一、研究成果发布
2026年9月2日，由克而瑞物管主办的「2026中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会」在青岛隆重举办，现场重磅发布「2026中国物业服务企业品牌价值系列研究成果」，并同期发布多项子榜单。
2026中国物业服务企业品牌价值研究成果面向全国约37.5万家物业企业，精选邀约超3000家，最终近1000家企业参与，经严格筛选与数据复核后形成品牌价值百强企业。其中，2026中国物业服务华南品牌企业30强基于品牌价值百强研究成果，以区域公司为评价样本，经严格筛选与数据复核后产生，碧桂园生活服务集团股份有限公司、中海物业深圳平台公司、时代邻里控股有限公司等企业上榜。
二、评价体系
（1）品牌价值研究体系
该品牌价值评价模型是在充分研究Interbrand、Financial World等国际上通用的品牌价值评价模型的基础上，结合我国物业管理行业特点和物业服务企业特征，总结得出的。其具体公式为：
V=R×S=Q×RBI×S
其中：
V：品牌价值；
R：品牌超额获利能力，指物业服务企业所拥有的品牌能给它带来超过行业平均利润的收益的能力；
：物业服务企业品牌的强度乘数；
Q：物业服务企业超额收益；
RBI：物业服务企业品牌作用指数。
评价模型的基本逻辑体系如附图1：
（2）品牌超额获利能力的确定
品牌超额获利能力，衡量的是物业服务企业所拥有的品牌能给它带来超过行业平均利润的收益能力。其计算方法是在充分研究和借鉴国内外研究成果基础上，引入物业服务企业品牌作用指数RBI，即根据物业服务企业品牌在物业服务企业超额收益中所产生的作用计算出品牌的超额获利能力：
品牌超额获利能力（R）=超额收益（Q）×品牌作用指数（RBI）。
超额收益Q
物业服务企业超额收益是指企业超过行业平均利润的收益水平，在数值上等于企业扣除成本、费用和税金后的净收益减去行业的平均净收益。在本模型中，选择税后营业利润作为计算超额收益的基础。一般取历史三年的算术平均值。年度超额收益计算公式为：
Q=（P-AP）×SV
其中：P为待评估物业服务企业的税后营业利润率，AP为行业物业服务企业的平均税后营业利润率，SV为待评估物业服务企业的营业收入。
品牌作用指数RBI
品牌作用指数（RBI，Role of Branding Index）是指品牌对企业无形资产超额收益的贡献比例。企业超额收益的获取是企业多项无形资产共同作用的结果，主要包括人力资源类无形资产、企业管理类无形资产、品牌类无形资产以及其他类无形资产。一般来说，物业管理行业中，品牌所占贡献比例约为0.8。当其他类型的无形资产占比较小时，该值会上升，反之会下降，变化范围约为0.5-1。本模型根据无形资产超额收益构成的原理，采用层次分析法进行分割以确定物业服务企业品牌作用指数（最大数值为1）。层次结构模型如附图2，指标释义见附表1。
附表1：中国物业服务企业品牌价值测评品牌作用指数指标释义
| 指标 | 指标解释 |
|---|---|
| P1 人力资源类无形资产 | 包括企业中管理类、设计类以及营销策划类等各种人才智力的总和 |
| P2 企业管理类无形资产 | 包括合理的组织架构，健全的财务系统，有效的激励机制以及内部网络信息系统等 |
| P3 品牌类无形资产 | 包括企业文化、企业管理理念及方法、商标权以及企业的品牌等 |
| P4 其他类无形资产 | 包括顾客信息与业务伙伴关系的认可度、专利技术以及上面未提及的无形资产 |
（3）品牌强度乘数模型
物业服务企业品牌强度乘数是衡量企业品牌竞争力的指标，主要考察企业品牌预期获利年限，以此反映品牌实现未来超额获利能力的几率大小。品牌强度乘数包含9个重要指标，其中企业社会责任满分为20分，其余8个指标满分各为10分，总分100分。根据品牌强度乘数转化公式S=S′/100×30可以得到企业品牌强度乘数，取值范围在0-30之间。品牌强度评价模型如附图3，指标释义见附表2。
附表2：物业服务企业品牌价值研究品牌强度评价指标释义
| 指标 | 指标解释 | 观察点 |
|---|---|---|
| 品牌认知度 | 反映消费者对企业、产品、功能、服务等方面的认识 | 对企业品牌及服务的评价和感受及社会、媒体对企业品牌的反应和评价 |
| 品牌忠诚度 | 反映消费者对品牌的信赖程度 | 在其他替代服务产品的影响下，消费者对服务产品的选择偏向 |
| 品牌美誉度 | 反映消费者心目中对物业企业品牌的口碑和信任程度的情况 | 对物业服务企业及相关小区的评价、对企业服务质量等的信任程度 |
| 品牌年龄 | 反映品牌进入市场的时间，较早进入市场的品牌往往拥有更多的忠诚消费者，具有更强的品牌效应 | 企业管理项目最先进入市场的时间；品牌活跃度、品牌持续时间长短、消费者开始接受企业服务的长短 |
| 品牌市场占有率 | 反映企业品牌的经营收入、管理面积等指标的市场占有率情况 | 企业的经营收入、管理面积等运营指标在全国或进入城市的市场占有情况 |
| 品牌市场分布 | 反映企业品牌的区域市场分布情况和进入城市的数量 | 物业服务企业项目在全国分布及进入城市数量 |
| 品牌成长速度 | 反映企业品牌在经营收入、管理面积方面的增长速度 | 企业运营指标（经营收入、管理面积）的三年的增长速度 |
| 品牌推广与维护 | 反映品牌在建设费用、重点投资、持续推广和维护等情况 | 企业在品牌建设、品牌推广、品牌维护等方面的投入；广告宣传活动的投入及次数；企业高级管理层对品牌的重视程度 |
| 品牌企业社会责任 | 反映品牌在公益事业、慈善捐赠等方面的表现 | 企业在参与社会公益事业、慈善捐赠等方面的表现 |
三、数据来源
以企业申报数据为基础，通过国家统计局、各地统计局统计数据、克而瑞物管行业数据库、中国物业管理行业年鉴、物业服务企业公开发布的年报、半年报、季报和各项公告等公开渠道获取信息数据，进行交叉证实。
四、2026中国物业服务华南品牌企业30强
本次共 30 家企业入选，排名顺序不分先后，具体名单如下。
| 企业名称 | 企业名称 |
|---|---|
| 碧桂园生活服务集团股份有限公司 | 中海物业深圳平台公司 |
| 时代邻里控股有限公司 | 保利物业服务股份有限公司 |
| 世茂服务控股有限公司 | 雅生活集团华南区域 |
| 华润万象生活有限公司 | 招商局积余产业运营服务股份有限公司 |
| 越秀服务集团有限公司 | 长城物业集团股份有限公司 |
| 合景悠活集团控股有限公司 | 深业物业运营集团股份有限公司 |
| 南网物业管理（广州）有限责任公司 | 深圳市金地物业管理有限公司 |
| 新城悦服务集团有限公司 | 广东华信服务集团有限公司 |
| 佳兆业美好集团 | 厦门市万科物业服务有限公司 |
| 深圳市鸿荣源物业服务有限公司 | 广东公诚设备资产服务有限公司 |
| 奥联物业股份有限公司 | 广西万怡物业服务有限公司 |
| 深圳中旅联合物业管理有限公司 | 厦门国贸城市服务集团股份有限公司 |
| 广西玉柴物业服务有限公司 | 深圳市宝晨物业管理有限公司 |
| 深圳市前海城市运营服务有限公司 | 深圳天安智慧园区运营有限公司 |
| 深圳市泰源物业管理有限公司 | 深圳华强物业管理有限公司 |
五、华南品牌企业30强分析
华南地区以广州、深圳为双核，辐射广东、广西、海南、香港、澳门等区域，是物业管理行业起步最早、市场化竞争最充分的区域。本次华南品牌企业30强样本中，碧桂园服务、保利物业、华润万象生活、越秀服务、合景悠活等总部型龙头云集，深圳、广州等地的城市服务与国企物业亦快速崛起，形成“龙头总部+区域深耕”的高度密集格局。
凭借大湾区的人口集聚与消费升级，华南物企在高端住宅、商写园区、城市公共服务等业态上品牌意识领先，服务创新与资本化程度居前。
附：克而瑞物管测评矩阵（2026）
克而瑞物管是克而瑞集团旗下、围绕物业与社区场景打造的大物业领域专业研究平台，已连续九年开展物业服务企业综合实力测评，并联合中物研协构建起覆盖物业服务企业全谱系的测评体系。2020年，克而瑞物管率先在行业提出“服务力”概念，至2026年，其已发布物业服务力百强、品牌价值100强、综合实力500强、国有物企100强，以及城市服务、交付力、ESG、优选服务商等系列研究成果，成为物业行业公认的研究风向标与权威榜单发布方。
克而瑞物管2026年围绕物业服务企业建立了由11大测评矩阵构成的综合评价体系，依托对物业服务行业及供应商生态的持续监测，从综合实力、服务力、品牌价值、上市公司表现、城市运营服务能力、城市服务、交付力、酬金制履约、保值力、ESG、优选服务商等维度，对物企的发展质量进行全谱系刻画。其对应的11项测评研究成果如下：
- 综合实力：《2026中国物业服务企业综合实力500强研究报告》
- 上市公司：《2026中国物业服务企业上市公司研究报告》
- 服务力：《2026中国物业服务企业服务力百强研究报告》
- 品牌价值：《2026中国物业服务企业品牌价值100强研究报告》
- 城市运营：《2026中国物业服务企业城市运营研究报告》
- 城市服务：《2026中国物业服务企业城市服务研究报告》
- 交付力：《2026中国物业服务企业交付力研究报告》
- 酬金制：《2026中国物业服务企业酬金制研究报告》
- 保值力：《2026中国物业服务企业保值力研究报告》
- ESG：《2026中国物业服务企业ESG研究报告》
- 优选服务商：《2026中国物业服务企业优选服务商研究报告》
一、研究成果发布
2026年9月2日，由克而瑞物管主办的「2026中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会」在青岛隆重举办，现场重磅发布「2026中国物业服务企业品牌价值系列研究成果」，并同期发布多项子榜单。
2026中国物业服务企业品牌价值研究成果面向全国约37.5万家物业企业，精选邀约超3000家，最终近1000家企业参与，经严格筛选与数据复核后形成品牌价值百强企业。其中，2026中国物业服务华南品牌企业30强基于品牌价值百强研究成果，以区域公司为评价样本，经严格筛选与数据复核后产生，碧桂园生活服务集团股份有限公司、中海物业深圳平台公司、时代邻里控股有限公司等企业上榜。
二、评价体系
（1）品牌价值研究体系
该品牌价值评价模型是在充分研究Interbrand、Financial World等国际上通用的品牌价值评价模型的基础上，结合我国物业管理行业特点和物业服务企业特征，总结得出的。其具体公式为：
V=R×S=Q×RBI×S
其中：
V：品牌价值；
R：品牌超额获利能力，指物业服务企业所拥有的品牌能给它带来超过行业平均利润的收益的能力；
：物业服务企业品牌的强度乘数；
Q：物业服务企业超额收益；
RBI：物业服务企业品牌作用指数。
评价模型的基本逻辑体系如附图1：
（2）品牌超额获利能力的确定
品牌超额获利能力，衡量的是物业服务企业所拥有的品牌能给它带来超过行业平均利润的收益能力。其计算方法是在充分研究和借鉴国内外研究成果基础上，引入物业服务企业品牌作用指数RBI，即根据物业服务企业品牌在物业服务企业超额收益中所产生的作用计算出品牌的超额获利能力：
品牌超额获利能力（R）=超额收益（Q）×品牌作用指数（RBI）。
超额收益Q
物业服务企业超额收益是指企业超过行业平均利润的收益水平，在数值上等于企业扣除成本、费用和税金后的净收益减去行业的平均净收益。在本模型中，选择税后营业利润作为计算超额收益的基础。一般取历史三年的算术平均值。年度超额收益计算公式为：
Q=（P-AP）×SV
其中：P为待评估物业服务企业的税后营业利润率，AP为行业物业服务企业的平均税后营业利润率，SV为待评估物业服务企业的营业收入。
品牌作用指数RBI
品牌作用指数（RBI，Role of Branding Index）是指品牌对企业无形资产超额收益的贡献比例。企业超额收益的获取是企业多项无形资产共同作用的结果，主要包括人力资源类无形资产、企业管理类无形资产、品牌类无形资产以及其他类无形资产。一般来说，物业管理行业中，品牌所占贡献比例约为0.8。当其他类型的无形资产占比较小时，该值会上升，反之会下降，变化范围约为0.5-1。本模型根据无形资产超额收益构成的原理，采用层次分析法进行分割以确定物业服务企业品牌作用指数（最大数值为1）。层次结构模型如附图2，指标释义见附表1。
附表1：中国物业服务企业品牌价值测评品牌作用指数指标释义
| 指标 | 指标解释 |
|---|---|
| P1 人力资源类无形资产 | 包括企业中管理类、设计类以及营销策划类等各种人才智力的总和 |
| P2 企业管理类无形资产 | 包括合理的组织架构，健全的财务系统，有效的激励机制以及内部网络信息系统等 |
| P3 品牌类无形资产 | 包括企业文化、企业管理理念及方法、商标权以及企业的品牌等 |
| P4 其他类无形资产 | 包括顾客信息与业务伙伴关系的认可度、专利技术以及上面未提及的无形资产 |
（3）品牌强度乘数模型
物业服务企业品牌强度乘数是衡量企业品牌竞争力的指标，主要考察企业品牌预期获利年限，以此反映品牌实现未来超额获利能力的几率大小。品牌强度乘数包含9个重要指标，其中企业社会责任满分为20分，其余8个指标满分各为10分，总分100分。根据品牌强度乘数转化公式S=S′/100×30可以得到企业品牌强度乘数，取值范围在0-30之间。品牌强度评价模型如附图3，指标释义见附表2。
附表2：物业服务企业品牌价值研究品牌强度评价指标释义
| 指标 | 指标解释 | 观察点 |
|---|---|---|
| 品牌认知度 | 反映消费者对企业、产品、功能、服务等方面的认识 | 对企业品牌及服务的评价和感受及社会、媒体对企业品牌的反应和评价 |
| 品牌忠诚度 | 反映消费者对品牌的信赖程度 | 在其他替代服务产品的影响下，消费者对服务产品的选择偏向 |
| 品牌美誉度 | 反映消费者心目中对物业企业品牌的口碑和信任程度的情况 | 对物业服务企业及相关小区的评价、对企业服务质量等的信任程度 |
| 品牌年龄 | 反映品牌进入市场的时间，较早进入市场的品牌往往拥有更多的忠诚消费者，具有更强的品牌效应 | 企业管理项目最先进入市场的时间；品牌活跃度、品牌持续时间长短、消费者开始接受企业服务的长短 |
| 品牌市场占有率 | 反映企业品牌的经营收入、管理面积等指标的市场占有率情况 | 企业的经营收入、管理面积等运营指标在全国或进入城市的市场占有情况 |
| 品牌市场分布 | 反映企业品牌的区域市场分布情况和进入城市的数量 | 物业服务企业项目在全国分布及进入城市数量 |
| 品牌成长速度 | 反映企业品牌在经营收入、管理面积方面的增长速度 | 企业运营指标（经营收入、管理面积）的三年的增长速度 |
| 品牌推广与维护 | 反映品牌在建设费用、重点投资、持续推广和维护等情况 | 企业在品牌建设、品牌推广、品牌维护等方面的投入；广告宣传活动的投入及次数；企业高级管理层对品牌的重视程度 |
| 品牌企业社会责任 | 反映品牌在公益事业、慈善捐赠等方面的表现 | 企业在参与社会公益事业、慈善捐赠等方面的表现 |
三、数据来源
以企业申报数据为基础，通过国家统计局、各地统计局统计数据、克而瑞物管行业数据库、中国物业管理行业年鉴、物业服务企业公开发布的年报、半年报、季报和各项公告等公开渠道获取信息数据，进行交叉证实。
四、2026中国物业服务华南品牌企业30强
本次共 30 家企业入选，排名顺序不分先后，具体名单如下。
| 企业名称 | 企业名称 |
|---|---|
| 碧桂园生活服务集团股份有限公司 | 中海物业深圳平台公司 |
| 时代邻里控股有限公司 | 保利物业服务股份有限公司 |
| 世茂服务控股有限公司 | 雅生活集团华南区域 |
| 华润万象生活有限公司 | 招商局积余产业运营服务股份有限公司 |
| 越秀服务集团有限公司 | 长城物业集团股份有限公司 |
| 合景悠活集团控股有限公司 | 深业物业运营集团股份有限公司 |
| 南网物业管理（广州）有限责任公司 | 深圳市金地物业管理有限公司 |
| 新城悦服务集团有限公司 | 广东华信服务集团有限公司 |
| 佳兆业美好集团 | 厦门市万科物业服务有限公司 |
| 深圳市鸿荣源物业服务有限公司 | 广东公诚设备资产服务有限公司 |
| 奥联物业股份有限公司 | 广西万怡物业服务有限公司 |
| 深圳中旅联合物业管理有限公司 | 厦门国贸城市服务集团股份有限公司 |
| 广西玉柴物业服务有限公司 | 深圳市宝晨物业管理有限公司 |
| 深圳市前海城市运营服务有限公司 | 深圳天安智慧园区运营有限公司 |
| 深圳市泰源物业管理有限公司 | 深圳华强物业管理有限公司 |
五、华南品牌企业30强分析
华南地区以广州、深圳为双核，辐射广东、广西、海南、香港、澳门等区域，是物业管理行业起步最早、市场化竞争最充分的区域。本次华南品牌企业30强样本中，碧桂园服务、保利物业、华润万象生活、越秀服务、合景悠活等总部型龙头云集，深圳、广州等地的城市服务与国企物业亦快速崛起，形成“龙头总部+区域深耕”的高度密集格局。
凭借大湾区的人口集聚与消费升级，华南物企在高端住宅、商写园区、城市公共服务等业态上品牌意识领先，服务创新与资本化程度居前。
附：克而瑞物管测评矩阵（2026）
克而瑞物管是克而瑞集团旗下、围绕物业与社区场景打造的大物业领域专业研究平台，已连续九年开展物业服务企业综合实力测评，并联合中物研协构建起覆盖物业服务企业全谱系的测评体系。2020年，克而瑞物管率先在行业提出“服务力”概念，至2026年，其已发布物业服务力百强、品牌价值100强、综合实力500强、国有物企100强，以及城市服务、交付力、ESG、优选服务商等系列研究成果，成为物业行业公认的研究风向标与权威榜单发布方。
克而瑞物管2026年围绕物业服务企业建立了由11大测评矩阵构成的综合评价体系，依托对物业服务行业及供应商生态的持续监测，从综合实力、服务力、品牌价值、上市公司表现、城市运营服务能力、城市服务、交付力、酬金制履约、保值力、ESG、优选服务商等维度，对物企的发展质量进行全谱系刻画。其对应的11项测评研究成果如下：
- 综合实力：《2026中国物业服务企业综合实力500强研究报告》
- 上市公司：《2026中国物业服务企业上市公司研究报告》
- 服务力：《2026中国物业服务企业服务力百强研究报告》
- 品牌价值：《2026中国物业服务企业品牌价值100强研究报告》
- 城市运营：《2026中国物业服务企业城市运营研究报告》
- 城市服务：《2026中国物业服务企业城市服务研究报告》
- 交付力：《2026中国物业服务企业交付力研究报告》
- 酬金制：《2026中国物业服务企业酬金制研究报告》
- 保值力：《2026中国物业服务企业保值力研究报告》
- ESG：《2026中国物业服务企业ESG研究报告》
- 优选服务商：《2026中国物业服务企业优选服务商研究报告》
