新华财经上海10月11日电（记者 杨溢仁）今年以来，保租房REITs表现可圈可点，显示出了较强的抗周期性和市场适应性。

保租房REITs运营稳健

可以看到，尽管面临宏观经济波动和市场环境的不确定性，但2024年以来，保租房REITs在收入、净利润和出租率方面均保持了相对稳定的状态。

有公开数据显示，2024年上半年，保租房REITs的涨幅达16.56%，在一众公募REITs中位列首位，远超第二名的产业园REITs（9.58%）和第三名的仓储物流REITs(2.76%)。

“这主要得益于保障性租赁住房稳定的收益率和抗周期能力。”一位保险机构投资人向记者表示，“另据我们测算，2024年第二季度，已上市的4单保租房REITs(华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT)合计实现收入7096.62万元，同比增长0.40%；净利润为2415.57万元，同比增长11.31%，环比增长7.34%。 ”

“外来人口规模庞大、偏高的购房价格、对未来房价下行的预期、居民购房意愿的持续下行……多重因素共同发酵，使得租赁需求维持高位，也为REITs项目的稳健运营提供了有力的支撑。”华夏北京保障房REIT基金经理岳洋指出，“具体来看，2023年北京市非京籍常住外来人口达824.0万，‘新市民’群体占总人口的比例近40%；购房价格偏高进一步催生了住房需求——北京房价收入比达到了27.2年，房价因素支持租赁需求长期向上；再就购房意愿而言，北京市城镇储户问卷调查显示，从2023年一季度至2024年二季度，更多居民有更强的储蓄意愿，同时，居民投资意愿持续下行，2024年二季度仅有约18.1%的受访居民表示，未来三个月内有购房支出的打算。”

据记者了解，2024年上半年，华夏北京保障房REIT保持了较高且稳定的出租率，对应项目层面的现金流稳定，体现出了较强的抗周期能力——2024年上半年完成租赁住房收入3557万元，项目公司EBITDA利润率为82.06%，较去年同期增长0.92%；基金合并层面，得益于收入增加和运营成本管控，2024年上半年实现可供分配金额2683万元；2024年上半年实现年化分派率4.30%。

更多项目料“跑步入场”

参考海外成熟REITs市场经验，保租房与REITs的高适配度使其成为了当地REITs市场的重要组成部分。

以美国市场为例，截至2024年7月末，美国权益型REITs的种类已拓展至13类，市值达1.36万亿美元，其中租赁住房REITs共有18只，合计市值超过1900亿美元，市值占比为14%。就住房属性来分，美国租赁住房REITs可分为三类，为预制房 (Manufactured Homes) REITs、租赁式公寓REITs(Multi-family Apartment）及租赁式别墅（Single-family) REITs，数量分别为3只，13只及2只。

再就日本市场来看，纯租赁住宅类REITs的市值占比约8%，同时多只混合业态REITs中亦包含了租赁住宅资产。截至2024年9月末，日本市场共有7大类58只上市REITs，市值达15.1万亿日元。所有REITs又分为单一业态及混合业态两大类。目前市场中单一租赁住宅REITs共有5只，市值占比7.8%。除单一租赁住宅REITs外，日本的混合业态REITs中有11只REITs在投资组合中纳入了租赁住宅资产。

“向后看，随着今年7月管理层发文，明确将市场化租赁住房纳入REITs发行范围，C-REITs租赁住房板块的底层资产也将更为多元。”中信建投证券研究发展部房地产和REITs行业分析师黄啸天表示。

记者注意到，当前不少保租房原始权益人已摩拳擦掌，准备“跑步入场”。同时，已上市项目的扩募工作亦在稳步推进之中。

据CRIC统计，2023年底全国共筹建保租房约573万套（间），完成了“十四五”目标的65.86%，上海、江苏、太原等部分重点地区进度逾七成。2024年，各地筹建目标普遍占其“十四五”目标的15%以上，预计未来两年，各地在保租房筹建的工作中仍将面临不小的压力和挑战。随着“十四五”保租房筹集工作逐步迈向尾声，相关国企对于资产盘活的需求也将进一步抬升。

“REITs为我们体系内的保租房提供了一个上市的通道，也成为了再投资项目的资本金来源，有助于我们广泛吸纳社会各类资金共同参与保租房的建设，扩大区域投资，优化投融资结构。”上海城投控股投资有限公司副总经理、上海城投房屋租赁有限公司执行董事张毅表示，“不仅如此，REITs的发行有助于上海城投集团实现轻重资产的分离，滚动做大保租房投资规模，这对建立资产上市通道，打造长三角国有企业保租房存量资产盘活标杆案例，具有典型的示范效应。未来，我们将继续投入保租房的开发与建设，同时在市场中寻找优质的租赁住房项目，不断提升潜在的扩募资产池规模，赋予城投宽庭保租房REIT高质量发展的生命力。”

精益运营仍是决胜关键

虽然受供应端集中入市的影响，目前有不少投资者担忧，各项目的出租率将有所承压，但记者在采访中发现，大部分原始权益人对于底层资产的运营均持乐观态度。

“租赁市场竞争加剧已为大势所趋。”厦门住房租赁发展有限公司总经理助理许玮瑛指出，“2024年上半年，长租公寓运营商在厦门市租赁市场中占据了显著的份额，例如，厦门轨道集团TOD地铁公寓、国贸贸家公寓等。我们预计，2024年下半年，厦门市租赁住房的竞争将继续增大。不过，本项目依然有望通过精益运营，保持竞争优势。”

谈及后续的经营策略，许玮瑛称，将由以下四方面着手，持续提升资产价值：

首先，是前置化铺排招租、续租工作，严格控制空房出租天数，致力达到卓越出租率指标98%以上，保障租金收入；其次，是加强安全管控力度，加强公寓设施设备的维护和检查，同时，建立严格的安全管理制度，保障公寓安全；再者，是积极推动“租赁运营及物业管理一体化”，注重租户居住满意度，延伸拓展生态服务，提升运营能力，同时开展租客活动，营造和谐且有活力的社区氛围，多维度增加客户满意度及黏性；最后，是积极关注区域内新租赁住房入市对项目的影响，及时做好应对策略，切实保障年度预算目标的达成及新一年预算的制定。

编辑：可达

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新华财经上海10月11日电（记者 杨溢仁）今年以来，保租房REITs表现可圈可点，显示出了较强的抗周期性和市场适应性。

保租房REITs运营稳健

可以看到，尽管面临宏观经济波动和市场环境的不确定性，但2024年以来，保租房REITs在收入、净利润和出租率方面均保持了相对稳定的状态。

有公开数据显示，2024年上半年，保租房REITs的涨幅达16.56%，在一众公募REITs中位列首位，远超第二名的产业园REITs（9.58%）和第三名的仓储物流REITs(2.76%)。

“这主要得益于保障性租赁住房稳定的收益率和抗周期能力。”一位保险机构投资人向记者表示，“另据我们测算，2024年第二季度，已上市的4单保租房REITs(华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT)合计实现收入7096.62万元，同比增长0.40%；净利润为2415.57万元，同比增长11.31%，环比增长7.34%。 ”

“外来人口规模庞大、偏高的购房价格、对未来房价下行的预期、居民购房意愿的持续下行……多重因素共同发酵，使得租赁需求维持高位，也为REITs项目的稳健运营提供了有力的支撑。”华夏北京保障房REIT基金经理岳洋指出，“具体来看，2023年北京市非京籍常住外来人口达824.0万，‘新市民’群体占总人口的比例近40%；购房价格偏高进一步催生了住房需求——北京房价收入比达到了27.2年，房价因素支持租赁需求长期向上；再就购房意愿而言，北京市城镇储户问卷调查显示，从2023年一季度至2024年二季度，更多居民有更强的储蓄意愿，同时，居民投资意愿持续下行，2024年二季度仅有约18.1%的受访居民表示，未来三个月内有购房支出的打算。”

据记者了解，2024年上半年，华夏北京保障房REIT保持了较高且稳定的出租率，对应项目层面的现金流稳定，体现出了较强的抗周期能力——2024年上半年完成租赁住房收入3557万元，项目公司EBITDA利润率为82.06%，较去年同期增长0.92%；基金合并层面，得益于收入增加和运营成本管控，2024年上半年实现可供分配金额2683万元；2024年上半年实现年化分派率4.30%。

更多项目料“跑步入场”

参考海外成熟REITs市场经验，保租房与REITs的高适配度使其成为了当地REITs市场的重要组成部分。

以美国市场为例，截至2024年7月末，美国权益型REITs的种类已拓展至13类，市值达1.36万亿美元，其中租赁住房REITs共有18只，合计市值超过1900亿美元，市值占比为14%。就住房属性来分，美国租赁住房REITs可分为三类，为预制房 (Manufactured Homes) REITs、租赁式公寓REITs(Multi-family Apartment）及租赁式别墅（Single-family) REITs，数量分别为3只，13只及2只。

再就日本市场来看，纯租赁住宅类REITs的市值占比约8%，同时多只混合业态REITs中亦包含了租赁住宅资产。截至2024年9月末，日本市场共有7大类58只上市REITs，市值达15.1万亿日元。所有REITs又分为单一业态及混合业态两大类。目前市场中单一租赁住宅REITs共有5只，市值占比7.8%。除单一租赁住宅REITs外，日本的混合业态REITs中有11只REITs在投资组合中纳入了租赁住宅资产。

“向后看，随着今年7月管理层发文，明确将市场化租赁住房纳入REITs发行范围，C-REITs租赁住房板块的底层资产也将更为多元。”中信建投证券研究发展部房地产和REITs行业分析师黄啸天表示。

记者注意到，当前不少保租房原始权益人已摩拳擦掌，准备“跑步入场”。同时，已上市项目的扩募工作亦在稳步推进之中。

据CRIC统计，2023年底全国共筹建保租房约573万套（间），完成了“十四五”目标的65.86%，上海、江苏、太原等部分重点地区进度逾七成。2024年，各地筹建目标普遍占其“十四五”目标的15%以上，预计未来两年，各地在保租房筹建的工作中仍将面临不小的压力和挑战。随着“十四五”保租房筹集工作逐步迈向尾声，相关国企对于资产盘活的需求也将进一步抬升。

“REITs为我们体系内的保租房提供了一个上市的通道，也成为了再投资项目的资本金来源，有助于我们广泛吸纳社会各类资金共同参与保租房的建设，扩大区域投资，优化投融资结构。”上海城投控股投资有限公司副总经理、上海城投房屋租赁有限公司执行董事张毅表示，“不仅如此，REITs的发行有助于上海城投集团实现轻重资产的分离，滚动做大保租房投资规模，这对建立资产上市通道，打造长三角国有企业保租房存量资产盘活标杆案例，具有典型的示范效应。未来，我们将继续投入保租房的开发与建设，同时在市场中寻找优质的租赁住房项目，不断提升潜在的扩募资产池规模，赋予城投宽庭保租房REIT高质量发展的生命力。”

精益运营仍是决胜关键

虽然受供应端集中入市的影响，目前有不少投资者担忧，各项目的出租率将有所承压，但记者在采访中发现，大部分原始权益人对于底层资产的运营均持乐观态度。

“租赁市场竞争加剧已为大势所趋。”厦门住房租赁发展有限公司总经理助理许玮瑛指出，“2024年上半年，长租公寓运营商在厦门市租赁市场中占据了显著的份额，例如，厦门轨道集团TOD地铁公寓、国贸贸家公寓等。我们预计，2024年下半年，厦门市租赁住房的竞争将继续增大。不过，本项目依然有望通过精益运营，保持竞争优势。”

谈及后续的经营策略，许玮瑛称，将由以下四方面着手，持续提升资产价值：

首先，是前置化铺排招租、续租工作，严格控制空房出租天数，致力达到卓越出租率指标98%以上，保障租金收入；其次，是加强安全管控力度，加强公寓设施设备的维护和检查，同时，建立严格的安全管理制度，保障公寓安全；再者，是积极推动“租赁运营及物业管理一体化”，注重租户居住满意度，延伸拓展生态服务，提升运营能力，同时开展租客活动，营造和谐且有活力的社区氛围，多维度增加客户满意度及黏性；最后，是积极关注区域内新租赁住房入市对项目的影响，及时做好应对策略，切实保障年度预算目标的达成及新一年预算的制定。

编辑：可达

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