文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
就在昨日，存量房贷利率下调，已尘埃落定。
过去的一个月，一系列楼市宽松政策密集发布，都向市场传递出中央对于稳楼市破釜沉舟的决心。
在政策推动下，多地楼市出现回暖迹象，特别是一线城市在国庆假期期间的看房量、签约量等数据都有了显著提升。
现在是不是入场的好时机？未来几个月，房地产市场是否能恢复？在《每天听见吴晓波》中，吴老师聊过许多与房地产相关的内容。
今天的文章，我们挑选其中两期的精华内容与大家分享。
10.17发布会
为房地产再添热度
中国经济有两头“灰犀牛”，一个是地方债务，另一个就是房地产。
近期中央各部委接连召开发布会，所探讨的政策举措，也往往围绕二者展开。
10月17日，由住建部、自然资源部、央行、金融监管局等多部委联合召开的会议，就是一场备受瞩目的重头大戏。
会议围绕房地产市场，提出了“四个取消、四个降低，两个增加”。可以说，基本把捆在房地产上所有的绳子一下子都解掉了。
所谓的“四个取消”，是充分赋予城市政府调控自主权，取消限购、取消限贷、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅的标准。
“四个降低”：
第一，降低住房公积金贷款利率，降了0.25%；第二，降低住房贷款的首付比例，统一一套二套房贷最低首付比例为15%；第三，降低存量房贷利率；第四，降低卖旧买新换购住房的税费承担。
“两个增加”：
第一，通过货币化安置方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房的改造；第二，在今年年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿，也就是所有在建、代建的房地产项目只要被认定是合格的，就会被纳入到白名单里面，应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
一系列举措涵盖多方面的政策调整，为房地产市场再添热度。而10月17号的这场会议并不是近一个月来中央第一次大规模挥动“组合拳”。
9.24“组合拳”
早在9月24日，即近四年来美联储首次降息后不久，我国的央行、金管局、证监会这“金融三巨头”就联合召开了高级别会议。会议上，多项重磅政策同时推出，力度远超预期，核心主要有四个方面。
第一，降准。央行宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，预计向金融市场提供长期流动性约1万亿元。
此次降准将为银行后续加大信贷投放提供支持，这是当前稳增长的重要发力点。此外，8月以来地方债发行节奏明显提速，央行降准有助于支持政府债券发行。
第二，降息。央行宣布将7天逆回购操作利率从1.7%下调至1.5%。逆回购利率指央行以债券为抵押品，向商业银行等机构出借资金的借贷利率。
逆回购利率下降，意味着央行向市场主动借出资金的借贷成本降低，将引导LPR、存款利率同步下行，从而降低居民和企业借贷成本，促进消费和投资。
第三，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。此轮存量利率的下调，可以说符合市场的呼声和预期。
有人算了一笔账，目前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，如果以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。政策预计将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数1500亿元左右。
会议还宣布将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。今年的“5·17”新政将首套和二套房首付比例分别调整到了15%和25%，这次政策将二套房首付再降至15%，首次和首套房对齐。
两项政策一方面将降低居民月供成本；另一方面将改善二手房市场供需关系，刺激改善性需求释放，有助于促进楼市的企稳回暖。
第四，创设新的货币政策工具支持股市稳定发展。
一是创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性。
也就是这些机构可以使用他们持有的债券、股票ETF、沪深300成分股等资产作为抵押，从央行换入国债、央行票据等高流动性资产，这将大幅提升机构的资金获取能力和股票增持能力。
二是创设股票回购增持专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票。
9月24日推出的这一套政策组合拳力度空前，可以说，中央政府为了通过货币工具帮助中国经济走出困局，已经使出了吃奶的力气。
从短期来看，这些政策明显刺激了市场信心，而政策的长期效果会如何，还有待时间的检验。
问问自己，这关键的三个问题
近一个月来，关于房地产市场的利空全部出尽，能给的利好政策也几乎都端到台面上了。接下来一个关键的问题，就是潜在购房者会不会买房？
全国的潜在购房者分为两类，一类是刚性诉求者，另一类是改善型需求者。
刚性的需求先撇开不谈，主要来谈谈改善型购房者未来的可能性。所谓改善就是“我可以买，也可以不买，反正我也是有房住的”。买不买又和三个因素有关：
第一，我现在的心情好不好；第二，我对未来有没有信心；第三，我害不害怕货币贬值。
老百姓会不会发心动念地去买房子？这件事情挺微妙的，就好比北京东城区有一条街是全京城吃夜宵最热闹的地方。
这条街上有两个店，一家店干干净净的，门口有很多热情的服务员招呼你进去吃夜宵。还有一家店，里面乱哄哄的都是人，门口还有两排凳子，很多人排队等着。我问你，你会去哪家店？
也许两个店菜单上的菜差不多，口味其实差别也不大，但我想绝大多数人会挤到后面那家店去。为什么，因为人多。其实这么多年来，中国老百姓买房子基本上就是类似的景象。
从多场发布会公开的信息看，可以说已经把殿堂打扫得干干净净、诚意满满，但是老百姓会不会进来“吃饭”，关键还是得看里面到底有没有坐着更多的人。
未来几个月中国房地产市场能不能恢复，关键点还是上面提到过的：你对自己有没有信心，你是不是依旧相信“核心城市的房产是抵抗通胀的重要工具”。
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以上内容主要选自《每天听见吴晓波》10月18日《17号的这场房地产发布会能见效吗？关键得看这几点》以及9月25日《降准、降息、降存量房贷，央行一套组合拳有何影响？》两期内容。
此外，我们为你精选了2024年房地产相关内容。登录吴晓波频道APP，会员可收听全部内容。
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
就在昨日，存量房贷利率下调，已尘埃落定。
过去的一个月，一系列楼市宽松政策密集发布，都向市场传递出中央对于稳楼市破釜沉舟的决心。
在政策推动下，多地楼市出现回暖迹象，特别是一线城市在国庆假期期间的看房量、签约量等数据都有了显著提升。
现在是不是入场的好时机？未来几个月，房地产市场是否能恢复？在《每天听见吴晓波》中，吴老师聊过许多与房地产相关的内容。
今天的文章，我们挑选其中两期的精华内容与大家分享。
10.17发布会
为房地产再添热度
中国经济有两头“灰犀牛”，一个是地方债务，另一个就是房地产。
近期中央各部委接连召开发布会，所探讨的政策举措，也往往围绕二者展开。
10月17日，由住建部、自然资源部、央行、金融监管局等多部委联合召开的会议，就是一场备受瞩目的重头大戏。
会议围绕房地产市场，提出了“四个取消、四个降低，两个增加”。可以说，基本把捆在房地产上所有的绳子一下子都解掉了。
所谓的“四个取消”，是充分赋予城市政府调控自主权，取消限购、取消限贷、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅的标准。
“四个降低”：
第一，降低住房公积金贷款利率，降了0.25%；第二，降低住房贷款的首付比例，统一一套二套房贷最低首付比例为15%；第三，降低存量房贷利率；第四，降低卖旧买新换购住房的税费承担。
“两个增加”：
第一，通过货币化安置方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房的改造；第二，在今年年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿，也就是所有在建、代建的房地产项目只要被认定是合格的，就会被纳入到白名单里面，应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
一系列举措涵盖多方面的政策调整，为房地产市场再添热度。而10月17号的这场会议并不是近一个月来中央第一次大规模挥动“组合拳”。
9.24“组合拳”
早在9月24日，即近四年来美联储首次降息后不久，我国的央行、金管局、证监会这“金融三巨头”就联合召开了高级别会议。会议上，多项重磅政策同时推出，力度远超预期，核心主要有四个方面。
第一，降准。央行宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，预计向金融市场提供长期流动性约1万亿元。
此次降准将为银行后续加大信贷投放提供支持，这是当前稳增长的重要发力点。此外，8月以来地方债发行节奏明显提速，央行降准有助于支持政府债券发行。
第二，降息。央行宣布将7天逆回购操作利率从1.7%下调至1.5%。逆回购利率指央行以债券为抵押品，向商业银行等机构出借资金的借贷利率。
逆回购利率下降，意味着央行向市场主动借出资金的借贷成本降低，将引导LPR、存款利率同步下行，从而降低居民和企业借贷成本，促进消费和投资。
第三，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。此轮存量利率的下调，可以说符合市场的呼声和预期。
有人算了一笔账，目前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，如果以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。政策预计将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数1500亿元左右。
会议还宣布将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。今年的“5·17”新政将首套和二套房首付比例分别调整到了15%和25%，这次政策将二套房首付再降至15%，首次和首套房对齐。
两项政策一方面将降低居民月供成本；另一方面将改善二手房市场供需关系，刺激改善性需求释放，有助于促进楼市的企稳回暖。
第四，创设新的货币政策工具支持股市稳定发展。
一是创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性。
也就是这些机构可以使用他们持有的债券、股票ETF、沪深300成分股等资产作为抵押，从央行换入国债、央行票据等高流动性资产，这将大幅提升机构的资金获取能力和股票增持能力。
二是创设股票回购增持专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票。
9月24日推出的这一套政策组合拳力度空前，可以说，中央政府为了通过货币工具帮助中国经济走出困局，已经使出了吃奶的力气。
从短期来看，这些政策明显刺激了市场信心，而政策的长期效果会如何，还有待时间的检验。
问问自己，这关键的三个问题
近一个月来，关于房地产市场的利空全部出尽，能给的利好政策也几乎都端到台面上了。接下来一个关键的问题，就是潜在购房者会不会买房？
全国的潜在购房者分为两类，一类是刚性诉求者，另一类是改善型需求者。
刚性的需求先撇开不谈，主要来谈谈改善型购房者未来的可能性。所谓改善就是“我可以买，也可以不买，反正我也是有房住的”。买不买又和三个因素有关：
第一，我现在的心情好不好；第二，我对未来有没有信心；第三，我害不害怕货币贬值。
老百姓会不会发心动念地去买房子？这件事情挺微妙的，就好比北京东城区有一条街是全京城吃夜宵最热闹的地方。
这条街上有两个店，一家店干干净净的，门口有很多热情的服务员招呼你进去吃夜宵。还有一家店，里面乱哄哄的都是人，门口还有两排凳子，很多人排队等着。我问你，你会去哪家店？
也许两个店菜单上的菜差不多，口味其实差别也不大，但我想绝大多数人会挤到后面那家店去。为什么，因为人多。其实这么多年来，中国老百姓买房子基本上就是类似的景象。
从多场发布会公开的信息看，可以说已经把殿堂打扫得干干净净、诚意满满，但是老百姓会不会进来“吃饭”，关键还是得看里面到底有没有坐着更多的人。
未来几个月中国房地产市场能不能恢复，关键点还是上面提到过的：你对自己有没有信心，你是不是依旧相信“核心城市的房产是抵抗通胀的重要工具”。
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