2018年的夏天，对碧桂园来说，是一个难忘的夏天。20天内，上海、杭州两地楼盘发生坍塌，其中6月24日发生在上海的坍塌事件还造成了1死9伤的惨剧。据悉，事故是由于在工程进度中因过度追求建设速度，而忽视对质量的把控所导致。接连曝出的事故令投资者信心下降，碧桂园股价一度下跌20%。作为合同销售金全世界第一的房地产开发商，为何会事故频出？碧桂园到底在急什么？
20岁左右，农民出身的杨国强加入镇政府属下的北滘建筑工程公司，26岁时，开始做包工头。1992年，32岁的杨国强迎来了人生的一次重大转折，北滘镇政府有意进行企业改制，将杨国强任职总经理的北滘建筑工程公司出售。杨国强随即与多名同乡合资购买，并成为大股东。后来，北滘建筑工程公司更名为广东腾越建筑公司，成为了后来碧桂园的附属企业。
碧桂园一路以来的发展并不顺利，受90年代内地楼市泡沫破裂影响，一度面临4000户房屋只销售出去3户，楼盘濒临烂尾的困境。好在由于出色的营销，和为了完成销售目标而进行的高压式管理和内缩式的企业文化，碧桂园转危为安，终于迎来了中国房地产行业的黄金十年。
碧桂园的“两针鸡血”
高压之下，想要前进就需要不断地“打鸡血”，实际上，使碧桂园从一个地方企业成长为全球最大的房地产开发商之一的，正是碧桂园的“两针鸡血”。
7月16日，在漳州碧桂园御江府楼盘前召开的誓师大会上，其售楼部销售人员当场喝鸡血表达决心。当然，并非每一个项目的销售人员都会用这样激进的方式表示决心，但碧桂园确实通过种种制度为员工打了不少“鸡血”。
2012年8月，碧桂园公布了“成就共享计划”，当项目可以在一年内实现资金全部回笼，且达到一定的利润标准时，项目的负责人将会分享该项目利润的20%。在奖金的驱动下，项目经理推动项目的动力十足，买地、建楼、销售速度极快，于是该计划执行一年后，碧桂园跨入了房企的千亿俱乐部，且进入了国内地产开发商的前十位。但“成就共享计划”很快暴露出了它的弊端，对项目经理而言，如果项目卖得好可以分享20%的利润，卖得不好亏的也是公司，与自己无关。于是，两年后，这一计划被升级为“同心共享计划”。
公司的所有新项目，高管与具体项目经理都需要强制跟投，其它员工可自行跟投，跟投的最高股权比例上限为15%。同心共享计划，也就是被人们称之为碧桂园管理精髓之一的“合伙人制度”。这一制度，极大地激发了碧桂园的战斗力，公司销售额从2015年开始爆发式地攀升。2016年，碧桂园销售业绩增长120%，其6个区域总年薪上亿，几十个区域总年薪上千万。
重赏之下，必有勇夫；重赏之下，也必有莽夫
在金钱的激励下，碧桂园从上到下都将“高周转”印在了工作中的每一个环节中，更是创造了自己独特的管理方式，如“789”法：开盘一周内去化率不低于70%；买地后，首期开工须销售80%的货量；新入市项目，开盘当月去化率要达90%。还有“4568”法：4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资。杨国强曾在高周转会议后，发布的一条微信中毫无掩饰地提及：在不违法的情况下，做公司利益最大化的事。
而这样的弊端就是速度效率成为了工程中首先考虑的要素，房屋质量问题屡次显现，当2016年左右开盘销售的房子，在最近一年陆续交付使用后，全国多地爆发出碧桂园业主维权行动。
2017年5月，河南驻马店碧桂园项目工地现场塔吊倒塌;
2017年8月，江西萍乡碧桂园项目在建工地坍塌;
2017年9月，江苏盐城碧桂园项目发生安全事故;
2017年11月，海南琼海博鳌碧桂园在建工地发生安全事故;
2017年12月，广东阳江江城区岗列街道碧桂园项目发生事故;
2018年4月，广西崇左碧桂园项目在建工地塌方;
金融去杠杆下，碧桂园骑虎难下
业主维权跟项目事故并不是碧桂园当下要面对的最大问题，整体宏观经济环境带来的影响才是当下碧桂园最需要解决的难题。
2017年年末，碧桂园总负债9330.57亿元，资产负债率接近90%。与此同时，尽管其官方声称账上现金及现金等价物的期末余额为1370.84亿元，但其中融资活动产生的现金流量净额为728.22亿元，也就是说，碧桂园有一半以上的现金都是融资而来。在这样的高负债和高偿债压力下，碧桂园不加快周转速度则无路可走。
除此之外，过去几年，碧桂园大部分市场都在三四线城市。2017年碧桂园58%的销售来源于三四线城市，覆盖220个市，768个县/镇区。2018年前四个月，碧桂园三四线城市项目占总销售额的比例分别为70%、68%、71%、66%。可以说，作为棚改政策的最大受益者之一，碧桂园侧面推高了部分小城市的房价。尽管近一年来金融去杠杆力度大增，碧桂园依旧不曾放缓在三四线城市的扩张步伐，截至2017年12月31日，碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米，项目总数为1456个，其中超过一半来自三四线城市。这些项目无疑占据了碧桂园的大量现金，但近日，我国棚改政策突然收紧，为了维持资金链安全，碧桂园只能不得已缩紧在三四五线的扩张策略。
一边是为了维持融资能力不得不扩大规模、一边是受限于市场和宏观经济环境不得不有所收缩。碧桂园想要顺利发展，需要保证销售量、现金流、偿债能力、融资这一条链上的每一个环节都不出状况。
其实，面对这种窘境的不止碧桂园，所有超高负债率、较高成本的房企都是如此，一旦销售行情发生变化，现金流减少、偿债能力下降、无法获得新的融资，后果将不可想象。
从整个宏观经济的角度看，楼市行情的急速变化或超大型企业面临经营危机都是我们不愿意看到的，但作为消费者，我们还是希望碧桂园能够实现它广告中的承诺“给您一个五星级的家”，而非在楼盘坍塌后留下一个“五星级的坑”。
封面图来源：摄图网 编辑：早餐君
2018年的夏天，对碧桂园来说，是一个难忘的夏天。20天内，上海、杭州两地楼盘发生坍塌，其中6月24日发生在上海的坍塌事件还造成了1死9伤的惨剧。据悉，事故是由于在工程进度中因过度追求建设速度，而忽视对质量的把控所导致。接连曝出的事故令投资者信心下降，碧桂园股价一度下跌20%。作为合同销售金全世界第一的房地产开发商，为何会事故频出？碧桂园到底在急什么？
20岁左右，农民出身的杨国强加入镇政府属下的北滘建筑工程公司，26岁时，开始做包工头。1992年，32岁的杨国强迎来了人生的一次重大转折，北滘镇政府有意进行企业改制，将杨国强任职总经理的北滘建筑工程公司出售。杨国强随即与多名同乡合资购买，并成为大股东。后来，北滘建筑工程公司更名为广东腾越建筑公司，成为了后来碧桂园的附属企业。
碧桂园一路以来的发展并不顺利，受90年代内地楼市泡沫破裂影响，一度面临4000户房屋只销售出去3户，楼盘濒临烂尾的困境。好在由于出色的营销，和为了完成销售目标而进行的高压式管理和内缩式的企业文化，碧桂园转危为安，终于迎来了中国房地产行业的黄金十年。
碧桂园的“两针鸡血”
高压之下，想要前进就需要不断地“打鸡血”，实际上，使碧桂园从一个地方企业成长为全球最大的房地产开发商之一的，正是碧桂园的“两针鸡血”。
7月16日，在漳州碧桂园御江府楼盘前召开的誓师大会上，其售楼部销售人员当场喝鸡血表达决心。当然，并非每一个项目的销售人员都会用这样激进的方式表示决心，但碧桂园确实通过种种制度为员工打了不少“鸡血”。
2012年8月，碧桂园公布了“成就共享计划”，当项目可以在一年内实现资金全部回笼，且达到一定的利润标准时，项目的负责人将会分享该项目利润的20%。在奖金的驱动下，项目经理推动项目的动力十足，买地、建楼、销售速度极快，于是该计划执行一年后，碧桂园跨入了房企的千亿俱乐部，且进入了国内地产开发商的前十位。但“成就共享计划”很快暴露出了它的弊端，对项目经理而言，如果项目卖得好可以分享20%的利润，卖得不好亏的也是公司，与自己无关。于是，两年后，这一计划被升级为“同心共享计划”。
公司的所有新项目，高管与具体项目经理都需要强制跟投，其它员工可自行跟投，跟投的最高股权比例上限为15%。同心共享计划，也就是被人们称之为碧桂园管理精髓之一的“合伙人制度”。这一制度，极大地激发了碧桂园的战斗力，公司销售额从2015年开始爆发式地攀升。2016年，碧桂园销售业绩增长120%，其6个区域总年薪上亿，几十个区域总年薪上千万。
重赏之下，必有勇夫；重赏之下，也必有莽夫
在金钱的激励下，碧桂园从上到下都将“高周转”印在了工作中的每一个环节中，更是创造了自己独特的管理方式，如“789”法：开盘一周内去化率不低于70%；买地后，首期开工须销售80%的货量；新入市项目，开盘当月去化率要达90%。还有“4568”法：4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资。杨国强曾在高周转会议后，发布的一条微信中毫无掩饰地提及：在不违法的情况下，做公司利益最大化的事。
而这样的弊端就是速度效率成为了工程中首先考虑的要素，房屋质量问题屡次显现，当2016年左右开盘销售的房子，在最近一年陆续交付使用后，全国多地爆发出碧桂园业主维权行动。
2017年5月，河南驻马店碧桂园项目工地现场塔吊倒塌;
2017年8月，江西萍乡碧桂园项目在建工地坍塌;
2017年9月，江苏盐城碧桂园项目发生安全事故;
2017年11月，海南琼海博鳌碧桂园在建工地发生安全事故;
2017年12月，广东阳江江城区岗列街道碧桂园项目发生事故;
2018年4月，广西崇左碧桂园项目在建工地塌方;
金融去杠杆下，碧桂园骑虎难下
业主维权跟项目事故并不是碧桂园当下要面对的最大问题，整体宏观经济环境带来的影响才是当下碧桂园最需要解决的难题。
2017年年末，碧桂园总负债9330.57亿元，资产负债率接近90%。与此同时，尽管其官方声称账上现金及现金等价物的期末余额为1370.84亿元，但其中融资活动产生的现金流量净额为728.22亿元，也就是说，碧桂园有一半以上的现金都是融资而来。在这样的高负债和高偿债压力下，碧桂园不加快周转速度则无路可走。
除此之外，过去几年，碧桂园大部分市场都在三四线城市。2017年碧桂园58%的销售来源于三四线城市，覆盖220个市，768个县/镇区。2018年前四个月，碧桂园三四线城市项目占总销售额的比例分别为70%、68%、71%、66%。可以说，作为棚改政策的最大受益者之一，碧桂园侧面推高了部分小城市的房价。尽管近一年来金融去杠杆力度大增，碧桂园依旧不曾放缓在三四线城市的扩张步伐，截至2017年12月31日，碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米，项目总数为1456个，其中超过一半来自三四线城市。这些项目无疑占据了碧桂园的大量现金，但近日，我国棚改政策突然收紧，为了维持资金链安全，碧桂园只能不得已缩紧在三四五线的扩张策略。
一边是为了维持融资能力不得不扩大规模、一边是受限于市场和宏观经济环境不得不有所收缩。碧桂园想要顺利发展，需要保证销售量、现金流、偿债能力、融资这一条链上的每一个环节都不出状况。
其实，面对这种窘境的不止碧桂园，所有超高负债率、较高成本的房企都是如此，一旦销售行情发生变化，现金流减少、偿债能力下降、无法获得新的融资，后果将不可想象。
从整个宏观经济的角度看，楼市行情的急速变化或超大型企业面临经营危机都是我们不愿意看到的，但作为消费者，我们还是希望碧桂园能够实现它广告中的承诺“给您一个五星级的家”，而非在楼盘坍塌后留下一个“五星级的坑”。
封面图来源：摄图网 编辑：早餐君
