封面图 |第三期新加坡特训营学员合影

文｜风马牛地产研究院·内容组

全文共 4034 字，预计阅读时间 8 分钟

9 月 22 日-28 日，在冯叔的带领下，第三期新加坡特训营的同学们走进双城——吉隆坡+新加坡，开启一场以「拥抱巨变，寻迹双城」为主题的学习之旅。十数位来自地产开发、建材市政、建筑设计、能源建设、咨询投资等行业的企业家，从吉隆坡到新加坡，2 大分享座谈、6 大主题研修、5 大项目参访，跨界探索企业转型与出海难题。

为什么要看新加坡和马来西亚？

在当前全球化和「一带一路」倡议的推动下，企业出海已成为拓展市场、提升品牌竞争力、响应第四次技术革命的重要策略。在过去的二十多年里，冯叔除了在擅长的领域不断深耕，还要积极地向外求，深入研究了泰国、马来西亚、日本、新加坡、德国、美国等国家的许多项目。

他认为，在宏观经济面临诸多挑战、地产行业出现严重萎缩和众多企业苦苦寻找发展方向的背景下，要「向外看，向内求」，可以借鉴两国的宏观经济、房地产体制和地产企业的变化，中国可参考其经验。（关于冯叔的开学第一课，详情可点击）

此次行程，在 IRWIC PTE. LTD. 协助承办下，我们围绕企业出海与跨国合作、海外地产拓展开发、投资政策与 AI 科技、组屋与城市更新等主题，深入吉隆坡+新加坡双城，解密包括新加坡、马来西亚在内的东南亚市场成为中国企业出海第一站的原因，同时也探索关于企业发展未来的多种可能性。

Part01

企业交流篇

在五天的行程中，冯叔带领同学们参访了马来西亚华为总部、纬壹科技城、新加坡 AI 中心、吉隆坡 STAR 星之宿酒店公寓、Kampung Admiralty 社区综合体等企业和项目，不仅让参与者感受到吉隆坡在地产建筑、城市规划、科技发展方面的成就，还深入了解新加坡在科技园区、人工智能领域的教育和研究。

此外，多家公司高管分享了其业务布局与管理经验，让同学们思考如何将先进的经验应用到中国企业发展中。

【马来西亚吉隆坡华为总部】

华为总部位于吉隆坡双子塔毗邻街区，是华为集团南太平洋地区的区域总部，同学们认真听取了华为董事高强的讲解。他表示，除美国外，华为在全球基本都有员工分布，亚太区总部在马来西亚，涵盖中东、欧洲、非洲、拉美等地区，目前华为在全球有 21 万员工，其中研发人员约 11 万、销售与服务人员约 8 万，还有 2 万人从事平台服务、财务等工作。

在客户分类与业务上，分别有消费类（手机、手表、电脑等）、运营商客户（如中国移动、电信、联通等全球运营商）、政企客户（关注政府和企业信息化）等，主要有通信技术、手机、汽车、云服务以及数字农业等业务。同时也为大家讲述了华为公司未来展望。

【纬壹科技城】

纬壹科技城位于新加坡西南的女王镇，原为波那维斯达科学园区，占地总面积 200 公顷，是由新加坡政府于 2000 年开始耗资 150 亿新元发展的大型新经济项目。它的主体部分由扎哈-哈迪德建筑事务所总体规划，毗邻新加坡国立大学（NUS）、新加坡理工学院（SIT）和新加坡科学园等教育和研究机构，为在此工作和生活的人们提供了最大的方便，解决了他们居住，休闲和办公的综合功能。

参观期间，新加坡国立大学商学院教授程天富介绍了科技城的发展历史、入驻企业和现状，入驻了世界著名的法国商学院欧洲工商管理学院、卢卡斯电影亚洲总部等。此外，园区里的土地可以卖给私人开发商，期限是 99 年，由他们自己开发，可自用或出租。

【新加坡 AI 中心】

人工智能咨询部主管 Tan Kwan Chet 首先介绍了新加坡在人工智能领域的最新发展动态和趋势，包括政策支持、研发投入、产业应用等方面的情况。

他表示，AI Singapore 是由新加坡国立研究基金于 2017 年 5 月开创的国家级计划，旨在加速新加坡 AI 生态系统发展和提升国家在 AI 领域的名声。并拥有 AI 学徒计划，9 个月可将有工作经验的人（如在政府部门工作 5 年的人）转换为 AI 工程师。该计划对学徒有要求，需是本地人，有一定编码水准，了解 AI 或机器学习概念。学徒在培训期间可获得每月 3000 - 5000 新币的津贴，完成培训后可被认证为 AI 工程师。

目前，AI Singapore 已为 800 多家公司提供咨询服务，其中 137 个被批准为 AI 伙伴，90 个公司已完成 AI 模型部署。在概述了 AI 技术和类型后，他还介绍了呼叫中心、汽车公司和牙科诊所的 AI 案例，让我们看到了 AI 技术可以如何落地，为更多的公众服务。

之后的自由讨论环节，同学们就自己感兴趣的团队协同问题、金融交易问题、企业应用风险等内容与 Tan Kwan Chet 进行了深入交流和讨论，见证新加坡如何将人工智能转化为经济增长的新引擎。

【吉隆坡 STAR 星之宿酒店公寓】

该项目是由新加坡建屋局开发的将公共设施和服务融为一体的综合公共组屋项目，同时也是一个应对新加坡人口老龄化趋势的老年人社区，只有 55 岁以上的老年人才允许申请入住。Kampung Admiralty 社区综合体，将大量公共设施集中在一栋建筑内，例如托儿所、商业零售、小贩中心等等，目的是让各阶层、各年龄人群真正融合，而不是隔离。

Part02

课程研修篇

在此次游学的课程研修上，风马牛地产研究院专门邀请了多位来自不同领域的行业专家带领大家深入探讨金融经济政策、海外拓展策略和绿色地产、创新园区、公共住房等问题，给出不同视角的观察和洞见。值得一提的是，其中部分课程由新加坡国立大学的顶尖导师亲自授课，为国内企业家提供优质的专业课程知识，深入体验名校学术氛围。

在开场致辞中，大马华商国际贸易促进会主席吴晋安对马来西亚经济环境做了详细介绍。

「在人口与东盟优势方面，马来西亚虽然比中国某些省份人口还少，但东盟组织辐射人口众多，并在其中扮演主导角色，马来西亚受英式管理影响，管理制度成熟，采用国际标准；在行业情况方面，马来人保健意识高，大健康产业有市场，电子保健仪器在直销行业占重要位置，科技领域如 AI 得到政府支持。」

马来西亚以马来语为国语，英语也广泛使用，同时华人会多种语言，在东盟区域交流中有优势。更为重要的是，马来西亚和新加坡有新马特别经济特区，类似深圳特区的概念，人口虽少但管理成熟，有税务优惠等政策，值得企业了解。

马来西亚大华银行副总裁初俊啸则为我们介绍了大华银行和马来西亚经济相关情况。大华银行的总部在新加坡，是马来西亚最大的外国银行，架构包括零售银行（对私业务）、批发银行（对公业务）和外国直接投资部门（提供一站式咨询服务），服务超 300 家上市公司及各类中国企业。

目前，马来西亚 2022 年人均 GDP 达 1.24 万美元，劳动力人口总数 1700 万，高等教育入学率 43.1%，关键领域有建筑技术、交通科技、电气电子等。来马来西亚投资的理由包括东盟战略支点和发达的贸易网络，多语言和专业的员工队伍，繁荣多元化的市场和亲商环境。

政府对很多企业都有税收减免，比如科技制造商取得先锋资质，在 5-10 年内对法定收入免征 70-100% 所‍得税；医药企业生产医疗科技产品，前 10 年所得税税率为 0-10%；制造业新公司固定资产为 3-5 亿林吉特，10 年内税率为 0。在马来西亚投资设立的常见企业类型有私人股份有限公司、代表处和分支机构等。

十多年来，中交集团在马来西亚建设了东海岸铁路、吉隆坡 TRX 中央公馆、吉隆坡地铁 2 号线项目等一批重大工程，积极融入当地社会、支持教育就业。

张宝表示，吉隆坡 TRX 中央公馆历经多年筹备与建设，项目客户群体呈现多元化且地域分布广泛，80% 来自海外，其中中国客户占一半，涵盖中国香港和中国台湾地区，多数为全款，贷款条件要求有本地签证或境外收入。

「在成本方面，马来西亚土地成本占项目总成本的比例约为 30%，与中国部分发达地区相比较低；从利润角度看，本地开发商通常追求的利率大于 20%，本项目是成立合资公司进行土地购买和开发；资金管理上，银行或律师负责管理资金，项目建成后的质保金会转移到律师处，以保障在出现问题时能得到妥善处理；土地性质方面，马来西亚多数土地为私人地，持有成本不高，产权相对灵活。」

秦雨教授首先为我们介绍了气候变化的现状及应对措施。全球气温已上 1.1℃，面临海平面上升、极端天气频发、海冰融化等问题。二氧化碳浓度达近 200 万年以来最大值，冰川消退、海平面上升、海洋酸化等情况严重。

她介绍，全球碳排放主要来源包括建筑（37%）、交通（22%）等。建筑行业约 80% 的二氧化碳排放来自运营活动。多数国家在建筑减排方面有相关举措，如 158 个《巴黎协定》缔约方在国家自主贡献中提到建筑，79 个国家有建筑能效规范。

新加坡绿色建筑认证计划由建设局 2005 年启动，有不同标准的绿色建筑评级系统，涵盖现有与新建、住宅与非住宅建筑。2022 年底，新加坡 55% 的建筑（4000+座）是绿色建筑，住宅建筑中约 10% 是绿色建筑，目标是到 2030 年 80% 的建筑为绿色认证建筑。

她还谈及了海平面上升对房地产的影响，到 2100 年底，全球平均海平面将上升，影响人口众多。对房地产市场有影响，海平面上升高危区房产价格低于非高危区，政府适应性措施可缓解价格下跌，不同产权类型在高危区价格变化不同。

为此，新加坡采取了适应计划，如建泵房、围垦和填海造岛等，预计 100 年内花费可能超 1000 亿新元；住房体系包括多种类型，产权期限有租赁地契和永久地契。中国部分城市也面临海平面上升和土地沉降双重风险，约 26% 的沿海地区、11% 的人口面临潜在威胁。

最后，同学们就中国住房维修基金、绿色建筑支付意愿和企业 ESG 相关问题与教授展开了热烈讨论与交流。

程天富教授从城市经济与演变、新加坡城市规划与发展、新加坡经济转型和纬壹科技城案例分享四方面阐述。

第一，城市经济可从位置和空间模式研究，区位决策受多种因素影响。空间模式下城市常生产特定物品和服务。城市因个体无法自给自足而存在，工作机会集中，提供多样消费品和服务，但也有污染等问题。城市是经济、文化等中心，也是问题滋生地，其发展源于企业、住宅等区位决策，通过规模经济和聚集经济实现就业人口聚集。

第二，新加坡 2019 年发展总蓝图草案重点包括营造包容街区、创造就业、重视历史文化等，目标是打造宜居且可持续发展的城市。采用高密度垂直、紧凑型发展策略，有「去中心化」和区域中心等中期土地规划对策。土地用途分配涵盖住房、工业和商业、公园等多方面，2010-2030 年各用途土地供应有规划调整。

第三，1975- 2024 年，新加坡从第三世界国家向第一级发展中国家转型，经历快速增长到较平稳增长期，各阶段增长策略不同。

第四，产城融合和智能城市的规划策略，以纬壹科技城为例，占地 200 公顷，位置优越，交通便利，临近多所院校和机构，行业定位多元，吸引众多企业和专业人士，拥有启奥生物医药园、启汇园、媒体工业园和起步谷等园区。创造企业互动环境可提升竞争力，启奥园等园区的发展模式可借鉴，要发挥机构力量，打破常规认知。

余熙明首先讲述了新加坡公共住房的发展历程与规模，1960 年，新加坡成立建屋发展局（HDB）。到 1965 年建 54000 套组屋，过去每年超 25000 套在建，现超 100 万套公寓分布在 23 个城镇和 3 个庄园，超 80% 人口居住其中，且各城镇规划完善，交通便利。重要里程碑包括解决住房短缺、建设社区、屋邨更新等，如今是住房拥有率高且无贫民窟的国家。

之后，他介绍了新加坡的组屋政策，包括购买新组屋、转售、贷款、公积金融资、出租等。同时，新加坡的住房政策发生了新变化，比如新分类框架，标准、黄金地段等类别，有不同的补贴、限制和定价策略；为应对人口老龄化，如租期短的两房灵活单位、社区护理公寓等，建屋发展局还改善公寓内部并引入通用设计。

未来社区发展的典型案例有榜鹅社区中心（One Punggol）、淡滨尼天地（Our Tampines Hub）和海军部退休村（Kampung Admiralty）等。

他总结，新加坡独立建国之前，直至今日，住房、社区和交通始终在新加坡发展过程中占据着举足轻重的地位。受限于资源短缺，新加坡尤其重视土地和其他资源的最优化利用。顺应现实的人口趋势，新加坡需要考虑如何整合不同年龄、种族和收入水平的群体，利用交通的方便，以营造和谐的社区生活环境。

【马来西亚中华大会堂总会华人博物馆】

在讲解中，大家了解到，马来西亚华人博物馆于 2012 年开馆，是马来西亚第一座华人博物馆，超过 1200 平方米的面积，且设有 16 个展区收藏近千件藏品，展示了华人先辈飘洋过海、在马来西亚落地生根，参与独立建国、艰难创业的历史过程。这些历史证据有力地解释了为何马来西亚长期以来在中国与东南亚关系中扮演着至关重要的角色，成为中国在该地区最重要的合作伙伴之一。这段历史也为两国现代关系的发展奠定了坚实基础。

并介绍了马来西亚主要产业，芯片产业在槟城有产业链；数据中心吸引众多中国企业投资；汽车行业因吉利入股宝腾带动发展；旅游业发达，棕榈油旅游产业链完善；手套行业占全球 30% 但接近饱和；餐饮和房地产开发也有涉及，房地产有产权优势但受政治影响。

【座谈会：新马企业投资政策分享】

新加坡实信集团董事长张丹表示，新加坡人口 604 万，面积小但分区多，种族多元，华人占比大，官方语言多样，经济发达，产业丰富。房产分类明确，外国人购房税高。投资优势众多，如签证便利、税收优惠、法律完善等。税务政策清晰，企业所得税 17% 且有优惠，消费税有门槛，个人所得税递增且较低。公司运作由董事负责，开户严格，存在投资风险。

马来西亚FVT Corporate Advisory Sdn Bhd董事长陈祷安介绍道，马来西亚人口 3000 多万，以马来人为主，语言宗教多样，经济有一定规模，基础设施完善。房产价格因区域和类型而异，外国人购房有税。投资优势包括交通便利、贸易协议多、股权政策自由、税率合理且有优惠、人力成本低等。税务政策实行属地原则，公司盈利税分情况征收，还有多种税种，税务居民有居住时间要求。

大家怀揣着对历史的敬仰与探索的热情，参访了新加坡国家博物馆。馆内，一系列精心策划的文物展览与纪录片缓缓拉开了历史的帷幕，与这些历史的见证者展开了一场跨越时空的对话。

未来 10 年，将是东南亚国家的黄金十年，也是中国企业家走向全球、焕发新生的关键十年。

此次游学将带您探寻东南亚市场潜力，发掘合作空间。我们安排与当地商业巨头和政策制定者的对话，为您展现如何有效进入并稳健成长。立即报名参加，开启在东南亚成功故事的第一章！

东南亚特训营·首期班

火热招募中，仅剩 3 席

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封面图 |第三期新加坡特训营学员合影

文｜风马牛地产研究院·内容组

全文共 4034 字，预计阅读时间 8 分钟

9 月 22 日-28 日，在冯叔的带领下，第三期新加坡特训营的同学们走进双城——吉隆坡+新加坡，开启一场以「拥抱巨变，寻迹双城」为主题的学习之旅。十数位来自地产开发、建材市政、建筑设计、能源建设、咨询投资等行业的企业家，从吉隆坡到新加坡，2 大分享座谈、6 大主题研修、5 大项目参访，跨界探索企业转型与出海难题。

为什么要看新加坡和马来西亚？

在当前全球化和「一带一路」倡议的推动下，企业出海已成为拓展市场、提升品牌竞争力、响应第四次技术革命的重要策略。在过去的二十多年里，冯叔除了在擅长的领域不断深耕，还要积极地向外求，深入研究了泰国、马来西亚、日本、新加坡、德国、美国等国家的许多项目。

他认为，在宏观经济面临诸多挑战、地产行业出现严重萎缩和众多企业苦苦寻找发展方向的背景下，要「向外看，向内求」，可以借鉴两国的宏观经济、房地产体制和地产企业的变化，中国可参考其经验。（关于冯叔的开学第一课，详情可点击）

此次行程，在 IRWIC PTE. LTD. 协助承办下，我们围绕企业出海与跨国合作、海外地产拓展开发、投资政策与 AI 科技、组屋与城市更新等主题，深入吉隆坡+新加坡双城，解密包括新加坡、马来西亚在内的东南亚市场成为中国企业出海第一站的原因，同时也探索关于企业发展未来的多种可能性。

Part01

企业交流篇

在五天的行程中，冯叔带领同学们参访了马来西亚华为总部、纬壹科技城、新加坡 AI 中心、吉隆坡 STAR 星之宿酒店公寓、Kampung Admiralty 社区综合体等企业和项目，不仅让参与者感受到吉隆坡在地产建筑、城市规划、科技发展方面的成就，还深入了解新加坡在科技园区、人工智能领域的教育和研究。

此外，多家公司高管分享了其业务布局与管理经验，让同学们思考如何将先进的经验应用到中国企业发展中。

【马来西亚吉隆坡华为总部】

华为总部位于吉隆坡双子塔毗邻街区，是华为集团南太平洋地区的区域总部，同学们认真听取了华为董事高强的讲解。他表示，除美国外，华为在全球基本都有员工分布，亚太区总部在马来西亚，涵盖中东、欧洲、非洲、拉美等地区，目前华为在全球有 21 万员工，其中研发人员约 11 万、销售与服务人员约 8 万，还有 2 万人从事平台服务、财务等工作。

在客户分类与业务上，分别有消费类（手机、手表、电脑等）、运营商客户（如中国移动、电信、联通等全球运营商）、政企客户（关注政府和企业信息化）等，主要有通信技术、手机、汽车、云服务以及数字农业等业务。同时也为大家讲述了华为公司未来展望。

【纬壹科技城】

纬壹科技城位于新加坡西南的女王镇，原为波那维斯达科学园区，占地总面积 200 公顷，是由新加坡政府于 2000 年开始耗资 150 亿新元发展的大型新经济项目。它的主体部分由扎哈-哈迪德建筑事务所总体规划，毗邻新加坡国立大学（NUS）、新加坡理工学院（SIT）和新加坡科学园等教育和研究机构，为在此工作和生活的人们提供了最大的方便，解决了他们居住，休闲和办公的综合功能。

参观期间，新加坡国立大学商学院教授程天富介绍了科技城的发展历史、入驻企业和现状，入驻了世界著名的法国商学院欧洲工商管理学院、卢卡斯电影亚洲总部等。此外，园区里的土地可以卖给私人开发商，期限是 99 年，由他们自己开发，可自用或出租。

【新加坡 AI 中心】

人工智能咨询部主管 Tan Kwan Chet 首先介绍了新加坡在人工智能领域的最新发展动态和趋势，包括政策支持、研发投入、产业应用等方面的情况。

他表示，AI Singapore 是由新加坡国立研究基金于 2017 年 5 月开创的国家级计划，旨在加速新加坡 AI 生态系统发展和提升国家在 AI 领域的名声。并拥有 AI 学徒计划，9 个月可将有工作经验的人（如在政府部门工作 5 年的人）转换为 AI 工程师。该计划对学徒有要求，需是本地人，有一定编码水准，了解 AI 或机器学习概念。学徒在培训期间可获得每月 3000 - 5000 新币的津贴，完成培训后可被认证为 AI 工程师。

目前，AI Singapore 已为 800 多家公司提供咨询服务，其中 137 个被批准为 AI 伙伴，90 个公司已完成 AI 模型部署。在概述了 AI 技术和类型后，他还介绍了呼叫中心、汽车公司和牙科诊所的 AI 案例，让我们看到了 AI 技术可以如何落地，为更多的公众服务。

之后的自由讨论环节，同学们就自己感兴趣的团队协同问题、金融交易问题、企业应用风险等内容与 Tan Kwan Chet 进行了深入交流和讨论，见证新加坡如何将人工智能转化为经济增长的新引擎。

【吉隆坡 STAR 星之宿酒店公寓】

该项目是由新加坡建屋局开发的将公共设施和服务融为一体的综合公共组屋项目，同时也是一个应对新加坡人口老龄化趋势的老年人社区，只有 55 岁以上的老年人才允许申请入住。Kampung Admiralty 社区综合体，将大量公共设施集中在一栋建筑内，例如托儿所、商业零售、小贩中心等等，目的是让各阶层、各年龄人群真正融合，而不是隔离。

Part02

课程研修篇

在此次游学的课程研修上，风马牛地产研究院专门邀请了多位来自不同领域的行业专家带领大家深入探讨金融经济政策、海外拓展策略和绿色地产、创新园区、公共住房等问题，给出不同视角的观察和洞见。值得一提的是，其中部分课程由新加坡国立大学的顶尖导师亲自授课，为国内企业家提供优质的专业课程知识，深入体验名校学术氛围。

在开场致辞中，大马华商国际贸易促进会主席吴晋安对马来西亚经济环境做了详细介绍。

「在人口与东盟优势方面，马来西亚虽然比中国某些省份人口还少，但东盟组织辐射人口众多，并在其中扮演主导角色，马来西亚受英式管理影响，管理制度成熟，采用国际标准；在行业情况方面，马来人保健意识高，大健康产业有市场，电子保健仪器在直销行业占重要位置，科技领域如 AI 得到政府支持。」

马来西亚以马来语为国语，英语也广泛使用，同时华人会多种语言，在东盟区域交流中有优势。更为重要的是，马来西亚和新加坡有新马特别经济特区，类似深圳特区的概念，人口虽少但管理成熟，有税务优惠等政策，值得企业了解。

马来西亚大华银行副总裁初俊啸则为我们介绍了大华银行和马来西亚经济相关情况。大华银行的总部在新加坡，是马来西亚最大的外国银行，架构包括零售银行（对私业务）、批发银行（对公业务）和外国直接投资部门（提供一站式咨询服务），服务超 300 家上市公司及各类中国企业。

目前，马来西亚 2022 年人均 GDP 达 1.24 万美元，劳动力人口总数 1700 万，高等教育入学率 43.1%，关键领域有建筑技术、交通科技、电气电子等。来马来西亚投资的理由包括东盟战略支点和发达的贸易网络，多语言和专业的员工队伍，繁荣多元化的市场和亲商环境。

政府对很多企业都有税收减免，比如科技制造商取得先锋资质，在 5-10 年内对法定收入免征 70-100% 所‍得税；医药企业生产医疗科技产品，前 10 年所得税税率为 0-10%；制造业新公司固定资产为 3-5 亿林吉特，10 年内税率为 0。在马来西亚投资设立的常见企业类型有私人股份有限公司、代表处和分支机构等。

十多年来，中交集团在马来西亚建设了东海岸铁路、吉隆坡 TRX 中央公馆、吉隆坡地铁 2 号线项目等一批重大工程，积极融入当地社会、支持教育就业。

张宝表示，吉隆坡 TRX 中央公馆历经多年筹备与建设，项目客户群体呈现多元化且地域分布广泛，80% 来自海外，其中中国客户占一半，涵盖中国香港和中国台湾地区，多数为全款，贷款条件要求有本地签证或境外收入。

「在成本方面，马来西亚土地成本占项目总成本的比例约为 30%，与中国部分发达地区相比较低；从利润角度看，本地开发商通常追求的利率大于 20%，本项目是成立合资公司进行土地购买和开发；资金管理上，银行或律师负责管理资金，项目建成后的质保金会转移到律师处，以保障在出现问题时能得到妥善处理；土地性质方面，马来西亚多数土地为私人地，持有成本不高，产权相对灵活。」

秦雨教授首先为我们介绍了气候变化的现状及应对措施。全球气温已上 1.1℃，面临海平面上升、极端天气频发、海冰融化等问题。二氧化碳浓度达近 200 万年以来最大值，冰川消退、海平面上升、海洋酸化等情况严重。

她介绍，全球碳排放主要来源包括建筑（37%）、交通（22%）等。建筑行业约 80% 的二氧化碳排放来自运营活动。多数国家在建筑减排方面有相关举措，如 158 个《巴黎协定》缔约方在国家自主贡献中提到建筑，79 个国家有建筑能效规范。

新加坡绿色建筑认证计划由建设局 2005 年启动，有不同标准的绿色建筑评级系统，涵盖现有与新建、住宅与非住宅建筑。2022 年底，新加坡 55% 的建筑（4000+座）是绿色建筑，住宅建筑中约 10% 是绿色建筑，目标是到 2030 年 80% 的建筑为绿色认证建筑。

她还谈及了海平面上升对房地产的影响，到 2100 年底，全球平均海平面将上升，影响人口众多。对房地产市场有影响，海平面上升高危区房产价格低于非高危区，政府适应性措施可缓解价格下跌，不同产权类型在高危区价格变化不同。

为此，新加坡采取了适应计划，如建泵房、围垦和填海造岛等，预计 100 年内花费可能超 1000 亿新元；住房体系包括多种类型，产权期限有租赁地契和永久地契。中国部分城市也面临海平面上升和土地沉降双重风险，约 26% 的沿海地区、11% 的人口面临潜在威胁。

最后，同学们就中国住房维修基金、绿色建筑支付意愿和企业 ESG 相关问题与教授展开了热烈讨论与交流。

程天富教授从城市经济与演变、新加坡城市规划与发展、新加坡经济转型和纬壹科技城案例分享四方面阐述。

第一，城市经济可从位置和空间模式研究，区位决策受多种因素影响。空间模式下城市常生产特定物品和服务。城市因个体无法自给自足而存在，工作机会集中，提供多样消费品和服务，但也有污染等问题。城市是经济、文化等中心，也是问题滋生地，其发展源于企业、住宅等区位决策，通过规模经济和聚集经济实现就业人口聚集。

第二，新加坡 2019 年发展总蓝图草案重点包括营造包容街区、创造就业、重视历史文化等，目标是打造宜居且可持续发展的城市。采用高密度垂直、紧凑型发展策略，有「去中心化」和区域中心等中期土地规划对策。土地用途分配涵盖住房、工业和商业、公园等多方面，2010-2030 年各用途土地供应有规划调整。

第三，1975- 2024 年，新加坡从第三世界国家向第一级发展中国家转型，经历快速增长到较平稳增长期，各阶段增长策略不同。

第四，产城融合和智能城市的规划策略，以纬壹科技城为例，占地 200 公顷，位置优越，交通便利，临近多所院校和机构，行业定位多元，吸引众多企业和专业人士，拥有启奥生物医药园、启汇园、媒体工业园和起步谷等园区。创造企业互动环境可提升竞争力，启奥园等园区的发展模式可借鉴，要发挥机构力量，打破常规认知。

余熙明首先讲述了新加坡公共住房的发展历程与规模，1960 年，新加坡成立建屋发展局（HDB）。到 1965 年建 54000 套组屋，过去每年超 25000 套在建，现超 100 万套公寓分布在 23 个城镇和 3 个庄园，超 80% 人口居住其中，且各城镇规划完善，交通便利。重要里程碑包括解决住房短缺、建设社区、屋邨更新等，如今是住房拥有率高且无贫民窟的国家。

之后，他介绍了新加坡的组屋政策，包括购买新组屋、转售、贷款、公积金融资、出租等。同时，新加坡的住房政策发生了新变化，比如新分类框架，标准、黄金地段等类别，有不同的补贴、限制和定价策略；为应对人口老龄化，如租期短的两房灵活单位、社区护理公寓等，建屋发展局还改善公寓内部并引入通用设计。

未来社区发展的典型案例有榜鹅社区中心（One Punggol）、淡滨尼天地（Our Tampines Hub）和海军部退休村（Kampung Admiralty）等。

他总结，新加坡独立建国之前，直至今日，住房、社区和交通始终在新加坡发展过程中占据着举足轻重的地位。受限于资源短缺，新加坡尤其重视土地和其他资源的最优化利用。顺应现实的人口趋势，新加坡需要考虑如何整合不同年龄、种族和收入水平的群体，利用交通的方便，以营造和谐的社区生活环境。

【马来西亚中华大会堂总会华人博物馆】

在讲解中，大家了解到，马来西亚华人博物馆于 2012 年开馆，是马来西亚第一座华人博物馆，超过 1200 平方米的面积，且设有 16 个展区收藏近千件藏品，展示了华人先辈飘洋过海、在马来西亚落地生根，参与独立建国、艰难创业的历史过程。这些历史证据有力地解释了为何马来西亚长期以来在中国与东南亚关系中扮演着至关重要的角色，成为中国在该地区最重要的合作伙伴之一。这段历史也为两国现代关系的发展奠定了坚实基础。

并介绍了马来西亚主要产业，芯片产业在槟城有产业链；数据中心吸引众多中国企业投资；汽车行业因吉利入股宝腾带动发展；旅游业发达，棕榈油旅游产业链完善；手套行业占全球 30% 但接近饱和；餐饮和房地产开发也有涉及，房地产有产权优势但受政治影响。

【座谈会：新马企业投资政策分享】

新加坡实信集团董事长张丹表示，新加坡人口 604 万，面积小但分区多，种族多元，华人占比大，官方语言多样，经济发达，产业丰富。房产分类明确，外国人购房税高。投资优势众多，如签证便利、税收优惠、法律完善等。税务政策清晰，企业所得税 17% 且有优惠，消费税有门槛，个人所得税递增且较低。公司运作由董事负责，开户严格，存在投资风险。

马来西亚FVT Corporate Advisory Sdn Bhd董事长陈祷安介绍道，马来西亚人口 3000 多万，以马来人为主，语言宗教多样，经济有一定规模，基础设施完善。房产价格因区域和类型而异，外国人购房有税。投资优势包括交通便利、贸易协议多、股权政策自由、税率合理且有优惠、人力成本低等。税务政策实行属地原则，公司盈利税分情况征收，还有多种税种，税务居民有居住时间要求。

大家怀揣着对历史的敬仰与探索的热情，参访了新加坡国家博物馆。馆内，一系列精心策划的文物展览与纪录片缓缓拉开了历史的帷幕，与这些历史的见证者展开了一场跨越时空的对话。

未来 10 年，将是东南亚国家的黄金十年，也是中国企业家走向全球、焕发新生的关键十年。

此次游学将带您探寻东南亚市场潜力，发掘合作空间。我们安排与当地商业巨头和政策制定者的对话，为您展现如何有效进入并稳健成长。立即报名参加，开启在东南亚成功故事的第一章！

东南亚特训营·首期班

火热招募中，仅剩 3 席

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