那家资产虚高埋雷的企业，2024年业绩爆雷了

财经头条

提升一亿中产阶级阅读效率

打开

小北读财报

13小时前

比如红星美凯龙的投资性房地产，2020年分析的时候，就能感觉到公司资产存在的巨大泡沫，而后来公司的业绩表现也证明了最开始的分析。

2024年的业绩预告，基本验证了我在几年前分析其资产和年报时的大致推测，比如红星美凯龙，比如桃李面包。

从资产负债表入手判断公司的资产质量；

从年报入手判断公司管理层的调性，以及公司业绩增长的可能性。

我们通过分析判断得出的，是大概率接近事实的结论；不一定完全准确，但是大概率是对的。这是财务分析的重要价值。

下面我们从红星美凯龙入手，看下财务分析在企业解读方面的应用。

一

公司近年来的业绩，验证了2020年的分析

根据美凯龙2024年业绩预告，公司预计归母净利润将亏损23.3亿-27.3亿元。这可不是个小数目。
那么，一下子亏这么多钱，原因是什么呢？

一个重要的原因是，公司投资性物业估值，相应下调超过14亿元。

公司2024年中报里提到：

本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益。
对投资性房地产的后续计量是一个重要的知识点，本文第二部分会做详细的介绍。

我们从美凯龙2024年三季报的数据看，公司的资产价值仍旧是虚高的。公司的投资性房地产竟然达到了917.85亿元。与其说红星美凯龙是一家经营商场的公司，不如说它是一家房地产公司，因为它的主要资产，是其随行情定价的房地产。
但是联系这几年房地产的行情，以及接下来房价上涨的可能性，本来就是按泡沫计价、本就是虚高的美凯龙的投资性房地产，将继续迎来泡沫的萎缩。

二

2020年对红星美凯龙的分析

当时关注到红星美凯龙这家公司，是因为写书的时候要重点介绍“投资性房地产”这个科目，美凯龙是合适的分析对象。

下面是当时分析的内容。

投资性房地产指的是企业为了赚取租金，或者为了在房子升值后将其卖出赚取差价的房地产。

红星美凯龙就是拥有投资性房地产的企业中的典型代表。

红星美凯龙是中国经营面积最大的家具商场运营商，它在全国多个城市开设商场，再从入驻的商户那里收取租赁费和管理费。

换句话说，红星美凯龙自己并不直接销售家具用品，而是“我搭台，你唱戏”，来唱戏的商户支付的戏台使用费就是红星美凯龙的主要收入来源。

我们以红星美凯龙为例来学习如何分析投资性房地产。投资性房地产的分析要点有两个：

一是分析公司的投资性房地产多不多；

二是了解公司的投资性房地产采用的是哪种计量方法。

投资性房地产那么多，都是自营商场惹的祸？

2019年红星美凯龙有近一半的收入来自于自营商场产生的租赁及管理收入。红星美凯龙在招股说明书中对其自营模式是这样描述的：

自营模式是指就自营商场而言，公司通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，以收取固定的租赁及管理收入。
提供的服务包括设计商场内展位、员工培训、营销和推广、日常管理和客户服务等服务。

那么，红星美凯龙通过“自建、购买或者租赁的方式”获得的经营性物业，该放在资产负债表上的哪个科目里呢？

有人说应该放在固定资产里，因为红星美凯龙用来做自营商场的房屋都是固定资产；

还有人说应该放在无形资产里，因为红星美凯龙只有土地使用权，没有土地所有权，而使用权属于无形资产。
实际上，红星美凯龙把与自营商场有关的物业资产都放到投资性房地产里了。

如下图所示，2015—2019年红星美凯龙投资性房地产的金额每年都要大于600亿元，占总资产的比重几乎都大于70%。

看起来这都是因为红星美凯龙的自营商场太多、房屋建筑物太多了。

自营商场：这锅我们不背！

企业持有的投资性房地产有两种后续计量方法，一种是采用成本模式计量，另一种是采用公允价值模式计量。

这两种模式的区别有两点，一是是否计提折旧和摊销，二是是否会产生公允价值变动损益。

采用成本模式计量的投资性房地产：需要根据资产原值和预计使用年限，计提相应的折旧和摊销；折旧和摊销最终会反映到利润表上，减少企业的净利润。

采用公允价值模式计量的投资性房地产：不需要计提折旧和摊销；但是以公允价值计价的投资性房地产的价值会随时发生变化，进而产生公允价值变动损益。
如果房地产升值的话，公允价值变动损益就会增加，进而增加企业的净利润。

红星美凯龙的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

由于近年来房价上涨房地产不断增值，红星美凯龙的财务数据呈现出了下面三个特点：

一是投资性房地产的金额大。远大于成本模式计量下的房地产价值，这是红星美凯龙每年有600多亿元的投资性房地产的主要原因；

二是企业的净利润金额大，远大于成本模式计量下的净利润；

三是企业的非经常性损益金额大。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，会因价格上涨产生大量的公允价值变动损益，这是跟公司主营业务无关的收益，所以要归类到非经常性损益中。

根据计算公式“扣除非经常性损益后的净利润＋非经常性损益＝净利润”，

通常我们认为公司扣除非经常性损益后的净利润，其金额最好无限接近于公司的净利润，因为这才能表明公司的净利润是由主营业务带来的，公司没有不务正业。

但是如下图所示，2015—2019年红星美凯龙每年的净利润都要远大于扣除非经常性损益后的净利润。

以2019年为例，2019年红星美凯龙的净利润要比扣除非经常损益后的净利润，多了约20亿元；
这20亿元中，约有16亿元是由公司的投资性房地产产生的公允价值变动损益带来的。

三

分析资产质量非常有必要性

对于资产类科目，我们要了解其背后资产的真实性、资产的盈利水平以及变现能力等等。

这些话听起来假大空，但是如果落地到应用中，就大有用处。

比如红星美凯龙的投资性房地产，2020年分析的时候，就能感觉到公司资产存在的巨大泡沫，而后来公司的业绩表现也证明了最开始的分析。

这样一家给资产大胆计价的企业，我不知道其公司有什么的文化风格，但至少这家公司并不保守，甚至违背了稳健的基本常识。
房价上涨的公司，公司谋求上市，采用公允价值计量，有利于做大资产规模并做大利润；但是，房价下跌的时候，公司就要承受利润亏损的后果。

我们作为投资者，唯一能做的，就是利用基本的分析知识判断资产质量，给自己留出安全边际，来规避美凯龙这样的企业带来的风险。

当然，要是不考虑企业质量就考虑买入，那就不是本文讨论的范围了。

别忘了点

分享、

收藏、

在看、

哦！

比如红星美凯龙的投资性房地产，2020年分析的时候，就能感觉到公司资产存在的巨大泡沫，而后来公司的业绩表现也证明了最开始的分析。

2024年的业绩预告，基本验证了我在几年前分析其资产和年报时的大致推测，比如红星美凯龙，比如桃李面包。

从资产负债表入手判断公司的资产质量；

从年报入手判断公司管理层的调性，以及公司业绩增长的可能性。

我们通过分析判断得出的，是大概率接近事实的结论；不一定完全准确，但是大概率是对的。这是财务分析的重要价值。

下面我们从红星美凯龙入手，看下财务分析在企业解读方面的应用。

一

公司近年来的业绩，验证了2020年的分析

根据美凯龙2024年业绩预告，公司预计归母净利润将亏损23.3亿-27.3亿元。这可不是个小数目。
那么，一下子亏这么多钱，原因是什么呢？

一个重要的原因是，公司投资性物业估值，相应下调超过14亿元。

公司2024年中报里提到：

二

2020年对红星美凯龙的分析

当时关注到红星美凯龙这家公司，是因为写书的时候要重点介绍“投资性房地产”这个科目，美凯龙是合适的分析对象。

下面是当时分析的内容。

投资性房地产指的是企业为了赚取租金，或者为了在房子升值后将其卖出赚取差价的房地产。

红星美凯龙就是拥有投资性房地产的企业中的典型代表。

红星美凯龙是中国经营面积最大的家具商场运营商，它在全国多个城市开设商场，再从入驻的商户那里收取租赁费和管理费。

换句话说，红星美凯龙自己并不直接销售家具用品，而是“我搭台，你唱戏”，来唱戏的商户支付的戏台使用费就是红星美凯龙的主要收入来源。

我们以红星美凯龙为例来学习如何分析投资性房地产。投资性房地产的分析要点有两个：

一是分析公司的投资性房地产多不多；

二是了解公司的投资性房地产采用的是哪种计量方法。

投资性房地产那么多，都是自营商场惹的祸？

2019年红星美凯龙有近一半的收入来自于自营商场产生的租赁及管理收入。红星美凯龙在招股说明书中对其自营模式是这样描述的：

那么，红星美凯龙通过“自建、购买或者租赁的方式”获得的经营性物业，该放在资产负债表上的哪个科目里呢？

有人说应该放在固定资产里，因为红星美凯龙用来做自营商场的房屋都是固定资产；

如下图所示，2015—2019年红星美凯龙投资性房地产的金额每年都要大于600亿元，占总资产的比重几乎都大于70%。

看起来这都是因为红星美凯龙的自营商场太多、房屋建筑物太多了。

自营商场：这锅我们不背！

企业持有的投资性房地产有两种后续计量方法，一种是采用成本模式计量，另一种是采用公允价值模式计量。

这两种模式的区别有两点，一是是否计提折旧和摊销，二是是否会产生公允价值变动损益。

红星美凯龙的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

由于近年来房价上涨房地产不断增值，红星美凯龙的财务数据呈现出了下面三个特点：

一是投资性房地产的金额大。远大于成本模式计量下的房地产价值，这是红星美凯龙每年有600多亿元的投资性房地产的主要原因；

二是企业的净利润金额大，远大于成本模式计量下的净利润；

三是企业的非经常性损益金额大。

根据计算公式“扣除非经常性损益后的净利润＋非经常性损益＝净利润”，

但是如下图所示，2015—2019年红星美凯龙每年的净利润都要远大于扣除非经常性损益后的净利润。

三

分析资产质量非常有必要性

对于资产类科目，我们要了解其背后资产的真实性、资产的盈利水平以及变现能力等等。

这些话听起来假大空，但是如果落地到应用中，就大有用处。

比如红星美凯龙的投资性房地产，2020年分析的时候，就能感觉到公司资产存在的巨大泡沫，而后来公司的业绩表现也证明了最开始的分析。

我们作为投资者，唯一能做的，就是利用基本的分析知识判断资产质量，给自己留出安全边际，来规避美凯龙这样的企业带来的风险。

当然，要是不考虑企业质量就考虑买入，那就不是本文讨论的范围了。

别忘了点

分享、

收藏、

在看、

哦！

展开

打开“财经头条”阅读更多精彩资讯