在激烈的上海奢侈品零售市场，嘉里正通过布局来抢得更多市场份额

作者 | 康博涵     编辑 | Drizzie

作为国内奢侈品零售的风向标，上海市场竞争将更加激烈。

据时尚商业快讯，前华润万象生活助理总裁兼首席商务官张芳将加入嘉里建设担任商业副总裁，任命将于9月2日生效，消息公布后，立即引发资本市场和行业的广泛关注。

有业内人士透露，张芳一直是万象城的初始团队成员，同时也是华润万象生活多个旗舰项目头部奢侈品牌引入的关键人物。

根据一份内部公告，张芳的主要职责包括商业定位、租赁和市场管理等，向嘉里建设投资物业首席顾问李玉芳汇报，而后者最瞩目的身份便是九龙仓集团旗下成都IFS、长沙IFS和重庆IFS等中国内地旗舰项目的操盘手。

李玉芳于1984年加入九龙仓集团，继2003年出任该集团董事后，又于2007年担任执行董事，2021年李玉芳转投嘉里建设担任投资物业首席顾问。

嘉里建设旗下高端项目近年来之所以能够在招商及运营上取得进步，李玉芳团队功不可没，而在招商方面拥有丰富经验的张芳则能够为嘉里建设带来更多优势资源。

值得关注的是，由于李玉芳即将退休，分析人士认为张芳或成为其接班人。

张芳是华润万象生活多个旗舰项目头部奢侈品牌引入的关键人物

嘉里建设加速排兵布阵，其背后决策直接瞄准该集团在上海的业务布局。

嘉里建设在5月份公示了金陵路最后7幅地块的建设方案，完成了金陵路项目的所有地块规划，引发市场广泛关注。

金陵路项目位于上海黄浦区核心地段，总开发面积超70万平方米，涉及11幅地块，项目总投资预计达380亿至400亿人民币，将建设包括150米超高层住宅、奢华酒店、低密度商办及两栋地标办公塔楼在内的多元化建筑群。

目前金陵路项目还位于早期阶段，预计2027年建成，其中最西侧两幅地块规划为4栋150米超高层住宅，目前已经开始动工。

中部4幅地块为低密度商办以及奢华酒店，东侧5幅地块为低密度商办及两栋地标办公塔楼。

除了上海黄浦区的金陵路项目，嘉里建设另一重磅项目为更早落成的新嘉中心Prisma，由该集团与国际基金巨头资本联手打造，预计将于2025年落成。

作为浦东最大购物中心，该项目总规模约43万平方米，据业内人士透露，新嘉中心Prisma将打造成站城商居一体化的项目，未来预计引入超500个商户。

根据嘉里建设近日公布的上半年业绩公告，该集团增长蓝图的主要贡献城市为上海，包括浦东和黄浦区。

在投资物业和酒店组合中，嘉里建设的上海零售项目所占面积约为9万平方米，在中国内地城市中位居首位，该集团内地发展中物业占地面积达到182万平方米，其中上海黄浦区的综合发展项目占地47万平方米，占比约为26%。

未来六年，嘉里建设还预计通过一系列综合体项目，再将投资物业及酒店投资组合的楼面面积扩大约100万平方米。

图为嘉里建设金陵路项目

上海作为亚洲金融中心，同时是奢侈品市场的晴雨表，其重要性不言而喻，而上海的黄金地段更是重中之重。

上海静安嘉里中心位于内环中心，与静安寺和上海展览中心相邻，与人民广场更是咫尺之隔，在开业之初弥补了南京西路品质生活配套与娱乐业态的空白。

不过对于嘉里建设而言，其关注点不仅仅聚焦在未来两大项目上，面对竞争激烈的市场，该集团目前在上海的零售项目也亟需增强竞争力。

除恒隆、太古和K11以外，香港置地集团也在上海加速零售地产布局，该集团打造的西岸金融城占地约115万平方米，面积在上海储备重点商业项目中占据第一，总投资约为600亿人民币，无形之中为嘉里建设带来了压力。

在业绩方面，嘉里建设近年来虽然整体表现平稳，但也不可避免地受到自身局限性影响。

该集团上半年收入下跌8%至50.4亿港元，利润下跌19%至14亿港元，主要受发展物业的合约销售与收入确认之间的时间差距影响，其中中国内地物业部录得收入18.84亿港元，上年同期为19.2亿港元。

在出租率上，上海浦东嘉里城、杭州嘉里中心的整体出租率录得1%的增长，上海静安嘉里中心、北京嘉里中心和深圳嘉里建设广场的出租率则均录得2%至3%的不同程度下滑。

此外，嘉里建设旗下部分项目并不完全归属于该集团，其仅持有上海嘉里中心二期51%的股份，杭州嘉里中心为75%，北京嘉里中心为71.25%，静安嘉里中心为74.25%。

与奢侈品市场联系最为紧密的当属上海静安嘉里中心和嘉里建设兄弟公司控股的北京国贸，据市场数据显示，后者上半年收入增长1.39%至19.65亿，利润增长5.43%至9.17亿。

近年来北京国贸也加速旗下奢侈品牌组合升级，其中爱马仕在2021年率先开启扩店升级，总面积达1400平米，成为该品牌在中国展示面积最大的门店。

据消息人士透露，北京国贸今年上半年清退部分品牌并引入一些新品牌，展现了该商场求变的决心。

然而北京国贸并不属于嘉里建设，而属于中外合资，种种局限均在一定程度上影响了嘉里建设的收入能力。

北京国贸并不属于嘉里建设，而属于中外合资

此次嘉里建设挖角的华润万象生活实行的是包罗万象的全面扩张路线。

华润万象生活旗下购物中心包括万象城、万象汇、万象天地等三大核心产品线。其中万象城为重奢定位，主要位于一二线城市的核心或潜力商业地段，万象汇和万象天地则为非重奢购物中心。

除了产品线多样，华润万象生活近年来还着力规模扩张。避开了北上广的万象城以深圳大本营，加上准一线城市的曲线布局，为自身在奢侈品购物中心领域建立了稳定根基。

重奢定位的万象城在过去十余年先后布局了关键地区市场，于2010年开设杭州万象城，2011年布局沈阳万象城则已经成为东北奢侈品市场的重要一极，2022年在武汉、福州和海口开出三座M1重奢级别万象城。

去年，华润万象生活宣布在北京、杭州、南京、重庆、长春、昆明、无锡、温州等地新开约10座购物中心，接下来4年还会在长春、昆明、常州、贵阳、呼和浩特、长沙、郑州、东莞等地新增8家万象城，以满足国内消费者不断上涨的奢侈品消费需求。

重奢定位的万象城在过去十余年先后布局了关键地区市场

相比之下，嘉里建设旗下零售项目在建成初期便以品质生活方式为主坐标。

虽然嘉里旗下商场凭借这一特点在过去几年中无法在高端零售业态中脱颖而出，但伴随消费者情绪的变化和宏观经济转冷，嘉里建设曾经的另辟蹊径如今正显现出愈加强大的优势，为该集团的进一步发力提供了信心。

以上海静安嘉里中心为例，除了传统奢侈品零售业态之外，还将小众设计师品牌作为切口，逐渐探索出一条精致品质生活路线。

商场B1层形成了香氛品牌的矩阵效应，引入国内本土香氛品牌DOCUMENTS闻献、东方沙龙香水品牌melt season岩语、德国芳香精油品牌15 ESSENTIALS和泰国植物香氛护肤品牌THANN等多家国内外高端小众香氛品牌，与大部分重奢商场形成鲜明差异。

由于需求持续疲软以及奢侈品牌频繁涨价，自今年以来重奢商场普遍承压，而在餐饮和户外品类等生活方式布局较重的商场则表现更好。

许多奢侈品商场因为餐饮比例有限，其客流量下滑较为明显。以上海恒隆广场为例，除了项目面积有限以外，Dior、Chanel等奢侈品牌扩店后，消费者更倾向于有目的性地进店消费，而更少闲逛，这使得品牌错失了部分有潜力的消费者。

相比之下，上海静安嘉里中心正加速布局更多户外运动品牌，吸引了始祖鸟、lululemon、vuori、Hoka、On昂跑、Patagonia和Salomon等户外运动品牌。

其中lululemon门店是该品牌在亚太地区的最大门店，呈现瑜伽、跑步、网球和高尔夫在内的全系列产品，并连续两年在静安嘉里中心举办夏日乐市活动，也是该商场重视生活方式的体现。

日本户外品牌mont bell和北欧户外品牌Klattermusen等则入驻嘉里建设旗下另一商场浦东嘉里城，其中mont bell门店为上海首店。

lululemon位于上海静安嘉里中心的门店是该品牌在亚太地区的最大门店

在奢侈品牌的布局上，上海静安嘉里中心除Loewe、Rimowa、Christian Louboutin、MaxMara和Tod"s以外，还囊括了Michael Kors，Marc Jacobs、Ralph Lauren之家，Issey Miyake、Diesel、Calvin Klein、I.T等奢侈时尚品牌。

虽然奢侈品市场持续疲软，吸引奢侈品牌也并非嘉里建设的优先级，但通过后者近期的举措不难发现，嘉里建设正试图通过调整奢侈品牌布局来获得更多市场优势和资源。

高端商业地产近年来频繁引发激烈讨论，但根据伯恩斯坦研报，国内奢侈品消费增长率低于预期，尚未恢复到疫情前高达20%的增速水平。

报告指出，自今年以来国内奢侈品购物中心客流量一直呈个位数下降，同期奢侈品销售额出现两位数下降。

伯恩斯坦预计，假如国内市场逐步复苏，2024年国内奢侈品消费增长率将达到6%，然而这仍旧是近年来中国奢侈品市场最微弱的增长。

根据太古地产第二季度业绩数据，该集团位于中国内地的上海前滩太古里销售额增长0.2%，是唯一录得销售额增长的商场，北京三里屯太古里销售额下跌3.5%，广州太古汇销售额下跌9.4%，北京颐堤港销售额下跌3.8%，成都太古里销售额大跌17.2%，上海兴业太古汇销售额大跌19.6%。

而根据恒隆地产本月初发布的中期业绩，该集团净利润暴跌56%至10.6亿港元，整体租赁收入下跌7%至48.9亿港元，其中核心商场上海恒隆广场的收入和租赁销售额分别下跌8%和23%。

与此同时，伴随越来越多购物中心由于同质化和体验匮乏而在零售市场逐步被淘汰，高端零售商场的比拼也拓展至体验、圈层和社交维度等细分领域。

高端商业地产在中国市场的竞争已趋向白热化。

在激烈的上海奢侈品零售市场，嘉里正通过布局来抢得更多市场份额

作者 | 康博涵     编辑 | Drizzie

作为国内奢侈品零售的风向标，上海市场竞争将更加激烈。

据时尚商业快讯，前华润万象生活助理总裁兼首席商务官张芳将加入嘉里建设担任商业副总裁，任命将于9月2日生效，消息公布后，立即引发资本市场和行业的广泛关注。

有业内人士透露，张芳一直是万象城的初始团队成员，同时也是华润万象生活多个旗舰项目头部奢侈品牌引入的关键人物。

根据一份内部公告，张芳的主要职责包括商业定位、租赁和市场管理等，向嘉里建设投资物业首席顾问李玉芳汇报，而后者最瞩目的身份便是九龙仓集团旗下成都IFS、长沙IFS和重庆IFS等中国内地旗舰项目的操盘手。

李玉芳于1984年加入九龙仓集团，继2003年出任该集团董事后，又于2007年担任执行董事，2021年李玉芳转投嘉里建设担任投资物业首席顾问。

嘉里建设旗下高端项目近年来之所以能够在招商及运营上取得进步，李玉芳团队功不可没，而在招商方面拥有丰富经验的张芳则能够为嘉里建设带来更多优势资源。

值得关注的是，由于李玉芳即将退休，分析人士认为张芳或成为其接班人。

张芳是华润万象生活多个旗舰项目头部奢侈品牌引入的关键人物

嘉里建设加速排兵布阵，其背后决策直接瞄准该集团在上海的业务布局。

嘉里建设在5月份公示了金陵路最后7幅地块的建设方案，完成了金陵路项目的所有地块规划，引发市场广泛关注。

金陵路项目位于上海黄浦区核心地段，总开发面积超70万平方米，涉及11幅地块，项目总投资预计达380亿至400亿人民币，将建设包括150米超高层住宅、奢华酒店、低密度商办及两栋地标办公塔楼在内的多元化建筑群。

目前金陵路项目还位于早期阶段，预计2027年建成，其中最西侧两幅地块规划为4栋150米超高层住宅，目前已经开始动工。

中部4幅地块为低密度商办以及奢华酒店，东侧5幅地块为低密度商办及两栋地标办公塔楼。

除了上海黄浦区的金陵路项目，嘉里建设另一重磅项目为更早落成的新嘉中心Prisma，由该集团与国际基金巨头资本联手打造，预计将于2025年落成。

作为浦东最大购物中心，该项目总规模约43万平方米，据业内人士透露，新嘉中心Prisma将打造成站城商居一体化的项目，未来预计引入超500个商户。

根据嘉里建设近日公布的上半年业绩公告，该集团增长蓝图的主要贡献城市为上海，包括浦东和黄浦区。

在投资物业和酒店组合中，嘉里建设的上海零售项目所占面积约为9万平方米，在中国内地城市中位居首位，该集团内地发展中物业占地面积达到182万平方米，其中上海黄浦区的综合发展项目占地47万平方米，占比约为26%。

未来六年，嘉里建设还预计通过一系列综合体项目，再将投资物业及酒店投资组合的楼面面积扩大约100万平方米。

图为嘉里建设金陵路项目

上海作为亚洲金融中心，同时是奢侈品市场的晴雨表，其重要性不言而喻，而上海的黄金地段更是重中之重。

上海静安嘉里中心位于内环中心，与静安寺和上海展览中心相邻，与人民广场更是咫尺之隔，在开业之初弥补了南京西路品质生活配套与娱乐业态的空白。

不过对于嘉里建设而言，其关注点不仅仅聚焦在未来两大项目上，面对竞争激烈的市场，该集团目前在上海的零售项目也亟需增强竞争力。

除恒隆、太古和K11以外，香港置地集团也在上海加速零售地产布局，该集团打造的西岸金融城占地约115万平方米，面积在上海储备重点商业项目中占据第一，总投资约为600亿人民币，无形之中为嘉里建设带来了压力。

在业绩方面，嘉里建设近年来虽然整体表现平稳，但也不可避免地受到自身局限性影响。

该集团上半年收入下跌8%至50.4亿港元，利润下跌19%至14亿港元，主要受发展物业的合约销售与收入确认之间的时间差距影响，其中中国内地物业部录得收入18.84亿港元，上年同期为19.2亿港元。

在出租率上，上海浦东嘉里城、杭州嘉里中心的整体出租率录得1%的增长，上海静安嘉里中心、北京嘉里中心和深圳嘉里建设广场的出租率则均录得2%至3%的不同程度下滑。

此外，嘉里建设旗下部分项目并不完全归属于该集团，其仅持有上海嘉里中心二期51%的股份，杭州嘉里中心为75%，北京嘉里中心为71.25%，静安嘉里中心为74.25%。

与奢侈品市场联系最为紧密的当属上海静安嘉里中心和嘉里建设兄弟公司控股的北京国贸，据市场数据显示，后者上半年收入增长1.39%至19.65亿，利润增长5.43%至9.17亿。

近年来北京国贸也加速旗下奢侈品牌组合升级，其中爱马仕在2021年率先开启扩店升级，总面积达1400平米，成为该品牌在中国展示面积最大的门店。

据消息人士透露，北京国贸今年上半年清退部分品牌并引入一些新品牌，展现了该商场求变的决心。

然而北京国贸并不属于嘉里建设，而属于中外合资，种种局限均在一定程度上影响了嘉里建设的收入能力。

北京国贸并不属于嘉里建设，而属于中外合资

此次嘉里建设挖角的华润万象生活实行的是包罗万象的全面扩张路线。

华润万象生活旗下购物中心包括万象城、万象汇、万象天地等三大核心产品线。其中万象城为重奢定位，主要位于一二线城市的核心或潜力商业地段，万象汇和万象天地则为非重奢购物中心。

除了产品线多样，华润万象生活近年来还着力规模扩张。避开了北上广的万象城以深圳大本营，加上准一线城市的曲线布局，为自身在奢侈品购物中心领域建立了稳定根基。

重奢定位的万象城在过去十余年先后布局了关键地区市场，于2010年开设杭州万象城，2011年布局沈阳万象城则已经成为东北奢侈品市场的重要一极，2022年在武汉、福州和海口开出三座M1重奢级别万象城。

去年，华润万象生活宣布在北京、杭州、南京、重庆、长春、昆明、无锡、温州等地新开约10座购物中心，接下来4年还会在长春、昆明、常州、贵阳、呼和浩特、长沙、郑州、东莞等地新增8家万象城，以满足国内消费者不断上涨的奢侈品消费需求。

重奢定位的万象城在过去十余年先后布局了关键地区市场

相比之下，嘉里建设旗下零售项目在建成初期便以品质生活方式为主坐标。

虽然嘉里旗下商场凭借这一特点在过去几年中无法在高端零售业态中脱颖而出，但伴随消费者情绪的变化和宏观经济转冷，嘉里建设曾经的另辟蹊径如今正显现出愈加强大的优势，为该集团的进一步发力提供了信心。

以上海静安嘉里中心为例，除了传统奢侈品零售业态之外，还将小众设计师品牌作为切口，逐渐探索出一条精致品质生活路线。

商场B1层形成了香氛品牌的矩阵效应，引入国内本土香氛品牌DOCUMENTS闻献、东方沙龙香水品牌melt season岩语、德国芳香精油品牌15 ESSENTIALS和泰国植物香氛护肤品牌THANN等多家国内外高端小众香氛品牌，与大部分重奢商场形成鲜明差异。

由于需求持续疲软以及奢侈品牌频繁涨价，自今年以来重奢商场普遍承压，而在餐饮和户外品类等生活方式布局较重的商场则表现更好。

许多奢侈品商场因为餐饮比例有限，其客流量下滑较为明显。以上海恒隆广场为例，除了项目面积有限以外，Dior、Chanel等奢侈品牌扩店后，消费者更倾向于有目的性地进店消费，而更少闲逛，这使得品牌错失了部分有潜力的消费者。

相比之下，上海静安嘉里中心正加速布局更多户外运动品牌，吸引了始祖鸟、lululemon、vuori、Hoka、On昂跑、Patagonia和Salomon等户外运动品牌。

其中lululemon门店是该品牌在亚太地区的最大门店，呈现瑜伽、跑步、网球和高尔夫在内的全系列产品，并连续两年在静安嘉里中心举办夏日乐市活动，也是该商场重视生活方式的体现。

日本户外品牌mont bell和北欧户外品牌Klattermusen等则入驻嘉里建设旗下另一商场浦东嘉里城，其中mont bell门店为上海首店。

lululemon位于上海静安嘉里中心的门店是该品牌在亚太地区的最大门店

在奢侈品牌的布局上，上海静安嘉里中心除Loewe、Rimowa、Christian Louboutin、MaxMara和Tod"s以外，还囊括了Michael Kors，Marc Jacobs、Ralph Lauren之家，Issey Miyake、Diesel、Calvin Klein、I.T等奢侈时尚品牌。

虽然奢侈品市场持续疲软，吸引奢侈品牌也并非嘉里建设的优先级，但通过后者近期的举措不难发现，嘉里建设正试图通过调整奢侈品牌布局来获得更多市场优势和资源。

高端商业地产近年来频繁引发激烈讨论，但根据伯恩斯坦研报，国内奢侈品消费增长率低于预期，尚未恢复到疫情前高达20%的增速水平。

报告指出，自今年以来国内奢侈品购物中心客流量一直呈个位数下降，同期奢侈品销售额出现两位数下降。

伯恩斯坦预计，假如国内市场逐步复苏，2024年国内奢侈品消费增长率将达到6%，然而这仍旧是近年来中国奢侈品市场最微弱的增长。

根据太古地产第二季度业绩数据，该集团位于中国内地的上海前滩太古里销售额增长0.2%，是唯一录得销售额增长的商场，北京三里屯太古里销售额下跌3.5%，广州太古汇销售额下跌9.4%，北京颐堤港销售额下跌3.8%，成都太古里销售额大跌17.2%，上海兴业太古汇销售额大跌19.6%。

而根据恒隆地产本月初发布的中期业绩，该集团净利润暴跌56%至10.6亿港元，整体租赁收入下跌7%至48.9亿港元，其中核心商场上海恒隆广场的收入和租赁销售额分别下跌8%和23%。

与此同时，伴随越来越多购物中心由于同质化和体验匮乏而在零售市场逐步被淘汰，高端零售商场的比拼也拓展至体验、圈层和社交维度等细分领域。

高端商业地产在中国市场的竞争已趋向白热化。