川观新闻记者 范瑞鸣
7月21日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式公布，明确规范出租承租、住房租赁企业、经纪机构等多方面行为，将于2025年9月15日起施行。
《条例》对住房租赁市场将会产生怎样的影响？川观新闻记者分别邀请58安居客研究院院长张波和四川中原地产研究院院长吴江两位资深行业专家对此进行解读。
目前租赁市场存在哪些问题？
随着城市人口不断增加，租房人口规模持续扩大，居住品质成为当下租房市场的核心诉求，供给侧的诸多问题也在日益凸显。
四川中原地产研究院院长吴江
“当前，住房租赁市场主要有三大痛点。一是租房市场信息不透明，一些经纪人违规发布虚假房源信息，如以低价虚假房源吸引租客关注，到实际看房时就抬高租金或推荐其他房源，消耗着租客的信任。二是资金链风险与‘长收短付’乱象并存，如部分租赁企业一次性收取租客年付租金，却按月支付给房东，从而形成资金池。一旦租赁企业跑路，租客房东就会遭受双重损失。三是押金克扣与暴力清退，具体表现为退租时房东以清洁费、损耗费等名义克扣押金，以及合同未到期暴力驱赶租客等行为。”吴江分析认为。
58安居客研究院院长张波
住房租赁市场面临监管难，这是业界的一大共识。“住房租赁市场主体众多，房源分散，监管部门难以对所有的租赁行为进行实时、全面的监督。尤其是个人和小规模租赁企业出租房源，监管的覆盖面大、信息核实的难度大。同时，跨部门协调监管也面临挑战，住房租赁市场的监管涉及房产、市场监督管理、金融等多个部门，部门之间的信息共享和协同执法要求也很高。”张波认为。
据了解，目前成都房地产市场中，二手房出清难度较大，租赁市场中的个人房源持续增加，占比超65%。同时，成都保租房市场正在加速增加供应，主要以已有物业改造和开发商新修的无偿移交租赁住房为主。截至2024年底，成都市已筹集租赁房源21万套（间），且6成位于成都核心区，可为租房者提供更多选择。
《条例》对租赁市场会产生怎样的影响？
《条例》规定，“住房租赁经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源，与委托人签订住房租赁经纪服务合同”。“这种实名制+实地核验的做法，有助于严打发布虚假房源信息的行为，重塑租赁行业信心。”吴江分析认为，加之《条例》规定的重罚机制，如发布虚假房源最高罚10万元，网络平台未核验房源信息最高罚10万元或停业整顿……这将淘汰“钓鱼式营销”的经纪机构，倒逼经纪机构转向透明化服务，降低租客的选择与决策成本。
“在资金监管方面，从事转租的经纪机构或二房东需设立公示资金账户，租金、押金经账户流转，杜绝挪用。未设账户或违规收付租金和押金，将被罚款2万-50万元。”吴江认为，这一规定将提高租赁企业的资金管理门槛，淘汰高杠杆运营的“伪长租公寓”，推动租赁行业向稳健经营转型。张波对此也持相同观点，“企业的合规成本会有所增加，会增加企业的运营成本和管理难度，但也会加速行业优胜劣汰，有利于合规企业的长期发展。”
《条例》对居住安全底线与经营合规化也有明确规定。“明确禁止厨房、阳台等改造出租，人均租住面积需符合辖区市级政府制定的标准。政府对租赁企业实施信用评级，违规机构将列入黑名单甚至吊销执照。这将促进群租房、‘鸽子笼’等低端供给出清，推动租赁企业转向品质化运营。”吴江认为，“在租金监管方面，地方政府定期公布区域租金水平，抑制恶意涨价，会让租金定价趋于理性。租客维权有据可依，有利于提升市场规范性。”
未来租赁企业如何发展？
《条例》提出，“培育市场化、专业化的住房租赁企业”。这对住房租赁市场的未来发展将产生怎样的影响？张波认为，租赁市场将进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力” 的新阶段。“《条例》实施后，租赁住房供给将形成‘政府保障+市场主体’双轨制。《条例》支持企业改造盘活老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，未来的市场机会之一就是盘活存量资产。开发商将滞销商品房、酒店、写字楼改造为租赁住房，可通过‘整租运营’获取稳定现金流。未来机会之二是大数据+AI赋能租赁行业，例如通过构建集房源管理、租客匹配、租金支付、售后服务于一体的数字化平台，可通过大数据分析优化房源配置和定价策略。”
58安居客数据显示，2025年上半年重点城市租金房价比升至2.17%，核心城市优质租赁资产投资回报率接近5年定存利率，大量长期资本正在不断进入。市场化主体也在通过长租社区开发、存量资产盘活等方式争夺主导地位。“未来5年，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的租赁企业将成为市场主导者。”张波说。
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川观新闻记者 范瑞鸣
7月21日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式公布，明确规范出租承租、住房租赁企业、经纪机构等多方面行为，将于2025年9月15日起施行。
《条例》对住房租赁市场将会产生怎样的影响？川观新闻记者分别邀请58安居客研究院院长张波和四川中原地产研究院院长吴江两位资深行业专家对此进行解读。
目前租赁市场存在哪些问题？
随着城市人口不断增加，租房人口规模持续扩大，居住品质成为当下租房市场的核心诉求，供给侧的诸多问题也在日益凸显。
四川中原地产研究院院长吴江
“当前，住房租赁市场主要有三大痛点。一是租房市场信息不透明，一些经纪人违规发布虚假房源信息，如以低价虚假房源吸引租客关注，到实际看房时就抬高租金或推荐其他房源，消耗着租客的信任。二是资金链风险与‘长收短付’乱象并存，如部分租赁企业一次性收取租客年付租金，却按月支付给房东，从而形成资金池。一旦租赁企业跑路，租客房东就会遭受双重损失。三是押金克扣与暴力清退，具体表现为退租时房东以清洁费、损耗费等名义克扣押金，以及合同未到期暴力驱赶租客等行为。”吴江分析认为。
58安居客研究院院长张波
住房租赁市场面临监管难，这是业界的一大共识。“住房租赁市场主体众多，房源分散，监管部门难以对所有的租赁行为进行实时、全面的监督。尤其是个人和小规模租赁企业出租房源，监管的覆盖面大、信息核实的难度大。同时，跨部门协调监管也面临挑战，住房租赁市场的监管涉及房产、市场监督管理、金融等多个部门，部门之间的信息共享和协同执法要求也很高。”张波认为。
据了解，目前成都房地产市场中，二手房出清难度较大，租赁市场中的个人房源持续增加，占比超65%。同时，成都保租房市场正在加速增加供应，主要以已有物业改造和开发商新修的无偿移交租赁住房为主。截至2024年底，成都市已筹集租赁房源21万套（间），且6成位于成都核心区，可为租房者提供更多选择。
《条例》对租赁市场会产生怎样的影响？
《条例》规定，“住房租赁经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源，与委托人签订住房租赁经纪服务合同”。“这种实名制+实地核验的做法，有助于严打发布虚假房源信息的行为，重塑租赁行业信心。”吴江分析认为，加之《条例》规定的重罚机制，如发布虚假房源最高罚10万元，网络平台未核验房源信息最高罚10万元或停业整顿……这将淘汰“钓鱼式营销”的经纪机构，倒逼经纪机构转向透明化服务，降低租客的选择与决策成本。
“在资金监管方面，从事转租的经纪机构或二房东需设立公示资金账户，租金、押金经账户流转，杜绝挪用。未设账户或违规收付租金和押金，将被罚款2万-50万元。”吴江认为，这一规定将提高租赁企业的资金管理门槛，淘汰高杠杆运营的“伪长租公寓”，推动租赁行业向稳健经营转型。张波对此也持相同观点，“企业的合规成本会有所增加，会增加企业的运营成本和管理难度，但也会加速行业优胜劣汰，有利于合规企业的长期发展。”
《条例》对居住安全底线与经营合规化也有明确规定。“明确禁止厨房、阳台等改造出租，人均租住面积需符合辖区市级政府制定的标准。政府对租赁企业实施信用评级，违规机构将列入黑名单甚至吊销执照。这将促进群租房、‘鸽子笼’等低端供给出清，推动租赁企业转向品质化运营。”吴江认为，“在租金监管方面，地方政府定期公布区域租金水平，抑制恶意涨价，会让租金定价趋于理性。租客维权有据可依，有利于提升市场规范性。”
未来租赁企业如何发展？
《条例》提出，“培育市场化、专业化的住房租赁企业”。这对住房租赁市场的未来发展将产生怎样的影响？张波认为，租赁市场将进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力” 的新阶段。“《条例》实施后，租赁住房供给将形成‘政府保障+市场主体’双轨制。《条例》支持企业改造盘活老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，未来的市场机会之一就是盘活存量资产。开发商将滞销商品房、酒店、写字楼改造为租赁住房，可通过‘整租运营’获取稳定现金流。未来机会之二是大数据+AI赋能租赁行业，例如通过构建集房源管理、租客匹配、租金支付、售后服务于一体的数字化平台，可通过大数据分析优化房源配置和定价策略。”
58安居客数据显示，2025年上半年重点城市租金房价比升至2.17%，核心城市优质租赁资产投资回报率接近5年定存利率，大量长期资本正在不断进入。市场化主体也在通过长租社区开发、存量资产盘活等方式争夺主导地位。“未来5年，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的租赁企业将成为市场主导者。”张波说。
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