在中国香港的尖沙咀（Tsim Sha Tsui）地区，仿古风格的1881公馆（1881 Heritage）购物中心曾吸引大量中国大陆游客，他们排队涌入蒂芙尼（Tiffany）、卡地亚（Cartier）和萧邦（Chopard）等品牌的精品店购物。

然而，如今这里既没有了人潮，也鲜见知名品牌入驻。由亿万富翁李嘉诚（Li Ka-shing）旗下的长江实业集团有限公司（CK Asset Holdings Ltd.）拥有的这个商场中，超过30个店铺中只有三家仍在营业，曾经热闹的柱廊庭院如今也变得寂静无声。

在附近的广东道（Canton Road），曾被斯沃琪集团（Swatch Group AG）的欧米茄（Omega）以每月约750万港元（约96.2万美元）租下的店铺，如今以低80%的价格租给了一家银行，据熟悉该交易的房地产中介透露。

而在铜锣湾（Causeway Bay）的罗素街（Russell Street），一家以《变形金刚》为主题的快餐店取代了原本属于博柏利（Burberry）的店铺。据这些中介透露，该店铺的租金比2019年博柏利支付的880万港元低了89%。由于涉及私人事务，这些中介不愿透露姓名。

中国高端消费的崩溃已经动摇了全球奢侈品牌的投资者信心，路威酩轩集团（LVMH）、历峰集团（Richemont）和欧莱雅（L’Oreal）等公司在中国的销售额纷纷下滑，而这一需求下降在香港尤为明显。

香港曾经是中国新富阶层挥霍名牌手袋和瑞士手表的首选之地，但如今这种景象已不复存在。

“香港的奢侈品市场曾是天堂，如今却已跌入深渊，”桥道优质商铺基金管理有限公司（Bridgeway Prime Shop Fund Management Ltd.）创始人李根兴（Edwin Lee）表示。该公司在香港拥有多个零售物业投资组合。“过去那些游客来香港不加思索地购买奢侈品的日子已经一去不复返了。”

长江实业的一位发言人表示，1881公馆正在调整其零售组合，计划引入更多的休闲餐饮店铺以及针对Z世代的品牌。

官方数据显示，前往香港的中国游客数量比疫情前大幅减少，而那些仍然前来的游客，平均消费额仅为过去的一半。

人们曾期待在2023年初香港与中国大陆的边境重新开放后，旅游业能迅速恢复，但这一希望并未成为现实。今年前七个月，奢侈品的销售额（包括珠宝、手表和百货商店的收入）比2018年下降了42%。

消费低迷和商铺关闭进一步加剧了香港的萎靡氛围。房价已跌至八年来的最低点，写字楼空置率接近历史高位，基准股票指数也是全球表现最差的之一。与此同时，随着年轻居民的大量流失，香港的人口老龄化问题加剧。

政府对异见的打压也动摇了国际社会对香港的信心。更让企业雪上加霜的是，由于港元与美元挂钩，香港不得不引入美国的货币政策，导致借贷成本大幅上升。

信心减弱的迹象愈发明显。在截至6月的三个月里，香港的家庭消费首次出现下滑，这是自2022年第三季度以来的首次。同时，分析师预计，2024年的经济增长将比2023年进一步放缓。

企业也在承受压力。就在上周，香港最大的房地产开发商之一、新世界发展有限公司（New World Development Co.），同时也是购物中心的运营商，警告称其全年将录得200亿港元的亏损。受此消息影响，公司股价暴跌，使得今年的累计跌幅达到了44%。

一家以《变形金刚》为主题的快餐店取代了位于铜锣湾罗素街的博柏利店铺

“香港奢侈品行业的衰退反映了当前的经济挑战，而这些挑战也可能导致经济增长和就业的放缓，”法国外贸银行（Natixis SA）高级经济学家吴卓殷（Gary Ng）表示。“这意味着由高收入、财富效应和企业利润推动的消费增长良性循环不再有效。”

受奢侈品牌撤离影响最严重的地区，正是那些在繁荣期最受欢迎、深受大陆游客青睐的地段——九龙的尖沙咀和香港岛的铜锣湾。据高纬环球（Cushman Wakefield Plc）数据显示，2018年，铜锣湾的业主每平方英尺的年租金高达2,671美元，居全球之首。

然而，如今该地区的租金已降至低于尖沙咀的水平，2023年尖沙咀的租金均价为每平方英尺1,493美元，低于纽约上第五大道和米兰蒙特拿破仑大街的租金。

这种萧条的景象与本世纪初的辉煌相比，显得相去甚远。当时，作为前英国殖民地的香港，因其地理位置靠近中国且没有商品或服务税，完美地受益于中国新兴财富的崛起。

官方数据显示，在2013年的高峰期，奢侈品销售额总计约1650亿港元，占整体零售市场的三分之一，每天平均有112,000名大陆游客涌入香港。

当时，迅速升值的人民币也推波助澜，曾一度升至约二十年来对港元的最高点。尽管在随后的几年里消费有所放缓，但一直保持在高位，直到2019年全城的抗议活动阻止了游客的到来。此后不久，由于新冠疫情，香港与中国大陆的边境关闭，直到将近三年后才重新开放。

投资零售物业的李根兴（Edwin Lee）表示，香港的奢侈品市场或许再也无法重现昔日的辉煌。

“别指望回到2013年和2014年的水平了，”他说。“可能需要四到五年才能回到2018年和2019年的状态。”

截至6月底，李根兴的基金管理的资产约为14亿港元，其净资产价值在三年内下降了9.7%。这影响了投资者的情绪，一些投资者希望提前退出，这加大了出售部分物业以套现的压力。

尽管如此，李根兴并非此次零售市场低迷中受打击最严重的人，这得益于他专注于购买主要面向本地需求的社区店铺。被誉为香港“铺王”的已故邓成波家族，自2020年以来因高借贷成本和租金暴跌，一直在寻求出售价值数十亿港元的物业。由于未能偿还贷款，邓家的成员被债权人起诉。

当然，奢侈品牌并没有完全放弃香港。尽管富豪们的财富有所缩水，但香港依然不乏富裕人士。此外，大型购物中心的业主们也在积极吸引品牌入驻，相较于主要街道的业主，他们能够在店铺面积上提供更多的灵活性。

例如，据彭博新闻在7月报道，普拉达（Prada SpA）正在新世界集团旗下的K11 MUSEA购物中心开设一间8000平方英尺的店铺，其租金可能部分基于店铺的销售额。

在中环的置地广场（Landmark）购物中心，业主香港置地控股有限公司（Hongkong Land Holdings Ltd.）和包括爱马仕（Hermes International SCA）及路威酩轩集团（LVMH）在内的租户正在共同投资10亿美元，以翻新零售区并扩大店铺空间。

香港置地的首席零售官李家杰（Alexander Li）表示，置地广场由于80%的顾客为本地居民，因此对旅游模式的变化具有更强的抵御能力。他还提到，2023年，该商场的前70名顾客总共花费了10亿港元。

然而，RTG Group Asia的联合创始人兼首席执行官安赫利托·佩雷斯·谭（Angelito Perez Tan, Jr.）指出，鉴于低迷的前景和依然昂贵的租金，扩张店铺面积可能是一种冒险的策略。

“更大的店铺面积不可避免地会导致更高的租金，在萧条的零售环境中，这可能成为一个显著的劣势。”谭表示。

为了吸引游客并提振消费，当地政府正在举办大规模的活动，如会议、展览和嘉年华，仅今年下半年就计划了超过100场。政府在2月份宣布，将拨款11亿港元以促进旅游业发展。香港特首李家超（John Lee）还建议市民多微笑，以让游客感到更受欢迎。

中国消费者确实需要一些鼓励。根据彭博本月对经济学家的调查中位数估计，今年中国零售销售额预计仅增长4%，低于此前预测的4.5%。除去疫情年份，这将是自1999年有政府数据以来的最慢增速。

即便是低端商品的销售商在中国也面临困境，显示出影响中国消费者的低迷情绪正笼罩整个市场。8月下旬，在线零售商拼多多控股有限公司（PDD Holdings Inc.）警告称其利润和收入下降，令投资者大为震惊，其股价暴跌创纪录的29%。

这一悲观的预测是近期一系列经济震荡中的最新一例，加剧了人们对中国经济健康状况的担忧。

中国最大的瓶装水生产商农夫山泉（Nongfu Spring Co.）报告称，自2020年上市以来，半年度利润增长最为缓慢，而长期以来一直是中国最受欢迎的餐饮品牌之一的鼎泰丰（Din Tai Fung）则宣布关闭十几家门店。

从奢华消费转向节俭的这一急剧转变，削弱了全球奢侈品牌的前景。与香港一样，这些企业曾将未来的增长寄希望于中国市场。

路威酩轩集团（LVMH）最近公布的数据显示，上季度在包括中国在内的地区销售额下降了14%，这一消息引发了股市交易员的警惕。博柏利（Burberry）和雨果博斯（Hugo Boss AG）也发布了盈利预警。

拥有卡地亚（Cartier）和梵克雅宝（Van Cleef Arpels）等高端珠宝品牌的历峰集团（Cie Financiere Richemont SA），在上季度大中华区的销售额下降了27%，其制表部门的销售额则下滑了13%。

欧莱雅集团（L’Oreal SA）则报告称，北亚地区（占其收入约四分之一）的销售额已连续第四个季度下降。

“过度依赖单一市场会使该行业暴露在风险之中，如当前消费者行为的变化所示，”RTG集团的谭表示。

香港正在发生变化：铜锣湾罗素街上的天梭店铺已被一家手机配件店取代

回到香港，随着消费者需求的减少，购物区逐渐恢复到本世纪初中国经济繁荣之前的样貌，影响仍在持续。

最新数据显示，7月份的零售销售额同比下滑了12%，比分析师的预期更为糟糕。珠宝、手表和钟表的销售额更是暴跌了25%。

“全球奢侈品市场的前景愈发难以把握，”谭表示。“我认为，香港若仅仅希望回到过去的零售辉煌，简直是徒劳无功。”（Bloomberg）

在中国香港的尖沙咀（Tsim Sha Tsui）地区，仿古风格的1881公馆（1881 Heritage）购物中心曾吸引大量中国大陆游客，他们排队涌入蒂芙尼（Tiffany）、卡地亚（Cartier）和萧邦（Chopard）等品牌的精品店购物。

然而，如今这里既没有了人潮，也鲜见知名品牌入驻。由亿万富翁李嘉诚（Li Ka-shing）旗下的长江实业集团有限公司（CK Asset Holdings Ltd.）拥有的这个商场中，超过30个店铺中只有三家仍在营业，曾经热闹的柱廊庭院如今也变得寂静无声。

在附近的广东道（Canton Road），曾被斯沃琪集团（Swatch Group AG）的欧米茄（Omega）以每月约750万港元（约96.2万美元）租下的店铺，如今以低80%的价格租给了一家银行，据熟悉该交易的房地产中介透露。

而在铜锣湾（Causeway Bay）的罗素街（Russell Street），一家以《变形金刚》为主题的快餐店取代了原本属于博柏利（Burberry）的店铺。据这些中介透露，该店铺的租金比2019年博柏利支付的880万港元低了89%。由于涉及私人事务，这些中介不愿透露姓名。

中国高端消费的崩溃已经动摇了全球奢侈品牌的投资者信心，路威酩轩集团（LVMH）、历峰集团（Richemont）和欧莱雅（L’Oreal）等公司在中国的销售额纷纷下滑，而这一需求下降在香港尤为明显。

香港曾经是中国新富阶层挥霍名牌手袋和瑞士手表的首选之地，但如今这种景象已不复存在。

“香港的奢侈品市场曾是天堂，如今却已跌入深渊，”桥道优质商铺基金管理有限公司（Bridgeway Prime Shop Fund Management Ltd.）创始人李根兴（Edwin Lee）表示。该公司在香港拥有多个零售物业投资组合。“过去那些游客来香港不加思索地购买奢侈品的日子已经一去不复返了。”

长江实业的一位发言人表示，1881公馆正在调整其零售组合，计划引入更多的休闲餐饮店铺以及针对Z世代的品牌。

官方数据显示，前往香港的中国游客数量比疫情前大幅减少，而那些仍然前来的游客，平均消费额仅为过去的一半。

人们曾期待在2023年初香港与中国大陆的边境重新开放后，旅游业能迅速恢复，但这一希望并未成为现实。今年前七个月，奢侈品的销售额（包括珠宝、手表和百货商店的收入）比2018年下降了42%。

消费低迷和商铺关闭进一步加剧了香港的萎靡氛围。房价已跌至八年来的最低点，写字楼空置率接近历史高位，基准股票指数也是全球表现最差的之一。与此同时，随着年轻居民的大量流失，香港的人口老龄化问题加剧。

政府对异见的打压也动摇了国际社会对香港的信心。更让企业雪上加霜的是，由于港元与美元挂钩，香港不得不引入美国的货币政策，导致借贷成本大幅上升。

信心减弱的迹象愈发明显。在截至6月的三个月里，香港的家庭消费首次出现下滑，这是自2022年第三季度以来的首次。同时，分析师预计，2024年的经济增长将比2023年进一步放缓。

企业也在承受压力。就在上周，香港最大的房地产开发商之一、新世界发展有限公司（New World Development Co.），同时也是购物中心的运营商，警告称其全年将录得200亿港元的亏损。受此消息影响，公司股价暴跌，使得今年的累计跌幅达到了44%。

一家以《变形金刚》为主题的快餐店取代了位于铜锣湾罗素街的博柏利店铺

“香港奢侈品行业的衰退反映了当前的经济挑战，而这些挑战也可能导致经济增长和就业的放缓，”法国外贸银行（Natixis SA）高级经济学家吴卓殷（Gary Ng）表示。“这意味着由高收入、财富效应和企业利润推动的消费增长良性循环不再有效。”

受奢侈品牌撤离影响最严重的地区，正是那些在繁荣期最受欢迎、深受大陆游客青睐的地段——九龙的尖沙咀和香港岛的铜锣湾。据高纬环球（Cushman Wakefield Plc）数据显示，2018年，铜锣湾的业主每平方英尺的年租金高达2,671美元，居全球之首。

然而，如今该地区的租金已降至低于尖沙咀的水平，2023年尖沙咀的租金均价为每平方英尺1,493美元，低于纽约上第五大道和米兰蒙特拿破仑大街的租金。

这种萧条的景象与本世纪初的辉煌相比，显得相去甚远。当时，作为前英国殖民地的香港，因其地理位置靠近中国且没有商品或服务税，完美地受益于中国新兴财富的崛起。

官方数据显示，在2013年的高峰期，奢侈品销售额总计约1650亿港元，占整体零售市场的三分之一，每天平均有112,000名大陆游客涌入香港。

当时，迅速升值的人民币也推波助澜，曾一度升至约二十年来对港元的最高点。尽管在随后的几年里消费有所放缓，但一直保持在高位，直到2019年全城的抗议活动阻止了游客的到来。此后不久，由于新冠疫情，香港与中国大陆的边境关闭，直到将近三年后才重新开放。

投资零售物业的李根兴（Edwin Lee）表示，香港的奢侈品市场或许再也无法重现昔日的辉煌。

“别指望回到2013年和2014年的水平了，”他说。“可能需要四到五年才能回到2018年和2019年的状态。”

截至6月底，李根兴的基金管理的资产约为14亿港元，其净资产价值在三年内下降了9.7%。这影响了投资者的情绪，一些投资者希望提前退出，这加大了出售部分物业以套现的压力。

尽管如此，李根兴并非此次零售市场低迷中受打击最严重的人，这得益于他专注于购买主要面向本地需求的社区店铺。被誉为香港“铺王”的已故邓成波家族，自2020年以来因高借贷成本和租金暴跌，一直在寻求出售价值数十亿港元的物业。由于未能偿还贷款，邓家的成员被债权人起诉。

当然，奢侈品牌并没有完全放弃香港。尽管富豪们的财富有所缩水，但香港依然不乏富裕人士。此外，大型购物中心的业主们也在积极吸引品牌入驻，相较于主要街道的业主，他们能够在店铺面积上提供更多的灵活性。

例如，据彭博新闻在7月报道，普拉达（Prada SpA）正在新世界集团旗下的K11 MUSEA购物中心开设一间8000平方英尺的店铺，其租金可能部分基于店铺的销售额。

在中环的置地广场（Landmark）购物中心，业主香港置地控股有限公司（Hongkong Land Holdings Ltd.）和包括爱马仕（Hermes International SCA）及路威酩轩集团（LVMH）在内的租户正在共同投资10亿美元，以翻新零售区并扩大店铺空间。

香港置地的首席零售官李家杰（Alexander Li）表示，置地广场由于80%的顾客为本地居民，因此对旅游模式的变化具有更强的抵御能力。他还提到，2023年，该商场的前70名顾客总共花费了10亿港元。

然而，RTG Group Asia的联合创始人兼首席执行官安赫利托·佩雷斯·谭（Angelito Perez Tan, Jr.）指出，鉴于低迷的前景和依然昂贵的租金，扩张店铺面积可能是一种冒险的策略。

“更大的店铺面积不可避免地会导致更高的租金，在萧条的零售环境中，这可能成为一个显著的劣势。”谭表示。

为了吸引游客并提振消费，当地政府正在举办大规模的活动，如会议、展览和嘉年华，仅今年下半年就计划了超过100场。政府在2月份宣布，将拨款11亿港元以促进旅游业发展。香港特首李家超（John Lee）还建议市民多微笑，以让游客感到更受欢迎。

中国消费者确实需要一些鼓励。根据彭博本月对经济学家的调查中位数估计，今年中国零售销售额预计仅增长4%，低于此前预测的4.5%。除去疫情年份，这将是自1999年有政府数据以来的最慢增速。

即便是低端商品的销售商在中国也面临困境，显示出影响中国消费者的低迷情绪正笼罩整个市场。8月下旬，在线零售商拼多多控股有限公司（PDD Holdings Inc.）警告称其利润和收入下降，令投资者大为震惊，其股价暴跌创纪录的29%。

这一悲观的预测是近期一系列经济震荡中的最新一例，加剧了人们对中国经济健康状况的担忧。

中国最大的瓶装水生产商农夫山泉（Nongfu Spring Co.）报告称，自2020年上市以来，半年度利润增长最为缓慢，而长期以来一直是中国最受欢迎的餐饮品牌之一的鼎泰丰（Din Tai Fung）则宣布关闭十几家门店。

从奢华消费转向节俭的这一急剧转变，削弱了全球奢侈品牌的前景。与香港一样，这些企业曾将未来的增长寄希望于中国市场。

路威酩轩集团（LVMH）最近公布的数据显示，上季度在包括中国在内的地区销售额下降了14%，这一消息引发了股市交易员的警惕。博柏利（Burberry）和雨果博斯（Hugo Boss AG）也发布了盈利预警。

拥有卡地亚（Cartier）和梵克雅宝（Van Cleef Arpels）等高端珠宝品牌的历峰集团（Cie Financiere Richemont SA），在上季度大中华区的销售额下降了27%，其制表部门的销售额则下滑了13%。

欧莱雅集团（L’Oreal SA）则报告称，北亚地区（占其收入约四分之一）的销售额已连续第四个季度下降。

“过度依赖单一市场会使该行业暴露在风险之中，如当前消费者行为的变化所示，”RTG集团的谭表示。

香港正在发生变化：铜锣湾罗素街上的天梭店铺已被一家手机配件店取代

回到香港，随着消费者需求的减少，购物区逐渐恢复到本世纪初中国经济繁荣之前的样貌，影响仍在持续。

最新数据显示，7月份的零售销售额同比下滑了12%，比分析师的预期更为糟糕。珠宝、手表和钟表的销售额更是暴跌了25%。

“全球奢侈品市场的前景愈发难以把握，”谭表示。“我认为，香港若仅仅希望回到过去的零售辉煌，简直是徒劳无功。”（Bloomberg）