但你打开绿网去看老破大的成交，会发现很多老破大小区一年也就1、2套成交，甚至有的大户型见不到成交，成交不活跃这就代表着老破大根本找不到买家。...因为数量多且和老破小在很多方面具有相似特质，所以经常被拿来和老破小对比。
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来源：魔都财观，作者观观（本文不代表财金新天地立场）传统意义上对老破大的定义是，始建于上世纪80年代末至2000年代初的塔楼，外观粗壮，面积在大100平以上，有的甚至超过200平，名称多为“XX大厦”或“XX公寓”。地理位置上大多集中在中环以内，广泛分布于黄浦、静安、虹口、徐汇等浦西核心城区。因为数量多且和老破小在很多方面具有相似特质，所以经常被拿来和老破小对比。遥想当年，这些位于核心地段的老破大，也是备受追捧的明星房产，拥有老破大的上海房东，是这两年楼市下行周期中最难熬的人。以至于现在很多老破大小区，已经比板块内的老破小还便宜了。地段没话说，陆家嘴北滨江，小区旁边是保利广场，下楼就是浦东大道站。而2023年的时候小区成交价还维持在7-8万的水准。2001年的老破大，标准的地铁小区，距2号线中山公园站200米。最近一次成交单价是6.4万/平，这个价格甚至还不如板块内80年代的老破小。旁边的长新小区，1984年的老破小，已有41年房龄，最新成交价还能卖到7万多。在绿网上只有2套成交记录，18年的成交单价6.3万。目前小区的挂牌价7.1万，比旁边的老破小还便宜1万块。上海总价800万元以上的“老破大”相比于“老破小”存在更大的降价压力。比如黄浦滨江通达大厦，整个小区在绿网上成交的都是89平的小两房，大户型连成交记录都没有。再有黄浦滨江东业大厦，2001年的板楼小区，目前在售的两套155平大户型一直卖不出去。小区上一套155平的三房大户型成交，还是2020年3月。我们的客户中也有一些老破大房东，自己的房子在链家挂了两年多卖不掉，委托我们来卖的。上世纪90年代，以上这种类型的老破大还是高品质的象征，这些老破大都是上个世纪的审美，户型设计落后且奇葩，有的卧室太小，有的客厅过大，有的客厅没窗户，采光也成谜。4梯8户算顶配，大部分都是2梯8户，还有3梯15户的，上班坐电梯等的让人崩溃。有的老破大小区甚至没电梯，那么大的房子拖家带口去住，家里老人爬楼梯都困难。老破大小区一般都是独栋楼，封闭管理不存在，小区保安形同虚设。没有停车位，没有绿化，只有源源不断的租户跟你抢电梯。很多市区老破大是商业、办公、住宅混合，有人直接在小区里开公司，人群来来往往，素质参差不齐，安全也没有保障。好的房子应该是更容易找到买家的，有流通性才能体现实际价值。但你打开绿网去看老破大的成交，会发现很多老破大小区一年也就1、2套成交，甚至有的大户型见不到成交，成交不活跃这就代表着老破大根本找不到买家。还有其他的如外立面粗糙、内部装修陈旧、短期内无法拆迁，投资回报率低等各种问题。买老破小的还能有个拆迁预期，而老破大有什么能支撑买家为其买单呢？估计现在还会买老破大的就是那些有地段情怀的老上海人。虽然现在很多内环内的老破大小区，单价比外环外都低，契税、中介费，有的还要交豪宅税。这些加起来要大几十万。而同地段的一套老破小两三百万就能买，交易成本也低得多。据房外房研究院数据统计，2024年上海500万以下二手房成交占比高达75.7%。而对于有实力买老破大的群体来说，他们可以有更多更好的选择。如果有1000万的预算，可以买新房或者中环附近次新的小三房，不仅房子新，小区环境好，实用性也更高。如果有1500万的预算，可以买一些带学区的次新房。现在的老破大面临一种刚需买不起，改善看不上的尴尬困境。上海老破大是房地产市场转型过程中的阶段性产物，正在逐渐被市场抛弃。房子大涨、普涨的时代已经过去，未来上海楼市的分化会越来越严重。
人们对居住品质的要求越来越高，老破大的生存空间会越来越窄。如果是自住，尽量挑选户型方正、采光好、地段好的房子，要有下家思维；千万不要买新房和新地块周围的老破大，不然以后会被踩踏的更惨。如果你是正在卖房的老破大房东，务必珍惜每一个愿意出价的买家。
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