摘要

10月17日，住建部等五部委召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

要点解读如下

本次发布会宣布“四个取消、四个降低、两个增加”。其中：

“四个取消”是指充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

“四个降低”是指降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

“两个增加”中，一是指通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，截至目前是2.23万亿，到年底要超过4万亿。

“四个取消”方面，重点是放松限购，这一政策已在持续推进过程中。

在天津于10月16日全面取消限购后，当前实施部分区域限购政策的仅包括北京、上海、深圳及海南省共四个省市。我们判断，未来这些区域也将逐步全面放开限购。需要指出的，“限购如绳”，其在遏制房地产市场过热过程中作用明显，但在推动房地产市场止跌回稳中的作用较为有限，背后是市场预期发生了变化。

“四个降低”方面，主要措施均包含在此前发布的货币、财政增量政策中，核心是降低房贷利率。

需要指出的是，2022年以来，名义居民房贷利率持续大幅下调，从2021年末的5.2%，降至2024年6月3.4%，其间各类房地产支持政策频出，但楼市下跌不止。背后的根本原因是在于，这段时间伴随CPI、PPI同比下行，以GDP平减指数为代表的整体物价水平大幅走低；计入物价因素后，实际居民房贷利率（名义居民房贷利率-GDP平减指数同比）从2021年末的1.0%升至2024年二季度末的4.4%，处于历史最高水平附近——此前两轮实际居民房贷利率高点分别为2009年3月的5.4%和2015年3月的5.8%。

在任何一个经济体，居民房贷利率都是左右楼市的关键，其中真正发挥作用的是实际居民房贷利率。可以看到，在2008年和2014-15年房地产市场调整过程中，都是在不仅名义居民房贷利率大幅下调，而且实际居民房贷利率也出现大幅下行时，楼市才实现持续性回升。

从这个角度看，着眼于促进房地产市场止跌回稳，后续降低实际居民房贷利率空间较大。具体措施包括：一是进一步下调名义居民房贷利率，二是通过实施有力度的逆周期调节，带动整体物价水平温和回升。

“两个增加”是本次新闻发布会的主要增量内容。其中:

一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。资金来源有三个：开发性、政策性金融机构可以给予专项借款，地方发行政府专项债，商业银行贷款。其中，第一项资金来源类似2015-2019年实施2300万套棚改，央行设立PSL（补充抵押贷款）提供支持。我们测算，这一计划若在1年内实施，将带动年度商品房住宅销售面积增长14%左右。

可以看到，2023年商品住宅销售面积为9.48亿平米，约相当于948万套。2024年1-8月商品住宅销售面积同比下降25%，估计2024年全年销售面积为7.11亿平米，约相当于711万套。本次新增100万套需求，相当于2024年全年商品住宅销售面积的14%左右。这将较大幅度增加商品住宅销售面积，有助于恢复商品住宅市场供需平衡。另外，住建部还宣布“我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”。这意味着2025年房地产市场在需求端将得到有力支撑。

二是本次发布会宣布，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，到年底要超过4万亿。在“白名单”项目贷款审批通过金额大幅增加后，接下来的关键是银行资金投放进度。本次发布会称，接下来要优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。我们判断，这意味着接下来房企开发贷投放进度将显著加快，房地产开发资金来源中的银行贷款将持续较大幅度同比正增长——1-8月房地产开发资金来源中的银行贷款规模为10229亿，同比下降5.1%，其中8月当月银行贷款规模为1013亿，同比增长7.9%——进而推动四季度房地产投资同比降幅较快收窄。我们预计，2024年全年房地产投资同比将在-7.0%左右，降幅较1-8月的-10.2%收窄3个百分点左右。

我们认为，这是近年宣布的楼市供给端最大规模的支持措施，主要有两个作用：一是有力推动保交楼，二是缓解市场对期房的悲观预期，这些都有助于提振楼市信心。

本文作者 | 研究发展部 王青 冯琳

权利及免责声明

本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、评级结果等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。

本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方/ 发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。

由于评级预测具有主观性和局限性，东方金诚对于评级预测以及基于评级预测的结论并不保证与实际情况一致，并保留随时予以修正或更新的权利。

本研究报告仅用于为投资人、发行人等授权使用方提供第三方参考意见，并非是对某种决策的结论或建议；投资者应审慎使用本研究报告，自行对投资行为和投资结果负责，东方金诚不对其承担任何责任。

本研究报告仅授权东方金诚指定的使用者使用，且该等使用者必须按照授权确定的方式使用，相关引用必须注明来自东方金诚且不得篡改、歪曲或有任何类似性质的修改行为。

未获授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。

摘要

10月17日，住建部等五部委召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

要点解读如下

本次发布会宣布“四个取消、四个降低、两个增加”。其中：

“四个取消”是指充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

“四个降低”是指降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

“两个增加”中，一是指通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，截至目前是2.23万亿，到年底要超过4万亿。

“四个取消”方面，重点是放松限购，这一政策已在持续推进过程中。

在天津于10月16日全面取消限购后，当前实施部分区域限购政策的仅包括北京、上海、深圳及海南省共四个省市。我们判断，未来这些区域也将逐步全面放开限购。需要指出的，“限购如绳”，其在遏制房地产市场过热过程中作用明显，但在推动房地产市场止跌回稳中的作用较为有限，背后是市场预期发生了变化。

“四个降低”方面，主要措施均包含在此前发布的货币、财政增量政策中，核心是降低房贷利率。

需要指出的是，2022年以来，名义居民房贷利率持续大幅下调，从2021年末的5.2%，降至2024年6月3.4%，其间各类房地产支持政策频出，但楼市下跌不止。背后的根本原因是在于，这段时间伴随CPI、PPI同比下行，以GDP平减指数为代表的整体物价水平大幅走低；计入物价因素后，实际居民房贷利率（名义居民房贷利率-GDP平减指数同比）从2021年末的1.0%升至2024年二季度末的4.4%，处于历史最高水平附近——此前两轮实际居民房贷利率高点分别为2009年3月的5.4%和2015年3月的5.8%。

在任何一个经济体，居民房贷利率都是左右楼市的关键，其中真正发挥作用的是实际居民房贷利率。可以看到，在2008年和2014-15年房地产市场调整过程中，都是在不仅名义居民房贷利率大幅下调，而且实际居民房贷利率也出现大幅下行时，楼市才实现持续性回升。

从这个角度看，着眼于促进房地产市场止跌回稳，后续降低实际居民房贷利率空间较大。具体措施包括：一是进一步下调名义居民房贷利率，二是通过实施有力度的逆周期调节，带动整体物价水平温和回升。

“两个增加”是本次新闻发布会的主要增量内容。其中:

一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。资金来源有三个：开发性、政策性金融机构可以给予专项借款，地方发行政府专项债，商业银行贷款。其中，第一项资金来源类似2015-2019年实施2300万套棚改，央行设立PSL（补充抵押贷款）提供支持。我们测算，这一计划若在1年内实施，将带动年度商品房住宅销售面积增长14%左右。

可以看到，2023年商品住宅销售面积为9.48亿平米，约相当于948万套。2024年1-8月商品住宅销售面积同比下降25%，估计2024年全年销售面积为7.11亿平米，约相当于711万套。本次新增100万套需求，相当于2024年全年商品住宅销售面积的14%左右。这将较大幅度增加商品住宅销售面积，有助于恢复商品住宅市场供需平衡。另外，住建部还宣布“我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”。这意味着2025年房地产市场在需求端将得到有力支撑。

二是本次发布会宣布，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，到年底要超过4万亿。在“白名单”项目贷款审批通过金额大幅增加后，接下来的关键是银行资金投放进度。本次发布会称，接下来要优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。我们判断，这意味着接下来房企开发贷投放进度将显著加快，房地产开发资金来源中的银行贷款将持续较大幅度同比正增长——1-8月房地产开发资金来源中的银行贷款规模为10229亿，同比下降5.1%，其中8月当月银行贷款规模为1013亿，同比增长7.9%——进而推动四季度房地产投资同比降幅较快收窄。我们预计，2024年全年房地产投资同比将在-7.0%左右，降幅较1-8月的-10.2%收窄3个百分点左右。

我们认为，这是近年宣布的楼市供给端最大规模的支持措施，主要有两个作用：一是有力推动保交楼，二是缓解市场对期房的悲观预期，这些都有助于提振楼市信心。

本文作者 | 研究发展部 王青 冯琳

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