存量房贷利率,会“额外打折”吗
刘晓博说楼市
2周前
虽然我提前还款了,但我还是建议,要给存贷房贷额外降息,这样才公平。...其实未必,因为存量房贷利率额外下调(下调“加点”)相当于改变贷款合同,地方政府,以及央行、金融监管总局的派出机构,是无权做这件事的。
“517新政”已经落地近一个月,全国房贷利率进一步走低。
贝壳研究院的数据显示:2024年5月百城首套主流房贷利率平均为3.45%,较4月下降12BP;二套主流房贷利率平均为3.90%,较上月下降26BP。
请注意,这是整个5月的平均利率,央行、金融管理局取消全国层面首套房和二套房利率下限是从5月17日开始的,各地又延迟了一周左右才公布细则,所以
当前真实的利率肯定更低一些。
最近一年多来,房贷降息主要采取的是“定向降息”,而不是“LPR(贷款市场报价利率,相当于基准利率)降息”,所以存量房贷很难享受到降息红利。
凡是贷款买过房子的人都知道,房贷利率是由“LPR+加点”构成的,前者可以浮动,后者保持不变,这是合同约定的。
LPR每月都可能变化。如果LPR降息或者加息,存量房贷的利率会在“下一定价日”后执行最新的利率。“下一定价日”一般是第二年的1月1日,或者申请房贷的日子。
“加点”是写入贷款合同的,只要你不提前还贷、国家不干预 ,这个“加点”是无法改变的。
过去1年多房贷利率的下调,绝大部分是给新房贷降“加点”实现的。比如有些地级市目前首套房贷款利率是LPR下浮70个基点,也就是3.95%-0.70%=3.25%。
上海、深圳这样的一线城市,首套房贷款利率也降低到了3.5%,也就是在LPR基础上,下浮45个基点。
这就把存量房贷还款人,也就是之前买房子并申请了贷款的人,深度套牢了!
比如我有一个朋友,他是在2022年末在深圳置换的首套房,当时的利率是“LPR+30个基点”,也就是4.6%。
2023年6月,5年期LPR降息10个基点,他的房贷从2024年1月1日开始执行4.5%的利率。
2024年2月,5年期LPR降息25个基点。所以今年他的房贷利率仍然是4.5%,要从明年1月起才能降低到4.25%。
“517新政”后,深圳首套房贷款利率降低到了3.5%,他被套牢了100个基点。最近,他东拼西凑了一笔钱,把房贷提前还了。
他对我说:这让人心理太不平衡了,我们是最早相信救市的一波人,结果不仅首付比例高(他此前有贷款记录,所以首付6成,现在是2成),利率也高出了100个基点。虽然我提前还款了,但我还是建议,要给存贷房贷额外降息,这样才公平。
这代表了绝大多数存量房贷还款人的心声。
但要改变贷款合同里的“加点”,需要国家层面出台政策。历史上,一共有过两次先例
,一次是从2009年1月1日,央行给没有享受利率7折的存量房贷,普遍打了7折;还有一次是去年9月到10月,但这次只调整了首套房贷款利率,二套房没有下调。
今年以来,房贷定向降息幅度很大,把此前的购房者再次套牢
,所以有了再次“额外打折”的建议。至于此前的二套房贷,利率就更高。今年以来,很多地方对首套房的定义发生了巨大变化,很多二套房已经可以被看做首套房了。
最近,某一线城市在回复购房者咨询的时候,表态说:存量房房贷利率不调整。
有媒体认为,
未来存量房贷利率“额外下调”不可能了。
其实未必,因为存量房贷利率额外下调(下调“加点”)相当于改变贷款合同,地方政府,以及央行、金融监管总局的派出机构,是无权做这件事的。
如果要做,要中央政府层面来决策,央行、金融监管总局发布。
再次给存量房贷“额外打折”,最大的难点是银行利差不断走低(下图),银行面临稳利润的巨大压力。
银行的主要业务是存款、贷款,从中获取利息差。利率市场化之后,降低贷款利率比较容易,因为还有LPR这个抓手;降低存款利率难度比较大,央行已经不公布存款基准利率,理论上允许各大行通过竞争解决。
银行绝大多数都是国家的,职业经理人对赔本的生意也敢干,只要自己任期内业绩好看就行。所以直到今天,各种炒作资金、高息揽存的现象依然在中小银行存在,压低存款利率难度较大。
还有一点也非常关键:银行业的估值,是A的基石。如果利差下降太快,银行业利润受损明显,A股也会出现价值中枢下移的风险。
总之,一环套一环。
而且,房贷中的“加点”一旦调低,是不能回升的(银行只能让利)。如果把所有存量房贷都按照当前的“加点”刷新(现在是历史低位),一旦通胀反弹、进入加息周期,银行业会更难受,需要漫长的时间才能消化此次“定向降息”带来的后果。
因此,再次“额外打折”的决定很难做,需要对未来的各种可能性做出权衡、推演,谋定而后动。
我个人预判:存量房贷再次额外打折,可能性还是存在的,但是否能降低到目前的水平(比如LPR-70个基点),有待观察。
总之,过分依赖“定向降息”的办法是有负面影响的。
随着西方发达国家进入降息周期,未来中国的降息还是要以LPR利率降息为主。LPR下调,存量房贷是可以享受的,就不存在调整“加点”的问题,带来的后遗症比较少。
这一轮房地产调整太特殊了,是多重因素造成的。救市也将是一个艰难的过程,需要足长的时间、幅度足够大的降息、以及多种手段配合,才能最终逆转市场。
展望未来2年,我相信基准利率还有100个基点的降息空间。低利率时代,正在到来。
欢迎关注下列公众号
虽然我提前还款了,但我还是建议,要给存贷房贷额外降息,这样才公平。...其实未必,因为存量房贷利率额外下调(下调“加点”)相当于改变贷款合同,地方政府,以及央行、金融监管总局的派出机构,是无权做这件事的。
“517新政”已经落地近一个月,全国房贷利率进一步走低。
贝壳研究院的数据显示:2024年5月百城首套主流房贷利率平均为3.45%,较4月下降12BP;二套主流房贷利率平均为3.90%,较上月下降26BP。
请注意,这是整个5月的平均利率,央行、金融管理局取消全国层面首套房和二套房利率下限是从5月17日开始的,各地又延迟了一周左右才公布细则,所以
当前真实的利率肯定更低一些。
最近一年多来,房贷降息主要采取的是“定向降息”,而不是“LPR(贷款市场报价利率,相当于基准利率)降息”,所以存量房贷很难享受到降息红利。
凡是贷款买过房子的人都知道,房贷利率是由“LPR+加点”构成的,前者可以浮动,后者保持不变,这是合同约定的。
LPR每月都可能变化。如果LPR降息或者加息,存量房贷的利率会在“下一定价日”后执行最新的利率。“下一定价日”一般是第二年的1月1日,或者申请房贷的日子。
“加点”是写入贷款合同的,只要你不提前还贷、国家不干预 ,这个“加点”是无法改变的。
过去1年多房贷利率的下调,绝大部分是给新房贷降“加点”实现的。比如有些地级市目前首套房贷款利率是LPR下浮70个基点,也就是3.95%-0.70%=3.25%。
上海、深圳这样的一线城市,首套房贷款利率也降低到了3.5%,也就是在LPR基础上,下浮45个基点。
这就把存量房贷还款人,也就是之前买房子并申请了贷款的人,深度套牢了!
比如我有一个朋友,他是在2022年末在深圳置换的首套房,当时的利率是“LPR+30个基点”,也就是4.6%。
2023年6月,5年期LPR降息10个基点,他的房贷从2024年1月1日开始执行4.5%的利率。
2024年2月,5年期LPR降息25个基点。所以今年他的房贷利率仍然是4.5%,要从明年1月起才能降低到4.25%。
“517新政”后,深圳首套房贷款利率降低到了3.5%,他被套牢了100个基点。最近,他东拼西凑了一笔钱,把房贷提前还了。
他对我说:这让人心理太不平衡了,我们是最早相信救市的一波人,结果不仅首付比例高(他此前有贷款记录,所以首付6成,现在是2成),利率也高出了100个基点。虽然我提前还款了,但我还是建议,要给存贷房贷额外降息,这样才公平。
这代表了绝大多数存量房贷还款人的心声。
但要改变贷款合同里的“加点”,需要国家层面出台政策。历史上,一共有过两次先例
,一次是从2009年1月1日,央行给没有享受利率7折的存量房贷,普遍打了7折;还有一次是去年9月到10月,但这次只调整了首套房贷款利率,二套房没有下调。
今年以来,房贷定向降息幅度很大,把此前的购房者再次套牢
,所以有了再次“额外打折”的建议。至于此前的二套房贷,利率就更高。今年以来,很多地方对首套房的定义发生了巨大变化,很多二套房已经可以被看做首套房了。
最近,某一线城市在回复购房者咨询的时候,表态说:存量房房贷利率不调整。
有媒体认为,
未来存量房贷利率“额外下调”不可能了。
其实未必,因为存量房贷利率额外下调(下调“加点”)相当于改变贷款合同,地方政府,以及央行、金融监管总局的派出机构,是无权做这件事的。
如果要做,要中央政府层面来决策,央行、金融监管总局发布。
再次给存量房贷“额外打折”,最大的难点是银行利差不断走低(下图),银行面临稳利润的巨大压力。
银行的主要业务是存款、贷款,从中获取利息差。利率市场化之后,降低贷款利率比较容易,因为还有LPR这个抓手;降低存款利率难度比较大,央行已经不公布存款基准利率,理论上允许各大行通过竞争解决。
银行绝大多数都是国家的,职业经理人对赔本的生意也敢干,只要自己任期内业绩好看就行。所以直到今天,各种炒作资金、高息揽存的现象依然在中小银行存在,压低存款利率难度较大。
还有一点也非常关键:银行业的估值,是A的基石。如果利差下降太快,银行业利润受损明显,A股也会出现价值中枢下移的风险。
总之,一环套一环。
而且,房贷中的“加点”一旦调低,是不能回升的(银行只能让利)。如果把所有存量房贷都按照当前的“加点”刷新(现在是历史低位),一旦通胀反弹、进入加息周期,银行业会更难受,需要漫长的时间才能消化此次“定向降息”带来的后果。
因此,再次“额外打折”的决定很难做,需要对未来的各种可能性做出权衡、推演,谋定而后动。
我个人预判:存量房贷再次额外打折,可能性还是存在的,但是否能降低到目前的水平(比如LPR-70个基点),有待观察。
总之,过分依赖“定向降息”的办法是有负面影响的。
随着西方发达国家进入降息周期,未来中国的降息还是要以LPR利率降息为主。LPR下调,存量房贷是可以享受的,就不存在调整“加点”的问题,带来的后遗症比较少。
这一轮房地产调整太特殊了,是多重因素造成的。救市也将是一个艰难的过程,需要足长的时间、幅度足够大的降息、以及多种手段配合,才能最终逆转市场。
展望未来2年,我相信基准利率还有100个基点的降息空间。低利率时代,正在到来。
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