公募REITs经过五年多的发展，已深度融入机构与居民的资产配置版图，承担着越来越重要的角色。
2026年以来，REITs二级市场持续震荡，但一级市场对优质资产的定价并未失焦。银华粤海水务水利REIT于近日获批，这是继2024年银华绍兴原水水利REIT上市之后，全国首单省级水利REITs，也是首单以发电为核心收益来源的水利设施REITs。
在近期询价中，该产品获得长期资金踊跃参与，网下询价倍数达到218.26倍。高询价倍数并非短期情绪推动，而是市场对其底层资产质量、现金流确定性和抗周期属性的集中认可。它的底层资产，正是广东两座省管水利枢纽对应的发电资产。
两座水利枢纽已分别运营近27年和21年，历经完整的“丰、平、枯”水文周期，现金流久经考验。发电收益虽附属于防洪、供水等枢纽首要功能，却是稳定可期的“附加价值”——江水昼夜不息，机组持续运转，将奔流之势转化为恒定电能。它不赌预期，不讲故事，只关乎来水与电价。来水有二十余载历史数据作为参照，电价有政府定价为依据。在资产配置愈发审慎的当下，这种朴素而持续的运转，本身就是非常难得。古人云“逝者如斯夫，不舍昼夜”，而这两座枢纽恰如斯，不舍昼夜，亦不负所托。
确定性从何而来：银华粤海水务水利REIT的收益逻辑与价值护城河
普通投资者看REITs，最先问的是它靠什么赚钱。水利发电资产的答案很直接——来水、发电、卖电，收钱。产业链短，变量少，在来水稳定、电价机制长期锁定、设备运转可靠的基础上，未来现金流便具备高度的可预测性。更深一层看，防洪、供水、电力皆为社会运行的基础性刚需，其需求曲线几乎不随经济周期摆动。无论宏观景气起伏，这些服务始终被需要，这就赋予了水利资产天然的防御底色。相较于顺周期资产，水利资产的抗周期属性更强。对于追求长期回报的投资者来说，水利资产或有望在资产配置层面构成一道有效的风险缓冲。
银华粤海水务水利REIT的底层资产，由广东粤海飞来峡水力发电有限公司（以下简称“粤海飞来峡公司”）统一管理。其前身是广东省飞来峡水利枢纽管理处，自2020年转企改制后划入广东省属龙头国企粤海集团体系，积累了二十余载丰富的水利枢纽运营经验。在治理架构上，本基金项下的两个项目分别设立独立的项目公司，并统一委托粤海飞来峡公司提供运营管理服务。运营管理团队为原枢纽管理处时期的整建制班底，执行同一套经长期检验的管理体系与作业标准，体制转变并未改变人员的专业能力。这种“资产权属变动”，但“管理团队不变、制度体系不变”的安排，使项目运营得以无缝延续，设备维护、水情调度、安全监测等核心环节始终保持正常运转，最大程度消除了交接磨合风险。对于水力发电这类高度依赖精细化运营的资产，管理团队对资产的熟悉程度、对区域水情规律的把握、对应急事件的处置能力，直接关乎发电效率与收益稳定性。粤海飞来峡公司凭借二十余载扎根一线的实战积累，叠加粤海集团在水务水利领域的全产业链资源支撑，构筑起“一线经验+集团赋能”的双重专业屏障。
具体到资产层面，两座枢纽首要功能定位不同。飞来峡水利枢纽位于北江干流，以防洪为首要功能，装机14万千瓦，1999年投产，已运行近27年；潮州供水枢纽位于韩江干流，以供水为首要功能，装机4.6万千瓦，2005年至2006年间陆续投产，已运行近21年。两座枢纽运行年份均已跨越多个水文周期，资产质地经过了时间检验。（信息来源：招募说明书·不动产项目·不动产项目概况，截至2026年9月）
那么，这只产品的核心看点究竟是什么？
第一重是广东电力市场结构。广东省连续多年用电量位居全国第一，电量缺口从2021年的1561亿千瓦时扩大至2025年的1951亿千瓦时，而全省水电装机仅占统调装机规模的3.6%，且水电受自然环境制约规模增量有限。在新能源高速扩张的背景下，兼具清洁属性和具有一定调节能力的水电资源，在广东电力系统中的支持与保障价值日益凸显，为本基金的电量消纳提供了坚实的市场及政策底座。（数据来源：《2025年广东电力市场年度报告》，2025.12.31）
第二重是收入端的双重锁定。电价层面，两个项目的上网电价均为政府定价，自投运以来从未下调过电价。转企改制方案亦明确给予电价政策保护，转企后电价不降低。除此之外，潮州项目还享受小水电差别化上网电价政策，生态流量泄放达标率满足政策奖励条件，每度电额外增加1.5分钱。电量层面，飞来峡及潮州项目不同时期的多年平均发电量较为稳定且较改制前呈现递增趋势；广东省明确水电执行优先消纳、保障性收购，两个项目尚未纳入市场化交易，购售电合同均约定上网电量为保障性收购。（信息来源：招募说明书·不动产项目·不动产项目概况，截至2026年9月）
第三重是利益绑定与治理安排。原始权益人自持58%基金份额，与其他投资人利益深度绑定。运营管理费实行“包干+奖惩”模式，发电达标有奖、不达标扣钱，发生事故追加惩罚。同时，维修和资本性支出设有预留机制，原始权益人分红让渡和运营管理服务费扣减共同构成安全垫，用于缓冲因电站延寿不及预期的风险。这套治理安排将原始权益人、运营管理机构及投资人的利益诉求统一对齐，使各方目标趋于一致。（信息来源：招募说明书·不动产基金·不动产基金的交易安排、招募说明书·治理机制与运营管理安排·运营管理安排，截至2026年9月）
第四重是扩募空间的明确预期。粤海集团已梳理约164亿元备选扩募资产，涵盖原水、供水、污水处理、水电等10个项目，为基金后续规模增长预留了空间。（数据来源：招募说明书·不动产基金·基金运作，截至2026年9月）
当然，风险也需要正视。其中不确定性或来自电力市场化改革。虽然广东省至今未将水电纳入市场化交易范围，但随着全国统一电力市场的推进，未来两个项目不排除纳入交易的可能。管理团队已做充分风险披露并制定预案：结合政策发布情况，内部组建交易研究团队、培养吸收引进专业人才、优化来水预测预报系统、构建发电与电力交易匹配机制；外部也可依托广深专业的售电公司或委托或自主参与电力交易，争取做到风险可知、可测、可应对。（数据来源：招募说明书·绪言、释义、招募说明书概要与风险因素·风险因素，截至2026年9月）
从两年半到十五个月：银华REITs团队如何“蹚出一条路”
如果说2024年上市的绍兴原水水利REIT是银华基金在水利REITs领域的“破冰之作”，那么粤海水务水利REIT则是这家基金管理人“精品策略”的再一次验证。所谓“精品策略”，即银华REITs团队聚焦优质资产，择优选择有足够行业壁垒、需要深度认知的资产类别，把每一个项目做深做透，用专业能力构筑护城河。
水利资产正是他们持续深耕的赛道。绍兴原水项目作为全市场首单水利REITs，从筹备到上市耗时整整两年半，合规手续办理是项目推进的主要攻坚难点。历时一年多，推动绍兴市成为全国水库不动产登记试点。在此期间，银华REITs团队将实践经验系统沉淀为一套可复制的方法论——“汤浦经验”。
到了粤海项目，这套积累开始显现复利效应。从2025年6月中介机构尽调启动会的召开，到近期获得证监会批复，仅用了15个月。拟任基金经理团队坦言：“我们是站在首单水利REITs的成功经验之上。”但15个月并非流程上的简化，而是在尽调、合规手续梳理办理和监管沟通效率上的全面提速，是将前期经验拆解为标准化动作后，环环相扣的结果。
尤为关键的是，本项目的快速推进，离不开政府引领与企业担当的强力协同。项目自启动以来，始终得到水利部、广东省省委、省政府、省水利厅及其他厅局、各级政府部门及发起人粤海集团的高度重视与全力支持。同时，粤海水务、粤海飞来峡公司与项目组锚定“全国第二单水利REITs”目标，倒排工期、挂图作战，在尽调攻坚、合规整改、收益确定论证等环节昼夜奋战、压茬推进；各中介机构亦高效协同、专业赋能，共同护航项目高质量推进。正是政府、企业、团队与中介四方协同所凝聚的合力，最终跑出了从尽调启动到获批仅15个月的“加速度”。
项目的高效推进既得益于多方协同及前期经验的系统赋能，也离不开专业配置上的精准落子。银华REITs团队引进了具备注册安全工程师、一级建造师、监理工程师、咨询工程师等多项专业资质，并在水电运营管理和投资并购领域深耕多年的刘文学，与全程参与首单水利REITs项目的核心成员康芳、朱皓翔，共同组成了一支兼具首单实战经验与产业纵深认知的拟任基金经理团队。
在银华REITs团队看来，水利资产的复杂管理门槛，恰恰构成了先发者的护城河。越复杂的资产，专业要求越高。通过粤海水务水利REIT覆盖发电功能，银华已囊括水利枢纽两大核心收益类型，成为市场上少数具备水利资产全链条管理能力的基金管理人之一。从“首单破冰”到“经验复制”，从“单点突破”到“平台化输出”，银华基金在水利REITs赛道上的布局，已形成清晰的路径与专业的能力，其先发优势正在从时间上的积累，转化为REITs竞争格局中水利行业专业的深厚积淀。
与此同时，银华REITs团队还在保障性租赁住房、消费基础设施、文旅、能源等抗周期赛道储备了多个项目，并针对不同资产类型匹配了具有相应产业背景与专业资质的复合型人才。从水利行业到多元赛道，银华REITs团队正逐步构建起一支覆盖多元抗周期资产、兼具深度产业认知与跨品类操作能力的精品化队伍。
公募REITs走到十字路口：从“抢规模”到“拼运营”
中国公募REITs市场已步入第六个年头，总规模超2000亿元，在亚洲跃居首位。但一级市场发行常态化的另一面，是二级市场正在经历一轮调整。2025年7月以来，中证REITs全收益指数持续下行，市场情绪偏弱。（数据来源：Wind，2026.9.17）
银华REITs团队在与投资人交流中发现，这轮低迷行情更多来源于供给放量与资金结构错配。商业不动产REITs集中上市，而险资等长期资金暂无法投向该类资产，存量资金调仓带来流动性挤压。但这并非基本面恶化的信号，相反，水利、保租房等民生刚需类资产在这一轮调整中表现出韧性。
更深层的变化在于行业逻辑的重构。早期REITs市场比拼的是谁能更快拿到优质资产、更快完成申报发行；但如今资产端供给逐步充裕，资金的配置逻辑也在分化。管理人的核心竞争力正从前端的“报项目”转向后端的“运管能力”。长期看，二级市场表现将越来越取决于底层资产的运营效率、现金流的稳定性以及分红的可持续性。
银华REITs团队认为，REITs本质是权益产品，而非固收替代品，中短期波动难以避免，但其底层资产运营相对稳健，叠加其强制分红的核心优势，使其在风险收益谱系中具备独特的配置价值。随着资产端供给和资金端流动性的逐步平衡，REITs或可成为主流配置工具之一。
资产种类上，水利资产尤其值得关注，其体量庞大，但大多公益属性强、收益权不清晰、确权困难，长期沉睡。公募REITs为这类资产提供了存量盘活、资金回笼和再投资的闭环路径，这一赛道的长期价值，已逐渐被市场认知。
二级市场的短期波动终会过去，真正检验REITs价值的，不是一时的交易情绪，而是底层资产能否在长周期中持续运转，稳定的产生现金流，并服务实体经济，真正经得起时间检验。广东江河上那两座已稳定运行二十多年的水利枢纽，正是这种价值的具象：北江与韩江的水流穿过水轮机，转化为电能，输送给数以千计的工业企业和普通居民家庭。REITs的意义或许正在于此——它让普通投资者也有机会成为大型水利枢纽的长期股东，分享的不是短期差价，而是广东省用电刚性需求之下，江河日夜不息带来的现金流。当越来越多这样的资产从沉睡中被唤醒，中国基础设施投融资的改革也将进入更实质的阶段：其中未必有一夜暴富的故事，却可能提供细水长流的现金流与长期回报。金融服务实体经济的真实意义，也许正在于此：让资本回到真实生产与公共服务之中，让长期资金支持长期资产，让公众在共享发展成果的同时，也为实体经济的稳定运行提供耐心资本。
风险提示：
上文中来源于招募说明书内容截至2026年9月。
（文章来源：券商中国）
公募REITs经过五年多的发展，已深度融入机构与居民的资产配置版图，承担着越来越重要的角色。
2026年以来，REITs二级市场持续震荡，但一级市场对优质资产的定价并未失焦。银华粤海水务水利REIT于近日获批，这是继2024年银华绍兴原水水利REIT上市之后，全国首单省级水利REITs，也是首单以发电为核心收益来源的水利设施REITs。
在近期询价中，该产品获得长期资金踊跃参与，网下询价倍数达到218.26倍。高询价倍数并非短期情绪推动，而是市场对其底层资产质量、现金流确定性和抗周期属性的集中认可。它的底层资产，正是广东两座省管水利枢纽对应的发电资产。
两座水利枢纽已分别运营近27年和21年，历经完整的“丰、平、枯”水文周期，现金流久经考验。发电收益虽附属于防洪、供水等枢纽首要功能，却是稳定可期的“附加价值”——江水昼夜不息，机组持续运转，将奔流之势转化为恒定电能。它不赌预期，不讲故事，只关乎来水与电价。来水有二十余载历史数据作为参照，电价有政府定价为依据。在资产配置愈发审慎的当下，这种朴素而持续的运转，本身就是非常难得。古人云“逝者如斯夫，不舍昼夜”，而这两座枢纽恰如斯，不舍昼夜，亦不负所托。
确定性从何而来：银华粤海水务水利REIT的收益逻辑与价值护城河
普通投资者看REITs，最先问的是它靠什么赚钱。水利发电资产的答案很直接——来水、发电、卖电，收钱。产业链短，变量少，在来水稳定、电价机制长期锁定、设备运转可靠的基础上，未来现金流便具备高度的可预测性。更深一层看，防洪、供水、电力皆为社会运行的基础性刚需，其需求曲线几乎不随经济周期摆动。无论宏观景气起伏，这些服务始终被需要，这就赋予了水利资产天然的防御底色。相较于顺周期资产，水利资产的抗周期属性更强。对于追求长期回报的投资者来说，水利资产或有望在资产配置层面构成一道有效的风险缓冲。
银华粤海水务水利REIT的底层资产，由广东粤海飞来峡水力发电有限公司（以下简称“粤海飞来峡公司”）统一管理。其前身是广东省飞来峡水利枢纽管理处，自2020年转企改制后划入广东省属龙头国企粤海集团体系，积累了二十余载丰富的水利枢纽运营经验。在治理架构上，本基金项下的两个项目分别设立独立的项目公司，并统一委托粤海飞来峡公司提供运营管理服务。运营管理团队为原枢纽管理处时期的整建制班底，执行同一套经长期检验的管理体系与作业标准，体制转变并未改变人员的专业能力。这种“资产权属变动”，但“管理团队不变、制度体系不变”的安排，使项目运营得以无缝延续，设备维护、水情调度、安全监测等核心环节始终保持正常运转，最大程度消除了交接磨合风险。对于水力发电这类高度依赖精细化运营的资产，管理团队对资产的熟悉程度、对区域水情规律的把握、对应急事件的处置能力，直接关乎发电效率与收益稳定性。粤海飞来峡公司凭借二十余载扎根一线的实战积累，叠加粤海集团在水务水利领域的全产业链资源支撑，构筑起“一线经验+集团赋能”的双重专业屏障。
具体到资产层面，两座枢纽首要功能定位不同。飞来峡水利枢纽位于北江干流，以防洪为首要功能，装机14万千瓦，1999年投产，已运行近27年；潮州供水枢纽位于韩江干流，以供水为首要功能，装机4.6万千瓦，2005年至2006年间陆续投产，已运行近21年。两座枢纽运行年份均已跨越多个水文周期，资产质地经过了时间检验。（信息来源：招募说明书·不动产项目·不动产项目概况，截至2026年9月）
那么，这只产品的核心看点究竟是什么？
第一重是广东电力市场结构。广东省连续多年用电量位居全国第一，电量缺口从2021年的1561亿千瓦时扩大至2025年的1951亿千瓦时，而全省水电装机仅占统调装机规模的3.6%，且水电受自然环境制约规模增量有限。在新能源高速扩张的背景下，兼具清洁属性和具有一定调节能力的水电资源，在广东电力系统中的支持与保障价值日益凸显，为本基金的电量消纳提供了坚实的市场及政策底座。（数据来源：《2025年广东电力市场年度报告》，2025.12.31）
第二重是收入端的双重锁定。电价层面，两个项目的上网电价均为政府定价，自投运以来从未下调过电价。转企改制方案亦明确给予电价政策保护，转企后电价不降低。除此之外，潮州项目还享受小水电差别化上网电价政策，生态流量泄放达标率满足政策奖励条件，每度电额外增加1.5分钱。电量层面，飞来峡及潮州项目不同时期的多年平均发电量较为稳定且较改制前呈现递增趋势；广东省明确水电执行优先消纳、保障性收购，两个项目尚未纳入市场化交易，购售电合同均约定上网电量为保障性收购。（信息来源：招募说明书·不动产项目·不动产项目概况，截至2026年9月）
第三重是利益绑定与治理安排。原始权益人自持58%基金份额，与其他投资人利益深度绑定。运营管理费实行“包干+奖惩”模式，发电达标有奖、不达标扣钱，发生事故追加惩罚。同时，维修和资本性支出设有预留机制，原始权益人分红让渡和运营管理服务费扣减共同构成安全垫，用于缓冲因电站延寿不及预期的风险。这套治理安排将原始权益人、运营管理机构及投资人的利益诉求统一对齐，使各方目标趋于一致。（信息来源：招募说明书·不动产基金·不动产基金的交易安排、招募说明书·治理机制与运营管理安排·运营管理安排，截至2026年9月）
第四重是扩募空间的明确预期。粤海集团已梳理约164亿元备选扩募资产，涵盖原水、供水、污水处理、水电等10个项目，为基金后续规模增长预留了空间。（数据来源：招募说明书·不动产基金·基金运作，截至2026年9月）
当然，风险也需要正视。其中不确定性或来自电力市场化改革。虽然广东省至今未将水电纳入市场化交易范围，但随着全国统一电力市场的推进，未来两个项目不排除纳入交易的可能。管理团队已做充分风险披露并制定预案：结合政策发布情况，内部组建交易研究团队、培养吸收引进专业人才、优化来水预测预报系统、构建发电与电力交易匹配机制；外部也可依托广深专业的售电公司或委托或自主参与电力交易，争取做到风险可知、可测、可应对。（数据来源：招募说明书·绪言、释义、招募说明书概要与风险因素·风险因素，截至2026年9月）
从两年半到十五个月：银华REITs团队如何“蹚出一条路”
如果说2024年上市的绍兴原水水利REIT是银华基金在水利REITs领域的“破冰之作”，那么粤海水务水利REIT则是这家基金管理人“精品策略”的再一次验证。所谓“精品策略”，即银华REITs团队聚焦优质资产，择优选择有足够行业壁垒、需要深度认知的资产类别，把每一个项目做深做透，用专业能力构筑护城河。
水利资产正是他们持续深耕的赛道。绍兴原水项目作为全市场首单水利REITs，从筹备到上市耗时整整两年半，合规手续办理是项目推进的主要攻坚难点。历时一年多，推动绍兴市成为全国水库不动产登记试点。在此期间，银华REITs团队将实践经验系统沉淀为一套可复制的方法论——“汤浦经验”。
到了粤海项目，这套积累开始显现复利效应。从2025年6月中介机构尽调启动会的召开，到近期获得证监会批复，仅用了15个月。拟任基金经理团队坦言：“我们是站在首单水利REITs的成功经验之上。”但15个月并非流程上的简化，而是在尽调、合规手续梳理办理和监管沟通效率上的全面提速，是将前期经验拆解为标准化动作后，环环相扣的结果。
尤为关键的是，本项目的快速推进，离不开政府引领与企业担当的强力协同。项目自启动以来，始终得到水利部、广东省省委、省政府、省水利厅及其他厅局、各级政府部门及发起人粤海集团的高度重视与全力支持。同时，粤海水务、粤海飞来峡公司与项目组锚定“全国第二单水利REITs”目标，倒排工期、挂图作战，在尽调攻坚、合规整改、收益确定论证等环节昼夜奋战、压茬推进；各中介机构亦高效协同、专业赋能，共同护航项目高质量推进。正是政府、企业、团队与中介四方协同所凝聚的合力，最终跑出了从尽调启动到获批仅15个月的“加速度”。
项目的高效推进既得益于多方协同及前期经验的系统赋能，也离不开专业配置上的精准落子。银华REITs团队引进了具备注册安全工程师、一级建造师、监理工程师、咨询工程师等多项专业资质，并在水电运营管理和投资并购领域深耕多年的刘文学，与全程参与首单水利REITs项目的核心成员康芳、朱皓翔，共同组成了一支兼具首单实战经验与产业纵深认知的拟任基金经理团队。
在银华REITs团队看来，水利资产的复杂管理门槛，恰恰构成了先发者的护城河。越复杂的资产，专业要求越高。通过粤海水务水利REIT覆盖发电功能，银华已囊括水利枢纽两大核心收益类型，成为市场上少数具备水利资产全链条管理能力的基金管理人之一。从“首单破冰”到“经验复制”，从“单点突破”到“平台化输出”，银华基金在水利REITs赛道上的布局，已形成清晰的路径与专业的能力，其先发优势正在从时间上的积累，转化为REITs竞争格局中水利行业专业的深厚积淀。
与此同时，银华REITs团队还在保障性租赁住房、消费基础设施、文旅、能源等抗周期赛道储备了多个项目，并针对不同资产类型匹配了具有相应产业背景与专业资质的复合型人才。从水利行业到多元赛道，银华REITs团队正逐步构建起一支覆盖多元抗周期资产、兼具深度产业认知与跨品类操作能力的精品化队伍。
公募REITs走到十字路口：从“抢规模”到“拼运营”
中国公募REITs市场已步入第六个年头，总规模超2000亿元，在亚洲跃居首位。但一级市场发行常态化的另一面，是二级市场正在经历一轮调整。2025年7月以来，中证REITs全收益指数持续下行，市场情绪偏弱。（数据来源：Wind，2026.9.17）
银华REITs团队在与投资人交流中发现，这轮低迷行情更多来源于供给放量与资金结构错配。商业不动产REITs集中上市，而险资等长期资金暂无法投向该类资产，存量资金调仓带来流动性挤压。但这并非基本面恶化的信号，相反，水利、保租房等民生刚需类资产在这一轮调整中表现出韧性。
更深层的变化在于行业逻辑的重构。早期REITs市场比拼的是谁能更快拿到优质资产、更快完成申报发行；但如今资产端供给逐步充裕，资金的配置逻辑也在分化。管理人的核心竞争力正从前端的“报项目”转向后端的“运管能力”。长期看，二级市场表现将越来越取决于底层资产的运营效率、现金流的稳定性以及分红的可持续性。
银华REITs团队认为，REITs本质是权益产品，而非固收替代品，中短期波动难以避免，但其底层资产运营相对稳健，叠加其强制分红的核心优势，使其在风险收益谱系中具备独特的配置价值。随着资产端供给和资金端流动性的逐步平衡，REITs或可成为主流配置工具之一。
资产种类上，水利资产尤其值得关注，其体量庞大，但大多公益属性强、收益权不清晰、确权困难，长期沉睡。公募REITs为这类资产提供了存量盘活、资金回笼和再投资的闭环路径，这一赛道的长期价值，已逐渐被市场认知。
二级市场的短期波动终会过去，真正检验REITs价值的，不是一时的交易情绪，而是底层资产能否在长周期中持续运转，稳定的产生现金流，并服务实体经济，真正经得起时间检验。广东江河上那两座已稳定运行二十多年的水利枢纽，正是这种价值的具象：北江与韩江的水流穿过水轮机，转化为电能，输送给数以千计的工业企业和普通居民家庭。REITs的意义或许正在于此——它让普通投资者也有机会成为大型水利枢纽的长期股东，分享的不是短期差价，而是广东省用电刚性需求之下，江河日夜不息带来的现金流。当越来越多这样的资产从沉睡中被唤醒，中国基础设施投融资的改革也将进入更实质的阶段：其中未必有一夜暴富的故事，却可能提供细水长流的现金流与长期回报。金融服务实体经济的真实意义，也许正在于此：让资本回到真实生产与公共服务之中，让长期资金支持长期资产，让公众在共享发展成果的同时，也为实体经济的稳定运行提供耐心资本。
风险提示：
上文中来源于招募说明书内容截至2026年9月。
（文章来源：券商中国）
