新华财经上海11月13日电（谈瑞）“支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出。”财政部部长蓝佛安11月8日在十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会上的一席发言，可谓是吊足了房地产市场对于重要增量政策的胃口。
时隔5天，财政部、税务总局、住房城乡建设部13日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。根据公告内容，自2024年12月1日起，家庭唯一和第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
这一重磅出炉的住房交易税收新政，究竟能为房地产市场平稳健康发展提供多大程度的助力？哪些细分市场或需求又能在此过程中得到最大裨益？
从年均增长17%到高位回调11%
财政部此前披露的数据显示，2024年1-9月，全国一般公共预算收入163059亿元，同比下降2.2%。其中，在土地和房地产相关的五大税收中，契税3951亿元，同比下降12%；房产税3118亿元，同比增长19.9%；城镇土地使用税1710亿元，同比增长10.5%；土地增值税4000亿元，同比下降7.8%；耕地占用税1078亿元，同比增长21.5%。
据此数据计算，在土地和房地产相关的五大税收中，土地增值税、契税、房产税占比最高，对房地产市场平稳健康发展的影响也最为关键。由此也就不难理解，财政部等三部门刚刚发布的关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策，为何将契税、土地增值税、增值税等作为主要着力点。
纵观历史数据，乘着城镇化快速发展的东风，这五大税收曾经也走出了一波酣畅淋漓的增长曲线。不过，在近些年来房地产市场转冷后，五大税收收入也有所回调。数据显示，其合计规模从2007年的2755.3亿元飙升至2021年的2.1万亿元，年均增速约17%；2022年降至1.9万亿元，2023年降至1.85万亿，较2021年高点已经下降近11%。
新政策利好“非普通住宅”
前些年，为平抑房地产市场过热情绪、支持刚性居住需求，国家对豪宅和改善型住宅设定了一系列抑制政策，例如面积、单价或容积率超标的住宅被定义为“非普通住宅”，从开发环节到交易环节都会面临更高的税率。
也就是说，开发商新建的项目，如果被判定为普宅且满足各项要求，则可以免征土地增值税。否则，就要按照其增值额的全额，进行土地增值税的计征。尽管土地增值税的缴纳来自开发商，但无疑这份成本也会在“非普通住宅”的交易中转嫁给买家。
此次最新发布的住房交易税收政策指出：取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
财政部、税务总局、住房城乡建设部有关司负责人也在后续答记者问时明确表示，此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。
此外，在个人买卖“非普通住宅”的过程中，增值税的影响也不容忽视。5%的税率叠加北上广深高昂的房价基数，动辄十数万元至百万元的增值税支出，对于个人买家来说也是一个颇为沉重的负担。
根据新规，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
这一政策的出台，预示着北上广深等一线城市的高端住宅（即非普通住宅），在取消区分普通住宅和非普通住宅之后，其在流转环节中的土地增值税、增值税负担有望得到大幅减轻，尤其是对于持有满2年的“非普通住宅”市场更是极大利好。而对于近年来多陷于资金流动压力的房企来说，势必能够对其承压已久的现金流压力形成缓解，房地产行业也有望随之逐步实现止跌回稳。
从90㎡到140㎡，契税调整进一步促进改善型需求释放
此前，根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）关于契税政策的规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
对比下来，此次住房交易税收新政，对契税税率和适用条件未做调整，但将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，都可统一按1%的税率缴纳契税。
对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，1%低契税税率优惠面积标准调整其目的就是降低交易成本，促进改善型需求，且对新房销售的利好幅度更大。
李宇嘉认为，此次政策主要发力在交易环节，税负成本已经降至历史最低。随着增量时代转向存量时代，从抑制过快流转和房价过快上涨转到促进交易循环，以及更加重视存量房屋和社区养老、公共配套补短板的资金需求，房地产税收改革的方向着力在降低流转环节税负上并不意外，“降成本”的效应才能促进交易良性循环。
编辑：林郑宏
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新华财经上海11月13日电（谈瑞）“支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出。”财政部部长蓝佛安11月8日在十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会上的一席发言，可谓是吊足了房地产市场对于重要增量政策的胃口。
时隔5天，财政部、税务总局、住房城乡建设部13日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。根据公告内容，自2024年12月1日起，家庭唯一和第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
这一重磅出炉的住房交易税收新政，究竟能为房地产市场平稳健康发展提供多大程度的助力？哪些细分市场或需求又能在此过程中得到最大裨益？
从年均增长17%到高位回调11%
财政部此前披露的数据显示，2024年1-9月，全国一般公共预算收入163059亿元，同比下降2.2%。其中，在土地和房地产相关的五大税收中，契税3951亿元，同比下降12%；房产税3118亿元，同比增长19.9%；城镇土地使用税1710亿元，同比增长10.5%；土地增值税4000亿元，同比下降7.8%；耕地占用税1078亿元，同比增长21.5%。
据此数据计算，在土地和房地产相关的五大税收中，土地增值税、契税、房产税占比最高，对房地产市场平稳健康发展的影响也最为关键。由此也就不难理解，财政部等三部门刚刚发布的关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策，为何将契税、土地增值税、增值税等作为主要着力点。
纵观历史数据，乘着城镇化快速发展的东风，这五大税收曾经也走出了一波酣畅淋漓的增长曲线。不过，在近些年来房地产市场转冷后，五大税收收入也有所回调。数据显示，其合计规模从2007年的2755.3亿元飙升至2021年的2.1万亿元，年均增速约17%；2022年降至1.9万亿元，2023年降至1.85万亿，较2021年高点已经下降近11%。
新政策利好“非普通住宅”
前些年，为平抑房地产市场过热情绪、支持刚性居住需求，国家对豪宅和改善型住宅设定了一系列抑制政策，例如面积、单价或容积率超标的住宅被定义为“非普通住宅”，从开发环节到交易环节都会面临更高的税率。
也就是说，开发商新建的项目，如果被判定为普宅且满足各项要求，则可以免征土地增值税。否则，就要按照其增值额的全额，进行土地增值税的计征。尽管土地增值税的缴纳来自开发商，但无疑这份成本也会在“非普通住宅”的交易中转嫁给买家。
此次最新发布的住房交易税收政策指出：取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
财政部、税务总局、住房城乡建设部有关司负责人也在后续答记者问时明确表示，此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。
此外，在个人买卖“非普通住宅”的过程中，增值税的影响也不容忽视。5%的税率叠加北上广深高昂的房价基数，动辄十数万元至百万元的增值税支出，对于个人买家来说也是一个颇为沉重的负担。
根据新规，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
这一政策的出台，预示着北上广深等一线城市的高端住宅（即非普通住宅），在取消区分普通住宅和非普通住宅之后，其在流转环节中的土地增值税、增值税负担有望得到大幅减轻，尤其是对于持有满2年的“非普通住宅”市场更是极大利好。而对于近年来多陷于资金流动压力的房企来说，势必能够对其承压已久的现金流压力形成缓解，房地产行业也有望随之逐步实现止跌回稳。
从90㎡到140㎡，契税调整进一步促进改善型需求释放
此前，根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）关于契税政策的规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
对比下来，此次住房交易税收新政，对契税税率和适用条件未做调整，但将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，都可统一按1%的税率缴纳契税。
对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，1%低契税税率优惠面积标准调整其目的就是降低交易成本，促进改善型需求，且对新房销售的利好幅度更大。
李宇嘉认为，此次政策主要发力在交易环节，税负成本已经降至历史最低。随着增量时代转向存量时代，从抑制过快流转和房价过快上涨转到促进交易循环，以及更加重视存量房屋和社区养老、公共配套补短板的资金需求，房地产税收改革的方向着力在降低流转环节税负上并不意外，“降成本”的效应才能促进交易良性循环。
编辑：林郑宏
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