作者：余飞
前两天分析了深圳、广州、厦门楼市的最新情况，都是一言难尽。深圳二手房均价破6，广州二手房均价破3，厦门则是新房与二手房价格双双领跌全国。如今的行情中，谁又不在跌呢？且看曾经躁动的东部，南京、苏州、合肥、杭州、无锡都在疯狂调整当中，还有这篇文章的主角宁波。
宁波二手房价环比下跌1.6%，同比下跌10.9%，跌幅均较七月份有所扩大。环比看，已经连续16个月下跌（2023年5月-2024年8月），继续刷新连跌纪录；同比看，更是已连跌28个月（2022年5月-2024年8月），首次超过2011年年初开始的那一轮楼市调整的连跌27个月。
上一轮宁波楼市的调整，结束于2015年。从2015年10月起，宁波二手房价同比开始上涨，然后连涨了79个月。相比于宁波上一轮上涨的时间，宁波连跌28个月还短的很，往后还有很长的调整之路。从跌幅来看，宁波二手房价格同比跌幅，已经挤进了全国前十。国家统计局数据显示，8月份二手房同比跌幅位居前十的城市分别是：厦门（-14.6%）、武汉（13.3%）、广州（-12.5%）、徐州（-12.1%%）、金华（-11.6%）、温州（-11.6%）、福州（-10.9%）、宁波（-10.9%%）、深圳（-10.8%）、襄阳与烟台（-10.7%）。南昌、惠州、泉州、唐山、秦皇岛、兰州、海口、包头、济南9个城市，同比跌幅也在两位数。
制图：城市财经；数据：国家统计局这一切，都是发生在宁波降低首付降低利率之下。
今年517之后，宁波立刻跟进政策，宣布降首付降利率。
5月28日，宁波下调首付比例，首套房最低首付比例由20%降至15%、房贷利率由3.75%（LPR-20BP）降至3.35%，二套房首付比例由30%降至25%、房贷利率由4.15%（LPR+20BP）降至3.55%。。
同时奉化、高新区、海曙各自开启了购房送消费券活动。
但新政效果仅维持了1个月。6月份，宁波市六区新房成交2636套，二手房成交5714套，均创下年内新高，但7月份就急转直下。
7月份新房仅成交663套，二手房仅成交2843套。
8月份较7月份略微增长了一丢丢，但成交量仍处在历史低位，新房成交829套，二手房成交2946套。
据房管部门数据绘制
作为东部热点城市，宁波在上一轮大牛期间，房价狠狠上涨了一波。尤其是2017年之后。
自2017年下半年以来，投资客逐渐成为宁波楼市里一股重要的力量，甚至是主要的力量，在个别板块，投资客的比例超过80%。在投资客的助攻下，宁波一些核心片区的房价，冲到了五六万的价格。两年前我写宁波楼市的文章中，就给出过提醒，宁波房价远超其本身的支撑力和民众的购买力，调整在所难免，留给炒房客退出的时间不多了。2023年，宁波商品房销售面积跌至902.3万平方米，相比于2020年的高点，腰斩了。
2024年，成交进一步缩水。
今年上半年，宁波市六区新房成交了10897套，较去年同期下跌了29%，较高峰时期的2019上半年，膝盖斩了。
二手房，上半年市六区成交了23287套，是新房成交量的两倍多。这和大多数中心城市的表现一样。目前中心城市的二手房比新房更香，主要是两个逻辑，一个是在房企出清的时代里，二手房比新房更安全；另一个则是二手房让利比新房更有诚意。
宁波上半年二手房表现虽然远好于新房，但纵向与过往对比，仍是过去四个上半年中，成交量第二低，只比黑天鹅最严重的2022上半年好。23287套相比于高点时期的32016套，下降了27.3%。
房价方面，第一部分已经说到，二手的连跌同比连跌28个月。下面这一张图，是我2021年8月份的截屏的贝壳找房披露的宁波各区县二手房价格图。为了更直观看出各区县价格三年变化，我制作了一张直观表格。
从上图7月与8月数据可以看到，宁波房价以肉眼可见的速度在下跌。各区对比三年前的数据，跌幅都很大。奉化、杭州湾新区、镇海跌幅都在三分之一左右。江北、北仑、余姚三年跌了四分之一，鄞州、海曙、慈溪跌幅均超五分之一。
宁波楼市的转向，离不开宏大的背景，那就是全国楼市整体调整。国家统计局披露的5月份70个大中城市二手房价格变化数据，无论环比还是同比，无一城不降。8月份，新房，环比67座城市下跌，同比68座城市下跌。二手房，环比69座城市下跌，同比无一城不跌。中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
在去年如斯跌幅下，今年商品房成交量跌幅进一步扩大。国家统计局披露，前8个月新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。
来源：国家统计局
以此预估，今年全年商品房销售面积与销售额将跌至“双9”。03
没有谁能置身事外
宁波楼市的大调整，再结合我之前写过的深圳、广州、上海、北京、东莞、成都、重庆、烟台、常州、南京、西安、武汉、厦门等一众热点城市的房价走势，可以得出一个明显结论：即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相对大一些而已。2023年宁波GDP高达16452.83亿元，位居全国第12位，在五个计划单列市中位居第二位，仅次于深圳。
产业方面，宁波工业实力位居全国前十。2023年规模以上工业增加值5288.2亿元，同期的杭州为4984亿元。宁波的工业实力，在浙江省内位居第一。2023年规模以上工业营收2.48万亿元，位居全国第七位。
此外，按照工信部划分的41个工业大类，宁波总产值超过千亿的产业数量高达7个，千亿产业总产值合计1.59万亿元。
宁波的产业强悍，还表现在拥有一批单项制造业冠军企业。和很多综合性企业不同，宁波的企业不是什么都要，而是专攻特长，领域极其细分与专业化。比如主攻汽车压铸件模具臻至机械，专注于光伏逆变器的锦浪科技，专注商用车发动机冷却风扇总成的雪龙集团，主攻电动窗帘、电动卷帘门电机制造商的杜亚机电，聚焦信息通信用网格式电缆桥架的纬诚科技等等。宁波的精与专有多厉害？宁波308家单项冠军培育企业中，主导产品市场占有率世界第一的有76家、世界前三的有171家、全国第一的有205家。简单举几个例子，根据公开资料显示，宁波一家企业生产的安卓手机镜头，市场份额占了全球的33%，相当于每3部安卓手机中，就有1个用的是他们的镜头；宁波一家企业生产智能窗帘电机，年销售额10亿多，全球市场占有率第一；宁波一家企业给全球90%以上缝纫机整机厂配套旋梭，几十年只专注做这一种产品，核心生产设备都是自己研发制造，产量占了全球40%。正因如此，在工信部发布的前三批次“专精特新”小巨人企业数量排名中，宁波位居全国第三，仅次于上海、北京。在第四批次名单公布后，前四个批次的“专精特新”小巨人企业数量位居全国第四，仅次于京沪深。
去年公布的前五批次专精特新“小巨人”企业数量，宁波依旧以352家位居全国第五，仅次于北京、深圳、上海、苏州。
“不求最大，但求最强，不知不觉，不可或缺”的精神，成就了宁波“扫地僧”的美称。
也成就了宁波GDP排名不断超越的力量。
这一轮调整是全面的、深度的，在大周期面前，谁都得服从，谁都无法置身事外。本号早就说过，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。对于一二线城市来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。而且，按照国家统计局披露的数据来看，目前房价调整已经进入了深水区。写在最后：最近在与一家机构合作，可以帮助内地居民办理香港身份。该机构总部位于香港，在全国各地拥有分支机构，深耕香港本土教育与身份规划领域9年，从K15、本硕博全面覆盖全港各级教育资源，从前期申请、过程辅导到结果落地，一站式全程陪伴，同时还为客户提供从商务、置业、子女教育、生活出行等多项在港后续服务。真正的做到了为客户保驾护航，满足客户从家人到家业、从生意到生活、从当下到世代的全方位需求。（非诚勿扰，有需求的读者，可以长按下方图片识别二维码加微信咨询详情）
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