全家人都在忙着去库存和去杠杆

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全家人都在忙着去库存和去杠杆

小北读财报

19小时前

这些企业使用高杠杆借来的钱，变成了存货沉淀在了公司的账上；当房价下跌房子卖不出去，高杠杆造成的损失也被放大。

2024年统计公告里提到了一个数据：

12月份，70个大中城市中：
新建商品住宅销售价格同比上涨的城市个数为2个，下降的为68个；
二手住宅销售价格同比下降的城市个数为70个。

12月份的环比数据比同比数据好一点，但是整体来说，去年住宅销售的数据并不好；这让我想起了去年浏览到的附近一套房子的降价情况。
8月15日，降价5万，售价145万；9月19日，降价5万，售价105万。可能是因为房东着急卖房；

可能是因为房价本来就虚高。

总之，2025年的今天，这套房子直径500米以内的、面积差不多的房子，定价在110万左右，有的业主91万就挂牌卖房了。

买房跟买股票很像，本来价格高高在上的时候你不敢想，不敢买；但是价格跌下来以后，跌到你够得着的时候，你还是害怕。怕它还会继续跌。

今年的政府工作报告里提到：

①实施更加积极的财政政策。

拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

②持续用力推动房地产市场止跌回稳。

加力实施城中村和危旧房改造；
合理控制新增房地产用地供应；

盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

如下图所示，2023年春天开始，商品住宅价格指标便一路下跌，中间有所反弹，但是在2024年夏天触底，随后便是926新政，一系列政策出台。

令人欣喜的是，这些政策是有效的，住宅价格指数有所反弹。

原来我们拆解ROE的时候，总是说万科这类靠高杠杆赚钱的企业，模式比较高明一些，因为股东用较低的股本投入，就撬动了更多的资产。

但是，使用高杠杆同时意味着高风险，当外部变动大、拿钱难的时候，企业的流动性就会紧张；可是现在再看，高杠杆还意味着另一种风险：
企业借来的钱变成了存货，这些存货沉淀了大量资金但是卖不出去，甚至还存在贬值的情况，这就导致企业不得不计提减值准备，减少当期净利润。

如下表所示，多家住宅地产企业计提了上亿元、甚至百亿元的存货跌价准备，虽然相比于它们的体量和承载力，这些损失并非不可承受。

可是这些存货跌价准备，跌去的都是钱！

以万科为例。

2024年上半年公司净利润亏损85亿元，公司同期计提的存货跌价准备为83亿元；虽然相比于6200亿的存货规模，83个亿的跌价准备并不多。

但是，如果没有这83个亿的跌价准备，万科的净利润亏损就会减少很多。

再比如绿地控股。

净利润3个亿，存货跌价准备211个亿；要是没有这么高额的跌价准备，公司净利润不至于只有3个亿。

这些企业使用高杠杆借来的钱，变成了存货沉淀在了公司的账上；当房价下跌房子卖不出去，高杠杆造成的损失也被放大。

借钱炒股的人，大概能体会到这种感觉；股票上涨的时候，财富被放大；股票下跌特别是大跌的时候，财富缩水也非寻常可比。

从“同花顺iFinD”提取的数据看，去年12月金融机构个人住房贷款余额为376800亿元，我们按照14亿人口计算，平均每人背负的房贷为2.69万元。

之前有报道指出，中国有50%-60%的城镇家庭有房贷；2024年城镇化率67%，城镇人口约为9.4亿；按户均人口3个人计算，那么城镇家庭户数大约有3个多亿。

也就是说，有房贷的家庭有1亿多户，涉及到的人口可能达到2-3亿人。

大家都上了杠杆，但是债是需要还的。

今年的政府工作报告中提到了会打好政策“组合拳”。

其实去年组合拳的效果已经显现出来了，我们可以重点学习下下面这段话：
去年一季度经济开局良好，但受国内外多方面因素影响，进入二季度以后主要指标连续走低，下行压力加大。

我们加强逆周期调节，聚焦突出问题针对性施策，紧抓存量和增量政策落实，推动需求较快回升，生产增长加快，市场预期明显改善。

全年经济运行呈现前高、中低、后扬态势。

信心比黄金重要，去年政策组合拳的实施已经给我们带来了一点信心，希望2025年情况会转好。

前几天价投圈有个朋友说：
之前不信还有三个月不发工资的，直到在小区遇到一个男的泪流满面打电话，给朋友说老婆没工作，孩子要养，自己压力大到……

我也不知道该说啥了，时代面前我们都是尘埃，且行且珍惜吧。

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这些企业使用高杠杆借来的钱，变成了存货沉淀在了公司的账上；当房价下跌房子卖不出去，高杠杆造成的损失也被放大。

2024年统计公告里提到了一个数据：

12月份，70个大中城市中：
新建商品住宅销售价格同比上涨的城市个数为2个，下降的为68个；
二手住宅销售价格同比下降的城市个数为70个。

可能是因为房价本来就虚高。

总之，2025年的今天，这套房子直径500米以内的、面积差不多的房子，定价在110万左右，有的业主91万就挂牌卖房了。

买房跟买股票很像，本来价格高高在上的时候你不敢想，不敢买；但是价格跌下来以后，跌到你够得着的时候，你还是害怕。怕它还会继续跌。

今年的政府工作报告里提到：

①实施更加积极的财政政策。

拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

②持续用力推动房地产市场止跌回稳。

加力实施城中村和危旧房改造；
合理控制新增房地产用地供应；

盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

如下图所示，2023年春天开始，商品住宅价格指标便一路下跌，中间有所反弹，但是在2024年夏天触底，随后便是926新政，一系列政策出台。

令人欣喜的是，这些政策是有效的，住宅价格指数有所反弹。

原来我们拆解ROE的时候，总是说万科这类靠高杠杆赚钱的企业，模式比较高明一些，因为股东用较低的股本投入，就撬动了更多的资产。

如下表所示，多家住宅地产企业计提了上亿元、甚至百亿元的存货跌价准备，虽然相比于它们的体量和承载力，这些损失并非不可承受。

可是这些存货跌价准备，跌去的都是钱！

以万科为例。

2024年上半年公司净利润亏损85亿元，公司同期计提的存货跌价准备为83亿元；虽然相比于6200亿的存货规模，83个亿的跌价准备并不多。

但是，如果没有这83个亿的跌价准备，万科的净利润亏损就会减少很多。

再比如绿地控股。

净利润3个亿，存货跌价准备211个亿；要是没有这么高额的跌价准备，公司净利润不至于只有3个亿。

这些企业使用高杠杆借来的钱，变成了存货沉淀在了公司的账上；当房价下跌房子卖不出去，高杠杆造成的损失也被放大。

借钱炒股的人，大概能体会到这种感觉；股票上涨的时候，财富被放大；股票下跌特别是大跌的时候，财富缩水也非寻常可比。

从“同花顺iFinD”提取的数据看，去年12月金融机构个人住房贷款余额为376800亿元，我们按照14亿人口计算，平均每人背负的房贷为2.69万元。

之前有报道指出，中国有50%-60%的城镇家庭有房贷；2024年城镇化率67%，城镇人口约为9.4亿；按户均人口3个人计算，那么城镇家庭户数大约有3个多亿。

也就是说，有房贷的家庭有1亿多户，涉及到的人口可能达到2-3亿人。

大家都上了杠杆，但是债是需要还的。

今年的政府工作报告中提到了会打好政策“组合拳”。

我们加强逆周期调节，聚焦突出问题针对性施策，紧抓存量和增量政策落实，推动需求较快回升，生产增长加快，市场预期明显改善。

全年经济运行呈现前高、中低、后扬态势。

信心比黄金重要，去年政策组合拳的实施已经给我们带来了一点信心，希望2025年情况会转好。

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