新华财经北京1月24日电（王菁）随着工业生产和消费领域的持续修复，仓储物流服务市场需求得以提振，我国仓储物流行业发展预期值得期待。本周，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中航易商仓储物流REIT”）登陆交易所，我国公募REITs市场再次在常态化发行新阶段迈出坚实一步。
凭借底层资产所处区域的产业链供应链优势、区位交通优势，中航易商仓储物流REIT的上市将为仓储物流行业资产注入新的活力。在此背景下，仓储物流企业如何实现差异化突围？重资产与金融工具的结合可以怎样实现双赢？外资企业积极“重仓”中国的动力是什么？......带着上述问题，新华财经近期实地探访中航易商仓储物流REIT底层资产，与原始权益人ESR集团（易商集团）和基金管理人中航基金等展开交流，向投资者分享基金培育的心路历程。
底层资产独具优势——区位高标仓日趋稀缺 “新经济”转型提升项目“含金量”
优渥的地理位置为仓储物流业务发展提供了重要的条件和基础。根据《昆山市“十四五”综合交通运输发展规划》，昆山将在2025年前形成“一主十一节点”的货运枢纽布局，十一个物流节点包括4个物流园区、4个物流中心和3个物流站点。中航易商仓储物流REIT底层资产所在地花桥商务城为4个物流中心之一，将着重服务市域范围内物流需求相对较大地区的货运集散要求。
据了解，中航易商仓储物流REIT项目底层资产由易商集团全资持有的富莱德昆山物流园一期、二期、三期3个仓储物流园组成，项目合计建筑面积42.72万平方米，估值总规模为24.35亿元。其中，富莱德昆山物流园三期是华东地区第一座四层大跨重载物流仓库，属于地标型高标库项目。
图为富莱德昆山物流园三期。新华财经王菁摄
ESR中国区董事总经理兼华东区总经理王帅介绍称，项目的区位优势吸引了众多国内、国际知名品牌入驻，部分主力长期租户定制货架及搭建自动分拣流水线的成本较高，租户稳定性较高。主要现金流提供方租户历史期已完成3至5次续租，最长租约达13年，客户粘性较强。
从仓储物流行业在此地区发展的前景来看，ESR集团董事总经理，业务管理与投资（香港）、公募REITs发行负责人曾瑞华提及，华东核心城市群未来物流仓储物业的新增供给量将不断减少，标准仓库在华东区域将变得越来越稀缺，尤其是卫星城市的仓库凭借着优越的地理位置和更加合理的价格，非常受大型物流企业以及零售企业青睐。
“客户通过将周边分散的业务整合到一个大型的综合物流园，降低人员和设备的投入，同时让运力更加高效合理，因此我们这样的高标仓市场需求会更高。”曾瑞华称。
除了区位带来的“硬件”优势，营商环境提供的“软性支撑”也不容小觑。近年来，苏州市认真落实“因地制宜发展新质生产力”重大要求，持续打造市场化、法治化、国际化一流营商环境。
作为扎根多年的市场主体，易商集团对当地营商环境体会颇深，王帅表示，“苏州的地理位置是先天优势，一面连接上海，一面通达中西部省市。苏州产业聚集、产业链条成熟是硬实力，众多的外资企业和行业龙头给ESR提供了服务对象和市场。更值得一提的是，地方政府的政策和服务也真正让企业放心和暖心。”
另从原始权益人的转型规划来看，易商集团不止于发展物流版图，更追求深度拥抱“新经济”，而多元化支柱业务也将为底层资产的良好运行提供坚实保障。如今，易商以“新经济”作为驱动力的业务布局已经开始引领行业发展风向，并成为其面向市场的一张独特名片。
曾瑞华表示，“易商涉及到新经济、新风口的有三方面资产，包括物流、数据中心、能源，主要是实体类的资产，而且很多投资者的投资意愿也是偏向新经济的实体资产。目前，易商集团在亚太地区的私募和公募基金总共超过80只。其实，从保险机构或主权基金等投资机构角度来看，境内外主体都会趋向于投资新风口和新经济。”
“易商给企业提供的不仅仅是厂房，高标准的硬件设施、节能环保的园区理念、智能多变的空间都是易商集团的核心竞争力。”王帅补充道。
图为租户装卸货区域。新华财经王菁摄
运营理念意在长远——“真金白银”锁定投资回报 储备资产护航扩募前景
从企业的角度而言，要做公募REITs，这条路最重要的是什么？这些年有很多人问过曾瑞华如是问题。对此，她认为，“第一点当然是资产的筛选，第二点则是要从投资者角度考虑问题。”
“易商集团当时是选取了最好的资产，也就是我们创始人在创业之初做的三个最好的资产，这是我们与其它公募REITs不一样的地方。可以说，拿单一地区的资产来做公募REITs，更多是希望为投资者带来便利，如果投资者看懂了这个区域，就看懂了我们的资产。”曾瑞华解释道。
图为富莱德昆山物流园一期俯视图。受访者供图
数据显示，截至2024年6月30日，项目签约已起租租户共计15个，租户大部分为国际领先品牌，资质优良、现金流稳定，历史未发生违约情况。此外，项目不存在单一大租户，所有单一租户占比均在可租赁面积占比的25%以内。四大重要现金流提供方合计租赁面积占项目已出租面积比例为72.02%，所处行业分别为电商、物流、品牌服装、汽车业，历史期已完成多次续约。
同时，“真金白银”的投资回报，更能显示出原始权益人与基金管理人的决心。据中航易商仓储物流REIT基金经理、中航基金不动产投资部总监王雨宸称，易商集团已出具《关于目标净运营收入（NOI)补足的承诺及声明函》并在基金《运营管理服务协议》中进行约定，对项目公司2024年、2025年、2026年实际净运营收入与目标净运营净收入（NOI）的差额部分，易商集团及其关联方通过以自持份额分红金额为限进行差额补足，切实有效地保障了投资者权益。
具体来看，易商集团及其关联方拟认购39.37%的基金份额，用切实行动与投资人“并肩而立”。对此，曾瑞华也解释称，“NOI是目标净运营净收入，对基金的可供分配金额有重要影响。易商集团承诺补足NOI，是中航易商仓储物流REIT应对项目现金流波动风险的重要风险缓释措施之一，也充分展示了易商集团对项目的诚意。”
另一方面，基金项目还设置浮动服务费，此举意在有效激励运管机构勤勉尽责。王雨宸介绍称，运营管理机构的服务费分为基本服务费和浮动服务费，其中基本服务费率在首年为0.21%，按实际设立天数支付，2025年起为0.61%；浮动服务费则与年度实际净运营收入和目标净运营收入相关，如浮动服务费的计算结果为负值，则应自该运营年度的基本服务费中扣减对应金额（含税），但扣减金额不应高于该运营年度所计提的基本服务费。
此外，原始权益人储备资产亮眼，也将从长远角度充分支持REITs的运行和扩募。据ESR中国首席运营官周波介绍，易商集团在中国40个经济发达城市进行投资和管理合计176个园区，其中纳入资产负债表项目40个，各基金平台上项目136个，项目运营管理面积合计1475.72万平米，其中近70%的稳定物业资产位于长江三角地区及大湾区的主要经济中心。
“中国市场是我们业务起源的国家，一直是集团发展非常重要的市场。鉴于中国的经济发展体量，对现代物流设施需求的迅速增加，我们觉得这个市场未来潜力依然非常大。”王帅说，易商希望在中国市场每年有不低于100万平米的开发量，希望到2030年资产规模可以翻倍。
周波进一步表示，“为推动公司未来管理费及开发利润，易商开发储备的建筑面积超过2450万平方米，包括约700万平方米的大规模土地储备作为未来开发使用，未来可以用作扩募储备的资产十分充裕。”
编辑：王柘
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新华财经北京1月24日电（王菁）随着工业生产和消费领域的持续修复，仓储物流服务市场需求得以提振，我国仓储物流行业发展预期值得期待。本周，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中航易商仓储物流REIT”）登陆交易所，我国公募REITs市场再次在常态化发行新阶段迈出坚实一步。
凭借底层资产所处区域的产业链供应链优势、区位交通优势，中航易商仓储物流REIT的上市将为仓储物流行业资产注入新的活力。在此背景下，仓储物流企业如何实现差异化突围？重资产与金融工具的结合可以怎样实现双赢？外资企业积极“重仓”中国的动力是什么？......带着上述问题，新华财经近期实地探访中航易商仓储物流REIT底层资产，与原始权益人ESR集团（易商集团）和基金管理人中航基金等展开交流，向投资者分享基金培育的心路历程。
底层资产独具优势——区位高标仓日趋稀缺 “新经济”转型提升项目“含金量”
优渥的地理位置为仓储物流业务发展提供了重要的条件和基础。根据《昆山市“十四五”综合交通运输发展规划》，昆山将在2025年前形成“一主十一节点”的货运枢纽布局，十一个物流节点包括4个物流园区、4个物流中心和3个物流站点。中航易商仓储物流REIT底层资产所在地花桥商务城为4个物流中心之一，将着重服务市域范围内物流需求相对较大地区的货运集散要求。
据了解，中航易商仓储物流REIT项目底层资产由易商集团全资持有的富莱德昆山物流园一期、二期、三期3个仓储物流园组成，项目合计建筑面积42.72万平方米，估值总规模为24.35亿元。其中，富莱德昆山物流园三期是华东地区第一座四层大跨重载物流仓库，属于地标型高标库项目。
图为富莱德昆山物流园三期。新华财经王菁摄
ESR中国区董事总经理兼华东区总经理王帅介绍称，项目的区位优势吸引了众多国内、国际知名品牌入驻，部分主力长期租户定制货架及搭建自动分拣流水线的成本较高，租户稳定性较高。主要现金流提供方租户历史期已完成3至5次续租，最长租约达13年，客户粘性较强。
从仓储物流行业在此地区发展的前景来看，ESR集团董事总经理，业务管理与投资（香港）、公募REITs发行负责人曾瑞华提及，华东核心城市群未来物流仓储物业的新增供给量将不断减少，标准仓库在华东区域将变得越来越稀缺，尤其是卫星城市的仓库凭借着优越的地理位置和更加合理的价格，非常受大型物流企业以及零售企业青睐。
“客户通过将周边分散的业务整合到一个大型的综合物流园，降低人员和设备的投入，同时让运力更加高效合理，因此我们这样的高标仓市场需求会更高。”曾瑞华称。
除了区位带来的“硬件”优势，营商环境提供的“软性支撑”也不容小觑。近年来，苏州市认真落实“因地制宜发展新质生产力”重大要求，持续打造市场化、法治化、国际化一流营商环境。
作为扎根多年的市场主体，易商集团对当地营商环境体会颇深，王帅表示，“苏州的地理位置是先天优势，一面连接上海，一面通达中西部省市。苏州产业聚集、产业链条成熟是硬实力，众多的外资企业和行业龙头给ESR提供了服务对象和市场。更值得一提的是，地方政府的政策和服务也真正让企业放心和暖心。”
另从原始权益人的转型规划来看，易商集团不止于发展物流版图，更追求深度拥抱“新经济”，而多元化支柱业务也将为底层资产的良好运行提供坚实保障。如今，易商以“新经济”作为驱动力的业务布局已经开始引领行业发展风向，并成为其面向市场的一张独特名片。
曾瑞华表示，“易商涉及到新经济、新风口的有三方面资产，包括物流、数据中心、能源，主要是实体类的资产，而且很多投资者的投资意愿也是偏向新经济的实体资产。目前，易商集团在亚太地区的私募和公募基金总共超过80只。其实，从保险机构或主权基金等投资机构角度来看，境内外主体都会趋向于投资新风口和新经济。”
“易商给企业提供的不仅仅是厂房，高标准的硬件设施、节能环保的园区理念、智能多变的空间都是易商集团的核心竞争力。”王帅补充道。
图为租户装卸货区域。新华财经王菁摄
运营理念意在长远——“真金白银”锁定投资回报 储备资产护航扩募前景
从企业的角度而言，要做公募REITs，这条路最重要的是什么？这些年有很多人问过曾瑞华如是问题。对此，她认为，“第一点当然是资产的筛选，第二点则是要从投资者角度考虑问题。”
“易商集团当时是选取了最好的资产，也就是我们创始人在创业之初做的三个最好的资产，这是我们与其它公募REITs不一样的地方。可以说，拿单一地区的资产来做公募REITs，更多是希望为投资者带来便利，如果投资者看懂了这个区域，就看懂了我们的资产。”曾瑞华解释道。
图为富莱德昆山物流园一期俯视图。受访者供图
数据显示，截至2024年6月30日，项目签约已起租租户共计15个，租户大部分为国际领先品牌，资质优良、现金流稳定，历史未发生违约情况。此外，项目不存在单一大租户，所有单一租户占比均在可租赁面积占比的25%以内。四大重要现金流提供方合计租赁面积占项目已出租面积比例为72.02%，所处行业分别为电商、物流、品牌服装、汽车业，历史期已完成多次续约。
同时，“真金白银”的投资回报，更能显示出原始权益人与基金管理人的决心。据中航易商仓储物流REIT基金经理、中航基金不动产投资部总监王雨宸称，易商集团已出具《关于目标净运营收入（NOI)补足的承诺及声明函》并在基金《运营管理服务协议》中进行约定，对项目公司2024年、2025年、2026年实际净运营收入与目标净运营净收入（NOI）的差额部分，易商集团及其关联方通过以自持份额分红金额为限进行差额补足，切实有效地保障了投资者权益。
具体来看，易商集团及其关联方拟认购39.37%的基金份额，用切实行动与投资人“并肩而立”。对此，曾瑞华也解释称，“NOI是目标净运营净收入，对基金的可供分配金额有重要影响。易商集团承诺补足NOI，是中航易商仓储物流REIT应对项目现金流波动风险的重要风险缓释措施之一，也充分展示了易商集团对项目的诚意。”
另一方面，基金项目还设置浮动服务费，此举意在有效激励运管机构勤勉尽责。王雨宸介绍称，运营管理机构的服务费分为基本服务费和浮动服务费，其中基本服务费率在首年为0.21%，按实际设立天数支付，2025年起为0.61%；浮动服务费则与年度实际净运营收入和目标净运营收入相关，如浮动服务费的计算结果为负值，则应自该运营年度的基本服务费中扣减对应金额（含税），但扣减金额不应高于该运营年度所计提的基本服务费。
此外，原始权益人储备资产亮眼，也将从长远角度充分支持REITs的运行和扩募。据ESR中国首席运营官周波介绍，易商集团在中国40个经济发达城市进行投资和管理合计176个园区，其中纳入资产负债表项目40个，各基金平台上项目136个，项目运营管理面积合计1475.72万平米，其中近70%的稳定物业资产位于长江三角地区及大湾区的主要经济中心。
“中国市场是我们业务起源的国家，一直是集团发展非常重要的市场。鉴于中国的经济发展体量，对现代物流设施需求的迅速增加，我们觉得这个市场未来潜力依然非常大。”王帅说，易商希望在中国市场每年有不低于100万平米的开发量，希望到2030年资产规模可以翻倍。
周波进一步表示，“为推动公司未来管理费及开发利润，易商开发储备的建筑面积超过2450万平方米，包括约700万平方米的大规模土地储备作为未来开发使用，未来可以用作扩募储备的资产十分充裕。”
编辑：王柘
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