出品/新商业之家
近期华润的动态频频。一方面，华润置地与华润万象生活双双交出年度答卷，随之而来的是底层资产为南通万象城、临沂万象汇的华夏华润置地商业不动产REITs正式向监管部门提交申报并获受理，转让成都万象城开发运营主体股权的动作也浮出水面。
叠加此前已经上市且完成高难度“二次扩募”的华夏华润消费REIT，以及稳坐保租房赛道头把交椅的华润有巢REIT，华润置地在短短三年内打通了商业不动产证券化的全链路，形成行业内首个三只REITs齐发的格局。
在新商业之家看来，华润置地的这一系列动作，某种程度上突破了曾经的“不可能三角”：大规模持有、高质量经营与快速资金回笼。无论是从资产运营角度，还是单体项目层面，都有不少值得分享的内容。
01
高基数下的两位数增长
先看年报，全面增长的数据已经说明了很多。报告期内，旗下购物中心实现租金收入219亿元，录得13.3%的强势增长。截至期末，在营自持购物中心数量达98座，接近百座规模。
更关键的是，规模扩张并未摊薄经营质量。期内，旗下在营自持购物中心的零售额达2,392亿元，同比增长22.4%，同店增速维持在12.0%的高水平。其中，82座在营购物中心零售额排名当地市场前三，整体出租率97.4%，经营利润率攀升至63.1%的历史新高。
在全国实体商业极其内卷、品牌拓店意愿相对保守的背景下，华润置地的商业资产规模已经在兑现为真实的利润，高出租率、高利润率与高市场排名同时出现，这种转化能力仍然在持续增强。
数字背后，更值得观察的是具体项目的变化。每年财报华润都会例举数个标杆项目的具体数据，今年的是深圳万象城、沈阳万象城、深圳万象天地、南京万象天地等3条产品线6个具有代表性的商业，可以清晰地观察华润置地针对不同能级市场、不同客群画像的差异化经营。
深圳万象城与沈阳万象城，是华润体系下重奢定位的定海神针，分别以16.03亿元和13.75亿元的租金收入傲视群雄。重奢商场极度依赖高客单价与高坪效的零售业态。这两大项目中，服装（零售）业态占比分别高达36%和43%，而餐饮占比则被严格克制在18%至26%的区间，儿童业态仅占12%，可以说是教科书的标准重奢场。
其中，沈阳万象城以17%的租金涨幅，成为体系内增速最高的核心项目之一。
这个表现不令人意外。沈阳万象城在2024年完成爱马仕、Dior、PRADA等重奢品牌的跨层升级和二楼全面奢化改造，2025年则集中兑现租金溢价。值得注意的是，沈阳万象城年销售额已达130亿元，吸附了东北区域的高端零售消费需求。
“街区+MALL”形态的万象天地产品线展现出不同的逻辑。华润年报披露的是最具代表性的深圳万象天地和南京万象天地。
深圳万象天地在2025年租金收入首破10.82亿元，正式迈入十亿量级，同比增长超过10%。南京万象天地在进入第三个完整运营年后，租金亦稳步增长至2.61亿元。
与万象城相比，万象天地更强调生活方式、社交属性与潮流打卡。深圳和南京万象天地的服装零售占比保持在39%-40%的高位，餐饮业态比重被大幅拉升至29%-32%。开放式街区的物理空间天然适合餐饮外摆与强互动的社群活动，高比例的优质餐饮有效延长了年轻客群的停留时间。
深圳万象天地在2025年疯狂收割首店经济，全年引入38个零售业态首店，华南首店达到22家，足以证明其在华南潮流风向标地位上的不可替代性。
在新商业之家看来，南京万象天地可能代表了万象生活在非重奢赛道上的最高操盘水准。通过在当地市场的差异化错位，布局高品质生活方式业态，让二线核心城市的存量资产在稳定期后，依然能迸发出内生增长动力。
在华润万象生活2025年报演示材料发布的产品线分组中，南京万象天地被明确归入“城市旗舰”项目序列，要求“产品力领先，聚焦内容与场景创新”。南京万象天地开业时城市“首进”和“定制概念店”占比超过60%，159家品牌为区域首进或全新概念店，目前场内城市首进品牌占比保持在60%以上。
下沉到区域或社区型商业，清河万象汇与沈阳铁西万象汇则交出了主打韧性的答卷。作为区域型商业，这两个项目的服装占比锐减至23%-26%，取而代之的是20%-22%的儿童及娱乐、24%-30%的餐饮和超市业态。
显然，万象汇更注重消费频次与家庭粘性。沈阳铁西万象汇租金增幅13%，攀升至3.65亿元，清河万象汇作为产品线元老依然在3.64亿元的高位企稳，出租率常年99%以上。
02
多只REITs齐发
商业不动产大资管
以目前的行业趋势来看，精细化的空间运营都指向资产证券化的最终诉求。在这一维度，华润置地的REITs布局可谓步步为营，并且毫无疑问跑在了前面。
华夏华润消费REIT是首批4只消费基础设施公募REITs之一。该REIT底层资产为青岛万象城，2024年营收6.42亿元，2025年营收跃升至7.62亿元，净利润同比暴增352.69%，全年完成4次季度分红。青岛万象城99.09%的出租率、7.37%的租金涨幅、租金单价升至418.40元/平方米/月，向资本市场证明了单点核心资产的强劲兑现力。
值得一提的是华夏华润消费REIT的二次扩募。作为国内消费类REITs的首单扩募，它一次性吸纳了杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇和淄博万象汇，鉴于华润置地的商业资产数量繁多，能够将不同层级的成熟资产逐步纳入，分散风险，并实现资产循环。
4月底，华润又最新申报了商业不动产REIT“中信证券-华润置地商业不动产1号资产支持专项计划”。该REIT装入了南通万象城和临沂万象汇这两个位于长三角和环渤海非一线城市的商业项目，拟募资54.05亿元。
将非一线的成熟项目打包上市，可以说是一步绝佳的妙棋。一方面，南通与临沂的项目在华润的运营下已经进入成熟期，现金流稳定，符合REITs的收益率要求；另一方面，华润置地通过出让部分股权，能够提前兑现前期投资。这笔超50亿元的回血资金，也可被重新投入到其他项目开发中。华润愿意将这两个项目推上REITs市场，说明其对底层资产的现金流稳定性有足够自信。
华夏华润消费REIT、华润的商业不动产REIT，再加上行业领先的保租房REIT华夏基金华润有巢REIT，华润置地已经覆盖三条赛道，并且已完成扩募。更值得关注的是，华润置地拥有98座在营自持购物中心，还有30座在建，可装入REITs的项目池足够深。相对于其资产规模，其实华润的资产证券化进程刚刚起步。
这正是“投、融、管、退”循环的终极奥义。资产证券化已是大势，新商业之家认为其核心并不在于“退”，而在于“管”。如果没有底层资产稳定上涨的租金，就无力支撑REITs的二级市场表现。华润敢于在三年内完成全赛道布局，底气来自于它在2025年财报中展现出的经营韧性。
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出品/新商业之家
近期华润的动态频频。一方面，华润置地与华润万象生活双双交出年度答卷，随之而来的是底层资产为南通万象城、临沂万象汇的华夏华润置地商业不动产REITs正式向监管部门提交申报并获受理，转让成都万象城开发运营主体股权的动作也浮出水面。
叠加此前已经上市且完成高难度“二次扩募”的华夏华润消费REIT，以及稳坐保租房赛道头把交椅的华润有巢REIT，华润置地在短短三年内打通了商业不动产证券化的全链路，形成行业内首个三只REITs齐发的格局。
在新商业之家看来，华润置地的这一系列动作，某种程度上突破了曾经的“不可能三角”：大规模持有、高质量经营与快速资金回笼。无论是从资产运营角度，还是单体项目层面，都有不少值得分享的内容。
01
高基数下的两位数增长
先看年报，全面增长的数据已经说明了很多。报告期内，旗下购物中心实现租金收入219亿元，录得13.3%的强势增长。截至期末，在营自持购物中心数量达98座，接近百座规模。
更关键的是，规模扩张并未摊薄经营质量。期内，旗下在营自持购物中心的零售额达2,392亿元，同比增长22.4%，同店增速维持在12.0%的高水平。其中，82座在营购物中心零售额排名当地市场前三，整体出租率97.4%，经营利润率攀升至63.1%的历史新高。
在全国实体商业极其内卷、品牌拓店意愿相对保守的背景下，华润置地的商业资产规模已经在兑现为真实的利润，高出租率、高利润率与高市场排名同时出现，这种转化能力仍然在持续增强。
数字背后，更值得观察的是具体项目的变化。每年财报华润都会例举数个标杆项目的具体数据，今年的是深圳万象城、沈阳万象城、深圳万象天地、南京万象天地等3条产品线6个具有代表性的商业，可以清晰地观察华润置地针对不同能级市场、不同客群画像的差异化经营。
深圳万象城与沈阳万象城，是华润体系下重奢定位的定海神针，分别以16.03亿元和13.75亿元的租金收入傲视群雄。重奢商场极度依赖高客单价与高坪效的零售业态。这两大项目中，服装（零售）业态占比分别高达36%和43%，而餐饮占比则被严格克制在18%至26%的区间，儿童业态仅占12%，可以说是教科书的标准重奢场。
其中，沈阳万象城以17%的租金涨幅，成为体系内增速最高的核心项目之一。
这个表现不令人意外。沈阳万象城在2024年完成爱马仕、Dior、PRADA等重奢品牌的跨层升级和二楼全面奢化改造，2025年则集中兑现租金溢价。值得注意的是，沈阳万象城年销售额已达130亿元，吸附了东北区域的高端零售消费需求。
“街区+MALL”形态的万象天地产品线展现出不同的逻辑。华润年报披露的是最具代表性的深圳万象天地和南京万象天地。
深圳万象天地在2025年租金收入首破10.82亿元，正式迈入十亿量级，同比增长超过10%。南京万象天地在进入第三个完整运营年后，租金亦稳步增长至2.61亿元。
与万象城相比，万象天地更强调生活方式、社交属性与潮流打卡。深圳和南京万象天地的服装零售占比保持在39%-40%的高位，餐饮业态比重被大幅拉升至29%-32%。开放式街区的物理空间天然适合餐饮外摆与强互动的社群活动，高比例的优质餐饮有效延长了年轻客群的停留时间。
深圳万象天地在2025年疯狂收割首店经济，全年引入38个零售业态首店，华南首店达到22家，足以证明其在华南潮流风向标地位上的不可替代性。
在新商业之家看来，南京万象天地可能代表了万象生活在非重奢赛道上的最高操盘水准。通过在当地市场的差异化错位，布局高品质生活方式业态，让二线核心城市的存量资产在稳定期后，依然能迸发出内生增长动力。
在华润万象生活2025年报演示材料发布的产品线分组中，南京万象天地被明确归入“城市旗舰”项目序列，要求“产品力领先，聚焦内容与场景创新”。南京万象天地开业时城市“首进”和“定制概念店”占比超过60%，159家品牌为区域首进或全新概念店，目前场内城市首进品牌占比保持在60%以上。
下沉到区域或社区型商业，清河万象汇与沈阳铁西万象汇则交出了主打韧性的答卷。作为区域型商业，这两个项目的服装占比锐减至23%-26%，取而代之的是20%-22%的儿童及娱乐、24%-30%的餐饮和超市业态。
显然，万象汇更注重消费频次与家庭粘性。沈阳铁西万象汇租金增幅13%，攀升至3.65亿元，清河万象汇作为产品线元老依然在3.64亿元的高位企稳，出租率常年99%以上。
02
多只REITs齐发
商业不动产大资管
以目前的行业趋势来看，精细化的空间运营都指向资产证券化的最终诉求。在这一维度，华润置地的REITs布局可谓步步为营，并且毫无疑问跑在了前面。
华夏华润消费REIT是首批4只消费基础设施公募REITs之一。该REIT底层资产为青岛万象城，2024年营收6.42亿元，2025年营收跃升至7.62亿元，净利润同比暴增352.69%，全年完成4次季度分红。青岛万象城99.09%的出租率、7.37%的租金涨幅、租金单价升至418.40元/平方米/月，向资本市场证明了单点核心资产的强劲兑现力。
值得一提的是华夏华润消费REIT的二次扩募。作为国内消费类REITs的首单扩募，它一次性吸纳了杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇和淄博万象汇，鉴于华润置地的商业资产数量繁多，能够将不同层级的成熟资产逐步纳入，分散风险，并实现资产循环。
4月底，华润又最新申报了商业不动产REIT“中信证券-华润置地商业不动产1号资产支持专项计划”。该REIT装入了南通万象城和临沂万象汇这两个位于长三角和环渤海非一线城市的商业项目，拟募资54.05亿元。
将非一线的成熟项目打包上市，可以说是一步绝佳的妙棋。一方面，南通与临沂的项目在华润的运营下已经进入成熟期，现金流稳定，符合REITs的收益率要求；另一方面，华润置地通过出让部分股权，能够提前兑现前期投资。这笔超50亿元的回血资金，也可被重新投入到其他项目开发中。华润愿意将这两个项目推上REITs市场，说明其对底层资产的现金流稳定性有足够自信。
华夏华润消费REIT、华润的商业不动产REIT，再加上行业领先的保租房REIT华夏基金华润有巢REIT，华润置地已经覆盖三条赛道，并且已完成扩募。更值得关注的是，华润置地拥有98座在营自持购物中心，还有30座在建，可装入REITs的项目池足够深。相对于其资产规模，其实华润的资产证券化进程刚刚起步。
这正是“投、融、管、退”循环的终极奥义。资产证券化已是大势，新商业之家认为其核心并不在于“退”，而在于“管”。如果没有底层资产稳定上涨的租金，就无力支撑REITs的二级市场表现。华润敢于在三年内完成全赛道布局，底气来自于它在2025年财报中展现出的经营韧性。
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