五大城市新房二手房成交量齐升，房地产真的回暖了？

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1个月前

相比2024年9月同期，10月第三周和第四周，北上深杭蓉的新房和二手房成交量都显著上升，但相比2023年10月，五大城市新房成交量情况出现分化。

2024年9月底，一揽子楼市新政出台，目前政策效果如何？因为政策发挥效力会有一定的时间滞后，所以我们主要分析了2024年10月第三周和第四周的房地产交易量。我们加总了第三周和第四周的成交量，然后和不同历史时期做比较。

我们选取了北上深杭蓉五个城市，其中北京、上海、深圳作为一线城市的代表，杭州作为1.5线城市的代表，成都（简称“蓉”）作为二线城市的代表。

下面分别看看它们的二手房与新房的成交情况。先来看二手房的成交量情况。

从二手房看，2024年10月第三周和第四周，北上深杭蓉成交面积分别为88.4万平方米、106.9万平方米、36.1万平方米、33万平方米、119.2万平方米。在北京的二手房成交面积中，住宅占比为94%；在深圳这个比例为90%；在杭州为96%；在成都为89%；上海数据不详。不难看出，二手房成交的主力是二手住宅。

与2024年9月第三周和第四周相比，北上深杭蓉成交面积分别上升了66.8%、80.6%、140.4%、128.4%、75.7%；与2023年10月第三周和第四周相比，北上深杭蓉成交面积分别上升了54.1%、70.8%、109.3%、11.7%、8.2%。

所以，不论与2024年9月相比，还是与2023年10月相比，五大城市的二手房成交量都显著上升。

图1: 北上深杭蓉二手房成交面积

注：各月的数据为当月第三周和第四周成交面积之和

下面看看新房的成交量情况。

把2024年10月第三周和第四周成交量数据加起来，北上深杭蓉成交面积分别为38.5万平方米、74.2万平方米、29.1万平方米、26.5万平方米、74.2万平方米。这五大城市的新房成交面积均小于同期二手房成交面积。

与2024年9月第三周和第四周相比，北上深杭蓉成交面积分别上升了49.8%、58.8%、140.2%、12.3%、39.3%。

虽然2024年10月五大城市的可售商品房数量与2023年同期相比略有变化，但可售数量对房地产销量的影响不大。因此，2024年10月与2023年同期相比的结果，仍然可以反映市场情绪的不同。与2023年10月第三周和第四周相比，北京新房成交面积上升了48.2%，深圳上升了49.9%；上海却仍下降了10.3%，杭州下降了41.7%，成都下降了39.7%。

2020年10月是北上深杭蓉五大城市的成交活跃期。与2020年10月第三周和第四周成交总量相比，北上深杭蓉的成交面积分别下降了14.5%、17.8%、10.8%、45.6%、29.4%。

所以，与2024年9月相比，五大城市的新房成交量都有所上升，但与2023年10月相比，北京、深圳有所上升，而上海、杭州、成都有所下降。2024年10月第三周和第四周，五大城市的新房成交量都低于2020年10月同期。

五大城市各月新房成交面积可参考图2-图6。