王健林的失与得
格隆
5天前
2019年初,万达集团召开年会时,王健林立下豪言:。...王健林虽然失去了很多,但相比其他房企,面临的,也许是一个更广袤的未来。
作者 | 远禾
数据支持 | 勾股大数据(www.gogudata.com)
过去一年,万达深陷波谲云诡的风暴眼中。
先是上市无望对赌失败引发偿债危机,万达陷入疯狂卖卖卖,后获得太盟集团及中东投资者的约600亿元再投资,从危机中短暂转身。
因为投资款的迟迟未到再次引发争议,又随着再投资的完成缓了一口气。
现在,万达又成为了新闻里频频出现的催债主角。
这一切,都是对赌协议惹的祸。
深陷“卖卖卖”和“真还传”的万达,失去了不少,但在不为人知的角落,也获得了更多。
01
欠债累累
故事开始于2016年,这一年,王健林蝉联中国首富,已经在香港上市的万达商管(彼时的万达商业地产)谋求私有化。
至于私有化的原因,王健林是这么解释的,他认为,低估值对不起投资者,不想让朋友和投资者跟着自己亏钱,必须私有化。
此后,万达开始了漫长的回A排队。
也是此时,万达商业地产和投资者签署了约300亿元的股权回购款对赌协议。
2016年7月,已于香港上市的万达商管(彼时为万达商业地产)谋求私有化并转向A股上市,与投资方签署了约300亿元的股权回购款对赌协议,承诺2018年8月底前回归A股,否则万达集团承诺将回购全部股权。
此后,房地产市场骤然变天。
2017年,王健林和万达的负债率累计达到了70%,有资料显示,王健林当时已经向银行贷款了4000多亿,再加上海外投资失利,万达元气大伤,王健林的债务一度飙升到6000亿元。
中国首富一下变为了中国首“负”。
不过好在,这时的万达还有相当多的王炸可打。
2017年,万达将旗下13个文旅项目以438.44亿元的价格卖给了融创中国,还将旗下77家酒店以199.06亿甩卖给了富力。
随后,万达把国内的九江、南昌、盐城等地的万达广场卖给珠江人寿,还逐步清仓了海外的地产项目。
图源:图虫创意
在骤然收紧的环境之下,万达商管的上市之路也变得遥遥无期。
因此,2018年1月,万达商管引进QQ音乐、苏宁、京东、融创4家战投,合计融资340亿元,签署第二份协议,以约340亿元收购了万达商管在香港退市时引入的约14%股份。
同年12月,永辉超市同样出资35亿元价格获取了万达商管部分股权。
在ST易购发布的公告中,这时签订的对赌协议承诺,若万达在2023年10月前未能上市,万达方面应向投资者支付回购款。
2019年,万达商管彻底剥离了地产业务,成为了纯粹的商业管理运营企业,向回A之路迈出了一大步。
但此后,万达的A股上市之路彻底陷入停滞。2020年3月,证监会披露的IPO企业基本信息情况表中,万达商管状态为“中止审查”,此后便再无任何进展。
2021年,万达商管在珠海成立珠海万达商管,获得22家机构投资者380亿元战投,签署对赌协议,预备再战港股,在2023年年底之前港股上市。
但无论是筹备已久的万达商管,还是3年内4次递表的珠海万达商管,均未能如期上市。
也是因此,去年年底,万达就开始了新一轮的卖卖卖。
先是将北京万达投资51%股权,以22.62亿元的价格转让给上海儒意投资管理有限公司,万达影业彻底拱手他人,后又接连出售多个一线城市的万达广场。
直到年底,万达和新达盟达成协议,暂时松了一口气。
今年9月,万达终于拿到600亿“救命钱”,但卖卖卖的脚步仍旧没有停下,如果从去年开始算起,万达商管已经卖出了近30座万达广场。
再到最近,永辉和苏宁接连向万达讨债,不过又有接近万达的消息人士称,2018年的协议并非对赌协议。
尽管两方众说纷纭,但毫无疑问的是,苏宁选择此刻发难,一是因为前有永辉已经提起仲裁,二是因为无论是永辉,还是苏宁,都正值转型扭亏的关键时期。
不仅如此,2018年,融创中国同样与万达集团签订了95亿元的战略合作协议,而近年来融创中国的股权投资变动中并未有大额出售。
截至2024年上半年,融创中国持有的股权投资仍有104亿元。因此,这笔战投资金大概率还没实现退出。
现如今,想要收回原有投资的,除了永辉超市、苏宁易购,融创中国也在其列,同样资金紧张的融创中国后续是否会跟进,也将成为悬在万达头上的利剑。
对于万达来说,现在也同样到了生死攸关的关键时刻。
02
崛起县城
2018年,在万达的服务业收入中,租金收入达328.8亿元,占总收入的15.3%。
也是因此,2019年初,万达集团召开年会时,王健林立下豪言:
“再过几年,万达租金收入如达到千亿,单凭这一条,我们就能‘任凭风浪起,稳坐钓鱼船’。”
风浪越大,鱼越贵。
但风浪太大,钓鱼船也会有翻的时候。
现如今的万达,手牌一一出尽,却还未彻底从风波中走出。
万达债券年报显示,2024年上半年,大连万达处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为32.6亿元,处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额为0.75亿元。
截至2024年上半年,大连万达资产负债表中持有待售资产51.25亿元(包括投资性物业),相关持有待售负债为29.34亿元。
由于投资性房地产被归为持有待售类别,而万达持有待售资产比持有待售负债多的约22亿元,主要为转入的投资性物业,这也意味着这段时间的资产出售,其实并未为万达带来多少实际收益。
但与此同时,万达的偿债压力不可谓不大。
截至今年6月底,万达货币资金为115.77亿元,而上年期末约为134亿元;公司流动资产合计1306.68亿元,资产总计6168.59亿元。
负债端,截至上半年末,公司短期借款为39.07亿元,一年内到期的非流动负债为690.55亿元;公司总负债为3070.84亿元,对应负债率为49.78%。
也是因此,尽管已经得到救命钱,也接连出售多地优质资产,王健林仍在积极回笼资金。
但从另一个角度看,资金回笼除了因为债务需求,或许还有转型的考虑。
万达的未来,或许在乡镇。
2023年至今,万达已退出了近30座万达广场。
其中,主要为一二线城市的优质资源,譬如上海金山、广州萝岗、东莞的厚街等,地处三四线城市的相当之少。
与此同时,在抖音,不少县城年轻人一边感慨着“咱们县城里也有万达广场了”,一边第一次在万达广场里买到了星巴克。
这未尝不是一种趋势。
现如今,一二线城市的商业地产竞争愈发激烈。
SKP、万象城、龙湖天街,等等等等,稍显平淡的万达广场,生存空间正逐渐被竞争对手挤压。
但在更为广袤的二三线城市和小县城里,却只容得下一个万达广场。
正所谓,“一座万达广场,一个市中心”。
今年国庆假期第一天,阜阳市下辖的太和县,开出了第一座万达广场,单日客流量超过33万人,销售额更是突破千万。
对比之下,贵阳第一座万达广场开业时,首日客流也仅24.66万人次,首日销售额1662万元。然而,贵阳属于二线省会城市,太和仅仅是地级市下属的一个县。
而这不过是县城消费崛起的一角。
今年上半年,四大一线城市的消费增速明显低于全国水平,社零增速全部转负,北京社零增速-9.4%,上海-6.3%,广州-9.3%,深圳表现最好,但也同比降低2.2%。
相比之下,三四线城市却支撑起了整体的增长,社零增速达到了4.76%。
不仅如此,2024上半年,北京、上海、广东的人均可支配收入同比增速位列倒数前三名,西藏、新疆、甘肃等地的人均可支配收入涨幅却名列前茅,远高全国平均水平。
在一二线城市消费降级,三四线城市消费崛起之时,下沉市场,成为了万达最后的解。
早在2017年,王健林就曾立下目标,“力争10年之内把万达广场发展到1000家左右”,要覆盖超过80%的地级市及30%以上的县级市。
而到2022年底,万达已在全国224座城市成功部署落地了473座万达广场,重心也明显向三四线城市倾斜。
在王健林此前的一次访谈中,他就曾提到,从租金回报比看,一二线城市的项目甚至可能不如三四线城市,因为一二线城市的地价更贵、投资更大。
以万达在重庆万州的项目为例,由于彼时万州全城区居民仅40万人,政府邀请万达投资时,万达并不乐意。
然而开业之后,万州万达在开业前三天客流就超过110万人次,相当于这三天时间里,平均每个当地人都去了接近三次。
对于县城的重视,或许将成为万达在这个一二线城市消费降级的时代突围的动力。
03
尾声
现如今的房地产,早已不如从前。
连负债金额相较之下并不算多的万达尚且如此艰难,其他房地产企业的情况或许只会更差。
在史无前例的危机之下,万达虽然颓废,但仍旧抱有一线生机。
王健林虽然失去了很多,但相比其他房企,面临的,也许是一个更广袤的未来。
(全文完)
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过去一年,万达深陷波谲云诡的风暴眼中。
先是上市无望对赌失败引发偿债危机,万达陷入疯狂卖卖卖,后获得太盟集团及中东投资者的约600亿元再投资,从危机中短暂转身。
因为投资款的迟迟未到再次引发争议,又随着再投资的完成缓了一口气。
现在,万达又成为了新闻里频频出现的催债主角。
这一切,都是对赌协议惹的祸。
深陷“卖卖卖”和“真还传”的万达,失去了不少,但在不为人知的角落,也获得了更多。
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欠债累累
故事开始于2016年,这一年,王健林蝉联中国首富,已经在香港上市的万达商管(彼时的万达商业地产)谋求私有化。
至于私有化的原因,王健林是这么解释的,他认为,低估值对不起投资者,不想让朋友和投资者跟着自己亏钱,必须私有化。
此后,万达开始了漫长的回A排队。
也是此时,万达商业地产和投资者签署了约300亿元的股权回购款对赌协议。
2016年7月,已于香港上市的万达商管(彼时为万达商业地产)谋求私有化并转向A股上市,与投资方签署了约300亿元的股权回购款对赌协议,承诺2018年8月底前回归A股,否则万达集团承诺将回购全部股权。
此后,房地产市场骤然变天。
2017年,王健林和万达的负债率累计达到了70%,有资料显示,王健林当时已经向银行贷款了4000多亿,再加上海外投资失利,万达元气大伤,王健林的债务一度飙升到6000亿元。
中国首富一下变为了中国首“负”。
不过好在,这时的万达还有相当多的王炸可打。
2017年,万达将旗下13个文旅项目以438.44亿元的价格卖给了融创中国,还将旗下77家酒店以199.06亿甩卖给了富力。
随后,万达把国内的九江、南昌、盐城等地的万达广场卖给珠江人寿,还逐步清仓了海外的地产项目。
图源:图虫创意
在骤然收紧的环境之下,万达商管的上市之路也变得遥遥无期。
因此,2018年1月,万达商管引进QQ音乐、苏宁、京东、融创4家战投,合计融资340亿元,签署第二份协议,以约340亿元收购了万达商管在香港退市时引入的约14%股份。
同年12月,永辉超市同样出资35亿元价格获取了万达商管部分股权。
在ST易购发布的公告中,这时签订的对赌协议承诺,若万达在2023年10月前未能上市,万达方面应向投资者支付回购款。
2019年,万达商管彻底剥离了地产业务,成为了纯粹的商业管理运营企业,向回A之路迈出了一大步。
但此后,万达的A股上市之路彻底陷入停滞。2020年3月,证监会披露的IPO企业基本信息情况表中,万达商管状态为“中止审查”,此后便再无任何进展。
2021年,万达商管在珠海成立珠海万达商管,获得22家机构投资者380亿元战投,签署对赌协议,预备再战港股,在2023年年底之前港股上市。
但无论是筹备已久的万达商管,还是3年内4次递表的珠海万达商管,均未能如期上市。
也是因此,去年年底,万达就开始了新一轮的卖卖卖。
先是将北京万达投资51%股权,以22.62亿元的价格转让给上海儒意投资管理有限公司,万达影业彻底拱手他人,后又接连出售多个一线城市的万达广场。
直到年底,万达和新达盟达成协议,暂时松了一口气。
今年9月,万达终于拿到600亿“救命钱”,但卖卖卖的脚步仍旧没有停下,如果从去年开始算起,万达商管已经卖出了近30座万达广场。
再到最近,永辉和苏宁接连向万达讨债,不过又有接近万达的消息人士称,2018年的协议并非对赌协议。
尽管两方众说纷纭,但毫无疑问的是,苏宁选择此刻发难,一是因为前有永辉已经提起仲裁,二是因为无论是永辉,还是苏宁,都正值转型扭亏的关键时期。
不仅如此,2018年,融创中国同样与万达集团签订了95亿元的战略合作协议,而近年来融创中国的股权投资变动中并未有大额出售。
截至2024年上半年,融创中国持有的股权投资仍有104亿元。因此,这笔战投资金大概率还没实现退出。
现如今,想要收回原有投资的,除了永辉超市、苏宁易购,融创中国也在其列,同样资金紧张的融创中国后续是否会跟进,也将成为悬在万达头上的利剑。
对于万达来说,现在也同样到了生死攸关的关键时刻。
02
崛起县城
2018年,在万达的服务业收入中,租金收入达328.8亿元,占总收入的15.3%。
也是因此,2019年初,万达集团召开年会时,王健林立下豪言:
“再过几年,万达租金收入如达到千亿,单凭这一条,我们就能‘任凭风浪起,稳坐钓鱼船’。”
风浪越大,鱼越贵。
但风浪太大,钓鱼船也会有翻的时候。
现如今的万达,手牌一一出尽,却还未彻底从风波中走出。
万达债券年报显示,2024年上半年,大连万达处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为32.6亿元,处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额为0.75亿元。
截至2024年上半年,大连万达资产负债表中持有待售资产51.25亿元(包括投资性物业),相关持有待售负债为29.34亿元。
由于投资性房地产被归为持有待售类别,而万达持有待售资产比持有待售负债多的约22亿元,主要为转入的投资性物业,这也意味着这段时间的资产出售,其实并未为万达带来多少实际收益。
但与此同时,万达的偿债压力不可谓不大。
截至今年6月底,万达货币资金为115.77亿元,而上年期末约为134亿元;公司流动资产合计1306.68亿元,资产总计6168.59亿元。
负债端,截至上半年末,公司短期借款为39.07亿元,一年内到期的非流动负债为690.55亿元;公司总负债为3070.84亿元,对应负债率为49.78%。
也是因此,尽管已经得到救命钱,也接连出售多地优质资产,王健林仍在积极回笼资金。
但从另一个角度看,资金回笼除了因为债务需求,或许还有转型的考虑。
万达的未来,或许在乡镇。
2023年至今,万达已退出了近30座万达广场。
其中,主要为一二线城市的优质资源,譬如上海金山、广州萝岗、东莞的厚街等,地处三四线城市的相当之少。
与此同时,在抖音,不少县城年轻人一边感慨着“咱们县城里也有万达广场了”,一边第一次在万达广场里买到了星巴克。
这未尝不是一种趋势。
现如今,一二线城市的商业地产竞争愈发激烈。
SKP、万象城、龙湖天街,等等等等,稍显平淡的万达广场,生存空间正逐渐被竞争对手挤压。
但在更为广袤的二三线城市和小县城里,却只容得下一个万达广场。
正所谓,“一座万达广场,一个市中心”。
今年国庆假期第一天,阜阳市下辖的太和县,开出了第一座万达广场,单日客流量超过33万人,销售额更是突破千万。
对比之下,贵阳第一座万达广场开业时,首日客流也仅24.66万人次,首日销售额1662万元。然而,贵阳属于二线省会城市,太和仅仅是地级市下属的一个县。
而这不过是县城消费崛起的一角。
今年上半年,四大一线城市的消费增速明显低于全国水平,社零增速全部转负,北京社零增速-9.4%,上海-6.3%,广州-9.3%,深圳表现最好,但也同比降低2.2%。
相比之下,三四线城市却支撑起了整体的增长,社零增速达到了4.76%。
不仅如此,2024上半年,北京、上海、广东的人均可支配收入同比增速位列倒数前三名,西藏、新疆、甘肃等地的人均可支配收入涨幅却名列前茅,远高全国平均水平。
在一二线城市消费降级,三四线城市消费崛起之时,下沉市场,成为了万达最后的解。
早在2017年,王健林就曾立下目标,“力争10年之内把万达广场发展到1000家左右”,要覆盖超过80%的地级市及30%以上的县级市。
而到2022年底,万达已在全国224座城市成功部署落地了473座万达广场,重心也明显向三四线城市倾斜。
在王健林此前的一次访谈中,他就曾提到,从租金回报比看,一二线城市的项目甚至可能不如三四线城市,因为一二线城市的地价更贵、投资更大。
以万达在重庆万州的项目为例,由于彼时万州全城区居民仅40万人,政府邀请万达投资时,万达并不乐意。
然而开业之后,万州万达在开业前三天客流就超过110万人次,相当于这三天时间里,平均每个当地人都去了接近三次。
对于县城的重视,或许将成为万达在这个一二线城市消费降级的时代突围的动力。
03
尾声
现如今的房地产,早已不如从前。
连负债金额相较之下并不算多的万达尚且如此艰难,其他房地产企业的情况或许只会更差。
在史无前例的危机之下,万达虽然颓废,但仍旧抱有一线生机。
王健林虽然失去了很多,但相比其他房企,面临的,也许是一个更广袤的未来。
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