出品/Mall先生
撰文/骆峰
当我们逛某个商场时，对其档次其实都会有一个直观的感受：
首先体验到的是其建筑与空间环境的营造，从视觉观察商场的外立面、内部装修装饰风格；由身体亲历动线及空间的变化；还可以由嗅觉、听觉感触香氛与音乐，进一步体认环境的舒适度。
但这种由硬件所体现的场所营造，只是决定商场档次的充分条件。
消费者还需要从消费内容与服务的品牌质量，以及对该品牌在业态体系中所处地位（如品牌影响力、市场份额等）的感知，即对品牌级次的认识，来完成对商场档次的综合评价。
来源：上海港汇恒隆广场
在此，我们拟以零售业态为核心，探讨品牌级次的分类方式，并结合消费演进趋势，建立一套与当下契合的分类标准。
接着，我们将使用这套标准，对目前已发行的购物中心消费REITs的底层资产进行分析，以对项目建立一个直观的认识。
传统的品牌级次分类
一座商场，不可能所有商户都是首店，我们现在也会听到很多消费者吐槽，现在的商场越来越“同质化”，特别在一二线城市，感觉逛来逛去还是那些牌子。
但这种“同质感”的出现，并不代表所有商场真的没有差别。
事实上，即便在相同的城市、面对相似的客群，商场之间因其商圈、客群、招商能力、硬件标准的不同，在品牌组合的选择和层级搭配上，依然存在明确分野。
也就是说，哪怕主力品牌有一定重叠，不同商场仍会通过其引入独有性品牌的“级次感”来体现自身定位。
在百货为主的商业发展初期，这种级次感的划分以占据主导地位的零售女装业态为基准。其中较为经典的一套分类，来自服装业资深人士阿福先生，至今仍有一定参考意义：
A奢侈品牌（CHANEL、DIOR、PRADA等）
B国际轻奢（PINKO、Sandro、MK等）
C国际大众（ZARA、UNIQLO、NIKE等）
D国内高级（ICICLE、EP、VGRASS等）
E国内中少（MOCo、哥弟、伊芙丽等）
F国内大众（热风、李宁、UR等）
可以看到，除了C类国际大众、F类国内大众中的快时尚和运动品牌外，其他的分类，大多以女装为主，按照重奢品牌、轻奢、国内高级（大淑女装）、中少（淑女装）进行排序。
根据以上体系，以上海南京西路商圈为例：
集齐六大重奢品牌的恒隆广场品牌级次为（A+B）类；兴业太古汇在落位LV“路易号”及巴黎世家后，也开始向（A+B）类靠拢。
而以LOEWE、Michael Kors、ICICLE、地素为代表的静安嘉里中心则定位为（B+D）类。
因此通过这种分类，能比较直观快速的区分项目的品牌级次，但随着消费趋势的演进，品牌级次的分类及内容，也需要相应进行更新。
消费演进带来的
品牌级次标准变迁
随着购物中心的普及，以及网上购物、消费降级的冲击，零售业态的占比从原来的绝对主力，逐渐缩减为半壁江山，餐饮、休闲娱乐、儿童亲子业态的比重显著提升。
同时， 零售业态也从原先淑女装、商务装占主导地位，向户外、街头、国潮等不同风格，以及潮玩、数码等更多元细分品类演化。
因此我们也明显的观察到，原来百货、购物中心的一楼的常见品牌，由大牌、快时尚、高级美妆等，逐渐转变为精品户外与专业运动、潮流礼品配饰、品质餐酒茶咖等。
新一代的奢侈品：精品户外与专业运动
从某种意义上来讲，运动消费体现了某种阶级属性，彰显了一个人的经济实力与社会地位。健康与活力，或者是去追求这种目标的能力，正在成为新一代的“奢侈品”。
在大众熟悉的NIKE，adidas之外，更高品质的运动服饰融入日常，从头牌始祖鸟、Patagonia到lululemon，从滑雪、登山到瑜伽，各种专业装备不一而足。
因此，近年来品质运动品牌突如万花齐放，如HOKA、凯乐石；安踏旗下的萨拉蒙、可隆、迪桑特；到雅戈尔投资的Helly Hansen等，每一个品牌都有其忠实拥趸。
静安嘉里中心运动品牌矩阵 | 来源：嘉里官网
美妆的冰火两重天：K型分化与下沉
美妆品牌一直是高级百货与购物中心必争之地，在经历了多年的高速增长后，受微整医美、电商以及国产平替的冲击，美妆行业市场自2022年开始收缩，特别以日韩系为代表的中端美妆大量撤店撤柜。
高端品牌则表现出分化的业绩发展趋势：赫莲娜HR、海蓝之谜La Mer等超高端品牌仍然在增长；高端品牌中娇韵诗、修丽可发展良好，而雅诗兰黛、兰蔻则出现了明显的下滑。
另外一个趋势是，国际品牌将目标投向“小镇贵妇”，高盛的研报显示，近40%的新增高端美妆用户来自三线及以下城市。因此相比于服饰箱包等国际重奢品类的高冷背影，高级美妆品牌也开始逐渐向低线城市渗透。
三线城市新开国际美妆 | 来源：化妆品财经在线
年轻人的精神茅台：国潮品牌的兴起
国潮品牌泡泡玛特、名创优品以及旗下TOP TOY旗下的各色玩偶，如Labubu、Molly等，迅速填补年轻人的情绪空白，而且这一趋势也感染并蔓延至新中产群体，潮玩天然的强社交属性使其通过各种媒介广泛传播。
这些品牌在上海南京东路纷纷开设了全球旗舰店、概念店；而核心城市、核心商场的首层优质铺位，也成为其入驻的首选。
来源：POPMART官网
国产新势力零售的异军突起，还包括女装女包等线上头部品牌向线下的转化。
例如零售业的风向标之一，南京德基广场近期开出了一系列国潮品牌的线下门店，例如女装CHIC JOC、UNICA的首秀，以及新锐女包山下有松SONGMONT等。
在这种演变之下，传统的品牌级次分类就显示出了局限性。
以华安百联消费REIT的底层资产：上海百联又一城，以及其贴身竞品合生汇为例。
百联又一城零售代表品牌有轻奢COACH、万宝龙、Theory、国内大中淑女装PORTS宝姿、ICICLE之禾、EP雅莹、VGRASS等，还有LANCOME兰蔻、CLARINS娇韵诗等高化。
从传统的品牌级次来看，百联又一城属于（B国际轻奢+D/E国内高级/中少）类。
上海百联又一城
而合生汇以年轻力为核心，代表性品牌有Apple store；运动品牌lululemon、AIGLE、HOKA、Saucony；快时尚Massimo Dutti、SPAO、少女潮牌Chuu、A Blueberry；以及POP MART、生活品集合店KKV、开心麻花剧场等。
因此，比较现代的合生汇，属于（C国际大众 + F国内大众）类。
上海合生汇
也就是说，按传统分类，百联又一城的品牌级次要高于合生汇。
但从实际业绩表现和经营活力来看，年营业额超过60亿元的合生汇，显然都要大幅领先于年均销售12-15亿元的百联又一城。实际在消费者心中，也往往认为合生汇要更受欢迎。
鉴于这种差别，我们尝试将原有的品牌级次分类稍作修正：
一是将高化从奢侈品类分离，以匹配其下沉趋势；
二是将原来的国内大淑女装合并至轻奢名品；
三是增加了品质户外运动分类；
最后是将不断收缩的快时尚与大众流行合并：
A奢侈品牌（CHANEL、DIOR、PRADA等）
B高级美妆（LANCOME、Estée Lauder、CPB等）
C轻奢名品（Coach、MK等，以及国内大淑女装品牌）
D品质户外运动（始祖鸟、lululemon、HOKA等）
E时尚服饰（MOCO、哥弟、伊芙丽等中少淑女等）
F大众流行（UR、AIRIQI、chuu等快时尚潮牌）
消费REITs各购物中心
品牌级次比较
根据以上修正后体系，我们搜集了已发行消费REITs的九座购物中心（含扩募项目）的商业品牌，在此基础上对其品牌级次进行整理，并尝试比较，以判断各自所属的类型与档次。
由于消费REITs服务民生消费基础设施的特性，不包括传统重奢项目，因此这九个项目品牌级次的分布，主要覆盖B-F类；另外，为节省篇幅，每个品牌级次类型，我们仅列举最多三个代表性的品牌。
来源：各品牌公开信息，笔者整理
根据以上整理，我们挑选了各自品牌充分覆盖的前三类组合，作为这九座购物中心代表性的品牌级次代表，汇总如下：
来源：笔者整理
进一步，我们在每一个分类上，以品牌的多寡相互之间进行打分，品牌丰富度最高打5分，最低为0分，采用雷达图的形式，展现各购物中心的品牌级次布局。
消费REITs各购物中心品牌级次比较
B高级美妆，C轻奢名品，D品质运动，E时尚服饰，F大众流行
来源：笔者整理
基于以上比较，我们可以得出几个有趣的观察结论：
（一）青岛万象城
青岛万象城整体档次和丰富度都领先于其他项目，甚至出现了HUGO BOSS、BALLY为代表的国际二线奢侈品牌，但由于受到青岛乃至山东商业头牌海信广场的贴身竞争，头部品牌级次还是高化+轻奢名品（B+C）的组合。毕竟通常在一定区域内，奢饰品牌只会集聚在同一家商场。
另外，消费REITs的政策导向也决定了重奢资产不能作为入池资产，从这个角度来看，青岛万象城是在规定的级次天花板里，做到了顶格。
（二）接下来是四座万象汇
首先可以看到万象汇与万象城的差距，主要在高级美妆和轻奢名品（B+C）上。
另外，万象汇在运动和服饰品牌上，重复度较高，这也显示了集团商管品牌资源联动的实力。
还有一个相同的点，是这几家万象汇，都将POPMART放置在首层大店的位置，反映了对潮玩品牌及其市场需求崛起的重视。
具体来看，昆山万象汇重点布局在品质运动，除一系列服饰品牌外，还引入了英国Brompton折叠骑行车，另外时尚服饰与大众流行品类也较为丰富。
高街潮牌中有Blackhead、NERDY，还引入了GuGuGuGu等二次元谷子店，在一众消费REITs资产中显得年轻力十足。
萧山万象汇的高化品牌比昆山万象汇要强，但在轻奢品牌和大女装上逊色。品质运动品牌由lululemon坐镇，但整体运动品牌数量少于昆山。加上以时尚服饰和大众流行的稳定基本盘，在2024年突破了30亿元营业额。
沈阳长白和淄博万象汇，均在传统服饰品牌上占据了当地的中高端市场，国内大淑女装品牌DAZZLE、EP雅莹、VGRASS都有布局。
两者的区别在于，二线城市沈阳长白的品质运动品牌数量略多于淄博，也可以看出户外品牌目前尚未大规模进入三线城市。
来源：消费REITs研究
（三）杭州西溪印象城
除了没有高化，其他与萧山万象汇品牌级次接近，有着山姆这样的核心主力店，项目当下的经营思路不在于级次向上突破，而是结合杭派女装市场基础，集中在品质运动、时尚服饰与大众流行（D+E+F）上发力，核心盘较为扎实。
（四）成都大悦城
这是除了青岛万象城之外，另外一个品牌级次比较均衡的代表项目了。除了轻奢和大女装品牌还有所欠缺之外，项目21-22年把握了美妆的扩张窗口期，引入DIOR、CHANEL、LANCÔME、GIVENCHY、POLA、CLARINS等高化品牌和lululemon，近年来又先后开出迪桑特、SALOMON、HOKA等品质运动（B+D），实现了多元化及年轻力的全面兼顾。
（五）上海百联又一城
可以看出百联又一城的定位预期是不低的，集中了一批高化和轻奢名品（B+C），希望将其打造商圈内品牌级次的标杆。但是在近年来火热的运动品牌商发力不足，潮流年轻的趋势略显不足。
（六）长沙金茂览秀城
长沙览秀城相对而言，品牌级次不高，即使在品质服饰与大众流行（E+F）门类，代表性的品牌也不是很丰富。更多是通过餐饮品牌（数量占比超过40%）和主力店来带动整体项目的吸引力。
还有一点想说的
从简便出发，我们依然主要以服装零售来代表品牌级次，进而来评价商业档次，但服装零售的档次并不代表一切。
回到百联又一城（B+C+E）与合生汇的案例，由于缺乏高级美妆和轻奢名品，即使按照修订后的品牌级次，合生汇以商业从业者的眼光，其品牌级次（D+E+F）还是要比百联低一些。
但合生汇其整体彰显出的年轻力，以及对消费者的吸引力，最终反馈到经营业绩上，其实是更有说服力的竞争力表现。
尤其在这个消费日益多元化的时代，购物中心的经营重心，除了服饰品牌之外，也必然需要更多关注热门的潮玩零售以及特色体验业态。
既包括POP MART等爆火的潮玩IP，也包括随着松弛感Chill风的兴起，年轻人不再满足于单纯的美食，更追求用餐过程的整体体验，享受朋友间带点愉悦的小放纵。
因此，以精致西式、早咖晚酒、混搭Bistro为代表的“漂亮饭”，如COMMUNE幻师、gaga、Need等，如今也成为了许多商场首层的昭示性品牌与风向标之一。
Gate M西岸梦中心chili's
从购物中心的品牌级次来看，重奢、高化以及轻奢名品，是品牌档次的重要标志，也反映了项目综合地段+硬件+定位的硬实力。
但新兴的品质运动服装、潮玩生活及特色体验业态，则是商业团队顺应市场变化与消费需求演进趋势，保持动态调整所收获的结果，也是资管平台整体资源协同以及项目持续经营能力的体现。
因此，通过对各家的品牌级次的比较，以及对新兴业态品牌的招调观察，也能解读出各自商管的运营力的差距。
特别是随着市场的起伏，新的品牌类别和消费业态不断涌现，爆发和消逝，如何及时抓住潮流，甚至引领潮流的变化，是未来运营力提升的关键。
结语
对于一座商业综合体而言，品牌级次是客观存在的，一定程度上反映了资产的商业档次以及其差异化特色。
但本文的目的，并非是要做价值判断，例如商业档次高、品牌级次高的商业体，也并不一定就是最好的。
作为消费基础设施，其功能是满足各个层次消费者居民不同需求。换句话说，对于消费者而言，商业的品牌级次没有最优，只有最适合的。
另外，对于投资者而言，研究消费REITs，除了关注硬件和商业内容及品牌级次外，还要结合其资产的运营表现、周边大宗资产市场情况、当前的股价以及未来增值潜力来综合评判。
最后，我们认为，不同档次商业项目、阶梯互补型的消费REITs构成了完整的消费基础设施体系，各行其职，各自在自己所处的舞台发光发热，为广大消费者带来美好生活的体验才是最重要的。
特别提示
本公众号所载信息、意见不构成所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。
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出品/Mall先生
撰文/骆峰
当我们逛某个商场时，对其档次其实都会有一个直观的感受：
首先体验到的是其建筑与空间环境的营造，从视觉观察商场的外立面、内部装修装饰风格；由身体亲历动线及空间的变化；还可以由嗅觉、听觉感触香氛与音乐，进一步体认环境的舒适度。
但这种由硬件所体现的场所营造，只是决定商场档次的充分条件。
消费者还需要从消费内容与服务的品牌质量，以及对该品牌在业态体系中所处地位（如品牌影响力、市场份额等）的感知，即对品牌级次的认识，来完成对商场档次的综合评价。
来源：上海港汇恒隆广场
在此，我们拟以零售业态为核心，探讨品牌级次的分类方式，并结合消费演进趋势，建立一套与当下契合的分类标准。
接着，我们将使用这套标准，对目前已发行的购物中心消费REITs的底层资产进行分析，以对项目建立一个直观的认识。
传统的品牌级次分类
一座商场，不可能所有商户都是首店，我们现在也会听到很多消费者吐槽，现在的商场越来越“同质化”，特别在一二线城市，感觉逛来逛去还是那些牌子。
但这种“同质感”的出现，并不代表所有商场真的没有差别。
事实上，即便在相同的城市、面对相似的客群，商场之间因其商圈、客群、招商能力、硬件标准的不同，在品牌组合的选择和层级搭配上，依然存在明确分野。
也就是说，哪怕主力品牌有一定重叠，不同商场仍会通过其引入独有性品牌的“级次感”来体现自身定位。
在百货为主的商业发展初期，这种级次感的划分以占据主导地位的零售女装业态为基准。其中较为经典的一套分类，来自服装业资深人士阿福先生，至今仍有一定参考意义：
A奢侈品牌（CHANEL、DIOR、PRADA等）
B国际轻奢（PINKO、Sandro、MK等）
C国际大众（ZARA、UNIQLO、NIKE等）
D国内高级（ICICLE、EP、VGRASS等）
E国内中少（MOCo、哥弟、伊芙丽等）
F国内大众（热风、李宁、UR等）
可以看到，除了C类国际大众、F类国内大众中的快时尚和运动品牌外，其他的分类，大多以女装为主，按照重奢品牌、轻奢、国内高级（大淑女装）、中少（淑女装）进行排序。
根据以上体系，以上海南京西路商圈为例：
集齐六大重奢品牌的恒隆广场品牌级次为（A+B）类；兴业太古汇在落位LV“路易号”及巴黎世家后，也开始向（A+B）类靠拢。
而以LOEWE、Michael Kors、ICICLE、地素为代表的静安嘉里中心则定位为（B+D）类。
因此通过这种分类，能比较直观快速的区分项目的品牌级次，但随着消费趋势的演进，品牌级次的分类及内容，也需要相应进行更新。
消费演进带来的
品牌级次标准变迁
随着购物中心的普及，以及网上购物、消费降级的冲击，零售业态的占比从原来的绝对主力，逐渐缩减为半壁江山，餐饮、休闲娱乐、儿童亲子业态的比重显著提升。
同时， 零售业态也从原先淑女装、商务装占主导地位，向户外、街头、国潮等不同风格，以及潮玩、数码等更多元细分品类演化。
因此我们也明显的观察到，原来百货、购物中心的一楼的常见品牌，由大牌、快时尚、高级美妆等，逐渐转变为精品户外与专业运动、潮流礼品配饰、品质餐酒茶咖等。
新一代的奢侈品：精品户外与专业运动
从某种意义上来讲，运动消费体现了某种阶级属性，彰显了一个人的经济实力与社会地位。健康与活力，或者是去追求这种目标的能力，正在成为新一代的“奢侈品”。
在大众熟悉的NIKE，adidas之外，更高品质的运动服饰融入日常，从头牌始祖鸟、Patagonia到lululemon，从滑雪、登山到瑜伽，各种专业装备不一而足。
因此，近年来品质运动品牌突如万花齐放，如HOKA、凯乐石；安踏旗下的萨拉蒙、可隆、迪桑特；到雅戈尔投资的Helly Hansen等，每一个品牌都有其忠实拥趸。
静安嘉里中心运动品牌矩阵 | 来源：嘉里官网
美妆的冰火两重天：K型分化与下沉
美妆品牌一直是高级百货与购物中心必争之地，在经历了多年的高速增长后，受微整医美、电商以及国产平替的冲击，美妆行业市场自2022年开始收缩，特别以日韩系为代表的中端美妆大量撤店撤柜。
高端品牌则表现出分化的业绩发展趋势：赫莲娜HR、海蓝之谜La Mer等超高端品牌仍然在增长；高端品牌中娇韵诗、修丽可发展良好，而雅诗兰黛、兰蔻则出现了明显的下滑。
另外一个趋势是，国际品牌将目标投向“小镇贵妇”，高盛的研报显示，近40%的新增高端美妆用户来自三线及以下城市。因此相比于服饰箱包等国际重奢品类的高冷背影，高级美妆品牌也开始逐渐向低线城市渗透。
三线城市新开国际美妆 | 来源：化妆品财经在线
年轻人的精神茅台：国潮品牌的兴起
国潮品牌泡泡玛特、名创优品以及旗下TOP TOY旗下的各色玩偶，如Labubu、Molly等，迅速填补年轻人的情绪空白，而且这一趋势也感染并蔓延至新中产群体，潮玩天然的强社交属性使其通过各种媒介广泛传播。
这些品牌在上海南京东路纷纷开设了全球旗舰店、概念店；而核心城市、核心商场的首层优质铺位，也成为其入驻的首选。
来源：POPMART官网
国产新势力零售的异军突起，还包括女装女包等线上头部品牌向线下的转化。
例如零售业的风向标之一，南京德基广场近期开出了一系列国潮品牌的线下门店，例如女装CHIC JOC、UNICA的首秀，以及新锐女包山下有松SONGMONT等。
在这种演变之下，传统的品牌级次分类就显示出了局限性。
以华安百联消费REIT的底层资产：上海百联又一城，以及其贴身竞品合生汇为例。
百联又一城零售代表品牌有轻奢COACH、万宝龙、Theory、国内大中淑女装PORTS宝姿、ICICLE之禾、EP雅莹、VGRASS等，还有LANCOME兰蔻、CLARINS娇韵诗等高化。
从传统的品牌级次来看，百联又一城属于（B国际轻奢+D/E国内高级/中少）类。
上海百联又一城
而合生汇以年轻力为核心，代表性品牌有Apple store；运动品牌lululemon、AIGLE、HOKA、Saucony；快时尚Massimo Dutti、SPAO、少女潮牌Chuu、A Blueberry；以及POP MART、生活品集合店KKV、开心麻花剧场等。
因此，比较现代的合生汇，属于（C国际大众 + F国内大众）类。
上海合生汇
也就是说，按传统分类，百联又一城的品牌级次要高于合生汇。
但从实际业绩表现和经营活力来看，年营业额超过60亿元的合生汇，显然都要大幅领先于年均销售12-15亿元的百联又一城。实际在消费者心中，也往往认为合生汇要更受欢迎。
鉴于这种差别，我们尝试将原有的品牌级次分类稍作修正：
一是将高化从奢侈品类分离，以匹配其下沉趋势；
二是将原来的国内大淑女装合并至轻奢名品；
三是增加了品质户外运动分类；
最后是将不断收缩的快时尚与大众流行合并：
A奢侈品牌（CHANEL、DIOR、PRADA等）
B高级美妆（LANCOME、Estée Lauder、CPB等）
C轻奢名品（Coach、MK等，以及国内大淑女装品牌）
D品质户外运动（始祖鸟、lululemon、HOKA等）
E时尚服饰（MOCO、哥弟、伊芙丽等中少淑女等）
F大众流行（UR、AIRIQI、chuu等快时尚潮牌）
消费REITs各购物中心
品牌级次比较
根据以上修正后体系，我们搜集了已发行消费REITs的九座购物中心（含扩募项目）的商业品牌，在此基础上对其品牌级次进行整理，并尝试比较，以判断各自所属的类型与档次。
由于消费REITs服务民生消费基础设施的特性，不包括传统重奢项目，因此这九个项目品牌级次的分布，主要覆盖B-F类；另外，为节省篇幅，每个品牌级次类型，我们仅列举最多三个代表性的品牌。
来源：各品牌公开信息，笔者整理
根据以上整理，我们挑选了各自品牌充分覆盖的前三类组合，作为这九座购物中心代表性的品牌级次代表，汇总如下：
来源：笔者整理
进一步，我们在每一个分类上，以品牌的多寡相互之间进行打分，品牌丰富度最高打5分，最低为0分，采用雷达图的形式，展现各购物中心的品牌级次布局。
消费REITs各购物中心品牌级次比较
B高级美妆，C轻奢名品，D品质运动，E时尚服饰，F大众流行
来源：笔者整理
基于以上比较，我们可以得出几个有趣的观察结论：
（一）青岛万象城
青岛万象城整体档次和丰富度都领先于其他项目，甚至出现了HUGO BOSS、BALLY为代表的国际二线奢侈品牌，但由于受到青岛乃至山东商业头牌海信广场的贴身竞争，头部品牌级次还是高化+轻奢名品（B+C）的组合。毕竟通常在一定区域内，奢饰品牌只会集聚在同一家商场。
另外，消费REITs的政策导向也决定了重奢资产不能作为入池资产，从这个角度来看，青岛万象城是在规定的级次天花板里，做到了顶格。
（二）接下来是四座万象汇
首先可以看到万象汇与万象城的差距，主要在高级美妆和轻奢名品（B+C）上。
另外，万象汇在运动和服饰品牌上，重复度较高，这也显示了集团商管品牌资源联动的实力。
还有一个相同的点，是这几家万象汇，都将POPMART放置在首层大店的位置，反映了对潮玩品牌及其市场需求崛起的重视。
具体来看，昆山万象汇重点布局在品质运动，除一系列服饰品牌外，还引入了英国Brompton折叠骑行车，另外时尚服饰与大众流行品类也较为丰富。
高街潮牌中有Blackhead、NERDY，还引入了GuGuGuGu等二次元谷子店，在一众消费REITs资产中显得年轻力十足。
萧山万象汇的高化品牌比昆山万象汇要强，但在轻奢品牌和大女装上逊色。品质运动品牌由lululemon坐镇，但整体运动品牌数量少于昆山。加上以时尚服饰和大众流行的稳定基本盘，在2024年突破了30亿元营业额。
沈阳长白和淄博万象汇，均在传统服饰品牌上占据了当地的中高端市场，国内大淑女装品牌DAZZLE、EP雅莹、VGRASS都有布局。
两者的区别在于，二线城市沈阳长白的品质运动品牌数量略多于淄博，也可以看出户外品牌目前尚未大规模进入三线城市。
来源：消费REITs研究
（三）杭州西溪印象城
除了没有高化，其他与萧山万象汇品牌级次接近，有着山姆这样的核心主力店，项目当下的经营思路不在于级次向上突破，而是结合杭派女装市场基础，集中在品质运动、时尚服饰与大众流行（D+E+F）上发力，核心盘较为扎实。
（四）成都大悦城
这是除了青岛万象城之外，另外一个品牌级次比较均衡的代表项目了。除了轻奢和大女装品牌还有所欠缺之外，项目21-22年把握了美妆的扩张窗口期，引入DIOR、CHANEL、LANCÔME、GIVENCHY、POLA、CLARINS等高化品牌和lululemon，近年来又先后开出迪桑特、SALOMON、HOKA等品质运动（B+D），实现了多元化及年轻力的全面兼顾。
（五）上海百联又一城
可以看出百联又一城的定位预期是不低的，集中了一批高化和轻奢名品（B+C），希望将其打造商圈内品牌级次的标杆。但是在近年来火热的运动品牌商发力不足，潮流年轻的趋势略显不足。
（六）长沙金茂览秀城
长沙览秀城相对而言，品牌级次不高，即使在品质服饰与大众流行（E+F）门类，代表性的品牌也不是很丰富。更多是通过餐饮品牌（数量占比超过40%）和主力店来带动整体项目的吸引力。
还有一点想说的
从简便出发，我们依然主要以服装零售来代表品牌级次，进而来评价商业档次，但服装零售的档次并不代表一切。
回到百联又一城（B+C+E）与合生汇的案例，由于缺乏高级美妆和轻奢名品，即使按照修订后的品牌级次，合生汇以商业从业者的眼光，其品牌级次（D+E+F）还是要比百联低一些。
但合生汇其整体彰显出的年轻力，以及对消费者的吸引力，最终反馈到经营业绩上，其实是更有说服力的竞争力表现。
尤其在这个消费日益多元化的时代，购物中心的经营重心，除了服饰品牌之外，也必然需要更多关注热门的潮玩零售以及特色体验业态。
既包括POP MART等爆火的潮玩IP，也包括随着松弛感Chill风的兴起，年轻人不再满足于单纯的美食，更追求用餐过程的整体体验，享受朋友间带点愉悦的小放纵。
因此，以精致西式、早咖晚酒、混搭Bistro为代表的“漂亮饭”，如COMMUNE幻师、gaga、Need等，如今也成为了许多商场首层的昭示性品牌与风向标之一。
Gate M西岸梦中心chili's
从购物中心的品牌级次来看，重奢、高化以及轻奢名品，是品牌档次的重要标志，也反映了项目综合地段+硬件+定位的硬实力。
但新兴的品质运动服装、潮玩生活及特色体验业态，则是商业团队顺应市场变化与消费需求演进趋势，保持动态调整所收获的结果，也是资管平台整体资源协同以及项目持续经营能力的体现。
因此，通过对各家的品牌级次的比较，以及对新兴业态品牌的招调观察，也能解读出各自商管的运营力的差距。
特别是随着市场的起伏，新的品牌类别和消费业态不断涌现，爆发和消逝，如何及时抓住潮流，甚至引领潮流的变化，是未来运营力提升的关键。
结语
对于一座商业综合体而言，品牌级次是客观存在的，一定程度上反映了资产的商业档次以及其差异化特色。
但本文的目的，并非是要做价值判断，例如商业档次高、品牌级次高的商业体，也并不一定就是最好的。
作为消费基础设施，其功能是满足各个层次消费者居民不同需求。换句话说，对于消费者而言，商业的品牌级次没有最优，只有最适合的。
另外，对于投资者而言，研究消费REITs，除了关注硬件和商业内容及品牌级次外，还要结合其资产的运营表现、周边大宗资产市场情况、当前的股价以及未来增值潜力来综合评判。
最后，我们认为，不同档次商业项目、阶梯互补型的消费REITs构成了完整的消费基础设施体系，各行其职，各自在自己所处的舞台发光发热，为广大消费者带来美好生活的体验才是最重要的。
特别提示
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