新华财经上海11月24日电（谈瑞）上海年内供应量最大的一批次集中土拍24日落槌。出乎市场意料的是，浦东川沙地块历经82轮激烈竞价后被民企佳运置业以15.8%的溢价率拿下，而本批次唯一一宗位于中环内的地块杨浦东外滩地块却由中海以底价获得。不同区域冷暖交替，优质民企异军突起，这一批次的上海土拍看点十足。
区域分化凸显，浦东川沙地块受热捧
刚刚结束的2025年上海第九批次集中土拍上架了9幅地块，分布于杨浦、宝山、浦东、青浦等六大区域，总计容面积55.26万平方米，起始总价达169.11亿元。
从成交结果来看，9幅地块全部成交，总成交金额为173.33亿元。但整体平稳态势下，不同区域地块表现呈现显著分化：7幅地块底价成交；浦东川沙地块溢价率15.76%为批次内最高；5幅地块竞得者出现民营房企身影。
具体来看，围绕浦东新区PDP0-0706单元C05A-18、C05A-17地块的角逐，是本次土拍的最大看点之一。浦东川沙这宗地块尽管位于外环外，且采用商品住宅和酒店用地捆绑出让模式，但仍然凭借得天独厚的区位优势和完善的配套设施赢得市场青睐。地块周边不仅有迪士尼乐园的文旅辐射和机场联络线的交通赋能，地铁、商业、医院、学校等生活配套亦一应俱全。
这宗地块共吸引佳运置业、湖北联投&象屿联合体、陆家嘴三家实力房企及联合体参与竞拍。业内人士称，现场竞价过程异常激烈，三方在缠斗加价过程中都表现出强烈拿地意愿。最终，由董事长沈仁兴亲自坐镇的民营房企佳运置业，凭借更为坚定的出价策略在历经82轮竞价后胜出，以24.7541亿元的成交总价斩获地块，溢价率高达15.76%，成为本批次土拍溢价率最高的地块。其成交楼板价为29913元／平方米，稍低于周边新房项目观宸润府及陆家嘴锦绣云澜的楼板价水平。
与浦东川沙地块受到热捧形成鲜明对比的，是本批次唯一位于中环内的杨浦东外滩地块的相对遇冷。作为黄浦江核心段的纯宅地，该地块先天条件毫不逊色，距离12号线隆昌路站仅800米，周边高端居住区已成型，生活氛围成熟。然而，在中海、保利置业两家房企的竞争中，该地块最终以底价21.77亿元成交，中海成功摘地，成交楼板价68800元／平方米，并未出现预期中的溢价争夺。
业内人士分析，这一结果与该地块周边项目的市场表现存在一定关联。地块南侧的新盘项目中海云邸玖章均价约12.6万元／平方米，其10月15日的最新一次开盘加推146套91-103平方米户型，认购率为127%，相较于前三次开盘均超200%的热度有所降温。据上海市房地产交易中心数据，该项目总套数417套，截至目前售出256套，去化率约为六成。市场消化速度不及预期，这种降温态势直接影响了房企对该区域地块的出价积极性，导致核心区位地块未能实现溢价成交。
除上述两宗地块外，本批次其余7宗地块的成交态势相对平稳。其中，青浦徐泾地块拍出5.17%的溢价率，宝山、嘉定、奉贤等区域的6宗地块均以底价成交。分析认为，这种分化格局的背后，是是房企投资策略的精准调整。正如同策研究院联席院长宋红卫所言，上海仍是土拍热度最高的城市，但从整体溢价率、参拍企业数量及出价预期等核心指标来看，房企投资行为已经更趋理性谨慎。
头部央国企趋于保守，民营房企异军突起
本次土拍的另一大显著特征是市场竞争主体格局的深刻变化——头部央国企参与度下降，民营房企异军突起，成为土地市场的重要力量。
长期以来，央国企一直是上海集中土拍的“主力军”。据行业机构金刚石房地产云数据显示，2025年1-10月，中海地产、招商蛇口、越秀地产、中国金茂等央国企位居房企在沪拿地总额排行榜前列，成交总额分别达到163.53亿元、131.27亿元、128.27亿元、107.15亿元，持续主导上海土地市场。但在第九批次土拍中，这些头部央国企的参与热情显著降温。
中指研究院上海数据总经理张文静介绍，本场土拍9宗地块共吸引16家企业参拍，其中仅3家为央企，8家为国企。从拍卖情况来看，宝业、佳运、大华等民营房企参与热度高涨，外资企业盘古也补仓嘉定地块。
“从报名情况来看，受出让地块位置以及年底财务节点影响，本场土拍部分头部开发商缺席，民企佳运置业溢价竞得地铁大盘，大华重回宝山，整体来看本场土拍参拍企业结构优化，参拍主体多元。”张文静分析道。
多位业内人士认为，头部央国企参与度下降主要有两方面原因：一方面，临近年底，大型房企首要考虑的问题是回笼资金，力求交出亮眼的年报数据，对于非核心区域的地块选择审慎布局；另一方面，今年以来，资金密集型的头部央国企通过集中出让及协议出让等方式，已在上海核心区储备了充足的优质地块，在售和即将入市的项目数量饱和，短期内无需急于补仓。
在此背景下，民营房企的积极入局成为市场新风向。近年来，尽管上海土地市场仍由央国企占据主导地位，但民营房企的参与度持续提升。
今年上半年，大华集团、龙湖等知名民营房企在上海土拍中均有所斩获。龙湖在第一批次土拍中竞得奉贤新城地块，大华集团在第三批次及第五批次土拍中分别拿下静安大宁地块及青浦徐泾地块。进入三季度，祺祥旺宇置业、宇诚集团两家民营房企更是首次涉足上海土地市场，展现出对上海市场的信心。
民营房企的持续进场，既反映出企业对上海房地产市场止跌企稳的预期提升，也推动了市场竞争格局的多元化发展。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从市场影响来讲，“新面孔”的加入为上海房地产市场注入新活力，也影响了房企拿地格局，反过来促使各企业要重视此类竞争格局，持续提升产品力和竞争力。新企业带来的全新开发理念和运营模式，结合其他产业的技术和资源，也将持续推动产品创新。
对于央国企与民营房企的差异化发展路径，中国房地产业协会分析表示，国资房企积极参与并频频落子核心区域，面向改善性住房需求，打造配套齐全的品质社区；民营房企布局外围板块，选择总价相对较低的地块先进入上海市场积累经验，形成品牌影响力，为后续深耕做铺垫。央国企与民营房企共同参与，多元化的竞拍主体有助于推动土地市场健康发展。
编辑：林郑宏
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新华财经上海11月24日电（谈瑞）上海年内供应量最大的一批次集中土拍24日落槌。出乎市场意料的是，浦东川沙地块历经82轮激烈竞价后被民企佳运置业以15.8%的溢价率拿下，而本批次唯一一宗位于中环内的地块杨浦东外滩地块却由中海以底价获得。不同区域冷暖交替，优质民企异军突起，这一批次的上海土拍看点十足。
区域分化凸显，浦东川沙地块受热捧
刚刚结束的2025年上海第九批次集中土拍上架了9幅地块，分布于杨浦、宝山、浦东、青浦等六大区域，总计容面积55.26万平方米，起始总价达169.11亿元。
从成交结果来看，9幅地块全部成交，总成交金额为173.33亿元。但整体平稳态势下，不同区域地块表现呈现显著分化：7幅地块底价成交；浦东川沙地块溢价率15.76%为批次内最高；5幅地块竞得者出现民营房企身影。
具体来看，围绕浦东新区PDP0-0706单元C05A-18、C05A-17地块的角逐，是本次土拍的最大看点之一。浦东川沙这宗地块尽管位于外环外，且采用商品住宅和酒店用地捆绑出让模式，但仍然凭借得天独厚的区位优势和完善的配套设施赢得市场青睐。地块周边不仅有迪士尼乐园的文旅辐射和机场联络线的交通赋能，地铁、商业、医院、学校等生活配套亦一应俱全。
这宗地块共吸引佳运置业、湖北联投&象屿联合体、陆家嘴三家实力房企及联合体参与竞拍。业内人士称，现场竞价过程异常激烈，三方在缠斗加价过程中都表现出强烈拿地意愿。最终，由董事长沈仁兴亲自坐镇的民营房企佳运置业，凭借更为坚定的出价策略在历经82轮竞价后胜出，以24.7541亿元的成交总价斩获地块，溢价率高达15.76%，成为本批次土拍溢价率最高的地块。其成交楼板价为29913元／平方米，稍低于周边新房项目观宸润府及陆家嘴锦绣云澜的楼板价水平。
与浦东川沙地块受到热捧形成鲜明对比的，是本批次唯一位于中环内的杨浦东外滩地块的相对遇冷。作为黄浦江核心段的纯宅地，该地块先天条件毫不逊色，距离12号线隆昌路站仅800米，周边高端居住区已成型，生活氛围成熟。然而，在中海、保利置业两家房企的竞争中，该地块最终以底价21.77亿元成交，中海成功摘地，成交楼板价68800元／平方米，并未出现预期中的溢价争夺。
业内人士分析，这一结果与该地块周边项目的市场表现存在一定关联。地块南侧的新盘项目中海云邸玖章均价约12.6万元／平方米，其10月15日的最新一次开盘加推146套91-103平方米户型，认购率为127%，相较于前三次开盘均超200%的热度有所降温。据上海市房地产交易中心数据，该项目总套数417套，截至目前售出256套，去化率约为六成。市场消化速度不及预期，这种降温态势直接影响了房企对该区域地块的出价积极性，导致核心区位地块未能实现溢价成交。
除上述两宗地块外，本批次其余7宗地块的成交态势相对平稳。其中，青浦徐泾地块拍出5.17%的溢价率，宝山、嘉定、奉贤等区域的6宗地块均以底价成交。分析认为，这种分化格局的背后，是是房企投资策略的精准调整。正如同策研究院联席院长宋红卫所言，上海仍是土拍热度最高的城市，但从整体溢价率、参拍企业数量及出价预期等核心指标来看，房企投资行为已经更趋理性谨慎。
头部央国企趋于保守，民营房企异军突起
本次土拍的另一大显著特征是市场竞争主体格局的深刻变化——头部央国企参与度下降，民营房企异军突起，成为土地市场的重要力量。
长期以来，央国企一直是上海集中土拍的“主力军”。据行业机构金刚石房地产云数据显示，2025年1-10月，中海地产、招商蛇口、越秀地产、中国金茂等央国企位居房企在沪拿地总额排行榜前列，成交总额分别达到163.53亿元、131.27亿元、128.27亿元、107.15亿元，持续主导上海土地市场。但在第九批次土拍中，这些头部央国企的参与热情显著降温。
中指研究院上海数据总经理张文静介绍，本场土拍9宗地块共吸引16家企业参拍，其中仅3家为央企，8家为国企。从拍卖情况来看，宝业、佳运、大华等民营房企参与热度高涨，外资企业盘古也补仓嘉定地块。
“从报名情况来看，受出让地块位置以及年底财务节点影响，本场土拍部分头部开发商缺席，民企佳运置业溢价竞得地铁大盘，大华重回宝山，整体来看本场土拍参拍企业结构优化，参拍主体多元。”张文静分析道。
多位业内人士认为，头部央国企参与度下降主要有两方面原因：一方面，临近年底，大型房企首要考虑的问题是回笼资金，力求交出亮眼的年报数据，对于非核心区域的地块选择审慎布局；另一方面，今年以来，资金密集型的头部央国企通过集中出让及协议出让等方式，已在上海核心区储备了充足的优质地块，在售和即将入市的项目数量饱和，短期内无需急于补仓。
在此背景下，民营房企的积极入局成为市场新风向。近年来，尽管上海土地市场仍由央国企占据主导地位，但民营房企的参与度持续提升。
今年上半年，大华集团、龙湖等知名民营房企在上海土拍中均有所斩获。龙湖在第一批次土拍中竞得奉贤新城地块，大华集团在第三批次及第五批次土拍中分别拿下静安大宁地块及青浦徐泾地块。进入三季度，祺祥旺宇置业、宇诚集团两家民营房企更是首次涉足上海土地市场，展现出对上海市场的信心。
民营房企的持续进场，既反映出企业对上海房地产市场止跌企稳的预期提升，也推动了市场竞争格局的多元化发展。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从市场影响来讲，“新面孔”的加入为上海房地产市场注入新活力，也影响了房企拿地格局，反过来促使各企业要重视此类竞争格局，持续提升产品力和竞争力。新企业带来的全新开发理念和运营模式，结合其他产业的技术和资源，也将持续推动产品创新。
对于央国企与民营房企的差异化发展路径，中国房地产业协会分析表示，国资房企积极参与并频频落子核心区域，面向改善性住房需求，打造配套齐全的品质社区；民营房企布局外围板块，选择总价相对较低的地块先进入上海市场积累经验，形成品牌影响力，为后续深耕做铺垫。央国企与民营房企共同参与，多元化的竞拍主体有助于推动土地市场健康发展。
编辑：林郑宏
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