.

.

.

近期召开的中央城市工作会议明确指出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，并由此提出五个“转变”和五个“更加注重”。

党的十八大以来，我国城镇化率从2012年的53.1%提高到2024年的67%，城镇人口增加到9.4亿人。这次中央城市工作会议，对我国城市发展所处历史方位作出了“两个转向”的重大判断，这是基于和十年前相比，城市工作的时与势都发生了深刻变化。

如何认识这些改变？如何在新的历史方位下做好城市工作？这要求我们首先要深刻把握“两个转向”的重大判断，主动适应形势变化。

（一）

城镇化进程遵循着不以人的意志为转移的客观规律，对发展阶段特征的判断十分重要，既尊重历史进程又清醒抓好社会经济发展进程中阶段性工作重点是走向成功的保障。

党和国家的发展过程已充分证明，凡是我们对自己所处的发展阶段和需要解决的主要矛盾有清醒认识的时期，都是发展相对顺利并取得重大成就的时期；反之，则发展曲折。1949年新中国成立后经历过各种探索，直到准确地把握到我国处于并将长期处于社会主义初级阶段之后，才摆脱发展中的摇摆，并在这个历史定位中去不断深化探索不同经济社会发展阶段具体主要矛盾的变化。

新中国成立后如何看待城镇化进程和城市工作同样经历了曲折过程，才建立起建设现代化人民城市的目标，并明确城镇化是现代化的必由之路，有序推进城镇化是我国经济发展和扩大内需的最大潜力所在。

党的七届二中全会讨论确定了党的工作重心由乡村转移到城市的问题，提出必须用极大的努力去学会管理城市和建设城市。1948年末，我国城市共有58个，新中国成立后，大批县城改设为城市。1949年末，全国城市共有129个。1957年末，人口城镇化率达到15.39%，比1949年末提高了4.75个百分点，有效支撑了奠定中国工业化发展的大量工业化项目的落地实施，形成一轮城市规划建设的高潮和城市招工潮。20世纪60年代初，为加强对城市的集中统一管理和解决当时城市经济生活的突出矛盾，1962年9月和1963年10月，中共中央、国务院先后召开全国第一次和第二次城市工作会议，进一步厘清工业化和城市发展、城市就业、农副产品保障与农村生产的关系，伴随对工业化进程的调整，相应调整了城市发展的规模、速度。1978年3月，国务院在北京召开第三次全国城市工作会议，制定了关于加强城市建设工作的意见，主要讨论了城市建设资金从哪里来的问题。

时隔37年后，中央城市工作会议于2015年12月在北京召开，是1978年后首次召开的最高规格的城市会议。改革开放以来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，城市发展取得举世瞩目的成就，带动了整个社会经济的发展，成为现代化建设的重要引擎。其实，在此次会议召开前还有一次十分重要的会议，即2013年12月在北京召开的中央城镇化工作会议，对2015年中央城市工作会议上明确做好城市工作“一个尊重、五个统筹”的思想和方法，做了充分的思想准备。

再回到对城市工作时与势的判断上：十年前我国召开城市工作会议时，全国常住人口城镇化率为57.33%，一个数量规模巨大的“城市中国”已初步形成。同时，粗放扩张、人地失衡、破坏环境等问题也显现出来。2015年中央城市工作会议的特点是“明确原则，纠正偏差”，强调“尊重城市发展规律”“城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程，人口和用地要匹配，城市规模要同资源环境承载能力相适应”，反对不切实际的硬上蛮干。“五个统筹”则是和“五个提高”一起提出的，包括方式方法、奋斗目标等诸多具体内容，总的来看，城市的规划、建设、管理仍是当时城市工作的重点。当时预计城镇化率快速提升的进程还会持续一段时间，不计代价的对规模和速度的追逐难以为继，要专注贯彻新发展理念；坚持以人为本、科学发展、改革创新、依法治市成为转变城市发展方式，完善城市治理体系，提高城市治理能力的新要求。而纠偏的重点是先着力解决“城市病”等突出问题，其中的具体表述和任务部署与2014年3月中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》密切相关。至此，新时期城市高质量发展的要求已渐趋明确。

（二）

2025年7月中央城市工作会议召开，作出了“两个转向”的重大判断，这意味着，中国城市发展逻辑发生了重大改变。其中，城镇化转向稳定发展期有着复杂背景。从2012年底召开的中央经济工作会议到2013年底召开的中央城镇化工作会议，再到印发《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，农业转移人口市民化无疑是重点推进的工作，常住人口城镇化率从2015年年末的57.33%增长到2024年末的67%，但户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距的缩小显然不及预期。未来城市形势会发生怎样的变化？城镇化率还会保持每年1%以上的增速吗？以下一些认识是十分重要的。

城镇化率的测评既是工业化的产物，也是城乡差别的产物，是欧洲城市及国家发展路径的折射，其基本逻辑是工业革命提高农业生产力，产生农村剩余劳动力，而分布在城市的工厂创造了更高工资水平的就业机会，吸引农村劳动力流入并定居城市，伴随工业资本主义在城市中集聚稳定发展及广义交通网络的日趋高效，形成了以工业文明全盛时期的西欧、北美为代表的世界城市体系。同时，殖民遗产的存在也使这个体系一直处于全球经济“食物链”的顶端，可以在全球的产业分工中“予取予夺”，不必操心与农业资源有关的吃饭问题和以工业文明为代表的发展以及财富积累问题如何在有限国土内实现平衡，因此，西方发达国家中城镇化率90%左右的情况比较普遍。

中国的情况要特殊一些。古代中国的城市本质上是传统农业社会下的商品交换和消费中心，单纯按居城住乡划分，南宋时期城镇化率就达到过22%的高峰，到清朝时才由于人口爆炸式增长下降到7%左右，但这和当代对城镇化率的定义没有太多关系。当代中国城镇化进程中的人口分布要考虑几个因素：一是生态、农业和城市发展的统筹。国家主体功能区划定就是为了解决这个问题。生态的保护和保育需要人，中国的整体生态环境基底条件并不优越，大部分生态保护、保育地区生态服务职能的保持和强化需要投入人力、财力、物力与相对恶劣的自然环境抗衡；中国庞大的人口基数决定了主粮的安全要靠人均不到世界1/3水平的可耕地来保障，有限的平原和更多的山地使得“小农农业”与“规模化、机械化农场”长期并存。基于这些原因，预判有3亿—4亿的人口会住在乡村地区。二是中国的城镇化进程是个混合统筹战略实施的过程。统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，其核心更侧重于实现城乡共同繁荣的就业水平和生活水平的提升。三是中国的户籍制度改革走向是加速人的流动性以适应现代化社会的要求。中国以往户籍制度的特征是将户籍属地与社会福利绑定，同时社会福利有一些地区差。党的十八大以来，我国城乡统一的户口登记制度全面建立，户口迁移政策全面放开放宽，居住证制度全面落实落地。这带来了实际城市边界的模糊和城镇化地域流动所能表达的实际意义的下降。乐观估计，到2035年，高质量公共服务对城乡的平权化覆盖会在发达城市群、现代化都市圈中成为较普遍的现象。四是充分保护与“三块地”相关的农民权益是渐进式改革的必需。中国新型城镇化未来10年—15年的发展仍会呈现城乡生产力要素双向流动比较活跃的状态，所面对的国际环境也充满变数，居安思危是必然的政策考量，广大农村地区的稳定发展，农业转移人口在农村集体经济组织中的权益保持，在中国全面实现现代化之前仍是促进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的必要保障。

综上所述，当下，中国的人口分布和社会形态完成了从“乡土中国”到“城市中国”的转型，正在向城乡共同繁荣、人民共同富裕、生态家园共享的“城乡中国”迈进。考虑到生产、生活、生态的平衡，以及城乡共同繁荣和粮食安全、国土安全的需要，根据笔者等承担国家发改委相关课题研究预测数据，中国城镇化率将在75%左右这个数位段上进入稳定发展期。由此，城市发展中增量和存量关系的处理和工作重心的选择也必然会有新的判断。

（一）

城市发展中抢抓机遇的快速增量型发展和以存量为主阵地的提质增效型发展始终并存，全国城市发展的总盘子以何为主是因势利导的结果，具体城市发展以何为主是大势驱动下因地制宜的结果，当下我们正处于关键转变期。

推动我国与工业化相伴的城市发展大规模增量扩张阶段的形成，主要得益于关键改革举措的实施。

改革开放之初，以“红手印”为鲜明标识的农村土地家庭联产承包责任制改革，释放了中国农村蕴藏的无限活力，不仅建立了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，极大地调动了亿万农民的生产积极性，还极大地解放了农村生产力，为当时乡镇企业的异军突起和农民进城务工，为中国抢抓机遇顺利承接国际产业转移浪潮，快速、大规模推进工业化进程提供了人力资源。2024年，我国就业人数为7.3亿人，农民工总数近3亿人，占比约41%，这一劳动力市场是中国劳动力市场的“压舱石”。

城镇住房制度改革和国有土地有偿使用制度改革，释放了庞大的资金总量，解决了城市发展中长期困扰我们的“钱从哪里来”的问题，成为中国城镇化高速、大规模推进的核心引擎。改革开放之初，严重的住房短缺问题，为住房制度改革创造了机会。从成本分摊的“三个三分之一”试点，到“提租补贴+以租促售”，再到1998年启动市场化住房消费，住房制度改革渐进式推进。2003年，国务院发布通知明确了房地产业在国民经济中的支柱地位。当时，房地产投资高达20%—30%的年平均增速发挥了很大的作用，住房金融也从无到有。

房价的核心是趸交的“地租”，将土地中的资产价值释放出来，变成可以流动的资金，并以批租（趸租）的方式将今后几年、几十年的预期土地收益提前“套现”，是国有土地有偿使用制度改革时作出的选择。早年的炒地皮热是与各种开发区热相伴，土地溢价融资解决了中外合资发展工业化时对中方资本的巨量需求，也满足了城市基础设施升级的巨大资金需求。随着用途管制+招拍挂制度的出台和央地分税制度改革，地方政府城市发展建设中“钱”的来源与土地财政完成了深度绑定。批租协议影响周期长的特征，也决定了只有通过源源不断的白地供应才能保持钱的源源不断，因此扩张型的土地收益优先的城市化方式必然导致对“人的城市化”的忽视。

（二）

以住宅、办公和商业地产为核心产品的房地产开发，以批租为主体的供地方式若要持久，需要有两个前提：一是可批租的白地能持续供给，二是买方的人群可持续增长。当二者都出现天花板时，这个模式就结束了。其转折的信号来自于：人口下降，住宅短缺时代已过去，刚需总量锐减，新市民和青年人的刚需无法在高房价预期下的商品房销售中得以满足；商业模式发生变化，对实体空间的需求不断减少，新兴体验型服务需求还不足以填补缺额，在真实和虚拟世界中的体验消费尚在争夺有限市场；居家办公大幅度上升，对实体办公空间的需求下降。信息革命初期对更绿色、更舒适、更节能的“位元城市”（注：“位元城市”是威廉·J·米切尔提出的概念，通过数字技术重构传统城市形态，打破物理空间限制，形成虚实融合的城市体系）的热议和对由此引发的生活方式的转变比任何时候都更贴近现实，大规模扩张式发展正在落幕。预计从现在到2050年，从乡到城的城镇化转移人口余量仅剩城镇化率上升时期不到10%的空间，涉及人口1亿左右，只相当于高速扩张期转移人口总量的1/7—1/8，而且综合当下中国家庭的少子化趋势，从高于发达国家较多的住宅自有率和户均大于1套的住房拥有率判断，同等数量的人群其新增购置住房消费意愿会打折扣，“好房子”无论是新建还是改造都会回归居住的本质。

在这个背景下，存量提质增效成为城市发展工作重心是必然选择。2024年，自然资源部发布信息称，我国首次完成683个城市城区范围确定。基于2021年度国土变更调查数据，683个设市城市城区实体地域范围（实际建设区域）总面积为7.80万平方千米。2024年末，全国城镇常住人口超9.4亿人，农民工总量近3亿人，这是实实在在生活在存量空间中的人，提质增效首先就是要解决他们是否住得下、过得好的问题。

从以人为本的视角看，城市发展的提质增效至少可以从以下方面展开：通过多元包容的公共服务及相关设施供给，为多元人群提供更为均等的发展机会；强化城市组团和城市群、都市圈尺度的不同能级、功能差异化地域的网络化联系，促进不同地域人群的共同发展；通过城乡环境的宜居化建设和改造，创造更为健康和人地和谐的人居环境；改善日益扩大的通勤圈的便捷舒适性，创造更为多元的充分就业机会；更加关注与教育、医疗、文化相关的人类发展需求，创造更多的国民素质提升机会等。

从城镇化的绿色化和可持续发展能力提升的视角看，城市发展的提质增效可以聚焦以下几点：深化落实城市更新中低消耗、低冲击、低排放相关技术和营造体系的推广；提升城市运行中韧性、高效、可循环的特征；守好生态安全底线的同时，实现城市生态网络服务职能的提升和价值转换等。

当然，从城市发展的综合能力提升看，就是要增加城市对人口和各种社会经济活动的承载力，以地均效益“论英雄”，以更小的土地资源消耗，更低的碳排放，更具韧性的基础设施支撑能力，更高品质的公共服务水平，更优化的投入产出比去提升中国人的现代化生活水平，达成建设现代化人民城市的总目标。

【未经授权，严禁转载！联系电话028-86968276】

.

.

.

近期召开的中央城市工作会议明确指出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，并由此提出五个“转变”和五个“更加注重”。

党的十八大以来，我国城镇化率从2012年的53.1%提高到2024年的67%，城镇人口增加到9.4亿人。这次中央城市工作会议，对我国城市发展所处历史方位作出了“两个转向”的重大判断，这是基于和十年前相比，城市工作的时与势都发生了深刻变化。

如何认识这些改变？如何在新的历史方位下做好城市工作？这要求我们首先要深刻把握“两个转向”的重大判断，主动适应形势变化。

（一）

城镇化进程遵循着不以人的意志为转移的客观规律，对发展阶段特征的判断十分重要，既尊重历史进程又清醒抓好社会经济发展进程中阶段性工作重点是走向成功的保障。

党和国家的发展过程已充分证明，凡是我们对自己所处的发展阶段和需要解决的主要矛盾有清醒认识的时期，都是发展相对顺利并取得重大成就的时期；反之，则发展曲折。1949年新中国成立后经历过各种探索，直到准确地把握到我国处于并将长期处于社会主义初级阶段之后，才摆脱发展中的摇摆，并在这个历史定位中去不断深化探索不同经济社会发展阶段具体主要矛盾的变化。

新中国成立后如何看待城镇化进程和城市工作同样经历了曲折过程，才建立起建设现代化人民城市的目标，并明确城镇化是现代化的必由之路，有序推进城镇化是我国经济发展和扩大内需的最大潜力所在。

党的七届二中全会讨论确定了党的工作重心由乡村转移到城市的问题，提出必须用极大的努力去学会管理城市和建设城市。1948年末，我国城市共有58个，新中国成立后，大批县城改设为城市。1949年末，全国城市共有129个。1957年末，人口城镇化率达到15.39%，比1949年末提高了4.75个百分点，有效支撑了奠定中国工业化发展的大量工业化项目的落地实施，形成一轮城市规划建设的高潮和城市招工潮。20世纪60年代初，为加强对城市的集中统一管理和解决当时城市经济生活的突出矛盾，1962年9月和1963年10月，中共中央、国务院先后召开全国第一次和第二次城市工作会议，进一步厘清工业化和城市发展、城市就业、农副产品保障与农村生产的关系，伴随对工业化进程的调整，相应调整了城市发展的规模、速度。1978年3月，国务院在北京召开第三次全国城市工作会议，制定了关于加强城市建设工作的意见，主要讨论了城市建设资金从哪里来的问题。

时隔37年后，中央城市工作会议于2015年12月在北京召开，是1978年后首次召开的最高规格的城市会议。改革开放以来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，城市发展取得举世瞩目的成就，带动了整个社会经济的发展，成为现代化建设的重要引擎。其实，在此次会议召开前还有一次十分重要的会议，即2013年12月在北京召开的中央城镇化工作会议，对2015年中央城市工作会议上明确做好城市工作“一个尊重、五个统筹”的思想和方法，做了充分的思想准备。

再回到对城市工作时与势的判断上：十年前我国召开城市工作会议时，全国常住人口城镇化率为57.33%，一个数量规模巨大的“城市中国”已初步形成。同时，粗放扩张、人地失衡、破坏环境等问题也显现出来。2015年中央城市工作会议的特点是“明确原则，纠正偏差”，强调“尊重城市发展规律”“城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程，人口和用地要匹配，城市规模要同资源环境承载能力相适应”，反对不切实际的硬上蛮干。“五个统筹”则是和“五个提高”一起提出的，包括方式方法、奋斗目标等诸多具体内容，总的来看，城市的规划、建设、管理仍是当时城市工作的重点。当时预计城镇化率快速提升的进程还会持续一段时间，不计代价的对规模和速度的追逐难以为继，要专注贯彻新发展理念；坚持以人为本、科学发展、改革创新、依法治市成为转变城市发展方式，完善城市治理体系，提高城市治理能力的新要求。而纠偏的重点是先着力解决“城市病”等突出问题，其中的具体表述和任务部署与2014年3月中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》密切相关。至此，新时期城市高质量发展的要求已渐趋明确。

（二）

2025年7月中央城市工作会议召开，作出了“两个转向”的重大判断，这意味着，中国城市发展逻辑发生了重大改变。其中，城镇化转向稳定发展期有着复杂背景。从2012年底召开的中央经济工作会议到2013年底召开的中央城镇化工作会议，再到印发《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，农业转移人口市民化无疑是重点推进的工作，常住人口城镇化率从2015年年末的57.33%增长到2024年末的67%，但户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距的缩小显然不及预期。未来城市形势会发生怎样的变化？城镇化率还会保持每年1%以上的增速吗？以下一些认识是十分重要的。

城镇化率的测评既是工业化的产物，也是城乡差别的产物，是欧洲城市及国家发展路径的折射，其基本逻辑是工业革命提高农业生产力，产生农村剩余劳动力，而分布在城市的工厂创造了更高工资水平的就业机会，吸引农村劳动力流入并定居城市，伴随工业资本主义在城市中集聚稳定发展及广义交通网络的日趋高效，形成了以工业文明全盛时期的西欧、北美为代表的世界城市体系。同时，殖民遗产的存在也使这个体系一直处于全球经济“食物链”的顶端，可以在全球的产业分工中“予取予夺”，不必操心与农业资源有关的吃饭问题和以工业文明为代表的发展以及财富积累问题如何在有限国土内实现平衡，因此，西方发达国家中城镇化率90%左右的情况比较普遍。

中国的情况要特殊一些。古代中国的城市本质上是传统农业社会下的商品交换和消费中心，单纯按居城住乡划分，南宋时期城镇化率就达到过22%的高峰，到清朝时才由于人口爆炸式增长下降到7%左右，但这和当代对城镇化率的定义没有太多关系。当代中国城镇化进程中的人口分布要考虑几个因素：一是生态、农业和城市发展的统筹。国家主体功能区划定就是为了解决这个问题。生态的保护和保育需要人，中国的整体生态环境基底条件并不优越，大部分生态保护、保育地区生态服务职能的保持和强化需要投入人力、财力、物力与相对恶劣的自然环境抗衡；中国庞大的人口基数决定了主粮的安全要靠人均不到世界1/3水平的可耕地来保障，有限的平原和更多的山地使得“小农农业”与“规模化、机械化农场”长期并存。基于这些原因，预判有3亿—4亿的人口会住在乡村地区。二是中国的城镇化进程是个混合统筹战略实施的过程。统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，其核心更侧重于实现城乡共同繁荣的就业水平和生活水平的提升。三是中国的户籍制度改革走向是加速人的流动性以适应现代化社会的要求。中国以往户籍制度的特征是将户籍属地与社会福利绑定，同时社会福利有一些地区差。党的十八大以来，我国城乡统一的户口登记制度全面建立，户口迁移政策全面放开放宽，居住证制度全面落实落地。这带来了实际城市边界的模糊和城镇化地域流动所能表达的实际意义的下降。乐观估计，到2035年，高质量公共服务对城乡的平权化覆盖会在发达城市群、现代化都市圈中成为较普遍的现象。四是充分保护与“三块地”相关的农民权益是渐进式改革的必需。中国新型城镇化未来10年—15年的发展仍会呈现城乡生产力要素双向流动比较活跃的状态，所面对的国际环境也充满变数，居安思危是必然的政策考量，广大农村地区的稳定发展，农业转移人口在农村集体经济组织中的权益保持，在中国全面实现现代化之前仍是促进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的必要保障。

综上所述，当下，中国的人口分布和社会形态完成了从“乡土中国”到“城市中国”的转型，正在向城乡共同繁荣、人民共同富裕、生态家园共享的“城乡中国”迈进。考虑到生产、生活、生态的平衡，以及城乡共同繁荣和粮食安全、国土安全的需要，根据笔者等承担国家发改委相关课题研究预测数据，中国城镇化率将在75%左右这个数位段上进入稳定发展期。由此，城市发展中增量和存量关系的处理和工作重心的选择也必然会有新的判断。

（一）

城市发展中抢抓机遇的快速增量型发展和以存量为主阵地的提质增效型发展始终并存，全国城市发展的总盘子以何为主是因势利导的结果，具体城市发展以何为主是大势驱动下因地制宜的结果，当下我们正处于关键转变期。

推动我国与工业化相伴的城市发展大规模增量扩张阶段的形成，主要得益于关键改革举措的实施。

改革开放之初，以“红手印”为鲜明标识的农村土地家庭联产承包责任制改革，释放了中国农村蕴藏的无限活力，不仅建立了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，极大地调动了亿万农民的生产积极性，还极大地解放了农村生产力，为当时乡镇企业的异军突起和农民进城务工，为中国抢抓机遇顺利承接国际产业转移浪潮，快速、大规模推进工业化进程提供了人力资源。2024年，我国就业人数为7.3亿人，农民工总数近3亿人，占比约41%，这一劳动力市场是中国劳动力市场的“压舱石”。

城镇住房制度改革和国有土地有偿使用制度改革，释放了庞大的资金总量，解决了城市发展中长期困扰我们的“钱从哪里来”的问题，成为中国城镇化高速、大规模推进的核心引擎。改革开放之初，严重的住房短缺问题，为住房制度改革创造了机会。从成本分摊的“三个三分之一”试点，到“提租补贴+以租促售”，再到1998年启动市场化住房消费，住房制度改革渐进式推进。2003年，国务院发布通知明确了房地产业在国民经济中的支柱地位。当时，房地产投资高达20%—30%的年平均增速发挥了很大的作用，住房金融也从无到有。

房价的核心是趸交的“地租”，将土地中的资产价值释放出来，变成可以流动的资金，并以批租（趸租）的方式将今后几年、几十年的预期土地收益提前“套现”，是国有土地有偿使用制度改革时作出的选择。早年的炒地皮热是与各种开发区热相伴，土地溢价融资解决了中外合资发展工业化时对中方资本的巨量需求，也满足了城市基础设施升级的巨大资金需求。随着用途管制+招拍挂制度的出台和央地分税制度改革，地方政府城市发展建设中“钱”的来源与土地财政完成了深度绑定。批租协议影响周期长的特征，也决定了只有通过源源不断的白地供应才能保持钱的源源不断，因此扩张型的土地收益优先的城市化方式必然导致对“人的城市化”的忽视。

（二）

以住宅、办公和商业地产为核心产品的房地产开发，以批租为主体的供地方式若要持久，需要有两个前提：一是可批租的白地能持续供给，二是买方的人群可持续增长。当二者都出现天花板时，这个模式就结束了。其转折的信号来自于：人口下降，住宅短缺时代已过去，刚需总量锐减，新市民和青年人的刚需无法在高房价预期下的商品房销售中得以满足；商业模式发生变化，对实体空间的需求不断减少，新兴体验型服务需求还不足以填补缺额，在真实和虚拟世界中的体验消费尚在争夺有限市场；居家办公大幅度上升，对实体办公空间的需求下降。信息革命初期对更绿色、更舒适、更节能的“位元城市”（注：“位元城市”是威廉·J·米切尔提出的概念，通过数字技术重构传统城市形态，打破物理空间限制，形成虚实融合的城市体系）的热议和对由此引发的生活方式的转变比任何时候都更贴近现实，大规模扩张式发展正在落幕。预计从现在到2050年，从乡到城的城镇化转移人口余量仅剩城镇化率上升时期不到10%的空间，涉及人口1亿左右，只相当于高速扩张期转移人口总量的1/7—1/8，而且综合当下中国家庭的少子化趋势，从高于发达国家较多的住宅自有率和户均大于1套的住房拥有率判断，同等数量的人群其新增购置住房消费意愿会打折扣，“好房子”无论是新建还是改造都会回归居住的本质。

在这个背景下，存量提质增效成为城市发展工作重心是必然选择。2024年，自然资源部发布信息称，我国首次完成683个城市城区范围确定。基于2021年度国土变更调查数据，683个设市城市城区实体地域范围（实际建设区域）总面积为7.80万平方千米。2024年末，全国城镇常住人口超9.4亿人，农民工总量近3亿人，这是实实在在生活在存量空间中的人，提质增效首先就是要解决他们是否住得下、过得好的问题。

从以人为本的视角看，城市发展的提质增效至少可以从以下方面展开：通过多元包容的公共服务及相关设施供给，为多元人群提供更为均等的发展机会；强化城市组团和城市群、都市圈尺度的不同能级、功能差异化地域的网络化联系，促进不同地域人群的共同发展；通过城乡环境的宜居化建设和改造，创造更为健康和人地和谐的人居环境；改善日益扩大的通勤圈的便捷舒适性，创造更为多元的充分就业机会；更加关注与教育、医疗、文化相关的人类发展需求，创造更多的国民素质提升机会等。

从城镇化的绿色化和可持续发展能力提升的视角看，城市发展的提质增效可以聚焦以下几点：深化落实城市更新中低消耗、低冲击、低排放相关技术和营造体系的推广；提升城市运行中韧性、高效、可循环的特征；守好生态安全底线的同时，实现城市生态网络服务职能的提升和价值转换等。

当然，从城市发展的综合能力提升看，就是要增加城市对人口和各种社会经济活动的承载力，以地均效益“论英雄”，以更小的土地资源消耗，更低的碳排放，更具韧性的基础设施支撑能力，更高品质的公共服务水平，更优化的投入产出比去提升中国人的现代化生活水平，达成建设现代化人民城市的总目标。

【未经授权，严禁转载！联系电话028-86968276】