在近期一系列房地产利好政策的调控下，最近北上广深四大一线城市的二手房，出现了近年来难得的“爆发式”增长行情，久违的“日光盘”，更是频频出现。而比起新房，二手房由于相对市场化的价格，往往被视作行业的先行指标！
四大一线二手房，
先来以上海为例：虽然10月还有几天的小尾巴，但目前的数据显示，10月上海二手房的量，真的起来了，就目前10个月而言，年内不是第一，就是第二！请看数据：据“每日房产”援引上海房地产交易中心的数据，10月至今已成交21130套二手房，其中有5天日签约量过千，有2天超过1300套，其中10月13日，上海市二手房网签套数达到1334套，再创年内新高。根据成交惯性预估，10月有望冲击2.5万套。
如果把时间线拉长，我们可以将趋势看得更清楚：今年至今，上海二手房成交的至高点是6月份的2.63万套。现在10月份的交易势头，冲击至高点，并非没有可能。即使冲击不成，也肯定是今年至今的第二高。今年前10个月，上海已经累计4个月二手房交易量破2万套！
上海的情况，可以作为观察全国二手房活跃度的一个风向标：其它三大城市也有类似的情况，说明一线城市二手房的回暖是全面的！先看北京：据当地住建局数据，截至10月26日，2024年10月北京新房累计网签6588套（期房3621套+现房2967套），网签面积574505.36㎡，其中住宅网签3882套（期房2616套＋现房1266套），网签面积457452.76㎡，套均面积约117.84㎡；特别是，10月二手房累计网签14211套，网签面积1215614.92㎡，其中住宅网签12979套，网签面积1140495.48㎡，套均面积约87.87㎡。据媒体报道，10月1日-24日，北京二手房实际成交量已经超过2万套，创近几年同期新高。成交量大幅上升的同时，北京二手房挂牌量也出现下降。安居客统计数据显示，截至10月20日，北京二手房挂牌量已经跌破13.5万套，跌至13.3万套，成交量远大于新增挂牌量。
京沪两地势头正猛，作为四大一线城市中，放松限购“最彻底”的广州，二手网签同样创了新高！根据冰山数据显示，截止到10月25日，全市二手住宅网签13429套，创下近一年来新高！要知道，根据广州市房地产中介协会数据，今年第三个季度，全市二手房网签量不过27379套。而如今，截止到25日，就完成了一个季度一半左右的成交目标。最后再来看深圳：据深圳住建官方10月28日消息，房地产中介协会监测数据显示，10月1日—26日，头部中介机构日均带看量较去年同期增长22%，但签约量较去年同期增长255%，已累计成交4010套。签约量增幅是带看量增幅的10倍以上；近2周二手房单周录得量（指发起二手房买卖合同数量）均超2000套，预计10月二手房网签录得量将突破8000套。
深圳9月二手房成交量对比
图片来源：深圳住建局官网
那么这个数据是高还是低呢？据乐有家研究中心公布数据，2021年1月深圳二手房网签量曾达到近9000套的水平，但随后进入下行区间，最低谷时月度网签量仅1000套出头。而今年3月开始，月度网签量有了明显的回升，持续多月围绕5000套的“荣枯线”波动。10月，二手房认购量正在向单月1万套的“繁荣线”靠近，增长幅度约100%。从上文的介绍可以看出，纵观整个10月，四大一线城市的二手房普遍有向好趋势，只是回温的步伐略有不同而已。其中，上海10月二手房成交总量高居榜首，而深圳的二手房环比增幅为四城之冠！“春江水暖鸭先知”，一线城市的二手房市场，往往是全国市场温度的风向标，而四大一线城市之所以集体回温，和今年以来政策的强力支持是分不开的，以上海为例，每一次新政的出台，都会带来一波成交量的小高峰！以上海为例，近大半年来，上海楼市经历了“527”和“929”两次主要新政的重磅刺激，而对网签量日走势的追踪表明，每一次刺激后的次月，都会带来一波二手房成交量的小高潮，而929后的这波高潮，明显更为猛烈！
那么上海“929”新政为何有如此大的威力呢？关键还是从限购和限贷角度入手，请看原文：
根据最新政策，非本市户籍只要满足1年社保就可以买房了（虽然还是外环外），上一次社保满1年就能在上海买房要追溯到2011年。对比于之前的社保/个税要求5年和3年，1年的最新要求又能扩大很大一部分的购房者群体。在调整限购政策的同时，上海也因应全国的政策变化，对限贷政策进行了调整，真真切切帮助购房人“上车”！而贷款利率的重定价，给贷款人带来的利息节省是实实在在的——特别对于之前相对较高利率入场的购房者而言更是如此！据上观新闻整理，以上海首套住房为例，如果是2021年7月至2023年12月在上海购房，当时的首套房利率是LPR+35BP，以目前LPR水平计，就是4.2%，当然每个人重新定价日不同，利率也可能在4.2%之上。现在统一以4.2%降到3.55%计算，如果以100万元纯商贷、30年、等额本息计算，购房者每个月可以少还近400元，利息总额省去了超13万元。400万纯商贷则可以每个月可以少还近1500元，利息总额省去了近54万元。不光上海，其它城市也类似，仅仅是一年多，房贷利率就发生了翻天覆地的变化，市场再不触底反弹实在说不过去了！而且房价的回暖，除了体现在一连串的统计数据上，更体现在整个市场的“温度”！和新房的“明码标价”不同，二手房的成交，就是一个上家和下家相互博弈最后达成一致的过程，房子最后的成交价基本介于挂牌价和房东心理底线价格之间，二者之间相当于一个缓冲区，而挂牌价和底价之间的差价百分比，就是所谓的“成交议价空间”，这个数据越小，说明上家对自己的房子更有信心，也说明了市场更加坚挺！据“冰川指数”结果显示，10月份上海的成交议价空间指数从7.8%降到了6.9%；等到这个月完整结束，更是有望创下近一年新低，表明市场整体偏向看好后市，其它城市也有类似的！
“让听得见炮声的做决策”，二手房的冷暖，每天活跃在交易一线的中介最有发言权！据澎湃近日报道，位于上海徐汇区的一门店店长表示，国庆假期后，市场热度延续。“上周门店新进15个客户，共21组带看，以前可能一周只有4-5组带看，新进客户5-6个算多的了”。还表示“我们组是10个人，买卖单、租赁单都相互协助，一组客户带看基本都是3套房子打底，周末两天，忙得店里都没人，电动车电都不够用。”依据前期的房价周期规律，每一轮地产行情的开启通常由一线城市启动，传导到底线城市。那么问题来了，您所在的城市房价有动静了么？欢迎大家来评论区聊聊~
免责声明（上下滑动查看全部）
任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。投资有风险，过往业绩不预示未来表现。财经早餐力求文章所载内容及观点客观公正，但不保证其准确性、完整性、及时性等。本文仅代表作者本人观点。
参与讨论
APP内打开