9月26日，中央政治局会议指出：要帮助企业渡过难关，进一步规范涉企执法、监管行为。要出台民营经济促进法，为非公有制经济发展营造良好环境。

10月8日，国家发改委在新闻发布会中提出“一揽子增量政策”的五大任务，其中第三大任务是:针对当前一些企业生产经营困难，加大助企帮扶力度，切实优化营商环境，帮助企业渡过难关。进一步规范行政执法单位涉企行政执法行为，更多采取包容审慎监管和柔性执法方式，不能违规异地执法和趋利执法，不能乱罚款、乱检查、乱查封。及时对罚没收入增长异常的地方进行提醒，必要时进行督查。加快民营经济促进法立法进程，为非公有制经济发展营造良好环境。

10月10日，司法部、国家发展改革委公布《中华人民共和国民营经济促进法（草案征求意见稿）》，明确规范限制人身自由、异地执法、干预经济纠纷、异常罚没收入、拖欠账款等，改善营商环境。

民营经济是市场经济活力的源泉，贡献了“56789”，即民营经济贡献了中国经济50%以上的税收、60%以上的GDP、70%以上的技术创新成果、80%以上的城镇劳动就业、90%以上的企业数量。激活民营经济信心，堪比10万亿刺激。

民营经济有活力、有信心、积极投资，则中国经济就能触底复苏，就业、财政、创新等就能随之改善，股市繁荣、房地产止跌回稳就能实现。希望我们这一次保持战略定力，出台一系列大规模刺激经济政策和提振民营经济信心的有力措施，把发展放在首要任务，因为发展是解决一切问题的根本。良好的经济增长和就业状况，是应对美国战略遏制的根本，是实现人民美好生活的保障，是迈向高质量发展的基石。

一、重视非税收入异常增长对营商环境的影响

近年地方政府出现巨大的收支缺口，以罚没等为代表的非税收入异常高增。

1-9月，全国一般公共预算收入16.3万亿元，同比下降2.2%。全国税收收入13.2万亿，同比下降5.3%；其中，企业所得税3.2万亿，同比下降4.3%；个人所得税1.1万亿，同比下降4.9%。

但是，在税收收入下滑的背景下，1-9月，全国非税收入高达3.1万亿元，同比增长达13.5%。

非税收入是什么？是指政府在行使职能过程中，除税收外所获得的收入。它是政府税收收入的重要补充，有平衡预算等作用。政府非税收入主要包括：政府性基金、彩票公益金、国有资源有偿使用收入、国有资产有偿使用收入、国有资本经营收益、罚没收入、以政府名义接受的捐赠收入、主管部门集中收入、政府财政资金产生的利息收入等。

近一段时期，经常有媒体报导，不少企业反应，有的地方政府乱罚款、乱检查、乱查封现象上升，甚至违规异地执法和趋利执法，已经有媒体曝光“远洋捕捞”的不良现象，破坏地方营商环境，打击民营经济信心，有的行政执法部门被地方当作创收的“第二财政”。在经济存在下行压力的环境下，罚没收入异常增长，对企业无异于雪上加霜，对地方政府无异于杀鸡取卵、涸泽而渔，这种现象需要尽快禁止。

而且，不少地方政府欠薪已经是普遍现象，大量中小企业被地方政府拖欠工程款，导致裁员降薪潮出现。更为严重的是，市场信心受到打击，企业缺少安全感，民间投资负增长，“躺平”文化流行。

越是在经济困难时期，越要休养生息，放水养鱼，减轻税负，共渡难关。税不是查出来的，更不是罚出来的，是发展出来的，只要全力拼经济，经济繁荣，税自然就有了。

如果按照最高会议的布置，“规范涉企执法、监管行为。出台民营经济促进法，为非公有制经济发展营造良好环境。”按照发改委提出的，“更多采取包容审慎监管和柔性执法方式。及时对罚没收入增长异常的地方进行提醒，必要时进行督查。”则将极大地提振民营经济信心，增加企业家安全感，改善地方营商环境。后续期待具体的落实，对于罚没收入异常增长的典型案例进行问责。

应该说，这项政策的推出十分及时，如果能落实好，其政策效果，堪比10万亿经济刺激政策，民营经济的春天有望再次到来。如果民营经济信心提振，当前的大规模经济刺激政策可以起到乘数放大效应，政府投资就能够带动更大的民间投资，起到四两拨千斤的效果。

当前面临的内外部环境比2009年四万亿时期要复杂严峻，外部美国脱钩断链，内部民营经济和地方信心不振。所以，后续不仅需要以财政货币政策为代表的宏观政策持续发力，还需要为企业家和地方官员提供新的正向激励和稳定预期，休养生息。这也决定了在经济和投资的恢复上，这一次不会像2009年那么立竿见影，各界需要耐心和信心，政策需要持续发力。

改革开放之初，我们一穷二白，要钱没钱，是怎么发展起来的？靠的是市场化改革，放活民营经济，激活企业家精神，期待不拘一格降人才，再次呈现万马奔腾的势头。

三分部署，七分落实，“干字当头、众志成城”。

二、从根本上解决非税收入异常增长问题

在保护民营经济活力的同时，也要看到当前地方财政的困境。为什么非税收入异常增长？很大程度上跟地方债务压力大和收支紧张有关，解决的办法是帮助地方化债和促进房地产止跌回稳。

土地财政占地方可支配财力的一半。根据财政部公布的数据，1-9月，地方国有土地使用权出让收入2.3万亿元，同比下降24.6%。由于房地产市场自2021年以来持续大幅下滑，导致地方财政的持续大幅下滑，叠加近年地方化债任务重，地方收支十分紧张，有的地方政府债务已不堪重负，三保压力已经扛不住了。

要全面客观看待地方政府的债务问题。一方面过去确实存在大量浪费和盲目建设现象，必须要予以规范；另一方面也要承认地方债务对我国基础设施建设做出了重要贡献。相当一部分基础设施投资具有公共产品属性，回报率低、回报周期长，甚至无法产生商业现金流，这是以盈利为目的的市场化企业不愿意投资的，但又对长期经济社会发展、国家安全十分重要而必须要进行投资的。地方政府承担的这种基础设施投资，具有宏观重要性、公共性、外溢性、回报率低、周期长、市场化企业不投，由此所形成的债务具有合理性，有的是地方替中央承担的事权和支出责任，符合公共财政的基本职能，不能简单计算项目本身收益，更多的是看对国民经济长期发展的贡献，这部分地方债务需要中央和金融机构帮助进行化解。未来通过深化财税改革从根本上理顺，重新调整中央地方事权以及财权。

建议推出4-5万亿元的地方债或特别国债，缓解地方政府的财政困难，减轻被拖欠企业的负担。与此同时，制定全国一致的一揽子化债方案，让地方政府、金融机构以及其他利益相关方各担其责；出台法规和行政措施，建立地方政府资产交易机制，让地方政府以资产化解存量债务。最终，完成三中全会的改革，编制各级政府的资产负债表，发挥地方人大的作用，控制新债务的产生。

地方政府的隐性债务必须得到治理，但方法值得斟酌。近几年来，地方政府的经常性赤字已达4.2万亿元，财力已经捉襟见肘，此时要求地方政府各自为政清理存量隐性债务是不现实的。依靠现有财力，许多地方政府偿还债务利息都有困难，更没有财力偿还本金。在化债和地方收入减少的双重压力之下，地方政府只能一方面开辟罚没收入渠道增加收入，另一方面通过降薪、欠薪节约支出。地方政府的财政收缩是导致国内需求不足的一个重要原因。

三、房地产是周期之母，如何促进房地产市场止跌回稳？

房地产对GDP和地方财政的贡献大，产业链长，居民购房不仅是购买住房，而且要装修、购置家电、家具和装饰品，房地产业的持续下降是我国内需不足和地方财政紧张的重要原因。

如果房地产硬着陆，受伤最大的是普通老百姓，烂尾，家庭资产大幅缩水，即使没有房子的人也会面临失业压力。房地产是周期之母，一定要高度重视，促进软着陆。2023年我国城镇化率66.2%，在刚需、改善型需求、城市更新改造等方面还有较大空间，未来发挥房地产在惠民生、扩内需等方面的实体经济作用。

近期救楼市政策力度空前，继“517新政”后，政策力度再度加码。

9月24日央行表示将出台金融政策支持地产，包括下调存量房贷利率、降低二套房最低首付比、提高央行支持保障房再贷款比例、延期房地产相关金融支持政策。

9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。

9月29日，央行会同金融监管总局一口气出台四项金融支持房地产政策，包括呼声很高的降低存量房贷利率。

10月17日，住建部、财政部等五部门联合召开新闻发布会，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”，概括起来就是“四个取消、四个降低、两个增加”，力度空前。

国庆前，一线城市放松限购拉开序幕，广州、深圳、上海、北京发布新政，其中广州全面取消限购，深圳、上海、北京放宽限购、调降首付比例等。

国庆期间，新房认购回暖，二手房成交明显改善，政策效果初显。新房认购方面，国庆假期的项目平均认购量超过9月；二手房成交方面，国庆期间16城日均成交套数同比增长74.3%。

如何促进房地产止跌回稳？不能一放了之。当前制约房地产市场的因素主要是收入预期、就业预期、房价预期，所以不要寄希望于房地产只要放开限购就能回暖，这从之前杭州、苏州、厦门、成都等城市放松限购后的市场表现即可验证。

上一轮“517”政策组合拳，仅带来5、6月指标的“脉冲式” 回升。6月新房和二手房成交量环比成交均有所提升且强于季节性，带动上半年住房成交同比降幅收窄，但是7、8月新房成交回落，“金九”不在，政策效果持续性一般。主要原因是挤牙膏式的放松，效果是短期脉冲状的、可持续性不足。国际经验看，政策的大力、迅速、重落实是化解风险的关键条件，一鼓作气，提振信心。

短期看，三招可救地产：1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。收储库存商品房用于保障房，一举多得，缓解地方财政压力，打通开发商现金流，避免居民烂尾楼，为民众提供保障房。2）持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。

中国2023年城镇化率66.2%，还有15个点城镇化空间，未来还有至少2亿人要进城，加上改善型需求、城市更新改造等，如果政策得当，当前房地产的问题是可以消化的，中国房地产未来是有空间的，不会重演日本失去三十年。

政策层面短期不必担心房价暴涨普涨，房地产发展阶段已变，供求关系发生变化，当前房地产调控的主要任务是从“防过热”转向“防过冷”，未来局部地区如果大幅上涨可以通过人地挂钩的市场化方式调控。

房地产是周期之母，十次危机九次地产。期待这次一鼓作气，提振信心，才能真正实现从政策底-情绪底-市场底-经济底，推动经济持续复苏。

四、充分估计当前经济形势的严峻性，推出大规模经济刺激政策，提振民营经济信心，一鼓作气，接力棒到了“财政政策”

近年来我国在新基建、新能源、新质生产力等领域取得长足发展，占据世界领先地位，同时在控房价、去杠杆、清理地方债务等方面取得积极成效，化解了地产泡沫和金融风险，以极大的决心和勇气解决了很多长期难以解决的历史难题，为可持续高质量发展打下坚实基础。

但是，我国的短期经济运行状态不容乐观，经济持续下行甚至超调。PPI连续20多个月负增长，CPI在零附近徘徊，实为历史罕见，通缩压力明显。股市、房市持续近三年下滑；9月新建商品房销售面积同比为-11.0% ，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.7%，远郊区和三四线城市房价甚至腰斩。居民资产缩水严重，消费降级。

根据各高校反应，受经济不景气和企业裁员影响，近三年大学生就业形势十分严峻，失业压力和消费低迷形成负向循环。

宏观数据和微观感受出现明显背离。一方面，统计数据受幸存者偏差的影响，工业生产、企业利润等统计口径为规模以上企业，掩盖了大量民营中小微企业破产倒闭的真实情况，企业注册数量大幅下降、注销数量大幅上升是一个佐证；另一方面，基于问责风险，一些部门和地方报喜不报忧，宏观统计数据在反应微观真实经济运行情况方面日益失真。

随着房地产泡沫明显去化、金融杠杆大幅下降、美联储开启降息周期拐点等，为财政货币政策的调整提供了有利条件，当前是推出大规模经济刺激、提振市场信心措施的关键时间窗口。

建议推出10万亿级别的大规模经济刺激措施，大力扩大内需，拉动就业，调控要缓，救市要急，一鼓作气，提振信心。采取组合拳，一揽子刺激经济、提振市场信心措施的规模要在10万亿以上，包括地方化债、新基建、消费补贴、生育补贴、住房银行等，采取特别国债、超长期国债、央行再贷款等工具，规模要大，资金成本要低，民众获得感要强。

央行开了个好头。9月24日，拉开了大规模经济刺激的序幕，国务院新闻发布会，“一行一局一会”推出总量、地产和资本市场政策组合包，货币政策集中放大招：降准降息力度大、速度快；大力支持资本市场，创设创新两项货币政策工具，明确“资金只能用于投资股票市场”；大力支持房地产市场，降低首付比，降低利率，优化保障性住房再贷款政策。

9月29日，央行会同金融监管总局一口气出台四项金融支持房地产政策，包括降低呼声很高的降低存量房贷利率。

近期央行、金融监管总局和证监会出台的政策务实有效，真金白银，民众可感可及，市场效果很明显，股市信心明显提振，海外机构看多人民币资产的声音高涨。但是，由于经济仍在低谷，投资者对政策的力度和可持续性仍有观望情绪，10月8-9日股市大幅震荡回调。

现在接力棒到了“财政政策”。10月12日，财政部召开新闻发布会，主题为“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”。一些关键表述：“较大规模增加债务额度”、“拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务，这项政策是近年来出台的支持化债力度最大措施”。这次财政部的新闻发布会，释放六大积极信号：一是总规模空间大，提高赤字规模和增量国债。二是专项债增量扩容，将较大规模增加债务额度，首次允许用于收购闲置土地和存量房；三是更大力度化债，拟一次性增加较大规模债务限额；四是推动房地产止跌回稳，包括但不限于专项债券、专项资金、税收政策等工具；五是在民生方面加大支出，提振消费；六是发行特别国债支持国有大型商业银行补充资本，缓解银行净息差压力。

除了财政货币刺激政策，还有解决深层次体制机制问题，尤其是解决民营信心问题。只要采取长短结合的大力度措施，就有望重启经济复苏进程。

10月8日，李强总理在经济形势座谈会上强调：要切实做好助企纾困工作，指导各地用好各项惠企政策，坚决治理乱罚款、乱检查、乱查封等问题，不断优化营商环境，激发企业活力。

10月8日上午，国务院以“增强宏观政策取向一致性，强化政策协同提升实施效果”为主题，进行第十次专题学习。李强总理指出，大力规范涉企执法、监管行为，压缩自由裁量空间。

五、这次刺激政策力度空前，未来市场两种前景

最近不少投资者和企业家反馈他们的担心:这次刺激政策能否可持续？股市是反弹还是反转？经济能否起来？

如果这次刺激政策虎头蛇尾，股市暴涨暴跌，经济未见起色，将消灭一批中产，企业信心将受到二次打击，无疑是雪上加霜。

反之，如果刺激政策持续发力，解决民营信心的深层次机制问题，把发展放在首要任务，股市大牛市，房地产止跌回稳，经济触底走向复苏轨道，全球资金流入人民币资产，则将一扫阴霾，士气大振。

一位企业家说：我真心希望这波政策能把经济和市场能拉起来，拉起来就有希望，就能打破外部的围堵，如果这波政策都拉不起来，未来想再提振信心，太难了。

希望站在历史的十字路口，这次我们能选择正确的方向。期待，祝福。

9月26日，中央政治局会议指出：要帮助企业渡过难关，进一步规范涉企执法、监管行为。要出台民营经济促进法，为非公有制经济发展营造良好环境。

10月8日，国家发改委在新闻发布会中提出“一揽子增量政策”的五大任务，其中第三大任务是:针对当前一些企业生产经营困难，加大助企帮扶力度，切实优化营商环境，帮助企业渡过难关。进一步规范行政执法单位涉企行政执法行为，更多采取包容审慎监管和柔性执法方式，不能违规异地执法和趋利执法，不能乱罚款、乱检查、乱查封。及时对罚没收入增长异常的地方进行提醒，必要时进行督查。加快民营经济促进法立法进程，为非公有制经济发展营造良好环境。

10月10日，司法部、国家发展改革委公布《中华人民共和国民营经济促进法（草案征求意见稿）》，明确规范限制人身自由、异地执法、干预经济纠纷、异常罚没收入、拖欠账款等，改善营商环境。

民营经济是市场经济活力的源泉，贡献了“56789”，即民营经济贡献了中国经济50%以上的税收、60%以上的GDP、70%以上的技术创新成果、80%以上的城镇劳动就业、90%以上的企业数量。激活民营经济信心，堪比10万亿刺激。

民营经济有活力、有信心、积极投资，则中国经济就能触底复苏，就业、财政、创新等就能随之改善，股市繁荣、房地产止跌回稳就能实现。希望我们这一次保持战略定力，出台一系列大规模刺激经济政策和提振民营经济信心的有力措施，把发展放在首要任务，因为发展是解决一切问题的根本。良好的经济增长和就业状况，是应对美国战略遏制的根本，是实现人民美好生活的保障，是迈向高质量发展的基石。

一、重视非税收入异常增长对营商环境的影响

近年地方政府出现巨大的收支缺口，以罚没等为代表的非税收入异常高增。

1-9月，全国一般公共预算收入16.3万亿元，同比下降2.2%。全国税收收入13.2万亿，同比下降5.3%；其中，企业所得税3.2万亿，同比下降4.3%；个人所得税1.1万亿，同比下降4.9%。

但是，在税收收入下滑的背景下，1-9月，全国非税收入高达3.1万亿元，同比增长达13.5%。

非税收入是什么？是指政府在行使职能过程中，除税收外所获得的收入。它是政府税收收入的重要补充，有平衡预算等作用。政府非税收入主要包括：政府性基金、彩票公益金、国有资源有偿使用收入、国有资产有偿使用收入、国有资本经营收益、罚没收入、以政府名义接受的捐赠收入、主管部门集中收入、政府财政资金产生的利息收入等。

近一段时期，经常有媒体报导，不少企业反应，有的地方政府乱罚款、乱检查、乱查封现象上升，甚至违规异地执法和趋利执法，已经有媒体曝光“远洋捕捞”的不良现象，破坏地方营商环境，打击民营经济信心，有的行政执法部门被地方当作创收的“第二财政”。在经济存在下行压力的环境下，罚没收入异常增长，对企业无异于雪上加霜，对地方政府无异于杀鸡取卵、涸泽而渔，这种现象需要尽快禁止。

而且，不少地方政府欠薪已经是普遍现象，大量中小企业被地方政府拖欠工程款，导致裁员降薪潮出现。更为严重的是，市场信心受到打击，企业缺少安全感，民间投资负增长，“躺平”文化流行。

越是在经济困难时期，越要休养生息，放水养鱼，减轻税负，共渡难关。税不是查出来的，更不是罚出来的，是发展出来的，只要全力拼经济，经济繁荣，税自然就有了。

如果按照最高会议的布置，“规范涉企执法、监管行为。出台民营经济促进法，为非公有制经济发展营造良好环境。”按照发改委提出的，“更多采取包容审慎监管和柔性执法方式。及时对罚没收入增长异常的地方进行提醒，必要时进行督查。”则将极大地提振民营经济信心，增加企业家安全感，改善地方营商环境。后续期待具体的落实，对于罚没收入异常增长的典型案例进行问责。

应该说，这项政策的推出十分及时，如果能落实好，其政策效果，堪比10万亿经济刺激政策，民营经济的春天有望再次到来。如果民营经济信心提振，当前的大规模经济刺激政策可以起到乘数放大效应，政府投资就能够带动更大的民间投资，起到四两拨千斤的效果。

当前面临的内外部环境比2009年四万亿时期要复杂严峻，外部美国脱钩断链，内部民营经济和地方信心不振。所以，后续不仅需要以财政货币政策为代表的宏观政策持续发力，还需要为企业家和地方官员提供新的正向激励和稳定预期，休养生息。这也决定了在经济和投资的恢复上，这一次不会像2009年那么立竿见影，各界需要耐心和信心，政策需要持续发力。

改革开放之初，我们一穷二白，要钱没钱，是怎么发展起来的？靠的是市场化改革，放活民营经济，激活企业家精神，期待不拘一格降人才，再次呈现万马奔腾的势头。

三分部署，七分落实，“干字当头、众志成城”。

二、从根本上解决非税收入异常增长问题

在保护民营经济活力的同时，也要看到当前地方财政的困境。为什么非税收入异常增长？很大程度上跟地方债务压力大和收支紧张有关，解决的办法是帮助地方化债和促进房地产止跌回稳。

土地财政占地方可支配财力的一半。根据财政部公布的数据，1-9月，地方国有土地使用权出让收入2.3万亿元，同比下降24.6%。由于房地产市场自2021年以来持续大幅下滑，导致地方财政的持续大幅下滑，叠加近年地方化债任务重，地方收支十分紧张，有的地方政府债务已不堪重负，三保压力已经扛不住了。

要全面客观看待地方政府的债务问题。一方面过去确实存在大量浪费和盲目建设现象，必须要予以规范；另一方面也要承认地方债务对我国基础设施建设做出了重要贡献。相当一部分基础设施投资具有公共产品属性，回报率低、回报周期长，甚至无法产生商业现金流，这是以盈利为目的的市场化企业不愿意投资的，但又对长期经济社会发展、国家安全十分重要而必须要进行投资的。地方政府承担的这种基础设施投资，具有宏观重要性、公共性、外溢性、回报率低、周期长、市场化企业不投，由此所形成的债务具有合理性，有的是地方替中央承担的事权和支出责任，符合公共财政的基本职能，不能简单计算项目本身收益，更多的是看对国民经济长期发展的贡献，这部分地方债务需要中央和金融机构帮助进行化解。未来通过深化财税改革从根本上理顺，重新调整中央地方事权以及财权。

建议推出4-5万亿元的地方债或特别国债，缓解地方政府的财政困难，减轻被拖欠企业的负担。与此同时，制定全国一致的一揽子化债方案，让地方政府、金融机构以及其他利益相关方各担其责；出台法规和行政措施，建立地方政府资产交易机制，让地方政府以资产化解存量债务。最终，完成三中全会的改革，编制各级政府的资产负债表，发挥地方人大的作用，控制新债务的产生。

地方政府的隐性债务必须得到治理，但方法值得斟酌。近几年来，地方政府的经常性赤字已达4.2万亿元，财力已经捉襟见肘，此时要求地方政府各自为政清理存量隐性债务是不现实的。依靠现有财力，许多地方政府偿还债务利息都有困难，更没有财力偿还本金。在化债和地方收入减少的双重压力之下，地方政府只能一方面开辟罚没收入渠道增加收入，另一方面通过降薪、欠薪节约支出。地方政府的财政收缩是导致国内需求不足的一个重要原因。

三、房地产是周期之母，如何促进房地产市场止跌回稳？

房地产对GDP和地方财政的贡献大，产业链长，居民购房不仅是购买住房，而且要装修、购置家电、家具和装饰品，房地产业的持续下降是我国内需不足和地方财政紧张的重要原因。

如果房地产硬着陆，受伤最大的是普通老百姓，烂尾，家庭资产大幅缩水，即使没有房子的人也会面临失业压力。房地产是周期之母，一定要高度重视，促进软着陆。2023年我国城镇化率66.2%，在刚需、改善型需求、城市更新改造等方面还有较大空间，未来发挥房地产在惠民生、扩内需等方面的实体经济作用。

近期救楼市政策力度空前，继“517新政”后，政策力度再度加码。

9月24日央行表示将出台金融政策支持地产，包括下调存量房贷利率、降低二套房最低首付比、提高央行支持保障房再贷款比例、延期房地产相关金融支持政策。

9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。

9月29日，央行会同金融监管总局一口气出台四项金融支持房地产政策，包括呼声很高的降低存量房贷利率。

10月17日，住建部、财政部等五部门联合召开新闻发布会，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”，概括起来就是“四个取消、四个降低、两个增加”，力度空前。

国庆前，一线城市放松限购拉开序幕，广州、深圳、上海、北京发布新政，其中广州全面取消限购，深圳、上海、北京放宽限购、调降首付比例等。

国庆期间，新房认购回暖，二手房成交明显改善，政策效果初显。新房认购方面，国庆假期的项目平均认购量超过9月；二手房成交方面，国庆期间16城日均成交套数同比增长74.3%。

如何促进房地产止跌回稳？不能一放了之。当前制约房地产市场的因素主要是收入预期、就业预期、房价预期，所以不要寄希望于房地产只要放开限购就能回暖，这从之前杭州、苏州、厦门、成都等城市放松限购后的市场表现即可验证。

上一轮“517”政策组合拳，仅带来5、6月指标的“脉冲式” 回升。6月新房和二手房成交量环比成交均有所提升且强于季节性，带动上半年住房成交同比降幅收窄，但是7、8月新房成交回落，“金九”不在，政策效果持续性一般。主要原因是挤牙膏式的放松，效果是短期脉冲状的、可持续性不足。国际经验看，政策的大力、迅速、重落实是化解风险的关键条件，一鼓作气，提振信心。

短期看，三招可救地产：1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。收储库存商品房用于保障房，一举多得，缓解地方财政压力，打通开发商现金流，避免居民烂尾楼，为民众提供保障房。2）持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。

中国2023年城镇化率66.2%，还有15个点城镇化空间，未来还有至少2亿人要进城，加上改善型需求、城市更新改造等，如果政策得当，当前房地产的问题是可以消化的，中国房地产未来是有空间的，不会重演日本失去三十年。

政策层面短期不必担心房价暴涨普涨，房地产发展阶段已变，供求关系发生变化，当前房地产调控的主要任务是从“防过热”转向“防过冷”，未来局部地区如果大幅上涨可以通过人地挂钩的市场化方式调控。

房地产是周期之母，十次危机九次地产。期待这次一鼓作气，提振信心，才能真正实现从政策底-情绪底-市场底-经济底，推动经济持续复苏。

四、充分估计当前经济形势的严峻性，推出大规模经济刺激政策，提振民营经济信心，一鼓作气，接力棒到了“财政政策”

近年来我国在新基建、新能源、新质生产力等领域取得长足发展，占据世界领先地位，同时在控房价、去杠杆、清理地方债务等方面取得积极成效，化解了地产泡沫和金融风险，以极大的决心和勇气解决了很多长期难以解决的历史难题，为可持续高质量发展打下坚实基础。

但是，我国的短期经济运行状态不容乐观，经济持续下行甚至超调。PPI连续20多个月负增长，CPI在零附近徘徊，实为历史罕见，通缩压力明显。股市、房市持续近三年下滑；9月新建商品房销售面积同比为-11.0% ，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.7%，远郊区和三四线城市房价甚至腰斩。居民资产缩水严重，消费降级。

根据各高校反应，受经济不景气和企业裁员影响，近三年大学生就业形势十分严峻，失业压力和消费低迷形成负向循环。

宏观数据和微观感受出现明显背离。一方面，统计数据受幸存者偏差的影响，工业生产、企业利润等统计口径为规模以上企业，掩盖了大量民营中小微企业破产倒闭的真实情况，企业注册数量大幅下降、注销数量大幅上升是一个佐证；另一方面，基于问责风险，一些部门和地方报喜不报忧，宏观统计数据在反应微观真实经济运行情况方面日益失真。

随着房地产泡沫明显去化、金融杠杆大幅下降、美联储开启降息周期拐点等，为财政货币政策的调整提供了有利条件，当前是推出大规模经济刺激、提振市场信心措施的关键时间窗口。

建议推出10万亿级别的大规模经济刺激措施，大力扩大内需，拉动就业，调控要缓，救市要急，一鼓作气，提振信心。采取组合拳，一揽子刺激经济、提振市场信心措施的规模要在10万亿以上，包括地方化债、新基建、消费补贴、生育补贴、住房银行等，采取特别国债、超长期国债、央行再贷款等工具，规模要大，资金成本要低，民众获得感要强。

央行开了个好头。9月24日，拉开了大规模经济刺激的序幕，国务院新闻发布会，“一行一局一会”推出总量、地产和资本市场政策组合包，货币政策集中放大招：降准降息力度大、速度快；大力支持资本市场，创设创新两项货币政策工具，明确“资金只能用于投资股票市场”；大力支持房地产市场，降低首付比，降低利率，优化保障性住房再贷款政策。

9月29日，央行会同金融监管总局一口气出台四项金融支持房地产政策，包括降低呼声很高的降低存量房贷利率。

近期央行、金融监管总局和证监会出台的政策务实有效，真金白银，民众可感可及，市场效果很明显，股市信心明显提振，海外机构看多人民币资产的声音高涨。但是，由于经济仍在低谷，投资者对政策的力度和可持续性仍有观望情绪，10月8-9日股市大幅震荡回调。

现在接力棒到了“财政政策”。10月12日，财政部召开新闻发布会，主题为“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”。一些关键表述：“较大规模增加债务额度”、“拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务，这项政策是近年来出台的支持化债力度最大措施”。这次财政部的新闻发布会，释放六大积极信号：一是总规模空间大，提高赤字规模和增量国债。二是专项债增量扩容，将较大规模增加债务额度，首次允许用于收购闲置土地和存量房；三是更大力度化债，拟一次性增加较大规模债务限额；四是推动房地产止跌回稳，包括但不限于专项债券、专项资金、税收政策等工具；五是在民生方面加大支出，提振消费；六是发行特别国债支持国有大型商业银行补充资本，缓解银行净息差压力。

除了财政货币刺激政策，还有解决深层次体制机制问题，尤其是解决民营信心问题。只要采取长短结合的大力度措施，就有望重启经济复苏进程。

10月8日，李强总理在经济形势座谈会上强调：要切实做好助企纾困工作，指导各地用好各项惠企政策，坚决治理乱罚款、乱检查、乱查封等问题，不断优化营商环境，激发企业活力。

10月8日上午，国务院以“增强宏观政策取向一致性，强化政策协同提升实施效果”为主题，进行第十次专题学习。李强总理指出，大力规范涉企执法、监管行为，压缩自由裁量空间。

五、这次刺激政策力度空前，未来市场两种前景

最近不少投资者和企业家反馈他们的担心:这次刺激政策能否可持续？股市是反弹还是反转？经济能否起来？

如果这次刺激政策虎头蛇尾，股市暴涨暴跌，经济未见起色，将消灭一批中产，企业信心将受到二次打击，无疑是雪上加霜。

反之，如果刺激政策持续发力，解决民营信心的深层次机制问题，把发展放在首要任务，股市大牛市，房地产止跌回稳，经济触底走向复苏轨道，全球资金流入人民币资产，则将一扫阴霾，士气大振。

一位企业家说：我真心希望这波政策能把经济和市场能拉起来，拉起来就有希望，就能打破外部的围堵，如果这波政策都拉不起来，未来想再提振信心，太难了。

希望站在历史的十字路口，这次我们能选择正确的方向。期待，祝福。