出品/联商专栏
撰文/王国平
编辑/娜娜
恒隆广场彻底不装了，杭州项目二期搁浅，准备租赁杭州百货大楼来过渡。
根据百大集团公告，准备将杭州百货大楼南、北楼的物业租给恒隆广场，核心地块武林银泰总店即银泰A区仍旧留给银泰用。这两个相对不起眼的物业对于恒隆广场来说，属于超级门面了。
恒隆地产在2018年心血来潮，跑杭州拿地。拿的武林地块看似是杭州城市核心，但在武林这个地方就是边角料，连个像样的展示面都没有。想要做重奢，档次明显提不上来。如果要打通沿街，二期必须配套跟上。
想开发二期，就必须得有钱，而且不仅仅是大拆大建这么简单。钱对于现在的恒隆来说，极其稀缺。更关键的是杭州拿地成本太高，不是恒隆现在的实力可以做的。
一、恒隆地产实力
恒隆地产在大陆主要靠上海项目（上海恒隆广场和港汇恒隆广场）赚钱，后面转战弱二线和强三线城市。恒隆有个特点，很喜欢谈战略层面，每年的报告很多人喜欢看，战术层面却是相对一般。战略层面，二三线城市经济会快速增长，奢侈品消费会快速增长，门店确实可以下沉。战术层面选择什么样的城市下沉就很重要。早年恒隆重仓北方几个城市，到现在来看，城市GDP一般，奢侈品消费增速一般，结果就是恒隆的业绩一般。
后面恒隆地产开始转攻强二线，即武汉和杭州。武汉是2013年拿的地，那时候经济处于金融危机后连续上攻势头，地价相对当时来说不便宜，但时间拉长了也不贵，很好回本。武汉恒隆广场开业后也算可圈可点吧，就是不太能“打”。竞品武商没什么套路，就是打折，武汉恒隆广场对于这种简单粗暴的打法，始终不知道如何应对。
恒隆广场除了上海地区外，并不是一个很有竞争力的玩家。经济一般的城市，难以强势引领；经济实力稍强的城市，与在地巨头混战无法脱颖而出。武汉项目规模、位置、展示面、财务成本等都相当不错，就是打不过人家。杭州项目很多数据远不如武汉项目，奢侈品销售也没有了疫情时候的井喷，这一战并不好打。
二、杭州项目困境
杭州地块恒隆是2018年入手的，真正的地产高位阶段。那时候中国的房地产市场是地块追高拿，买房给红包托关系，手上有货才是大爷。到现在地产行业都一片惨兮兮，很多房子不说跌70%吧，也跌60%。恒隆拿武汉、杭州地块都是经济景气度非常高的时候出手，杭州地块更是连续追高拿的。
杭州地块恒隆总投资190个亿，拿地成本就占了107亿，投资额看着很唬人，都是地价。190亿拿的地块还巴掌大，规模、产品、场景等面对体量更大的竞品都很难打出优势来，搞不出什么气势。沿街展示面，就那么一小丢丢。如果不是恒隆这块招牌撑场面，说搞重奢，都很少人相信。
地块小，向上拓空间遇到西湖限高，当不了区域第一高楼；向下拓空间，也就多挖几层，稍微平衡一下。这种拿地成本高、地块小、展示面小的项目，经营风险其实相当高。更可怕的还要配一个五星级酒店，妥妥的赔钱货。在中国做五星酒酒店能够赚钱的是凤毛麟角，很多都是用来套地套资源的，需要很大的财力来支撑持续性亏损。杭州恒隆广场拿什么证明其能运营得起来，一旦盲盒开出来效果不如预期，连财务成本都无法覆盖，资本都头大了。
开发二期把盘子做大、把展示面做大，恒隆账上也没有余粮，杭州的地块不是一般的贵，基本上短期无法实现。退而求其次，租个场地，把场面先撑起来。旁边杭州大厦没有空间拓展时，也把旁边物业租过来，不磕碜。杭州百货大楼的租户是雅戈尔，浙江的实力派玩家。人家前脚刚收购银泰，后脚就被撵出去，面子往哪搁？核心位置还是留给雅戈尔，剩余两块留给恒隆，实现一定平衡。
三、谁的武林？
很多人对于恒隆广场的期待，其实是武林商圈固化已久，杭州大厦一家独大加几个老面孔，疲态长期持续，希望注入新鲜血液。像杭州中心注入到武林商圈可以起到激活市场、提升活力度的作用。
光靠外界期望没用，核心要能打。
杭州大厦的基本盘扎的很深，提前锁定一些奢侈品牌合约，对恒隆广场进行阻击。杭州中心也势头正盛，各种类型商业体都在吸引锁定客源，能够让渡出来的份额有多大，非常考验恒隆广场的招商运营能力。杭州消费者需要有人来解放武林商圈，要的是真正能够带来更好体感的玩家。杭州大厦等竞品物业条件限制，实际难以大改。消费者体验诉求方面，当惯大佬了，基本都没有什么动力大幅迎合，导致消费市场对现有商业项目心生不满。
恒隆广场能否获得消费市场的持续支持，在于租赁杭州百货大楼后，对于市场的洞悉，以及招商的破局。消费市场预期越高，越要求恒隆广场要有超预期的表现。这对恒隆广场整个商业生态的构建也是极大的考验。
租赁杭州百货大楼可以扩大展示面，扩大项目体量规模，引入更加丰富的业态，提供更多体验服务。但这种都是理论上的说辞，招商、运营两场战役将决定消费市场对于恒隆广场概念能否持续支持。杭州大厦、银泰等老玩家以及杭州中心这种新玩家，都会发力阻击恒隆广场。经济市场的疲软，也考验着杭州市场到底有多少增量可供玩家们分配。
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编辑/娜娜
恒隆广场彻底不装了，杭州项目二期搁浅，准备租赁杭州百货大楼来过渡。
根据百大集团公告，准备将杭州百货大楼南、北楼的物业租给恒隆广场，核心地块武林银泰总店即银泰A区仍旧留给银泰用。这两个相对不起眼的物业对于恒隆广场来说，属于超级门面了。
恒隆地产在2018年心血来潮，跑杭州拿地。拿的武林地块看似是杭州城市核心，但在武林这个地方就是边角料，连个像样的展示面都没有。想要做重奢，档次明显提不上来。如果要打通沿街，二期必须配套跟上。
想开发二期，就必须得有钱，而且不仅仅是大拆大建这么简单。钱对于现在的恒隆来说，极其稀缺。更关键的是杭州拿地成本太高，不是恒隆现在的实力可以做的。
一、恒隆地产实力
恒隆地产在大陆主要靠上海项目（上海恒隆广场和港汇恒隆广场）赚钱，后面转战弱二线和强三线城市。恒隆有个特点，很喜欢谈战略层面，每年的报告很多人喜欢看，战术层面却是相对一般。战略层面，二三线城市经济会快速增长，奢侈品消费会快速增长，门店确实可以下沉。战术层面选择什么样的城市下沉就很重要。早年恒隆重仓北方几个城市，到现在来看，城市GDP一般，奢侈品消费增速一般，结果就是恒隆的业绩一般。
后面恒隆地产开始转攻强二线，即武汉和杭州。武汉是2013年拿的地，那时候经济处于金融危机后连续上攻势头，地价相对当时来说不便宜，但时间拉长了也不贵，很好回本。武汉恒隆广场开业后也算可圈可点吧，就是不太能“打”。竞品武商没什么套路，就是打折，武汉恒隆广场对于这种简单粗暴的打法，始终不知道如何应对。
恒隆广场除了上海地区外，并不是一个很有竞争力的玩家。经济一般的城市，难以强势引领；经济实力稍强的城市，与在地巨头混战无法脱颖而出。武汉项目规模、位置、展示面、财务成本等都相当不错，就是打不过人家。杭州项目很多数据远不如武汉项目，奢侈品销售也没有了疫情时候的井喷，这一战并不好打。
二、杭州项目困境
杭州地块恒隆是2018年入手的，真正的地产高位阶段。那时候中国的房地产市场是地块追高拿，买房给红包托关系，手上有货才是大爷。到现在地产行业都一片惨兮兮，很多房子不说跌70%吧，也跌60%。恒隆拿武汉、杭州地块都是经济景气度非常高的时候出手，杭州地块更是连续追高拿的。
杭州地块恒隆总投资190个亿，拿地成本就占了107亿，投资额看着很唬人，都是地价。190亿拿的地块还巴掌大，规模、产品、场景等面对体量更大的竞品都很难打出优势来，搞不出什么气势。沿街展示面，就那么一小丢丢。如果不是恒隆这块招牌撑场面，说搞重奢，都很少人相信。
地块小，向上拓空间遇到西湖限高，当不了区域第一高楼；向下拓空间，也就多挖几层，稍微平衡一下。这种拿地成本高、地块小、展示面小的项目，经营风险其实相当高。更可怕的还要配一个五星级酒店，妥妥的赔钱货。在中国做五星酒酒店能够赚钱的是凤毛麟角，很多都是用来套地套资源的，需要很大的财力来支撑持续性亏损。杭州恒隆广场拿什么证明其能运营得起来，一旦盲盒开出来效果不如预期，连财务成本都无法覆盖，资本都头大了。
开发二期把盘子做大、把展示面做大，恒隆账上也没有余粮，杭州的地块不是一般的贵，基本上短期无法实现。退而求其次，租个场地，把场面先撑起来。旁边杭州大厦没有空间拓展时，也把旁边物业租过来，不磕碜。杭州百货大楼的租户是雅戈尔，浙江的实力派玩家。人家前脚刚收购银泰，后脚就被撵出去，面子往哪搁？核心位置还是留给雅戈尔，剩余两块留给恒隆，实现一定平衡。
三、谁的武林？
很多人对于恒隆广场的期待，其实是武林商圈固化已久，杭州大厦一家独大加几个老面孔，疲态长期持续，希望注入新鲜血液。像杭州中心注入到武林商圈可以起到激活市场、提升活力度的作用。
光靠外界期望没用，核心要能打。
杭州大厦的基本盘扎的很深，提前锁定一些奢侈品牌合约，对恒隆广场进行阻击。杭州中心也势头正盛，各种类型商业体都在吸引锁定客源，能够让渡出来的份额有多大，非常考验恒隆广场的招商运营能力。杭州消费者需要有人来解放武林商圈，要的是真正能够带来更好体感的玩家。杭州大厦等竞品物业条件限制，实际难以大改。消费者体验诉求方面，当惯大佬了，基本都没有什么动力大幅迎合，导致消费市场对现有商业项目心生不满。
恒隆广场能否获得消费市场的持续支持，在于租赁杭州百货大楼后，对于市场的洞悉，以及招商的破局。消费市场预期越高，越要求恒隆广场要有超预期的表现。这对恒隆广场整个商业生态的构建也是极大的考验。
租赁杭州百货大楼可以扩大展示面，扩大项目体量规模，引入更加丰富的业态，提供更多体验服务。但这种都是理论上的说辞，招商、运营两场战役将决定消费市场对于恒隆广场概念能否持续支持。杭州大厦、银泰等老玩家以及杭州中心这种新玩家，都会发力阻击恒隆广场。经济市场的疲软，也考验着杭州市场到底有多少增量可供玩家们分配。
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