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近期，厦门岛外推出了一批定价低至市场评估价4-5折的保障性商品房，出人意料的是，遇冷了！
这批房源推出了5500套，位于岛外的马銮湾地铁社区一期和二期、新阳居住区三期、祥平地铁社区一期，报名的家庭却只有1448个，申请率只有26%。
1、首要原因就是厦门近一年房价跌惨了。打了对折的保障性商品房价格，相比周边市场价的新房和二手房，房价倒挂红利越来越小。
从下图中可以看出来，从去年3月份到今年7月，厦门房价指数一路下跌，导致的一个严重后果就是：保障性商品房对刚需的吸引力锐减。
打个比方，岛外同样的保障房每平28000元，不远的新房每平32000元，还是更好地段、更好品质，并且房子还是自己100%所有，不存在未来政府回购和封闭管理的后遗症，换做我们自己，会选哪个小区？
2、保障性商品房限制太严。买之后，就不能去买别的房子了，想要买纯粹的商品房，必须把保障性商品房退掉。
3、地段差，这一批保障性商品房都位于厦门岛外。
4、 五年限售。满五年想转售，除了扣除建筑损耗之外，买房人还要补缴一大笔土地收益款。
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榕悦花园项目诞生于2021年，买房人与ZF产权份额比例分别占55%和45%，刚出来的时候特别火。按照《广州市共有产权住房管理办法》，共有产权房有2年的限售期，房子不得出租或者出售。
如果广州还在房价上升周期，榕悦花园的买房人不至于如此着急。
这一轮楼市下行周期，广州房价跌得很猛，榕悦花园位于广州黄埔区，保障房买卖被锁定了两年，现在限售期到了，许多买房人第一选择就是赶紧抛掉止损。
现在过了限售期，按照合同当年约定，榕悦花园的买房人眼巴巴指望国企城投公司能回购手中的份额。
但现在这个行情，国企城投都是一屁股外债，哪有多余的钱回购榕悦花园，就算有钱回购，能不能按照原价回购都难说。
广州保障性住房建设算比较早的，榕悦花园这个事，也算是给广州其他保障房项目和全国类似的保障房项目，敲响警钟，成为前车之鉴。
目前，全国多个大城市都在大规模全面加速保障房的建设，若干年以后各个城市也会遇到这个回购难的问题了，回购价格到时候还要各种核算，不是你要多少钱，就给你多少钱。
财政紧张不是一时，未来可能会常态化，国央企、城投公司囊中羞涩也会常态化。
未来回购保障性住房，有多少钱，能回收多少房源，先收谁后收谁，要打几折，一切都是未知数，风险无处不在。
千万别啥都指望ZF，曾经的文件和规定随时可以更改，养老、就业、生育、育儿，哪个不得靠自己。
4
以往各大城市说起保障房，就俩字：便宜。但缺点也很明显：位置偏远且配套极其一般。
楼市寒冬下，保障房这么多缺点，当然会销售遇冷。
为了提升保障房的吸引力，今年7月，广州拿出市中心黄金地段的三个地块，开工建设保障房，相比周边房价，价格砍半。这三个项目分别为海珠区新滘西路项目、天河区奥体新城项目、荔湾区葵蓬南项目。
8月6日，广州市住建局发布了《广州市配售型保障性住房管理办法》征求意见稿规定：“配售型保障性住房实施封闭管理，封闭持有期为3年，封闭持有期满后，可以在配售型保障性住房流转平台上挂牌出售，出售对象为符合条件的配售型保障性住房申购对象，出售价格不得高于原购房价格”。
看到了吧，封闭期3年，且出售价格不得高于买进价格。哪怕这三个项目地段好，配套佳，买房人要是购买这种保障性住房，也架不住通胀贬值的坑，钞票只会大幅贬值。
毕竟随着美联储降息日子越来越近，国内货币放水再无后顾之忧，大通胀和低利率将是大势所趋。
高层反复强调要让物价温和上涨，通胀成为拉动经济、刺激就业，解决一起地方债务的利器。
而保障性住房只有居住属性，没有金融属性，没有增值属性，买到就是亏到。
过去很多年，底层都在高喊房住不炒，支持房住不炒，可如果让他拿真金白银几百万去买一堆升值空间是0的砖头，他绝对不愿意。
韭菜们有这个买房的血汗钱，还不如存存银行定期，买买低风险理财产品，拿点稳定的收益抵抗通胀更好。
所以，我笃定这次广州开建的这三个核心地段配售型保障房也会遇冷。
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这批房源推出了5500套，位于岛外的马銮湾地铁社区一期和二期、新阳居住区三期、祥平地铁社区一期，报名的家庭却只有1448个，申请率只有26%。
1、首要原因就是厦门近一年房价跌惨了。打了对折的保障性商品房价格，相比周边市场价的新房和二手房，房价倒挂红利越来越小。
从下图中可以看出来，从去年3月份到今年7月，厦门房价指数一路下跌，导致的一个严重后果就是：保障性商品房对刚需的吸引力锐减。
打个比方，岛外同样的保障房每平28000元，不远的新房每平32000元，还是更好地段、更好品质，并且房子还是自己100%所有，不存在未来政府回购和封闭管理的后遗症，换做我们自己，会选哪个小区？
2、保障性商品房限制太严。买之后，就不能去买别的房子了，想要买纯粹的商品房，必须把保障性商品房退掉。
3、地段差，这一批保障性商品房都位于厦门岛外。
4、 五年限售。满五年想转售，除了扣除建筑损耗之外，买房人还要补缴一大笔土地收益款。
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榕悦花园项目诞生于2021年，买房人与ZF产权份额比例分别占55%和45%，刚出来的时候特别火。按照《广州市共有产权住房管理办法》，共有产权房有2年的限售期，房子不得出租或者出售。
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但现在这个行情，国企城投都是一屁股外债，哪有多余的钱回购榕悦花园，就算有钱回购，能不能按照原价回购都难说。
广州保障性住房建设算比较早的，榕悦花园这个事，也算是给广州其他保障房项目和全国类似的保障房项目，敲响警钟，成为前车之鉴。
目前，全国多个大城市都在大规模全面加速保障房的建设，若干年以后各个城市也会遇到这个回购难的问题了，回购价格到时候还要各种核算，不是你要多少钱，就给你多少钱。
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未来回购保障性住房，有多少钱，能回收多少房源，先收谁后收谁，要打几折，一切都是未知数，风险无处不在。
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以往各大城市说起保障房，就俩字：便宜。但缺点也很明显：位置偏远且配套极其一般。
楼市寒冬下，保障房这么多缺点，当然会销售遇冷。
为了提升保障房的吸引力，今年7月，广州拿出市中心黄金地段的三个地块，开工建设保障房，相比周边房价，价格砍半。这三个项目分别为海珠区新滘西路项目、天河区奥体新城项目、荔湾区葵蓬南项目。
8月6日，广州市住建局发布了《广州市配售型保障性住房管理办法》征求意见稿规定：“配售型保障性住房实施封闭管理，封闭持有期为3年，封闭持有期满后，可以在配售型保障性住房流转平台上挂牌出售，出售对象为符合条件的配售型保障性住房申购对象，出售价格不得高于原购房价格”。
看到了吧，封闭期3年，且出售价格不得高于买进价格。哪怕这三个项目地段好，配套佳，买房人要是购买这种保障性住房，也架不住通胀贬值的坑，钞票只会大幅贬值。
毕竟随着美联储降息日子越来越近，国内货币放水再无后顾之忧，大通胀和低利率将是大势所趋。
高层反复强调要让物价温和上涨，通胀成为拉动经济、刺激就业，解决一起地方债务的利器。
而保障性住房只有居住属性，没有金融属性，没有增值属性，买到就是亏到。
过去很多年，底层都在高喊房住不炒，支持房住不炒，可如果让他拿真金白银几百万去买一堆升值空间是0的砖头，他绝对不愿意。
韭菜们有这个买房的血汗钱，还不如存存银行定期，买买低风险理财产品，拿点稳定的收益抵抗通胀更好。
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