封面图｜《人世间》剧照

演讲：冯仑（微信公众号：风马牛地产研究院）

全文共 3132 字，预计阅读时间 8 分钟

各位朋友大家上午好，今天很高兴能和大家一起探讨房地产的发展。

回顾过去几年，房地产行业经历了根本性的变化。这些变化主要体现在三个方面。

第一，减量。土地供应量减少，房地产企业数量减少，住宅成交量大幅减少。第二，减速。每年市场成交量在环比和同比上都呈现减速的趋势。第三，减价。随着市场交易量的萎缩，全国各地的房价也在一定程度上回落。

虽然市场整体呈现减量、减速、减价的趋势，但也不是没有机会，成交量依然存在。

01

决定成交量的因素

接下来，我们来看看成交量。

首先，成交量主要出现在「人口聚集」的城市。人口聚集带来经济增长、就业增长、收入增长等。没有人口聚集，成交量就无从谈起。这是全球房地产发展到一定阶段的规律。

比如说，最近我读了一本书，叫《负动产时代》。这本书主要讲述了日本在老龄化、少子化背景下，部分城市房地产变成了「负动产」的现象。所谓「负动产」，是指房子不仅无法增值，反而成为一种负担。在日本郊区，如果有人愿意购买我的房子，我甚至需要付钱给他。为什么？因为房子一旦被买走，我就不用再交房产税、物业费，也不用承担过户费用和继承费用等等。所以，随着人口减少，房子变成了一种负资产。

目前，我们还没有出现「负动产」的现象。如果未来个别城市人口不聚集、经济不增长，那么个别项目即有可能出现类似的状况。类似鹤岗这样的极少数城市，人口稀少，房地产市场已经陷入困境。同样，如果未来我们政府引入遗产税和财产税，子女继承父母房产也可能变成一种负担。

其次，除了人口聚集以外，城市空间格局的变化对成交量来说也同样重要。例如新增的地铁轻轨、医院、学校或配套广场等设施，都会改变城市的空间结构和就业居住规律。这些变化不仅提升了城市的基础设施水平，还通过改善区域的环境和公共服务质量，吸引人口向局部地区移动，从而实现局部地区的增量。

此外，成交量与政策制度密切相关。

目前全世界的住房制度主要有三种模式。一种是德国模式。德国的住房制度以租赁为主，大部分房屋用于出租，只有少数房屋可以交易。在德国，一个人一生最多购买一次住房，超过 50%的人会选择租房。在这种制度下，如果你想要买房投资，暴利赚钱，不仅税高，甚至还有可能会坐牢。

另一种是新加坡模式。新加坡的住房制度以政府保障为主，80%的房屋由政府提供，保障性住房占据主导地位。剩下是商品化私人住宅，留给市场自由交易。这种模式体现了政府对住房市场的强有力干预，确保了住房的公平性和可负担性。

还有一种是美国模式。美国的住房制度以自由竞争市场为主，绝大部分住宅通过市场机制解决。在美国，任何人都可以购买私人土地，并按照规划进行开发。房屋的买卖时间完全由个人决定，市场自由度极高。因此，美国的住宅市场规模庞大，也催生了许多市值很高的房地产开发公司。

可以说，这三种不同的住房制度对住宅的供应量和价格有着密切的影响。

中国是什么模式呢？目前中国大约 40%的房屋纳入保障房体系，60%归市场调节。

保障房由政府主导，通过政府出让土地、国企开发建设、居民排队申请。保障房的形式包括公租房、共有产权房、廉租房等。商品住房则完全按照市场化的方式运作。开发商可以根据市场需求定价、交易和开发。

最近，我国住房政策也发生了一些变化。之前以「限」为主的政策（如限购、限价、限售等）逐渐转向「放」，即放宽市场限制。政策调整前，许多城市的住房市场受到较多限制，导致成交量减少、交易速度放缓、价格下跌。政策调整后，这些城市的住房市场在量和价上都有一定的小幅度增长。这意味着，政策调整对住房成交量、价格具有重要的保障和刺激作用。合理的制度设计能够有效调节市场供需关系，促进住房市场的长期稳定发展。

另外，影响住宅成交量的重要因素是成本。

这几年，居民购买房屋的成本不断降低。在政策限制时期，居民购买房屋的成本曾不断上升，例如房贷利率较高、交易税费较高等。但现在，随着房贷利率逐步降低，交易税费下降，购买房屋的成本也不断降低，对住宅的交易量也产生了积极影响。

当然， 技术进步也是推动房地产交易量增长的重要因素。技术进步带动了住宅产品的迭代更新，类似于手机功能的不断升级，使消费者更愿意购买更具现代化功能的住宅。尤其是人工智能、互联网家居智能、节能环保等新技术不断涌现，推动了住宅产品的持续升级，使得新建小区在功能和居住体验方面比上世纪 80 年代、90 年代的「老破小」更具吸引力。

而且随着生活水平的提高，人们对住宅品质的要求也不断提升。所以，技术创新不仅提升了生活品质，也激发了人们改善居住条件的需求，从而推动了房地产市场的交易量增长。

最后，社会心理预期也是影响房地产市场的一个重要因素。

当社会安宁、工作稳定、生活稳定时，人们更倾向于进行长期规划，尤其是为了下一代的教育和生活品质，这种积极预期促使他们提前购房，从而推动房地产市场的增长。相反，如果社会心理预期发生变化，大家普遍选择不结婚或不生育，购房需求自然会下降。

根据目前的情况，未来 3 到 5 年，中国住宅市场将进入到「止跌企稳」的阶段，但这种「稳」不是全国性的均衡表现，而是呈现出明显的地区差异。

第一，住宅市场将在人口聚集、经济增长的城市实现企稳，尤其是一些核心城市和都市圈城市。这些城市的市场交易量有望保持稳定，甚至出现反弹。比如，北京二手房交易量最近有所上升，这表明市场正在企稳。价格呈现微升微降的趋势，总体变化不大。

不过，价格表现仍将遵循一个规律。经济繁荣时期，郊区房价升幅可能大于核心区。相反，经济萧条时期，核心区房价抗跌性强，郊区房价相对抗跌性弱。此外，在一些没有人口增长的城市，市场止跌但交易量难以上涨。这些城市可能长期处于低交易量的状态。

所以，大家如果买房是为了保值增值，建议优先考虑核心城市繁荣区的房子。如果买房是为了投资，则更需要谨慎地选择区域和产品，要像研究股票一样研究开发商、企业背景和产品品质。如果是刚需购房者，可以根据自身需求选择合适的区域和产品。如果所在区域没有投资价值，但自己有居住需求，也可以考虑购买。

第二，改善型住房将成为未来市场的重要驱动力。技术进步和产品创新将推动购房者追求更高品质的住宅。

这几年，智能化、新材料、节能环保等技术的应用，使得住宅产品更具吸引力。比如说，一些城市出现「日光盘」现象，主要是因为产品设计和技术创新满足了购房者对品质生活的追求。未来购房者可能更倾向于淘汰旧房，追求新技术和高品质的住宅。这种改善性需求将成为推动房地产市场交易的重要因素。

对于住宅企业来说，未来的竞争也将集中在产品和服务的创新上。企业需要不断提升产品品质，结合智能化、新材料和新的生活方式，开发更具吸引力的产品。

结语

尽管房地产已经进入「后开发时代」，整体呈现减量、减速、减价的趋势，但在经济增长、人口适度流入的背景下，核心城市的住宅市场仍然值得期待。未来，住宅产品的质量也将进一步提升，人们的居住满意度和幸福感也将不断提高。

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各位朋友大家上午好，今天很高兴能和大家一起探讨房地产的发展。

回顾过去几年，房地产行业经历了根本性的变化。这些变化主要体现在三个方面。

第一，减量。土地供应量减少，房地产企业数量减少，住宅成交量大幅减少。第二，减速。每年市场成交量在环比和同比上都呈现减速的趋势。第三，减价。随着市场交易量的萎缩，全国各地的房价也在一定程度上回落。

虽然市场整体呈现减量、减速、减价的趋势，但也不是没有机会，成交量依然存在。

01

决定成交量的因素

接下来，我们来看看成交量。

首先，成交量主要出现在「人口聚集」的城市。人口聚集带来经济增长、就业增长、收入增长等。没有人口聚集，成交量就无从谈起。这是全球房地产发展到一定阶段的规律。

比如说，最近我读了一本书，叫《负动产时代》。这本书主要讲述了日本在老龄化、少子化背景下，部分城市房地产变成了「负动产」的现象。所谓「负动产」，是指房子不仅无法增值，反而成为一种负担。在日本郊区，如果有人愿意购买我的房子，我甚至需要付钱给他。为什么？因为房子一旦被买走，我就不用再交房产税、物业费，也不用承担过户费用和继承费用等等。所以，随着人口减少，房子变成了一种负资产。

目前，我们还没有出现「负动产」的现象。如果未来个别城市人口不聚集、经济不增长，那么个别项目即有可能出现类似的状况。类似鹤岗这样的极少数城市，人口稀少，房地产市场已经陷入困境。同样，如果未来我们政府引入遗产税和财产税，子女继承父母房产也可能变成一种负担。

其次，除了人口聚集以外，城市空间格局的变化对成交量来说也同样重要。例如新增的地铁轻轨、医院、学校或配套广场等设施，都会改变城市的空间结构和就业居住规律。这些变化不仅提升了城市的基础设施水平，还通过改善区域的环境和公共服务质量，吸引人口向局部地区移动，从而实现局部地区的增量。

此外，成交量与政策制度密切相关。

目前全世界的住房制度主要有三种模式。一种是德国模式。德国的住房制度以租赁为主，大部分房屋用于出租，只有少数房屋可以交易。在德国，一个人一生最多购买一次住房，超过 50%的人会选择租房。在这种制度下，如果你想要买房投资，暴利赚钱，不仅税高，甚至还有可能会坐牢。

另一种是新加坡模式。新加坡的住房制度以政府保障为主，80%的房屋由政府提供，保障性住房占据主导地位。剩下是商品化私人住宅，留给市场自由交易。这种模式体现了政府对住房市场的强有力干预，确保了住房的公平性和可负担性。

还有一种是美国模式。美国的住房制度以自由竞争市场为主，绝大部分住宅通过市场机制解决。在美国，任何人都可以购买私人土地，并按照规划进行开发。房屋的买卖时间完全由个人决定，市场自由度极高。因此，美国的住宅市场规模庞大，也催生了许多市值很高的房地产开发公司。

可以说，这三种不同的住房制度对住宅的供应量和价格有着密切的影响。

中国是什么模式呢？目前中国大约 40%的房屋纳入保障房体系，60%归市场调节。

保障房由政府主导，通过政府出让土地、国企开发建设、居民排队申请。保障房的形式包括公租房、共有产权房、廉租房等。商品住房则完全按照市场化的方式运作。开发商可以根据市场需求定价、交易和开发。

最近，我国住房政策也发生了一些变化。之前以「限」为主的政策（如限购、限价、限售等）逐渐转向「放」，即放宽市场限制。政策调整前，许多城市的住房市场受到较多限制，导致成交量减少、交易速度放缓、价格下跌。政策调整后，这些城市的住房市场在量和价上都有一定的小幅度增长。这意味着，政策调整对住房成交量、价格具有重要的保障和刺激作用。合理的制度设计能够有效调节市场供需关系，促进住房市场的长期稳定发展。

另外，影响住宅成交量的重要因素是成本。

这几年，居民购买房屋的成本不断降低。在政策限制时期，居民购买房屋的成本曾不断上升，例如房贷利率较高、交易税费较高等。但现在，随着房贷利率逐步降低，交易税费下降，购买房屋的成本也不断降低，对住宅的交易量也产生了积极影响。

当然， 技术进步也是推动房地产交易量增长的重要因素。技术进步带动了住宅产品的迭代更新，类似于手机功能的不断升级，使消费者更愿意购买更具现代化功能的住宅。尤其是人工智能、互联网家居智能、节能环保等新技术不断涌现，推动了住宅产品的持续升级，使得新建小区在功能和居住体验方面比上世纪 80 年代、90 年代的「老破小」更具吸引力。

而且随着生活水平的提高，人们对住宅品质的要求也不断提升。所以，技术创新不仅提升了生活品质，也激发了人们改善居住条件的需求，从而推动了房地产市场的交易量增长。

最后，社会心理预期也是影响房地产市场的一个重要因素。

当社会安宁、工作稳定、生活稳定时，人们更倾向于进行长期规划，尤其是为了下一代的教育和生活品质，这种积极预期促使他们提前购房，从而推动房地产市场的增长。相反，如果社会心理预期发生变化，大家普遍选择不结婚或不生育，购房需求自然会下降。

根据目前的情况，未来 3 到 5 年，中国住宅市场将进入到「止跌企稳」的阶段，但这种「稳」不是全国性的均衡表现，而是呈现出明显的地区差异。

第一，住宅市场将在人口聚集、经济增长的城市实现企稳，尤其是一些核心城市和都市圈城市。这些城市的市场交易量有望保持稳定，甚至出现反弹。比如，北京二手房交易量最近有所上升，这表明市场正在企稳。价格呈现微升微降的趋势，总体变化不大。

不过，价格表现仍将遵循一个规律。经济繁荣时期，郊区房价升幅可能大于核心区。相反，经济萧条时期，核心区房价抗跌性强，郊区房价相对抗跌性弱。此外，在一些没有人口增长的城市，市场止跌但交易量难以上涨。这些城市可能长期处于低交易量的状态。

所以，大家如果买房是为了保值增值，建议优先考虑核心城市繁荣区的房子。如果买房是为了投资，则更需要谨慎地选择区域和产品，要像研究股票一样研究开发商、企业背景和产品品质。如果是刚需购房者，可以根据自身需求选择合适的区域和产品。如果所在区域没有投资价值，但自己有居住需求，也可以考虑购买。

第二，改善型住房将成为未来市场的重要驱动力。技术进步和产品创新将推动购房者追求更高品质的住宅。

这几年，智能化、新材料、节能环保等技术的应用，使得住宅产品更具吸引力。比如说，一些城市出现「日光盘」现象，主要是因为产品设计和技术创新满足了购房者对品质生活的追求。未来购房者可能更倾向于淘汰旧房，追求新技术和高品质的住宅。这种改善性需求将成为推动房地产市场交易的重要因素。

对于住宅企业来说，未来的竞争也将集中在产品和服务的创新上。企业需要不断提升产品品质，结合智能化、新材料和新的生活方式，开发更具吸引力的产品。

结语

尽管房地产已经进入「后开发时代」，整体呈现减量、减速、减价的趋势，但在经济增长、人口适度流入的背景下，核心城市的住宅市场仍然值得期待。未来，住宅产品的质量也将进一步提升，人们的居住满意度和幸福感也将不断提高。

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