来源/独角Mall

编辑/大江

沈阳高奢商场的激烈“商战”，正式落下了帷幕！

10月15日，沈阳高端百货卓展购物中心（以下简称“沈阳卓展”）发布公告称，门店将于11月15日正式停业。

来源：卓展购物中心沈阳店

沈阳卓展的“剧变”其实早有显现。此前，沈阳卓展的GUCCI在9月突然闭店，LV也在10月15日闭店。

作为卓展在长春外的第一站，开业18年的卓展一直都是沈阳高端商业的代表，项目也一度是沈阳高端商业里的“大赢家”。

在开业之初，项目曾引入了GUCCI东北首店、Cartier沈阳首店、Dior沈阳首店等众多奢牌，塑造了沈阳的重奢商业格局；据悉，在2010年之间，沈阳卓展的销售额就达到了25亿，2011年则达到了29亿。

此后，沈阳万象城和市府恒隆广场相继开业加入“战场”，沈阳高奢商业格局进入“三足鼎立”阶段，好不热闹。而此次随着沈阳卓展的闭店，也标志着沈阳的高端商业市场由“三足鼎立”的局面，演变为市府恒隆广场和沈阳万象城这两座高端购物中心“两方争霸”。

甚至从目前的局势来看，去年销售额破百亿的沈阳万象城已经有引领沈阳高端商业市场、一家独大之势。

沈阳万象城 来源：大众点评

卓展缘何败走沈阳？沈阳的高端商业市场又是如何演变的？

01

以“新百货主义”理念打入沈阳市场

年销售额曾高达29亿

沈阳万象城在沈阳的重奢商业市场里“独领风骚”，并非空穴来风。

根据公开信息显示，沈阳万象城去年的销售额达到了101亿，在华润万象城体系里仅次于深圳万象城和杭州万象城，业绩在东北地区稳居第一。

蒸蒸日上的沈阳万象城与江河日下的沈阳卓展，更像是时代洪流里，沈阳高端商业市场变迁的缩影。

沈阳卓展因时而起，也应势而落。

2006年春，被长春百货业界誉为零售百货业最高端、时尚风向标的长春卓展时代广场百货有限公司，将投资拓展的第一站，放在了沈阳。

彼时的沈阳，常住人口740万，又有百余万的流动人口，消费潜力巨大，正是投资的好时机；而卓展也将沈阳首站地址选在了既有大型地块且交通更加便利的“金廊”。

凭借长春卓展的高端商业经验优势，沈阳卓展同样以先进的“新百货主义”理念打入了沈阳的高端商业市场。

2006年4月28日，伴随着dunhill中国首家“蘑菇店”、Aquas-cutum东北旗舰店等品牌，沈阳卓展开启了试营业，根据当时的媒体报道，项目试营业仅4个月，会员就已经突破了3万人。

同年9月8日，正式开业的沈阳卓展，已经形成了GUCCI东北首店、MARELLA中国首店、Ermenegildo Zegna、dunhill、Aquas-cutum、atestini、BALLY等众多大牌的布局。

刚开业的沈阳卓展，意气风发，同时也迎来了第一个强劲对手，沈阳西武百货。

2007年3月，营业面积1.5万㎡的沈阳西武百货低调开业，引入了LV旗舰店、PRADA独家门店、杰尼亚旗舰店等品牌，在高端商业市场里与沈阳卓展“分庭抗礼”。

沈阳卓展则相继引入了Dior沈阳首店、Dior Homme、LV等重奢品牌；2011年，由卓展托管，与卓展互通且拥有LV男装旗舰店、Dior、Prada等众多国际品牌的卓越精品馆的开业，更是巩固了卓展在沈阳高端商业的地位。

沈阳卓展也迎来了自己的巅峰期，根据媒体公开报道，在2010年之间，沈阳卓展的销售额就达到了25亿，2011年则达到了29亿。

而沈阳西武百货则由于经营不善在2010年闭店，由久俪百货接手。

02

母公司投资失利、内部混乱

又遇“劲敌”市府恒隆与万象城的冲击

度过巅峰期后，沈阳卓展也开始走上了由盛转衰的下坡路。

一来，沈阳卓展的母公司卓展集团在北京的投资失利。2012年，卓展通过收购华熙乐茂成功进入北京市场，尽管定位高端，但北京卓展由于交通以及商务氛围不佳，体量过大且客流一般，亏损严重，反而成为了卓展集团的累赘。

二来，彼时的卓展内部混乱，管理层流失严重，致使人才流失率较高，制定的政策难以执行；

三来，反腐倡廉大环境，奢侈品牌遇冷开始收缩，也使得定位高端的卓展的业绩受到影响。据悉，沈阳卓展的业绩从2011年的29亿直接下跌为2013年的20亿；哈尔滨卓展的业绩也从2011年的14亿下降为2013年的10亿左右。

四则，市府恒隆广场以及沈阳万象城这两个新式高端购物中心的冲击。

2011年5月15日，华润第三座万象城在沈阳开业。

沈阳万象城建面近25万㎡，在开业之初就引入了Hermes、Dior、Louis Vuitton等重奢品牌，形成了以奢侈品牌为主，加之“泰国尚泰百货、韩国美嘉欢乐影城、OLE超市、冰纷万象滑冰场”四大主力店的品牌阵容，迅速确立了其在沈阳以及东北高端城市综合体的地位。

不仅有华润来分一杯“高端市场”的羹，港资恒隆在沈阳的第二座项目市府恒隆广场也紧随其后开业。

2012年9月28日，沈阳市府恒隆广场开业。市府恒隆广场引入了150+品牌，品牌阵容华丽，包括不少东北首进品牌，比如Chanel、Christian Louboutin、Lanvin 、Ralph Lauren 、Roger Vivier 和Valentino等。

此外，项目还汇聚了Cartier、Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo Tiffany Co.、Piaget和Rolex等国际奢侈品牌。

来源：沈阳市府恒隆广场

体量更大、硬件更好、业态更全、体验更佳的沈阳万象城和市府恒隆广场对沈阳卓展的冲击可想而知，也对项目分流严重。

在内外交困下，从2013年开始，沈阳卓展的奢侈品牌开始陆续出现关店现象，包括Cartier、Chloé、Balenciaga、Bottega Veneta女装、Dior女装等品牌。

事实上，在大环境的冲击下，不只是沈阳卓展，沈阳的高端商业市场都受到了冲击。由西武百货引入的东北首家LV也在2014年撤出了久俪百货。

市府恒隆广场的Donna Karan、Calvin Kiein Collection、Ralph Lauren等品牌也相继撤离。

沈阳万象城也经历了“高端百货出走”的“尴尬期”。

对于彼时的沈阳卓展、沈阳万象城以及市府恒隆广场而言，谁能更快的调整过来迎合当下市场，谁才能成为沈阳高端商业市场最后的“赢家”。

03

市府恒隆“不温不火”

沈阳卓展掉队

万象城迈入业绩“百亿俱乐部”

从现在往前看，我们已然知晓这场角逐的最后赢家是沈阳万象城，2023年沈阳万象城的销售额已经成功迈入“百亿俱乐部”。

市府恒隆广场的租赁收入，在恒隆的高端商场里，是垫底的，甚至还不如定位次高端商场的沈阳皇城恒隆广场。

根据恒隆地产2023年财报显示，沈阳市府恒隆广场的租赁收入为9600万，较上一年下滑了1%，出租率也由2022年的87%下滑至81%。

而沈阳卓展，同样也在掉队。

但即使如此，这些年在商业市场上略显保守的沈阳卓展，也凭借着“老底”，在近两年相继引入了宝珀腕表、Balenciaga、Alexander McQueen、Marni、Maison Margiela等品牌。

相比之下，这三家里面最后开业、错失最佳进场时机的市府恒隆广场除了Chanel，一直以来就缺乏更多能“镇场子”的重奢品牌，诸如沈阳卓展的“门神品牌”LV、GUCCI，沈阳万象城的Hermes、Dior、LV等品牌。

今年，Chanel更是在沈阳万象城上新了围挡，似乎预示着市府恒隆广场将滑向更加不利的经营处境。

而沈阳万象城，则是节节高升。其中最重要的转折点则是2014-2015年期间对原主力店尚泰百货区域的改造。

2014年6月，作为沈阳万象城主力店的高端百货尚泰百货，迫于租金压力以及经营惨淡，结束了与沈阳万象城为期3年的合作，给沈阳万象城留下了近3万㎡的“空铺面积”。

尚泰百货撤离后，沈阳万象城对这部分区域进行了为期一年多的升级改造。

一方面，沈阳万象城对原有的品牌和业态进行补充，重新引入了100+品牌，涵盖化妆品、服饰、儿童、餐饮、文化书店、家居、健身等多个业态；另一方面，也引入了ARMANI JEANS、Diesel、LIU JO、COS、优衣库等更多轻奢、潮牌以及快销品牌，吸引年轻人的关注，进一步扩大商场的人群受众。

沈阳万象城吸引年轻人的举措显然是正确的，也带来了更加积极的效果。到2016年，沈阳万象城的销售额已经达到了30亿，并且还录得了36.4%的超高增长率，成为华润万象城里最赚钱的商场之一。

沈阳万象城 来源：大众点评

今年以来，沈阳万象城还在持续进阶。项目对Burberry、Prada等品牌进行升级，还引入了CREED香氛精品店东北首店、Mardi Mercredi东北首店、Vivienne Westwood全球首个户外店POP-UP、Teastone东北首店，以及BRUNELLO CUCINELLI、Moose Knuckles、赫莲娜、BOSS限时体验店、Barbour、Koradior、ERDOS焕新升级、LOEWE限时店、宫匠造办、优衣库、FILA KIDS、ZUCZUG bazaar、Day By Day、DJI大疆哈苏概念店、SALOMON、Peets Coffee、DESCENTE KIDS等品牌。

Prada沈阳万象城店 来源：沈阳万象城

04

沈阳卓展退场

市府恒隆广场还有机会吗？

值得关注的是，在沈阳卓展闭店之后，市府恒隆广场也许会迎来新的机遇。

来源：沈阳市府恒隆广场

一方面，市府恒隆广场的二期和三期还在建设当中，未来市府恒隆广场将迎来扩容；按恒隆地产2023年年报来看，沈阳市府恒隆广场的发展物业将于2028年起落成。

另一方面，沈阳的高端商业市场的竞争将不再那么激烈，市府恒隆广场的生存环境也许会得到改善，或许能承接沈阳卓展闭店之后的一波奢侈品牌，在品牌上与沈阳万象城形成互补，毕竟恒隆的硬件和服务还是不容小觑的。

不过当下正处于奢侈品牌们“卖不动”的平稳期，奢侈品牌在拓店上也将更加审慎。所以沈阳万象城“独大”的局面，在很长时间应该不会有变动了。

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LV将于10月15日关闭沈阳卓展店

Gentle Monster东北首店落户沈阳万象城

东北首家鹿角巷落地沈阳万象城 今日正式开业

告别了尚泰百货的沈阳万象城一年半都干了啥？

华润多爱杭州？或开出3座万象天地3座万象城

国庆VS暑期，低线与高线城市的商场流量之战

一鸣食品第三季度主营业务收入增长2.61％，新增36家店

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来源/独角Mall

编辑/大江

沈阳高奢商场的激烈“商战”，正式落下了帷幕！

10月15日，沈阳高端百货卓展购物中心（以下简称“沈阳卓展”）发布公告称，门店将于11月15日正式停业。

来源：卓展购物中心沈阳店

沈阳卓展的“剧变”其实早有显现。此前，沈阳卓展的GUCCI在9月突然闭店，LV也在10月15日闭店。

作为卓展在长春外的第一站，开业18年的卓展一直都是沈阳高端商业的代表，项目也一度是沈阳高端商业里的“大赢家”。

在开业之初，项目曾引入了GUCCI东北首店、Cartier沈阳首店、Dior沈阳首店等众多奢牌，塑造了沈阳的重奢商业格局；据悉，在2010年之间，沈阳卓展的销售额就达到了25亿，2011年则达到了29亿。

此后，沈阳万象城和市府恒隆广场相继开业加入“战场”，沈阳高奢商业格局进入“三足鼎立”阶段，好不热闹。而此次随着沈阳卓展的闭店，也标志着沈阳的高端商业市场由“三足鼎立”的局面，演变为市府恒隆广场和沈阳万象城这两座高端购物中心“两方争霸”。

甚至从目前的局势来看，去年销售额破百亿的沈阳万象城已经有引领沈阳高端商业市场、一家独大之势。

沈阳万象城 来源：大众点评

卓展缘何败走沈阳？沈阳的高端商业市场又是如何演变的？

01

以“新百货主义”理念打入沈阳市场

年销售额曾高达29亿

沈阳万象城在沈阳的重奢商业市场里“独领风骚”，并非空穴来风。

根据公开信息显示，沈阳万象城去年的销售额达到了101亿，在华润万象城体系里仅次于深圳万象城和杭州万象城，业绩在东北地区稳居第一。

蒸蒸日上的沈阳万象城与江河日下的沈阳卓展，更像是时代洪流里，沈阳高端商业市场变迁的缩影。

沈阳卓展因时而起，也应势而落。

2006年春，被长春百货业界誉为零售百货业最高端、时尚风向标的长春卓展时代广场百货有限公司，将投资拓展的第一站，放在了沈阳。

彼时的沈阳，常住人口740万，又有百余万的流动人口，消费潜力巨大，正是投资的好时机；而卓展也将沈阳首站地址选在了既有大型地块且交通更加便利的“金廊”。

凭借长春卓展的高端商业经验优势，沈阳卓展同样以先进的“新百货主义”理念打入了沈阳的高端商业市场。

2006年4月28日，伴随着dunhill中国首家“蘑菇店”、Aquas-cutum东北旗舰店等品牌，沈阳卓展开启了试营业，根据当时的媒体报道，项目试营业仅4个月，会员就已经突破了3万人。

同年9月8日，正式开业的沈阳卓展，已经形成了GUCCI东北首店、MARELLA中国首店、Ermenegildo Zegna、dunhill、Aquas-cutum、atestini、BALLY等众多大牌的布局。

刚开业的沈阳卓展，意气风发，同时也迎来了第一个强劲对手，沈阳西武百货。

2007年3月，营业面积1.5万㎡的沈阳西武百货低调开业，引入了LV旗舰店、PRADA独家门店、杰尼亚旗舰店等品牌，在高端商业市场里与沈阳卓展“分庭抗礼”。

沈阳卓展则相继引入了Dior沈阳首店、Dior Homme、LV等重奢品牌；2011年，由卓展托管，与卓展互通且拥有LV男装旗舰店、Dior、Prada等众多国际品牌的卓越精品馆的开业，更是巩固了卓展在沈阳高端商业的地位。

沈阳卓展也迎来了自己的巅峰期，根据媒体公开报道，在2010年之间，沈阳卓展的销售额就达到了25亿，2011年则达到了29亿。

而沈阳西武百货则由于经营不善在2010年闭店，由久俪百货接手。

02

母公司投资失利、内部混乱

又遇“劲敌”市府恒隆与万象城的冲击

度过巅峰期后，沈阳卓展也开始走上了由盛转衰的下坡路。

一来，沈阳卓展的母公司卓展集团在北京的投资失利。2012年，卓展通过收购华熙乐茂成功进入北京市场，尽管定位高端，但北京卓展由于交通以及商务氛围不佳，体量过大且客流一般，亏损严重，反而成为了卓展集团的累赘。

二来，彼时的卓展内部混乱，管理层流失严重，致使人才流失率较高，制定的政策难以执行；

三来，反腐倡廉大环境，奢侈品牌遇冷开始收缩，也使得定位高端的卓展的业绩受到影响。据悉，沈阳卓展的业绩从2011年的29亿直接下跌为2013年的20亿；哈尔滨卓展的业绩也从2011年的14亿下降为2013年的10亿左右。

四则，市府恒隆广场以及沈阳万象城这两个新式高端购物中心的冲击。

2011年5月15日，华润第三座万象城在沈阳开业。

沈阳万象城建面近25万㎡，在开业之初就引入了Hermes、Dior、Louis Vuitton等重奢品牌，形成了以奢侈品牌为主，加之“泰国尚泰百货、韩国美嘉欢乐影城、OLE超市、冰纷万象滑冰场”四大主力店的品牌阵容，迅速确立了其在沈阳以及东北高端城市综合体的地位。

不仅有华润来分一杯“高端市场”的羹，港资恒隆在沈阳的第二座项目市府恒隆广场也紧随其后开业。

2012年9月28日，沈阳市府恒隆广场开业。市府恒隆广场引入了150+品牌，品牌阵容华丽，包括不少东北首进品牌，比如Chanel、Christian Louboutin、Lanvin 、Ralph Lauren 、Roger Vivier 和Valentino等。

此外，项目还汇聚了Cartier、Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo Tiffany Co.、Piaget和Rolex等国际奢侈品牌。

来源：沈阳市府恒隆广场

体量更大、硬件更好、业态更全、体验更佳的沈阳万象城和市府恒隆广场对沈阳卓展的冲击可想而知，也对项目分流严重。

在内外交困下，从2013年开始，沈阳卓展的奢侈品牌开始陆续出现关店现象，包括Cartier、Chloé、Balenciaga、Bottega Veneta女装、Dior女装等品牌。

事实上，在大环境的冲击下，不只是沈阳卓展，沈阳的高端商业市场都受到了冲击。由西武百货引入的东北首家LV也在2014年撤出了久俪百货。

市府恒隆广场的Donna Karan、Calvin Kiein Collection、Ralph Lauren等品牌也相继撤离。

沈阳万象城也经历了“高端百货出走”的“尴尬期”。

对于彼时的沈阳卓展、沈阳万象城以及市府恒隆广场而言，谁能更快的调整过来迎合当下市场，谁才能成为沈阳高端商业市场最后的“赢家”。

03

市府恒隆“不温不火”

沈阳卓展掉队

万象城迈入业绩“百亿俱乐部”

从现在往前看，我们已然知晓这场角逐的最后赢家是沈阳万象城，2023年沈阳万象城的销售额已经成功迈入“百亿俱乐部”。

市府恒隆广场的租赁收入，在恒隆的高端商场里，是垫底的，甚至还不如定位次高端商场的沈阳皇城恒隆广场。

根据恒隆地产2023年财报显示，沈阳市府恒隆广场的租赁收入为9600万，较上一年下滑了1%，出租率也由2022年的87%下滑至81%。

而沈阳卓展，同样也在掉队。

但即使如此，这些年在商业市场上略显保守的沈阳卓展，也凭借着“老底”，在近两年相继引入了宝珀腕表、Balenciaga、Alexander McQueen、Marni、Maison Margiela等品牌。

相比之下，这三家里面最后开业、错失最佳进场时机的市府恒隆广场除了Chanel，一直以来就缺乏更多能“镇场子”的重奢品牌，诸如沈阳卓展的“门神品牌”LV、GUCCI，沈阳万象城的Hermes、Dior、LV等品牌。

今年，Chanel更是在沈阳万象城上新了围挡，似乎预示着市府恒隆广场将滑向更加不利的经营处境。

而沈阳万象城，则是节节高升。其中最重要的转折点则是2014-2015年期间对原主力店尚泰百货区域的改造。

2014年6月，作为沈阳万象城主力店的高端百货尚泰百货，迫于租金压力以及经营惨淡，结束了与沈阳万象城为期3年的合作，给沈阳万象城留下了近3万㎡的“空铺面积”。

尚泰百货撤离后，沈阳万象城对这部分区域进行了为期一年多的升级改造。

一方面，沈阳万象城对原有的品牌和业态进行补充，重新引入了100+品牌，涵盖化妆品、服饰、儿童、餐饮、文化书店、家居、健身等多个业态；另一方面，也引入了ARMANI JEANS、Diesel、LIU JO、COS、优衣库等更多轻奢、潮牌以及快销品牌，吸引年轻人的关注，进一步扩大商场的人群受众。

沈阳万象城吸引年轻人的举措显然是正确的，也带来了更加积极的效果。到2016年，沈阳万象城的销售额已经达到了30亿，并且还录得了36.4%的超高增长率，成为华润万象城里最赚钱的商场之一。

沈阳万象城 来源：大众点评

今年以来，沈阳万象城还在持续进阶。项目对Burberry、Prada等品牌进行升级，还引入了CREED香氛精品店东北首店、Mardi Mercredi东北首店、Vivienne Westwood全球首个户外店POP-UP、Teastone东北首店，以及BRUNELLO CUCINELLI、Moose Knuckles、赫莲娜、BOSS限时体验店、Barbour、Koradior、ERDOS焕新升级、LOEWE限时店、宫匠造办、优衣库、FILA KIDS、ZUCZUG bazaar、Day By Day、DJI大疆哈苏概念店、SALOMON、Peets Coffee、DESCENTE KIDS等品牌。

Prada沈阳万象城店 来源：沈阳万象城

04

沈阳卓展退场

市府恒隆广场还有机会吗？

值得关注的是，在沈阳卓展闭店之后，市府恒隆广场也许会迎来新的机遇。

来源：沈阳市府恒隆广场

一方面，市府恒隆广场的二期和三期还在建设当中，未来市府恒隆广场将迎来扩容；按恒隆地产2023年年报来看，沈阳市府恒隆广场的发展物业将于2028年起落成。

另一方面，沈阳的高端商业市场的竞争将不再那么激烈，市府恒隆广场的生存环境也许会得到改善，或许能承接沈阳卓展闭店之后的一波奢侈品牌，在品牌上与沈阳万象城形成互补，毕竟恒隆的硬件和服务还是不容小觑的。

不过当下正处于奢侈品牌们“卖不动”的平稳期，奢侈品牌在拓店上也将更加审慎。所以沈阳万象城“独大”的局面，在很长时间应该不会有变动了。

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LV将于10月15日关闭沈阳卓展店

Gentle Monster东北首店落户沈阳万象城

东北首家鹿角巷落地沈阳万象城 今日正式开业

告别了尚泰百货的沈阳万象城一年半都干了啥？

华润多爱杭州？或开出3座万象天地3座万象城

国庆VS暑期，低线与高线城市的商场流量之战

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