火爆！这个一线城市，将无新房可卖？！

刘晓博说楼市

3周前

在3个月前，深圳的新房库存面积约495万㎡，按面积折算差不多也是4万多套到5万套这个库存水平，按照当时楼市低迷的成交速度，去化周期长达22个月。

深圳楼市，即将创造历史！

截至22日，10月深圳全市新房累计认购量达8405套。

算下来，平均每天认购382套。

按此趋势发展，月底新房累计认购量有望达1.18万套。

历史上，深圳新房单月超过8000套的月份中，最高纪录是2005年11月创下的1.14万套。

2021年1月8356套

2009年3月8509套

2009年5月8479套

2007年1月8278套

2006年1月8793套

2006年11月8778套

2006年12月8748套

2005年1月9518套

2005年3月9479套

2005年4月10661套

2005年10月8450套

2005年11月11417套

2005年12月10570套

（以上是成交网签数据，仅供参考）

据此推断，深圳2024年10月的新房成交有望打破历史纪录，创出新高。

按照如此极端的去化速度，深圳的新房还能卖几个月?

深圳房地产信息平台数据显示，10月21日，深圳新房住宅库存量为43721套。

若加上2024年第四季度商品住房入市计划公布的，37个商品房项目约13744套新房房源，市场总共新房房源是57465套。

按照当前的销售速度来看，大约6至7个月后，深圳可能会面临无新房可售的局面。

实际情况可能并非如此精准，但是我们可以看到的趋势是，新房市场升温过快，去化速度惊人。

二手房的情况，又是如何?

截至10月21日，深圳二手房录得量加起来达4731套，日均约225套。

按照目前的成交速度，10月深圳二手房成交将达到6984套。

放在深圳单月二手房成交量数据中，虽然未达到最高点，但也创了自2021年2月以来的二手成交新高。

2020年7月13407套

2016年3月18706套

2016年1月15159套

2015年7月16068套

2015年6月15730套

2013年3月17527套

2010年4月13546套

来源：军叔看楼市

要知道，在3个月前，深圳的新房库存面积约495万㎡，按面积折算差不多也是4万多套到5万套这个库存水平，按照当时楼市低迷的成交速度，去化周期长达22个月。

929新政+1017地产大会，深圳楼市短时间发生剧烈反转。

外地人+本地购房者，把深圳22个月的新房去化周期，一举打到6个月以内，直接将楼市和一众相关从业者从ICU带到KTV。

摊开深圳楼市最新限购地图，可以看到市场回暖的方向。

首先是不限购区域的核心区，包括龙华北站片区，光明的凤凰城片区，宝安北沙井片区等，外地人可以无条件买一套，这些地方很多新房都已经卖光了。

在朋友圈，外地买房团sha到深圳的截图满天飞，龙华某新房项目，被某大V带客打包了四十多套。

沙井的新房项目被某大V带福建购房团成交了62套、河北豪客一次性购买了25套...

不止如此，连香港购房团、河南、杭州的看房团，都盯紧了深圳的新房项目。

其次，不限购区域新房卖完之后，将带动二手房销售和限购区的新房销售。

对于限购的核心区域来说，购房门槛其实也不算高，仅需深户+一年社保。

一方面，深圳落户容易，大专以上学历基本都可以落户，另一方面，如果是深户但没有满一年社保，想在限购区买房，还可以通过提前签约锁定方式，等社保满期之后再正式过户这类操作买房。

之前我们做过一个调查问卷，假如大城市不限购，你也有足够资金，最想买哪个城市的房子？

总共有近6千名读者进行了投票，四大一线城市的购买情况为：24%的人选择买上海，21%的人想买深圳，18%的想买北京，排在第四位的广州，为7%。

深圳在一线城市当中的确比较特殊，深圳经济堪称一线城市里最近几年表现最好的，但房价却是调整幅度最深的。这让深圳不动产价值在一线城市里最为低估，性价比也最突出。

总的来讲，外地人抢深圳房子的态势还在持续扩大。

接下来，深圳楼市会怎么走?

观察过去十年深圳居住用地成交情况，发现其呈现一个从低到高再到低的潮汐形态。

根据“十四五”期间深圳年度建设用地供应计划，深圳居住用地供应及其占比正逐年下降。

这就意味着，在供需极速反转的时候，深圳楼市可能很快又会迎来局部收紧。

随着深圳土地供应持续收紧，深圳房地产市场告别了“高供应时代”。

加之非核心区域限购政策的放开，加速存量商品房的去化，深圳很快将面临“无房可卖”的局面，日光盘或将成为常态。

如果这种趋势持续下去，深圳未来可能不得不再次收紧楼市。

大胆预计一下，很可能在2026年的五一之前，深圳已经不限购的区域，除了东部比较弱的区之外，其他的区可能局部还会再恢复限购。

所以，当下对于想上车深圳的人来说，是比较好的时点。

此外，上海、成都、广州和杭州，市场成交火热，土拍市场地王频出。

杭州，地王重现，二手日成交量突破400套。

10月22日，杭州钱江新城二期最后一宗限房价宅地迎来出让。

经过77轮竞价，绿城以总价34.22亿元竞得，楼面价50717.45元/㎡，溢价率28.55%，新房精装限价67500元/㎡。

创下了杭州土拍楼面价新高，成为杭州楼市新的单价地王。

在第41轮，该地块溢价15%，地价已拍到45382元/㎡，一举超过杭州此前的宅地单价纪录，即凤起潮鸣在2016年的拿地价45368元/㎡。

凤起潮鸣是杭州楼盘的标杆之作，楼面单价纪录保持了8年。

如今，钱二这宗核心区宅地打破了凤起潮鸣维持了8年之久的楼面价纪录，成为新一轮的“王者”。

据杭州贝壳研究院数据，9月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房6033套。

10月截至23日，杭州二手房成交5890套，逼近6000套大关，其中，10月21日成交的441套，创下了近一年二手房的日成交纪录。

上海，二手房市场升温，10月成交量或超2万套。

安居客上海数据显示，自国庆假期之后，上海二手房日均网签量（含各类用房）基本维持在800套左右，甚至月内有三天单日网签量破千套，市场回温明显。

据中指研究院发布的报告，9月，上海二手住宅成交13944套，按照目前态势，10月上海二手房成交量或超2万套。

8月7日，上海2024年第四轮土拍中的徐汇地块，刷新全国单价纪录。

小米总部地块——徐汇区斜土街道xh128D-07地块，最终由绿城以48.048亿元总价拿下，折合楼面价13.1万元/㎡，溢价率30%。

来源：今日房产

此前，上海土拍市场的单价地王，是2016年由融信以110.1亿拿下静安中兴社区地块，就是后来与万科牵手的中兴路壹号。

该地块当时溢价率达139%，成交楼板价10.03万/㎡，入市均价约12.98-13.75万元/㎡。

徐汇地块打破了此前由融信保持的全国单价地王纪录，成为上海涉宅地单价新地王，同时也刷新了全国涉宅地最高单价。

广州，10月，21天成交了7680套新房；

截至19日，10月二手房已经累计成交了10318套。

过去的21个月，广州二手房月均成交量约在8500套左右，单月超过1万套月数只有5个。

现在，广州全市11区网签量环比清一色上扬，连花都从化成交都上来了。

10月，广州老牌豪宅，刷新内地单套住宅售价纪录——单套4.6亿元，单价近37万元/㎡。

9月，广州土拍，保利发展以117.55亿元斩获广州天河区南方面粉厂地块；

该地块溢价率超33%，成为广州土拍楼面价第二高的地块，同时也刷新了天河区的成交楼面价纪录。

成都，成交量彻底爆炸了。

成都住建局数据显示，截至10月23日，二手住宅已连续9天成交破千套，较去年同期增长20%。

截至23日17点，成交量达到1332套，创下今年二手房成交单日新高，这个数据放在成都历史也算是头部。

同时，业主对于价格的预期明显增加，涨价业主明显多于降价业主。

今年9月20日，贝壳旗下组建的地产团队贝好家，力压十余家房企，以10.76亿元、折合成交楼面价达27300元/㎡，拿下成都锦江区金融城三期H12地块。

这一楼面价超越金茂此前拿下的锦江区林家坝地块，刷新了成都楼面地价纪录。

总的来看，10月或将成为今年楼市的转折点。

从成交数据可以明显感受到，购房者的信心回来了，观望情绪也在减弱。

而各城市土拍地王频出，是楼市新周期开启的信号之一。

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