再问房企靠什么活下去

好猫财经

2个月前

目前房企活下去的关键是现金流，利润已变成一个无关生死的数字。...万科要想活下去，仍然需要在Reits、大宗资产交易方面加速回款。

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房企靠什么活下去？

这不是一个新鲜话题，面对史无前例的市场下行，房企经营性现金流和融资性现金流，是活下去的关键因素。

至于家底厚不厚，企业信用有没有背书，是两个衍生出来的因素。

融资枯竭使得恒大崩塌，销售额断崖式下降，让碧桂园完全丧失信心，这些已经或者即将退出市场的企业，基本是前述两个因素之一出问题，或者两者兼具。

活下来的企业也并不复杂，要么是经营性现金流或者销售额没有快速下降，甚至是处于上升状态；要么是融资现金流，得到高于市场平均水平的支撑。

活下去的关键因素，内涵也有明显区别，比如开发业务之外还有其他业务提供“源头活水”，也有因为本身规模不大而幸免。

融资方面就更是各显神通，既有依赖国企信用的疯狂融资，也有因为业务布局获得鼓励贷款，也有依靠大股东的给力支持。

看清楚这些内涵因素，对于未来依然有指导意义。

万科

出现亏损不可怕，这些亏损主要来自于资产和信用减值，以及出售资产带来的一次性减值。

目前房企活下去的关键是现金流，利润已变成一个无关生死的数字。

从去年下半年危机发酵至今，万科能够活下来的关键是，融资现金流的恢复。

从7000亿元级别销售额，下降至不足3000亿元，万科面临着经营、投资、融资的三重压力，前两者只能随行就市，因此融资必须不能出任何差错。

相对于典型央企，万科的混合所有制公司类型，让其此前信用融资模式难以支撑，在一系列的资产质押增信之后，万科上半年融资额度已明显恢复。

万科要想活下去，仍然需要在Reits、大宗资产交易方面加速回款。此外，还需要向大股东寻求各类支持，以提升整体信用水平，管理层的自救努力也必不可少。

再次强调万科的一揽子方案，退出商业、物流等重资产业务，获得现金流压降有息负债，聚焦开发、物业服务、租赁住宅三大优势主业。

龙湖

万科总裁祝九胜说过，经营性业务NOI(净营运收入)提升50亿元，可以对冲销售规模下滑1000亿元所带来的利息压力。

这句话大概率说的是龙湖，依靠商业、物业、长租公寓等经营性业务，龙湖避免了利润的大幅波动。

更为关键的是，利用经营性物业贷款，龙湖降低了融资成本，拉长了债务久期，不仅短期度过生存危机，为长期业务拓展也提供了发展动力。

管理层称，龙湖正在构建两个资金闭环，“以正向经营性现金流压降有息负债”、“用经营性物业贷增量偿还信用融资”，从而将降负债转化为一种可持续的长期行为。

这两个资金闭环，一方面是降低负债水平，另一方面能让负债的偿还节奏，与经营性收入节奏匹配。

也就是说，龙湖希望完成新旧发展动能的债务结构转换，从而适应开发业务下降、经营性业务上升的市场现实。

基于“开发+运营+服务”这一轻重结合的业务模式，多家机构分析师肯定了龙湖的经营性业务收入，为整体财务管理注入质量因子和稳定性。

龙湖的转型努力，不仅有助于穿越周期，还意味着其将成为这个行业长期参与者。

保利发展

如果说2023年，保利还没感受到销售额大幅下滑的压力，那么今年就会很明显了，保利的经营性现金流处于净流出状态。

作为央企，保利的融资信用无可比拟，不仅融资渠道畅通，而且融资额度正在创新高，全年融资额可能会超过2021年。

目前保利的有息负债是全行业最高，短期负债压力也很大，加上并没有太多商业等经营性资产，因此保利除了融资之外，还必须保持高强度的销售。

如此来看，保利在全国的降价新闻，似乎就不足为奇。

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房企靠什么活下去？

这不是一个新鲜话题，面对史无前例的市场下行，房企经营性现金流和融资性现金流，是活下去的关键因素。

至于家底厚不厚，企业信用有没有背书，是两个衍生出来的因素。

活下来的企业也并不复杂，要么是经营性现金流或者销售额没有快速下降，甚至是处于上升状态；要么是融资现金流，得到高于市场平均水平的支撑。

活下去的关键因素，内涵也有明显区别，比如开发业务之外还有其他业务提供“源头活水”，也有因为本身规模不大而幸免。

融资方面就更是各显神通，既有依赖国企信用的疯狂融资，也有因为业务布局获得鼓励贷款，也有依靠大股东的给力支持。

看清楚这些内涵因素，对于未来依然有指导意义。

万科

出现亏损不可怕，这些亏损主要来自于资产和信用减值，以及出售资产带来的一次性减值。

目前房企活下去的关键是现金流，利润已变成一个无关生死的数字。

从去年下半年危机发酵至今，万科能够活下来的关键是，融资现金流的恢复。

从7000亿元级别销售额，下降至不足3000亿元，万科面临着经营、投资、融资的三重压力，前两者只能随行就市，因此融资必须不能出任何差错。

相对于典型央企，万科的混合所有制公司类型，让其此前信用融资模式难以支撑，在一系列的资产质押增信之后，万科上半年融资额度已明显恢复。

再次强调万科的一揽子方案，退出商业、物流等重资产业务，获得现金流压降有息负债，聚焦开发、物业服务、租赁住宅三大优势主业。

龙湖

万科总裁祝九胜说过，经营性业务NOI(净营运收入)提升50亿元，可以对冲销售规模下滑1000亿元所带来的利息压力。

这句话大概率说的是龙湖，依靠商业、物业、长租公寓等经营性业务，龙湖避免了利润的大幅波动。

更为关键的是，利用经营性物业贷款，龙湖降低了融资成本，拉长了债务久期，不仅短期度过生存危机，为长期业务拓展也提供了发展动力。

这两个资金闭环，一方面是降低负债水平，另一方面能让负债的偿还节奏，与经营性收入节奏匹配。

也就是说，龙湖希望完成新旧发展动能的债务结构转换，从而适应开发业务下降、经营性业务上升的市场现实。

基于“开发+运营+服务”这一轻重结合的业务模式，多家机构分析师肯定了龙湖的经营性业务收入，为整体财务管理注入质量因子和稳定性。

龙湖的转型努力，不仅有助于穿越周期，还意味着其将成为这个行业长期参与者。

保利发展

如果说2023年，保利还没感受到销售额大幅下滑的压力，那么今年就会很明显了，保利的经营性现金流处于净流出状态。

作为央企，保利的融资信用无可比拟，不仅融资渠道畅通，而且融资额度正在创新高，全年融资额可能会超过2021年。

目前保利的有息负债是全行业最高，短期负债压力也很大，加上并没有太多商业等经营性资产，因此保利除了融资之外，还必须保持高强度的销售。

如此来看，保利在全国的降价新闻，似乎就不足为奇。

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