凯旋新世界，时间的朋友

城市战争

15小时前

人们喜欢用一个词用来形容那些“长期主义”的事情，那就是“时间的朋友”，如果要在广州豪宅界寻找一位“时间的朋友”，相信很多人会不假思索地选择凯旋新世界。

沿着珠江新城临江大道散步，一个砖红色外立面的小区，总能引起我的注意：

其温润的质感、雅致的园林、低密度的居住环境，在被高楼压得透不过气的珠江新城，显现出一份难得的舒展与松弛。

红楼梦里说“富贵出闲人”，在寸土寸金、争分夺秒的广州市中心，这种氛围很独特。

写到这里，读者诸君想必已经猜到，我说的是凯旋新世界——广州豪宅界的一棵常青树，不少城中名人、外国领事均栖居于此，让这里增添了许多传奇色彩。

更传奇的是它漫长的“生命周期”。

严格来说，凯旋新世界并不年轻，始建于本世纪第一个十年，至今已超过15年，与它同时代诞生的豪宅，大部分早已泯然于众人矣，似乎唯有它历久弥新，穿越了一个又一个周期。

这两年，人们喜欢用一个词用来形容那些“长期主义”的事情，那就是“时间的朋友”，如果要在广州豪宅界寻找一位“时间的朋友”，相信很多人会不假思索地选择凯旋新世界。

凯旋新世界

凯旋新世界的几个“不同”

不过，对于一个探盘无数的地产博主来说，我又常常感到困惑，因为这个小区和我常见的那些豪宅，有诸多不同。

比如，现在很多人一谈到豪宅，马上会想起那种高耸入云的玻璃幕墙建筑，但凯旋新世界则是一堆低层建筑围合在一起，而且是面砖外墙。

再比如，豪宅给人的感觉，似乎总是高墙大院，拒人于千里之外，但凯旋新世界不同，其开放式商业街区，让人可以随时走近它，给人一种与城市共融的友好之感。

另外还有户型，由于是港资房企早期的产品，凯旋新世界在户型设计上与内地居民的需求存在一定的错配，得房率也比较低。

然而，这些“不同”，并没有影响到凯旋新世界在买家心目中的地位，尤其是项目三期的广粤尊府，更是众多富豪心中的白月光，最近一年频频出现20万～30万/m²的成交?

在中国，像这样成交价超过20万/m²的二手小区，即使是上海陆家嘴、北京朝阳CBD、深圳湾这样的超级地段，也不多见。

为了搞清楚这个小区的卖点，我采访了几位住在凯旋新世界的朋友，想听听他们对自己小区的评价。

一个朋友看重的是它的环境，她说，凯旋是广州市中心罕见的低密度公园社区，前有临江带状公园，后有珠江公园，中有广粤天地，容积率低。

另一个朋友看重的是它的圈层，孟母三迁，为的是择邻而居。这里的邻居有什么特别？看看广粤天地就知道了，永远不乏各种语言、各种肤色的国际友人家庭，有人说这里是广州的“小联合国”。

还有一个朋友看重的是小区的持续投入，她说：小区物管不错，保养得好，开发商很舍得投入，前两年还花了好几千万，提升小区园林。

我觉得，这三个回答都触及到豪宅的本质，尤其是第三点，最为关键。

凯旋新世界

02‍

珠江新城的一个“例外”

先说第一点，生态环境。

普通人买房最关注的是“学铁商”，也就是学校、地铁、商业三件套，它们非常实用，关乎普通人的生活秩序。

但豪宅不同，尤其是顶级豪宅，可以没学校、没地铁、没商业，却唯独不能没有好的生态环境。

前面说了，凯旋新世界前有临江带状公园，后有珠江公园，中有广粤天地社区园林，是广州市中心罕见的被公园包裹的社区。

凯旋新世界

而且，珠江新城总计6.19平方公里，寸土寸金的土地价值决定了，这里的小区大部分都是“小地块、高密度”特征，像汇悦台、颐德公馆、中海花城湾、嘉裕公馆的占地面积都是3万方左右，平均容积率是7。

唯一一个例外，那就是凯旋新世界。

其占地面积11万方，相当于同地段小区的三倍，其中园林就有4.8万方，仅园林就超过珠城大部分小区，容积率约为2.9，被认为是珠江新城占地面积最多、园林最大、容积率最低的豪宅社区。

所以，和同城其他顶豪相比，凯旋新世界的关键词是“大地块、低密度”，这种对核心区土地的占有感，很难找到替代品。

凯旋新世界

再说第二点，圈层。

这也是凯旋新世界非常鲜明的一个特征，要单说圈层，珠江新城的豪宅都不会差。

但凯旋的特色在于，凭借广粤公馆的品牌号召力，很多驻扎在广州的外企高管、外交官、外籍球星，都会把凯旋新世界作为常住居所，并在这里发挥影响力，促进了中西方文化的交融。

身处这样的圈层，当然会觉得世界触手可及，尤其是对小孩来说，耳濡目染的都是国际化的元素，自然大开眼界。

在广州，很多人是从凯旋新世界开始，见识到什么是真正的“国际社区”，什么是国际领先的生活方式。

凯旋新世界社区活动

不仅如此，广粤天地这个精致的社区商业也是点睛之笔，这里的美食、酒吧、小店都很国际化，每当夜幕降临，便能看到很多来自欧美国家的鲜活面孔，有如穿越到纽约第五大街。

而这也打破了人们对豪宅的一个偏见，很多人觉得豪宅要尊贵，要不食人间烟火，所以不能搞商业。但其实，社区商业如果像广粤天地这样搞得好，不仅不会拉低社区档次，反而会带来一种高级烟火气。

而且，在凯旋新世界，住宅和商业有着巧妙的区分，住户既能充分享受社区商业的便利，又能闹中取静。

所以，谁说豪宅一定不能搞社区商业？关键是你的商业做得怎么样，管理水平咋样？

凯旋新世界园林

03‍

一种长期主义的坚持‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

最后说说第三点，就是开发商的持续投入。

这一点，我觉得这是最触及豪宅本质的一点，也是现阶段国内豪宅最忽视的一点。

众所周知，内地房企大多“重建设轻维护”，盖房子的时候往往能做到高举高打，但在后续的维护方面缺乏持续投入，导致楼盘折旧较快，高级感维持不了多久。

就在10多年前，广州珠江边上诞生过不少叱咤风云的豪宅，比如凯旋会、珠江帝景、新理想华庭，才十多年的楼龄，他们中大部分就已落寞不堪。

背后的原因是什么？是它们地段不够好吗、建设标准不够高吗、户型不够好吗？都不是，最关键的原因是交楼之后缺乏持续的投入。

从发达地区的经验来看，房子后续的维护成本是很高的，香港、东京、纽约的房子为什么能够历久弥新？是靠房产税和物业费养出来的。

例如，香港次新房的物业费高达50元/m²，差不多是珠江新城同类小区的20倍，而且香港房子还要交差响、地税。

而我们内地的房子，房产税和物业费都指望不上，想把房子维护好，一方面建设标准要高，另一方面还需要开发商的持续投入。

凯旋新世界就是这方面的佼佼者，一方面建设标准足够高，从源头上保证了房子后续的修缮成本低，而且小区圈层控制得好，业主素质高、人口密度低，这都有利于后期的保养维护。

凯旋新世界社区活动

另一方面开发商有持续的投入，因为新世界在这里有大量的自持物业，比如广粤公馆、广粤天地、广粤会这些商业空间，都需要长达数十年的运营和维护，业主可以分享这些投入。

疫情期间，新世界自掏腰包，花了好几千万改造小区园林，这对一个交楼已经十多年的二手小区来说，确实是非常“舍得”的。

这种“舍得”，让凯旋新世界的业主，感受到一种长期主义的坚持，一种值得托付的信任感。

04‍

这才是豪宅永恒不变的内核

以下是凯旋新世界近期举办的一些社区活动，大家感受一下这个小区的高级感与活力感?

凯旋新世界社区活动

试问在广州，能有几个发展商在交楼十多年之后，还能把小区的活力维护到这个水平？

这才是真正的“时间的朋友”。

豪宅之豪，不仅仅体现在外立面、景观、户型这些建设标准上，还体现在这种高水平、可持续的运营能力。

可以说，凯旋新世界的出现，打破了我们对CBD豪宅的很多固有认知：

谁说豪宅一定是高墙深院、拒人千里？

谁说豪宅一定是高耸入云、藐视一切？

谁说豪宅一定是只看钱包不讲人情、没有人间烟火气？

生活中本没有那么多“必须”，豪宅也没有那么多“标准”。

凯旋新世界的诸多“不一样”，让我们看到了豪宅真正的本质与内核，那就是：

第一，优秀的品质感；

第二，纯粹的圈层；‍

第三，历久弥新的生命力；

把这几点好了，至于楼龄、外立面、园林、户型、装标都只是表象，表象可以千变万化，但内核永恒不变。

换言之，可继续的“生命周期”才是顶级豪宅的终极战场。

凯旋新世界在交付之后十多年的时间里，始终稳居广州豪宅的顶流，始终是塔尖人群乐于收藏的传世资产，反复印证了它持久的生命力。

就在最近，媒体报道称，凯旋新世界即将推出新一期住宅产品，涵盖100多方到300多方的二～五房户型，预估有笋货，最高会有过亿的好东西。

作为一个交付已经十多年的项目来说，至今仍然能推新，在这个追求高周转的行业，显得格外的沉稳与淡泊，这不禁让人想起一句格言：不争朝夕，争的是细水长流。

最近一段时间，广州顶豪市场颇不平静，2亿+的大平层成交频频出现，新一轮“资产争夺战”打响，又一次考验远见的时候到了。

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中国最富的1094人，分别住在哪些城市？

天河，才是全广州最“便宜”的地方

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沿着珠江新城临江大道散步，一个砖红色外立面的小区，总能引起我的注意：

其温润的质感、雅致的园林、低密度的居住环境，在被高楼压得透不过气的珠江新城，显现出一份难得的舒展与松弛。

红楼梦里说“富贵出闲人”，在寸土寸金、争分夺秒的广州市中心，这种氛围很独特。

更传奇的是它漫长的“生命周期”。

凯旋新世界

凯旋新世界的几个“不同”

不过，对于一个探盘无数的地产博主来说，我又常常感到困惑，因为这个小区和我常见的那些豪宅，有诸多不同。

比如，现在很多人一谈到豪宅，马上会想起那种高耸入云的玻璃幕墙建筑，但凯旋新世界则是一堆低层建筑围合在一起，而且是面砖外墙。

另外还有户型，由于是港资房企早期的产品，凯旋新世界在户型设计上与内地居民的需求存在一定的错配，得房率也比较低。

在中国，像这样成交价超过20万/m²的二手小区，即使是上海陆家嘴、北京朝阳CBD、深圳湾这样的超级地段，也不多见。

为了搞清楚这个小区的卖点，我采访了几位住在凯旋新世界的朋友，想听听他们对自己小区的评价。

一个朋友看重的是它的环境，她说，凯旋是广州市中心罕见的低密度公园社区，前有临江带状公园，后有珠江公园，中有广粤天地，容积率低。

还有一个朋友看重的是小区的持续投入，她说：小区物管不错，保养得好，开发商很舍得投入，前两年还花了好几千万，提升小区园林。

我觉得，这三个回答都触及到豪宅的本质，尤其是第三点，最为关键。

凯旋新世界

02‍

珠江新城的一个“例外”

先说第一点，生态环境。

普通人买房最关注的是“学铁商”，也就是学校、地铁、商业三件套，它们非常实用，关乎普通人的生活秩序。

但豪宅不同，尤其是顶级豪宅，可以没学校、没地铁、没商业，却唯独不能没有好的生态环境。

前面说了，凯旋新世界前有临江带状公园，后有珠江公园，中有广粤天地社区园林，是广州市中心罕见的被公园包裹的社区。

凯旋新世界

唯一一个例外，那就是凯旋新世界。

所以，和同城其他顶豪相比，凯旋新世界的关键词是“大地块、低密度”，这种对核心区土地的占有感，很难找到替代品。

凯旋新世界

再说第二点，圈层。

这也是凯旋新世界非常鲜明的一个特征，要单说圈层，珠江新城的豪宅都不会差。

身处这样的圈层，当然会觉得世界触手可及，尤其是对小孩来说，耳濡目染的都是国际化的元素，自然大开眼界。

在广州，很多人是从凯旋新世界开始，见识到什么是真正的“国际社区”，什么是国际领先的生活方式。

凯旋新世界社区活动

而且，在凯旋新世界，住宅和商业有着巧妙的区分，住户既能充分享受社区商业的便利，又能闹中取静。

所以，谁说豪宅一定不能搞社区商业？关键是你的商业做得怎么样，管理水平咋样？

凯旋新世界园林

03‍

一种长期主义的坚持‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

最后说说第三点，就是开发商的持续投入。

这一点，我觉得这是最触及豪宅本质的一点，也是现阶段国内豪宅最忽视的一点。

就在10多年前，广州珠江边上诞生过不少叱咤风云的豪宅，比如凯旋会、珠江帝景、新理想华庭，才十多年的楼龄，他们中大部分就已落寞不堪。

背后的原因是什么？是它们地段不够好吗、建设标准不够高吗、户型不够好吗？都不是，最关键的原因是交楼之后缺乏持续的投入。

从发达地区的经验来看，房子后续的维护成本是很高的，香港、东京、纽约的房子为什么能够历久弥新？是靠房产税和物业费养出来的。

例如，香港次新房的物业费高达50元/m²，差不多是珠江新城同类小区的20倍，而且香港房子还要交差响、地税。

而我们内地的房子，房产税和物业费都指望不上，想把房子维护好，一方面建设标准要高，另一方面还需要开发商的持续投入。

凯旋新世界社区活动

疫情期间，新世界自掏腰包，花了好几千万改造小区园林，这对一个交楼已经十多年的二手小区来说，确实是非常“舍得”的。

这种“舍得”，让凯旋新世界的业主，感受到一种长期主义的坚持，一种值得托付的信任感。

04‍

这才是豪宅永恒不变的内核

以下是凯旋新世界近期举办的一些社区活动，大家感受一下这个小区的高级感与活力感?

凯旋新世界社区活动

试问在广州，能有几个发展商在交楼十多年之后，还能把小区的活力维护到这个水平？

这才是真正的“时间的朋友”。

豪宅之豪，不仅仅体现在外立面、景观、户型这些建设标准上，还体现在这种高水平、可持续的运营能力。

可以说，凯旋新世界的出现，打破了我们对CBD豪宅的很多固有认知：

谁说豪宅一定是高墙深院、拒人千里？

谁说豪宅一定是高耸入云、藐视一切？

谁说豪宅一定是只看钱包不讲人情、没有人间烟火气？

生活中本没有那么多“必须”，豪宅也没有那么多“标准”。

凯旋新世界的诸多“不一样”，让我们看到了豪宅真正的本质与内核，那就是：

第一，优秀的品质感；

第二，纯粹的圈层；‍

第三，历久弥新的生命力；

把这几点好了，至于楼龄、外立面、园林、户型、装标都只是表象，表象可以千变万化，但内核永恒不变。

换言之，可继续的“生命周期”才是顶级豪宅的终极战场。

凯旋新世界在交付之后十多年的时间里，始终稳居广州豪宅的顶流，始终是塔尖人群乐于收藏的传世资产，反复印证了它持久的生命力。

就在最近，媒体报道称，凯旋新世界即将推出新一期住宅产品，涵盖100多方到300多方的二～五房户型，预估有笋货，最高会有过亿的好东西。

最近一段时间，广州顶豪市场颇不平静，2亿+的大平层成交频频出现，新一轮“资产争夺战”打响，又一次考验远见的时候到了。

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