老上海的工业基地，经济重心，传统活动区，都是在北边，南边基本都是农田和农村。...不过往西，虹桥方向，以及徐汇往南，不少地段都突破了环线逻辑。...对于新江湾城，很多人一直看不惯，槽点无非是交通死角，地段偏远。
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来源：魔都财观，作者观观（本文不代表财金新天地立场）同样的老公房，内环内的就是要比外环外的贵，黄浦的就是要比松江的贵。不过很多人不知道，其实官方对于上海的地段，也是有分级和标准的。开发商拿地的价格，新房的定价，拆迁的赔偿价格，多多少少都会依据这个标准。从1级到11级，1级是最中心最贵的地段，数字越往后，地段越偏远。内中环基本是3,4级地段，中外环大都是5，6级地段；当然，也有不少突破或低于环线逻辑的地段，背后其实也有迹可循。如图，不算崇明，整个上海的土地出厂价是北强南弱的。往北一直到罗泾镇、徐行镇，基准地价还有8级的水平。但是往南基本就只到了黄浦江，浦东的大治河，这一条东西向水系往南，大部分土地出厂价就在9级之后。从这图上可以看出，上海的市区，是在地理位置上是明显偏北的。老上海的工业基地，经济重心，传统活动区，都是在北边，南边基本都是农田和农村。1级地段比中央活动区还要小，是上海传统的贵胄之地,老上海心中的白月光。包括南京东西路，衡山路，淮海路，老黄浦、老卢湾、老静安。不过往西，虹桥方向，以及徐汇往南，不少地段都突破了环线逻辑。内环外中环间的长宁古北，虹桥，徐汇田林，徐汇滨江，都是二级地段。长宁北新泾、西郊，闵行龙柏、金汇、金虹桥，定级也突破环线的普遍水平。1）一方面是因为西南链接江浙，大量的人口从西南腹地导入上海；西南一哥徐家汇已经晋升为caz，成为真正的市中心。还有莘庄这样成熟度不亚于五角场的副中心，外加漕河泾这样的巨无霸产业中心，各种资源buff叠满了，地倾西南坐实。最顶的滨江段是外滩，陆家嘴，北外滩，黄浦滨江（部分）；
剩下的徐汇滨江，浦东北滨江，杨浦东外滩，黄浦世博滨江，浦东世博、南码头都是二梯队滨江。当然，各个滨江真实的发展现状和未来潜力，差异大了去了。北外滩、杨浦滨江增量大、能级高，北外滩能级更高，杨浦滨江增量更大；徐汇滨江、黄浦滨江有一定增量、能级高。黄浦旧改大军，董家渡、豫园、老西门等，地价定级是2级，是核心区地段的凹陷区域，比隔壁的衡复区低了一等，毕竟是以前的南市区。没办法，寸土寸金的黄浦区，全区划进了caz，就是这么硬。内环内同样地段定级弱一级的，有虹口曲阳、杨浦鞍山、控江路。都是老公房扎堆的区域，老龄化严重，城市界面老旧，短时间内看没什么希望，更长远的未来，只能寄希望于旧改了。作为传统老牌富人区，出乎意料的是，长宁没有一级地段，最顶的镇宁路新华路也仅仅是二级地段。从绝对距离看，长宁离人广还是远了点，底蕴相比黄浦，徐汇，老静安也差了些。前滩已经贵为中央活动区，却只是三级地段，与实际价值完全不符。浦东最强的商业之一太古里，最顶的学校华二、惠灵顿；外加三轨交汇，南北高架，中环路，过江隧道，通达性无敌。杨浦新江湾城虽然处于中外环间，但却属于3级地段，约等于其他大部分内中环地段，算是一块富人区的飞地。对于新江湾城，很多人一直看不惯，槽点无非是交通死角，地段偏远。但你实地走走，就会发现，生态良好，环境优美，高品质的低密社区，市区北部仅此一家。除了新江湾城外，其他明显高于周边和同等环线板块的地段，还有淞宝、临港和南桥。临港有重大规划，南桥是奉贤之星，宝山淞宝也画了一张大饼。
而市中心，基本都会做高容积率的高层住宅；最近两年市中心大热的风貌别墅，是个例外和大胆尝试。当然，地价级别越高，不意味着新房价格越高，不同产品，不同开发商，不同装修标准，周边配套的丰富程度，都会影响到房价。还有上海几大热门中产社区，中环外大宁是四级地段，古美、张江都是四级地段，但不妨碍中产对这里的喜爱。仅从官方的角度看，还有中央活动区，副中心，以及一江一河这些参考标准。
看一个地段好不好，首先看它自己强不强，产业交通配套；其次看它周边有没有大佬（副中心、市中心），大佬实力怎么样。
如果地段本身底子不行，旁边也没有大腿抱，那基本就没什么前途了。所以，简单粗暴的环线论，应该替换为具体板块具体分析。富人区，中产区，刚需老公房片区，摸清板块的底色就问题不大。不要说什么内环洼地，中环洼地，可能真不如外环的高地。其实这一版是已经更新的2020年版本,最早的还有201x年的版本，后续如果更新，我们会继续解读。最后，因为微信公众号推送机制的变革，现在没有星标的账号，很容易被错过推送，所以如果喜欢财金新天地的文章，拜托你一定一定别忘记★星标★【财金新天地】。方法也很简单：点开公众号名片，点击右上角“…”再点击“设为星标”即可，谢谢大家了。
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