年化测算冲入千万梯队。这证明即便在非核心商圈，只要内容策划精准、填补区域体验空白，依然能凭空造出强大的流量引力场。
供应演进：从空间突破到极致细分
毫无疑问，从大师赛、F1打卡，到西岸与狗狗的惬意citywalk，人们已经把目光从单纯的景点、盒子商场，延伸到了更多的休闲场景。
这倒逼商业供应迅速展开调整，从2024年推演至集中爆发的2026年，上海新开街区商业呈现一条从“试水标杆”到“批量复制”，再到“极致内卷”的演进路线。
2024年：打破空间规制，非标商业确立标杆
这是重塑空间想象力的一年。
西岸梦中心、EKA天物以及前滩公园巷相继入市，确立滨水空间与老旧厂房改造的行业上限。
操盘手的核心发力点在于物理形态颠覆，将粗犷工业遗存与自然景观转化为商业资产，极具视觉冲击力的开放空间直接拉高了上海街区商业的审美与体验阈值。
2025年：巨头资本入场，产品线走向全面复制
非标街区的流量变现逻辑得到验证，市场迎来头部开发商重仓入局。
新天地东台里、静安PAC购物中心以及龙湖欢肆等亮相，标志着街区形态从“小众实验”变为“主流产品线”。
开发商带着资本将开放式商业逻辑系统化复制，迅速从核心商圈向五大新城及区域次中心下沉，街区商业成为盘活区域活力的常规操作。
2026年：告别形态红利，进入“极致细分与边界消融”时代
随着开放式形态成为行业标配，20多个新项目争相入市。各大商业体被迫放弃大而全的招商思维，纷纷开始尝试垂直的内容深耕，Mall星人观察到三个清晰层次：
其一是历史街区的精细化修缮。市中心操盘手法变得极度克制，张园东区、东湖路FuFu上海等项目追求百年建筑原貌与现代高端零售无缝咬合；嘉定印象西大街、真如老街等外围项目则抛弃粗放仿古造景，通过梳理在地文化进行老街复兴。
其二是主题社群的极度垂直化。市场上出现大批只服务特定圈层的纯粹街区。PETPARK宠家花园锁定宠物与花卉爱好者；普陀悦来芳繁花食集、虹口祥德市集干脆做成纯粹的街边食街。与其平庸地讨好所有人，不如将单一社群服务到极致。
其三是城市物理边界的彻底消融。在阿里中心云阶、老船厂MEET178等项目中，传统封闭产业园区向城市肌理打开，临街或者底层直接转化为公共商业街区，职、住、商自然融合；华润万象云璟天地等巨无霸体量，则试图让庞大的商业消隐在城市绿意之中。
现实考验：重塑资管逻辑的三重门槛
当整个行业都在为街区商业的爆发而沸腾时，回归商业地产的底层逻辑，狂欢之下依然潜伏着冷峻的现实。要能成长为真正具备生命力的街区商业，必须跨越三重极为残酷的考验。
①气候博弈与硬件防御
华东地区的梅雨、酷暑与寒冬，构成拦截客流的天然物理屏障。极端天气下，纯户外空间业绩极易断崖式下跌。
如何在保留“街头呼吸感”的同时，巧妙利用半室外灰空间、风雨连廊与微气候调节系统对冲天气风险，是项目全天候生存的第一道硬门槛。
②“伪街区”陷阱与主理人争夺
将盒子拆解成错落单体，并不能自动生成街区灵魂。如果沿街铺位塞满标准化连锁品牌，市井松弛感也无从谈起。
2026年集中开业的这批项目，势必引发对优质主理人资源的严重挤兑。抢占自带审美与社群运营能力的店铺，是撕掉同质化皮囊的关键。
③违背高周转的财务算账
为营造开阔体验，项目必然牺牲大量可租赁面积，推高公摊成本；错综动线极易产生商业死角。此外，散铺的物管与安保成本呈指数级上升。
这一切极其考验开发商的资金沉淀能力与长线运营耐心，过往赚快钱的高周转思维注定需要改变。
后记
站在2026年的节点回望，这批密集破土而出的街区正深层介入上海的城市更新。它们如毛细血管般，将被切割的空间重新缝合，将沉寂遗存与冷漠马路唤醒为有温度的公共栖息地。
商业的终极形态，终究要回归对人的关怀。当消费者愿意在街角长久驻足，他们真正消费的，是穿透梧桐的阳光、毫无遮挡的微风、不期而遇的连接，以及属于上海的从容生活方式。
那些能跨越内卷、走向长红的项目，终将褪去逐利的外衣，彻底消隐在城市的日常肌理中，成为这座城市最具生命力的公共会客厅。
登录 | 注册
上海2026拟开购物中心出炉，最期待TOP10都有谁？
上海开业大年，2024年这些购物中心备受关注
防疫放宽后的上海商场
小吃店爆满、一口气买下三个包包...上海迎报复性消费？
上海商业重燃烟火气，它们都准备了什么？
疫情转折期如何营销？上海30+商场女神节活动盘点
鲜制零食全景图：6类玩家和34个品牌盘点
回到顶部
