出品/联商网搜铺网
撰文/高天
头图/邯郸道
2025年第一季度，全国的商业地产供应市场表现如何？
据联商网零售研究中心统计，2025年第一季度全国新开业的商业项目数量44个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万m²)，同比去年持平。新增商业建筑面积283.65万m²，平均单体建筑面积约6.45万m²。
其他诸如由老邱沂隘市场改造，体量1万㎡的宁波天逸湾邱窄巷商业广场；1万㎡的三明欢择奥特莱斯，仅0.6万㎡的湘潭康星·乐润荟百货，前身是康星百货；1.2万㎡的成都购次元K88，前身是美特斯邦威大楼；1.7万㎡的北京D15生活美学馆；1.8万㎡的南京建邺荟品仓城市奥莱；0.3万㎡的昆明万科桂语·小篆街；内部升级重开的上海天山巴黎春天、拉萨神力时代广场等项目不在统计中。
01
市场在缩量，各区域均有新开
从近五年第一季度全国商业项目开业情况来看，自2021年开始，市场的整体供应量在趋于平缓，高峰期的2022年达到了65个新开量，而2023 年则极速下跌至 32 个。尽管 2024 年相较于 2023 年有小幅度回升，但与此前高峰期相比，市场供应仍呈现缩量态势。
这主要是因当前大环境下，尤其是房地产市场疲软下，商业的开发也变得愈发谨慎。同时，一些头部城市的市场容量较大，供过于求，市场的需求变弱，影响了新的开发信心。
从七大区域的分布情况上看，华东区新开数量15个，体量80.83万㎡；华南区新开数量7个，体量43.55万㎡；华中区新开数量3个，体量14.5万㎡；华北新开数量8个，体量83.5万㎡；西南新开数量8个，体量50.17万㎡；西北新开数量1个，体量6万㎡；东北新开数量2个，体量5万㎡。
虽然各个区域的差距并不明显，但还是看得出来经济水平更高的地区，对商业的吸引力更足。华东区有“江浙沪”，华南依靠广深以及粤港澳大湾区也是招商引资的重地，西南有全国最具商业活力城市之一的成都，华北则有首都北京坐镇。
从各个区间的体量分布上看，规模在2-5万m²(含2万m²，不含5万m²)的项目数量最多，达24个，占比超一半至55%；规模在5-10万m²(含5万m²，不含10万m²)的项目有12个，占比约27%；规模在10-15万m²(含10万m²，不含15万m²)的项目有5个，占比约11%；规模在15万m²以上(含15万m²)的项目有3个，占比均7%。
看得出来，一季度新入市的商业偏向更小的体量。体量越小，开发成本越低，这符合当下企业生存的主旋律。与此同时，小体量占比偏高反映出了一个趋势，即存量改造的势头在增强。
02
市场存量大，改造风流行
存量商业“改造风”的盛行，有一定的原因。
其一，商业地产存量时代，购物中心之间的竞争可能变得激烈，为了吸引消费者，提升竞争力，购物中心改造升级的趋势愈发明显。比如，北京、上海等城市的购物中心可能需要不断创新来保持吸引力。
其二，消费者需求的变化。当下消费者更注重体验、个性化和社交属性，传统的购物模式可能无法满足他们的需求。因此，购物中心需要增加体验式业态，如餐饮、娱乐、亲子活动等，或者引入更多数字化元素，提升购物便利性和互动性，进而提升资产价值。
其三，政策的支持。不少地区的政府鼓励旧改，提供补贴或优惠政策，推动商业地产的升级。比如北京对商场改造最高补助500万元，重点支持智慧化、商文旅融合项目；长沙、上海等城市通过“提振消费十大行动”推动存量项目转型等等。
而从一季度新开商业项目的情况上看，44个新开商业项目中，存量改造的就有12个，还不包括广州从化金滙城、宿州泗县万像奥莱·大有界两个城市更新项目。当然，上海天山的巴黎春天、拉萨的神力时代广场两大内部升级改造项目也未在统计中。
显然，对一些经营不善的购物中心而言，升级改造不失为一种新的突围之路。如融创在广西崇左的轻资产商业崇左融创ins park，前身是万象汇项目，改造后将商业零售与文化文旅地方特色相结合，引入了100+品牌，其中60%的品牌首次进入崇左。
又如由永旺国际商城购物中心改造而来的北京超极合生汇，16万㎡的京北商业“巨无霸”开业了三天，就实现销售额超4500万元，客流超74万人次，也带动东区销售环比提升了35%。这个项目改造后，定位国际化潮奢时尚地标，引入了潮牌旗舰店、精致餐饮、户外运动、户外社交、生态友好、儿童主题等超300家品牌，如西西弗书店、赛百味、好利来、周六福、千叶、安踏、JACKJONES等等，为消费者带来更多元的体验。
03
文旅、二次元等模式创新出圈
迫于激烈的市场竞争以及消费者需求的变化，商业项目在积极寻求一些创新内容，以提升自我的市场竞争力。
从一季度新开的商业项目上看，电竞、二次元、文旅等创新业态的商业越来越多，是大众化商场外吸引流量的重要路径。
2021年开业的重庆复悦荟重新升级改造后，充分融入了二次元元素，以“S95超次元中心”的新身份亮相。商场以二次元文化为基调进行了硬件和软件的改造，如项目接驳的B1层地铁通道打造成“次元隧道”，商场内部装饰布满了二次元画面，打造了漫展空间、宅舞练习室、COSER大赏墙、次元卫生间/更衣室、妆造间等空间等等。
同样寄望二次元商业“改命”的还有上海巴黎春天悦汇天山，定位上海二次元新地标，推出原创IP形象“猫娘”与“獣太”，采用当下二次元圈层内热门的“兽人”形象，融合萌系与潮酷风格，拉近与年轻人的距离。
在文旅方面，扬州首个沉浸式文化主题商业体——扬州印象馆，成为往来游客抵达扬州后了解这座城市的第一窗口。一楼定位“现代化扬州”，集合了星巴克、肯德基、乐乐茶、文化书房等品牌；二楼定位“市井之扬州”，采用曲径通幽的设计手法，以中式装潢重现扬州传统集市的模样，汇聚了众多餐饮和文创商户；三楼定位“温暖之扬州”，提供了诸多的游乐场所和亲子空间，包括江苏最大的室内萌宠乐园。
36万㎡的邯郸道，承载着厚重的邯郸道历史文化街区，北区秉持“以现代诠释传统”的创新理念，巧妙借鉴冀南传统民居院落布局，精心构筑起融合战汉风格的室内购物中心、纵横街巷、开阔广场、巍峨丛台、蜿蜒连廊以及古朴四合院等元素的大型建筑群，尽显古今交融之美。南区则严格遵循“修旧如旧”原则，匠心营造明清式建筑风格的历史风貌特色街区，让古老的韵味原汁原味地得以留存。
附：2025年第一季度全国新开商业项目统计表
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华中2025年值得关注的22家新开商业项目
2024年武汉迎来16个新开(含改造)商业项目
2025年最值得期待的30家购物中心
名单来了！2025年全国将新开378家购物中心
2025，全国最值得期待的15大重磅商业！
10月新开34个购物中心，同比去年暴涨240％
“改造风”流行？2025一季度全国新开44个商业项目
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撰文/高天
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2025年第一季度，全国的商业地产供应市场表现如何？
据联商网零售研究中心统计，2025年第一季度全国新开业的商业项目数量44个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万m²)，同比去年持平。新增商业建筑面积283.65万m²，平均单体建筑面积约6.45万m²。
其他诸如由老邱沂隘市场改造，体量1万㎡的宁波天逸湾邱窄巷商业广场；1万㎡的三明欢择奥特莱斯，仅0.6万㎡的湘潭康星·乐润荟百货，前身是康星百货；1.2万㎡的成都购次元K88，前身是美特斯邦威大楼；1.7万㎡的北京D15生活美学馆；1.8万㎡的南京建邺荟品仓城市奥莱；0.3万㎡的昆明万科桂语·小篆街；内部升级重开的上海天山巴黎春天、拉萨神力时代广场等项目不在统计中。
01
市场在缩量，各区域均有新开
从近五年第一季度全国商业项目开业情况来看，自2021年开始，市场的整体供应量在趋于平缓，高峰期的2022年达到了65个新开量，而2023 年则极速下跌至 32 个。尽管 2024 年相较于 2023 年有小幅度回升，但与此前高峰期相比，市场供应仍呈现缩量态势。
这主要是因当前大环境下，尤其是房地产市场疲软下，商业的开发也变得愈发谨慎。同时，一些头部城市的市场容量较大，供过于求，市场的需求变弱，影响了新的开发信心。
从七大区域的分布情况上看，华东区新开数量15个，体量80.83万㎡；华南区新开数量7个，体量43.55万㎡；华中区新开数量3个，体量14.5万㎡；华北新开数量8个，体量83.5万㎡；西南新开数量8个，体量50.17万㎡；西北新开数量1个，体量6万㎡；东北新开数量2个，体量5万㎡。
虽然各个区域的差距并不明显，但还是看得出来经济水平更高的地区，对商业的吸引力更足。华东区有“江浙沪”，华南依靠广深以及粤港澳大湾区也是招商引资的重地，西南有全国最具商业活力城市之一的成都，华北则有首都北京坐镇。
从各个区间的体量分布上看，规模在2-5万m²(含2万m²，不含5万m²)的项目数量最多，达24个，占比超一半至55%；规模在5-10万m²(含5万m²，不含10万m²)的项目有12个，占比约27%；规模在10-15万m²(含10万m²，不含15万m²)的项目有5个，占比约11%；规模在15万m²以上(含15万m²)的项目有3个，占比均7%。
看得出来，一季度新入市的商业偏向更小的体量。体量越小，开发成本越低，这符合当下企业生存的主旋律。与此同时，小体量占比偏高反映出了一个趋势，即存量改造的势头在增强。
02
市场存量大，改造风流行
存量商业“改造风”的盛行，有一定的原因。
其一，商业地产存量时代，购物中心之间的竞争可能变得激烈，为了吸引消费者，提升竞争力，购物中心改造升级的趋势愈发明显。比如，北京、上海等城市的购物中心可能需要不断创新来保持吸引力。
其二，消费者需求的变化。当下消费者更注重体验、个性化和社交属性，传统的购物模式可能无法满足他们的需求。因此，购物中心需要增加体验式业态，如餐饮、娱乐、亲子活动等，或者引入更多数字化元素，提升购物便利性和互动性，进而提升资产价值。
其三，政策的支持。不少地区的政府鼓励旧改，提供补贴或优惠政策，推动商业地产的升级。比如北京对商场改造最高补助500万元，重点支持智慧化、商文旅融合项目；长沙、上海等城市通过“提振消费十大行动”推动存量项目转型等等。
而从一季度新开商业项目的情况上看，44个新开商业项目中，存量改造的就有12个，还不包括广州从化金滙城、宿州泗县万像奥莱·大有界两个城市更新项目。当然，上海天山的巴黎春天、拉萨的神力时代广场两大内部升级改造项目也未在统计中。
显然，对一些经营不善的购物中心而言，升级改造不失为一种新的突围之路。如融创在广西崇左的轻资产商业崇左融创ins park，前身是万象汇项目，改造后将商业零售与文化文旅地方特色相结合，引入了100+品牌，其中60%的品牌首次进入崇左。
又如由永旺国际商城购物中心改造而来的北京超极合生汇，16万㎡的京北商业“巨无霸”开业了三天，就实现销售额超4500万元，客流超74万人次，也带动东区销售环比提升了35%。这个项目改造后，定位国际化潮奢时尚地标，引入了潮牌旗舰店、精致餐饮、户外运动、户外社交、生态友好、儿童主题等超300家品牌，如西西弗书店、赛百味、好利来、周六福、千叶、安踏、JACKJONES等等，为消费者带来更多元的体验。
03
文旅、二次元等模式创新出圈
迫于激烈的市场竞争以及消费者需求的变化，商业项目在积极寻求一些创新内容，以提升自我的市场竞争力。
从一季度新开的商业项目上看，电竞、二次元、文旅等创新业态的商业越来越多，是大众化商场外吸引流量的重要路径。
2021年开业的重庆复悦荟重新升级改造后，充分融入了二次元元素，以“S95超次元中心”的新身份亮相。商场以二次元文化为基调进行了硬件和软件的改造，如项目接驳的B1层地铁通道打造成“次元隧道”，商场内部装饰布满了二次元画面，打造了漫展空间、宅舞练习室、COSER大赏墙、次元卫生间/更衣室、妆造间等空间等等。
同样寄望二次元商业“改命”的还有上海巴黎春天悦汇天山，定位上海二次元新地标，推出原创IP形象“猫娘”与“獣太”，采用当下二次元圈层内热门的“兽人”形象，融合萌系与潮酷风格，拉近与年轻人的距离。
在文旅方面，扬州首个沉浸式文化主题商业体——扬州印象馆，成为往来游客抵达扬州后了解这座城市的第一窗口。一楼定位“现代化扬州”，集合了星巴克、肯德基、乐乐茶、文化书房等品牌；二楼定位“市井之扬州”，采用曲径通幽的设计手法，以中式装潢重现扬州传统集市的模样，汇聚了众多餐饮和文创商户；三楼定位“温暖之扬州”，提供了诸多的游乐场所和亲子空间，包括江苏最大的室内萌宠乐园。
36万㎡的邯郸道，承载着厚重的邯郸道历史文化街区，北区秉持“以现代诠释传统”的创新理念，巧妙借鉴冀南传统民居院落布局，精心构筑起融合战汉风格的室内购物中心、纵横街巷、开阔广场、巍峨丛台、蜿蜒连廊以及古朴四合院等元素的大型建筑群，尽显古今交融之美。南区则严格遵循“修旧如旧”原则，匠心营造明清式建筑风格的历史风貌特色街区，让古老的韵味原汁原味地得以留存。
附：2025年第一季度全国新开商业项目统计表
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2024年武汉迎来16个新开(含改造)商业项目
2025年最值得期待的30家购物中心
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2025，全国最值得期待的15大重磅商业！
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