政策红包出到稳为止
大家好，我是首席地产观察的贾社长。
最近大A在一系列组合拳之下，出现牛市气象国庆前收盘创下历史新高2.6万亿成交量，其中房企股涨幅领先，似乎是在说股市能救起来房市也一定。但根据社长走访调研来看，线下的楼市远没有网上那么热闹，虽然在市场上一直有先信吃肉后信买单的说法，但挨过“现实毒打”的买房人热情不超过三天在过去两三年是常态。
有人说“这次不一样”，有人说“这次还一样”，市场历来都有观点分歧这很正常，无论是持币待购者还是计划卖出者，在眼下都需要弄清当下的机会逻辑，不能人云亦云迷信某些房产大V。股市踏空短期也许还有回调机会，但楼市踏空至少几年没有（合适的买入/卖出机会）。
下面社长来解读一下最近几条重要举措，首先是“降低存量房贷利率”，“全国层面二套房贷最低首付比例由25%下降到15%”，降低存量房贷主要给21年之前高位站岗的人松口气，有用但指望刺激楼市新增购买力有点难。房贷首付比例降到15%在一线城市可能还有点用，但在其他城市已经拉到最低了，甚至可以不要首付。
最备受关注的还是一线城市的限购调整，广州全面解开限购，深圳象征性保留了核心区域限购，上海外环外保留了1年的社保，核心区本轮没有松绑；首套首付比例15%，增值税5改2，取消普宅认定标准。北京非京户买房5改3社保，取消普宅认定标准。
如果说广州全域全部取消限购在预期之中的话，那么，上海深圳对于限购政策、首套二套房首付政策的调整力度，还是略低于人民群众预期的。当然也不是超预期才是最好的，最终还是要看看实际行情变化，如果市场依然热度不足，那么政策就要出到“止跌回稳”为止。
真实的行情是什么样的
广州取消限购后，有楼盘来访量暴增200%，截止10月3日，单是贝壳平台成交已突破1300单。深圳新政出来后，华润深圳公司，10.1当天卖了100套3个亿；而广东保利官宣当天去化10亿...
一手市场火热的同时，二手市场也被全面激活。据乐有家监测数据显示，9月30日深圳乐有家门店二手住宅成交量环比上涨近4成。
最热闹的还是上海豪宅市场，新天地中海顺昌玖里共计512套，738组认购，当天售罄200亿。融创外滩壹号院二期，开售推出204套房源，套均5000万，当天售罄100亿。陆家嘴滨江凯旋门212套，其中顶复房型价格高达1.1个亿，当天售罄70亿。
01、牛市还很遥远
这些数据当然是真的，但是这距离2015年那波楼市牛市还差的太远。2015年是全民进场抢筹，案场卖房甚至都不用介绍，抢到就是赚到，他们自己会转发抢到一套赚xxx万，现在这样的情况还有吗？2015年的居民杠杆率只有45%左右，2023年是67%左右，哪怕再上一两个点都是非常困难的，也就注定了不会有全面大涨的行情，楼市发展到今天我们也不能再走老路。
至于豪宅市场复苏那也不是最近才有的事，今年4月份的时候，内环总价2000万以上的豪宅前四个月成交量已经逼近去年全年。豪宅为啥会涨，因为过去三年豪宅跌的也非常惨，跌幅在20—30%的也不在少数，跌到位了自然有人会想办法入场。这种以价换量的行情，不具有长期性，对于筑底作用也不大。
02、楼市正在形成新共识
当下，传统楼市政策面和基本面分析已经意义不大了。在很长一段时间里，楼市都会以确定性和稳定性作为主线，说人话就是---追求眼见为实落袋为安，买房人追求现房，开发商谨慎拿地。就算是未来经济好转恐怕也会是长期主线，因为楼市跟人口是强相关，没有大量新的购房者市场长期会处于缩量超供状态，想炒难度也异常大。
过去所谓暴涨的房价，从长周期来看，也只是和经济、货币同频共振。从2009年以来到2023年，上海房价的年均增幅大概10%。全国GDP是7%，而M2是13%。是经济发展推动上海这样的核心城市的资产同步上涨。如今GDP的年均增长只有5%以内了，那房价同样也不具备高增长的动力。
现在哪怕是一线城市，买房人都开始拒绝规划大饼，“地铁一通黄金万两”的时代一去不复还了。这就是临港政策越出越多，但效果始终差一些的原因。地方财力普遍力有不逮，如果去谈五年十年后的规划，他们自己恐怕都信心不足。
租售比正在成为买房重要判断标准，年轻人抢购老破小的案例就是最好的证明，跌到位租售比合适了，刚需就会出手，不用扯什么政策，讲什么通胀升值的故事。
最近诸葛找房统计了重点50城的数据，对比50城的租售比、租金回报率进行测算。得出一个结论：2024上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，创自2019年以来新高，并跑赢当前五大行5年期存款利率。
从买房人的视角来看就是，比如在上海47平的两房总价286万，30平目前可以租4500元/月，两房的可以租6260元/月。最后算下来的租售比是2.6%左右。目前上海大部分的老破小租售比都在2.5%以上，有些市区不到两百万的老破小都能租到四五千块，租售比十分的漂亮，达到2.5-3.5%。靠租金就能覆盖掉贷款还有得赚，那为什么不考虑呢？所以上班老破小逐渐走进年轻人的视野。
03、行情到底了吗
作为地产媒体人当然希望地产早点见底，但是也不能学某些媒体人以偏概全说瞎话，让别人套在山顶。
租售比正在回归合理区间只能说是信号之一，有相关性但不是必然条件。还要要看地产增量规模调整是否到位，从销售面积来看，有专家测算12亿平米是中国地产销售长期的均衡值（500亿存量地产折旧2%等于10亿平米，再加上结构性需求2亿平米）。
目前1-8月销售面积约6亿平方米，年化9亿平方米问题不大。但在地产去杠杆的大背景下，很有可能规模还会收缩20%左右，所以现在说见底还太早。
此外，还有法拍房挂牌数量和法拍房折扣率，什么时候进入下行通道才能说见底。2024年1-8月全国司法拍卖房产市场 （以下简称“法拍房”）挂拍量为434552套；挂拍金额为4431.56亿元；成交量为101197套，成交率为23.29%；成交金额为1540.09亿；平均成交折扣率为77.18%。目前的成交量太少，折扣率太低，说明市场还在磨底。
写在最后
1.楼市牛市或许不会来，但行情修复依然是有意义的。对于买房人来说行情稳定才不会买到烂尾房，对于开发商来说任何金融渠道融资都比不过市场需求回暖，只有市场需求真的回来了，他们才能保障生存命脉，解决存量遗留问题，开发新盘寻求生机。
2.房价的保值能力取决于地段更取决于所在区域人口综合水平，如果客群整体偏老、收入水平一般，那么就不要幻想能跑赢上行区域。规划的重要性要尽可能排在后面，远不如人口增量重要。
3.不要去搏楼市底部在哪，时间成本和机会成本都很高，专业人士翻车概率都很大，不要说普通人了。重要的是自己的需求是什么，在一线城市，价格、户型、地段都非常满意的概率很小，条件都满足要么中介在做梦要么你在做梦，做出一定取舍是必要的。
点击「在看」，锦鲤附身！
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大家好，我是首席地产观察的贾社长。
最近大A在一系列组合拳之下，出现牛市气象国庆前收盘创下历史新高2.6万亿成交量，其中房企股涨幅领先，似乎是在说股市能救起来房市也一定。但根据社长走访调研来看，线下的楼市远没有网上那么热闹，虽然在市场上一直有先信吃肉后信买单的说法，但挨过“现实毒打”的买房人热情不超过三天在过去两三年是常态。
有人说“这次不一样”，有人说“这次还一样”，市场历来都有观点分歧这很正常，无论是持币待购者还是计划卖出者，在眼下都需要弄清当下的机会逻辑，不能人云亦云迷信某些房产大V。股市踏空短期也许还有回调机会，但楼市踏空至少几年没有（合适的买入/卖出机会）。
下面社长来解读一下最近几条重要举措，首先是“降低存量房贷利率”，“全国层面二套房贷最低首付比例由25%下降到15%”，降低存量房贷主要给21年之前高位站岗的人松口气，有用但指望刺激楼市新增购买力有点难。房贷首付比例降到15%在一线城市可能还有点用，但在其他城市已经拉到最低了，甚至可以不要首付。
最备受关注的还是一线城市的限购调整，广州全面解开限购，深圳象征性保留了核心区域限购，上海外环外保留了1年的社保，核心区本轮没有松绑；首套首付比例15%，增值税5改2，取消普宅认定标准。北京非京户买房5改3社保，取消普宅认定标准。
如果说广州全域全部取消限购在预期之中的话，那么，上海深圳对于限购政策、首套二套房首付政策的调整力度，还是略低于人民群众预期的。当然也不是超预期才是最好的，最终还是要看看实际行情变化，如果市场依然热度不足，那么政策就要出到“止跌回稳”为止。
真实的行情是什么样的
广州取消限购后，有楼盘来访量暴增200%，截止10月3日，单是贝壳平台成交已突破1300单。深圳新政出来后，华润深圳公司，10.1当天卖了100套3个亿；而广东保利官宣当天去化10亿...
一手市场火热的同时，二手市场也被全面激活。据乐有家监测数据显示，9月30日深圳乐有家门店二手住宅成交量环比上涨近4成。
最热闹的还是上海豪宅市场，新天地中海顺昌玖里共计512套，738组认购，当天售罄200亿。融创外滩壹号院二期，开售推出204套房源，套均5000万，当天售罄100亿。陆家嘴滨江凯旋门212套，其中顶复房型价格高达1.1个亿，当天售罄70亿。
01、牛市还很遥远
这些数据当然是真的，但是这距离2015年那波楼市牛市还差的太远。2015年是全民进场抢筹，案场卖房甚至都不用介绍，抢到就是赚到，他们自己会转发抢到一套赚xxx万，现在这样的情况还有吗？2015年的居民杠杆率只有45%左右，2023年是67%左右，哪怕再上一两个点都是非常困难的，也就注定了不会有全面大涨的行情，楼市发展到今天我们也不能再走老路。
至于豪宅市场复苏那也不是最近才有的事，今年4月份的时候，内环总价2000万以上的豪宅前四个月成交量已经逼近去年全年。豪宅为啥会涨，因为过去三年豪宅跌的也非常惨，跌幅在20—30%的也不在少数，跌到位了自然有人会想办法入场。这种以价换量的行情，不具有长期性，对于筑底作用也不大。
02、楼市正在形成新共识
当下，传统楼市政策面和基本面分析已经意义不大了。在很长一段时间里，楼市都会以确定性和稳定性作为主线，说人话就是---追求眼见为实落袋为安，买房人追求现房，开发商谨慎拿地。就算是未来经济好转恐怕也会是长期主线，因为楼市跟人口是强相关，没有大量新的购房者市场长期会处于缩量超供状态，想炒难度也异常大。
过去所谓暴涨的房价，从长周期来看，也只是和经济、货币同频共振。从2009年以来到2023年，上海房价的年均增幅大概10%。全国GDP是7%，而M2是13%。是经济发展推动上海这样的核心城市的资产同步上涨。如今GDP的年均增长只有5%以内了，那房价同样也不具备高增长的动力。
现在哪怕是一线城市，买房人都开始拒绝规划大饼，“地铁一通黄金万两”的时代一去不复还了。这就是临港政策越出越多，但效果始终差一些的原因。地方财力普遍力有不逮，如果去谈五年十年后的规划，他们自己恐怕都信心不足。
租售比正在成为买房重要判断标准，年轻人抢购老破小的案例就是最好的证明，跌到位租售比合适了，刚需就会出手，不用扯什么政策，讲什么通胀升值的故事。
最近诸葛找房统计了重点50城的数据，对比50城的租售比、租金回报率进行测算。得出一个结论：2024上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，创自2019年以来新高，并跑赢当前五大行5年期存款利率。
从买房人的视角来看就是，比如在上海47平的两房总价286万，30平目前可以租4500元/月，两房的可以租6260元/月。最后算下来的租售比是2.6%左右。目前上海大部分的老破小租售比都在2.5%以上，有些市区不到两百万的老破小都能租到四五千块，租售比十分的漂亮，达到2.5-3.5%。靠租金就能覆盖掉贷款还有得赚，那为什么不考虑呢？所以上班老破小逐渐走进年轻人的视野。
03、行情到底了吗
作为地产媒体人当然希望地产早点见底，但是也不能学某些媒体人以偏概全说瞎话，让别人套在山顶。
租售比正在回归合理区间只能说是信号之一，有相关性但不是必然条件。还要要看地产增量规模调整是否到位，从销售面积来看，有专家测算12亿平米是中国地产销售长期的均衡值（500亿存量地产折旧2%等于10亿平米，再加上结构性需求2亿平米）。
目前1-8月销售面积约6亿平方米，年化9亿平方米问题不大。但在地产去杠杆的大背景下，很有可能规模还会收缩20%左右，所以现在说见底还太早。
此外，还有法拍房挂牌数量和法拍房折扣率，什么时候进入下行通道才能说见底。2024年1-8月全国司法拍卖房产市场 （以下简称“法拍房”）挂拍量为434552套；挂拍金额为4431.56亿元；成交量为101197套，成交率为23.29%；成交金额为1540.09亿；平均成交折扣率为77.18%。目前的成交量太少，折扣率太低，说明市场还在磨底。
写在最后
1.楼市牛市或许不会来，但行情修复依然是有意义的。对于买房人来说行情稳定才不会买到烂尾房，对于开发商来说任何金融渠道融资都比不过市场需求回暖，只有市场需求真的回来了，他们才能保障生存命脉，解决存量遗留问题，开发新盘寻求生机。
2.房价的保值能力取决于地段更取决于所在区域人口综合水平，如果客群整体偏老、收入水平一般，那么就不要幻想能跑赢上行区域。规划的重要性要尽可能排在后面，远不如人口增量重要。
3.不要去搏楼市底部在哪，时间成本和机会成本都很高，专业人士翻车概率都很大，不要说普通人了。重要的是自己的需求是什么，在一线城市，价格、户型、地段都非常满意的概率很小，条件都满足要么中介在做梦要么你在做梦，做出一定取舍是必要的。
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