2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），明确提出探索建立多层次基础设施不动产投资信托基金（REITs）市场。近年来，我国REITs市场蓬勃发展， REITs产品不断创新，良好的市场生态正在逐步建立。未来，需加快布局多层次REITs市场体系，充分发挥各类REITs产品优势，助力实体经济高质量发展。
明确各类REITs产品定位。当前，我国多层次REITs市场已初步成形，主要涵盖Pre-REITs、私募REITs（持有型不动产资产支持证券）及公募REITs三大类别，基本实现对资产的全生命周期覆盖。其中，Pre-REITs作为底层资产的前端价值孵化器，专注于早期资产孵化合规；私募REITs是连接Pre-REITs和公募REITs的桥梁，聚焦成长期资产培育增长；公募REITs是资本循环的终点，旨在实现成熟资产价值兑现。发展多层次REITs市场首先需明确各类REITs产品的角色定位，并根据底层资产特性实行差异化管理，满足发行主体和投资者多元化的投融资需求，更好发挥REITs市场在创新不动产融资机制、提高资本市场服务质效等方面的作用。
加强前端REITs产品管理。Pre-REITs和私募REITs作为创新产品，应充分借鉴公募REITs的发展经验，逐步完善制度框架，形成多层次REITs市场体系。一是健全信息披露机制。在注册发行阶段，应严格Pre-REITs和私募REITs底层资产准入标准，辅以恰当的资产合规检查，保证底层资产质量。在存续阶段，应提高信息披露的及时性和有效性，制定完善估值指引以明确定价标准，提升底层资产估值透明度。二是提升二级市场流动性。应加强投资者队伍建设，推动保险、银行理财、证券、基金等不同类型投资者更广泛地参与Pre-REITs和私募REITs市场，持续优化投资者结构。应建立健全做市商制度，通过连续做市报价与交易促进价格发现，降低交易成本，提高二级市场交易活跃度。
建立健全退出衔接机制。发展多层次REITs市场需要加强生态协同，打通前端REITs产品的退出渠道，实现前端REITs向公募REITs的平稳过渡。一是建立标准化、高效率的扩募机制，提升Pre-REITs和私募REITs扩募便利性，进一步盘活发行人存量优质资产，实现长期可持续增长，为推动其转向公募REITs夯实基础。二是健全退出支持机制，设立开放退出机制、回购触发机制、流动性支持机制等多种风险缓释措施，积极引入股权转受让基金等专业承接方，加强Pre-REITs和私募REITs投资者退出保障。三是建立灵活的转板制度，明确在资产审查及定价估值等方面的具体要求，打通私募REITs向公募REITs转板的退出路径，形成“私募培育、公募退出”的协同生态。
（作者：钟言，本文原载《债券》2025年8月刊）
编辑：王菁
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2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），明确提出探索建立多层次基础设施不动产投资信托基金（REITs）市场。近年来，我国REITs市场蓬勃发展， REITs产品不断创新，良好的市场生态正在逐步建立。未来，需加快布局多层次REITs市场体系，充分发挥各类REITs产品优势，助力实体经济高质量发展。
明确各类REITs产品定位。当前，我国多层次REITs市场已初步成形，主要涵盖Pre-REITs、私募REITs（持有型不动产资产支持证券）及公募REITs三大类别，基本实现对资产的全生命周期覆盖。其中，Pre-REITs作为底层资产的前端价值孵化器，专注于早期资产孵化合规；私募REITs是连接Pre-REITs和公募REITs的桥梁，聚焦成长期资产培育增长；公募REITs是资本循环的终点，旨在实现成熟资产价值兑现。发展多层次REITs市场首先需明确各类REITs产品的角色定位，并根据底层资产特性实行差异化管理，满足发行主体和投资者多元化的投融资需求，更好发挥REITs市场在创新不动产融资机制、提高资本市场服务质效等方面的作用。
加强前端REITs产品管理。Pre-REITs和私募REITs作为创新产品，应充分借鉴公募REITs的发展经验，逐步完善制度框架，形成多层次REITs市场体系。一是健全信息披露机制。在注册发行阶段，应严格Pre-REITs和私募REITs底层资产准入标准，辅以恰当的资产合规检查，保证底层资产质量。在存续阶段，应提高信息披露的及时性和有效性，制定完善估值指引以明确定价标准，提升底层资产估值透明度。二是提升二级市场流动性。应加强投资者队伍建设，推动保险、银行理财、证券、基金等不同类型投资者更广泛地参与Pre-REITs和私募REITs市场，持续优化投资者结构。应建立健全做市商制度，通过连续做市报价与交易促进价格发现，降低交易成本，提高二级市场交易活跃度。
建立健全退出衔接机制。发展多层次REITs市场需要加强生态协同，打通前端REITs产品的退出渠道，实现前端REITs向公募REITs的平稳过渡。一是建立标准化、高效率的扩募机制，提升Pre-REITs和私募REITs扩募便利性，进一步盘活发行人存量优质资产，实现长期可持续增长，为推动其转向公募REITs夯实基础。二是健全退出支持机制，设立开放退出机制、回购触发机制、流动性支持机制等多种风险缓释措施，积极引入股权转受让基金等专业承接方，加强Pre-REITs和私募REITs投资者退出保障。三是建立灵活的转板制度，明确在资产审查及定价估值等方面的具体要求，打通私募REITs向公募REITs转板的退出路径，形成“私募培育、公募退出”的协同生态。
（作者：钟言，本文原载《债券》2025年8月刊）
编辑：王菁
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