新华财经上海8月31日电（记者 杨溢仁）2026年上半年以来，国内公募REITs市场整体震荡调整，板块分化进一步加剧，产业园、仓储物流等板块受供需压力扰动，经营端承压；而作为新型基础设施代表的IDC公募REITs，凭借算力需求红利、高上架率、长周期租约等底层优势，交出了稳健的经营答卷。
随着二季报和半年报的完整披露，市场得以一窥国内首批上市IDC公募REITs的真实经营成色。一方面，底层资产运营数据保持高位，现金流确定性较强；另一方面，二级交易受到市场整体情绪、解禁预期扰动等因素影响，出现回调。
分析人士认为，短期盘整无碍IDC公募REITs市场的长期发展。站在年中节点，IDC REITs既迎来了存量项目的扩募提速，也有新储备项目排队申报，算力不动产的资产证券化路径正在持续拓宽。
稳健业绩固基
截至2026年8月末，国内公开上市交易的IDC公募REITs共有2单，分别为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT，两只产品于2025年8月8日同步挂牌上市，构成了当前IDC公募REITs的核心供给。其底层资产分别为润泽（廊坊）国际信息港A‑18数据中心、昆山国金云计算数据中心，聚焦算力枢纽节点，面向云厂商、互联网头部客户提供机柜托管服务，是国内算力基础设施证券化的两大标杆。
就2026年二季度的经营数据来看，两大头部项目运营质量维持高位。南方润泽科技数据中心REIT二季度实现营业收入1.42亿元，可供分配金额7771.45万元，上半年累计可供分配金额1.38亿元；底层资产上架率达到99.35%，电费及托管服务费收缴率为100%，加权平均客户合同剩余租期接近8.5年，单位功率收费单价约1139.53元/kW/月，资产出租几乎满负荷运行，现金流基础扎实。
南方万国数据中心REIT方面，二季度实现总收入5010.46万元，可供分配金额3382.38万元；底层国金数据中心上架率为97.95%，收缴率达100%，加权平均合同剩余期限约3年，单价约570元/kW/月，机柜资源持续爬坡，客户回款情况良好。
复盘二季度IDC公募REITs取得稳健业绩的驱动因素，首先，是AI算力带动托管需求持续释放，两大项目均地处算力枢纽，区位优势突出，核心客户以云厂商、大型科技企业为主，长租约锁定了大部分机柜资源，降低了短期空置风险。其次，是机柜上架率、收缴率双双维持近乎满格水平，几乎不存在租金坏账，经营性现金流稳定性较强，为基金分红提供了坚实支撑。再者，精细化运营持续降本增效，数据中心项目在能耗管理、运维体系方面的持续优化，有助于基金维持较好的毛利率水平。
不过，需要注意的是，二季度可供分配金额环比大幅抬升，部分源于前期税收规则调整带来的会计口径扰动，并非底层资产经营发生突变，投资者需要区分会计口径变动与真实运营变化，理性看待季度层面的波动。
银河证券提供的统计数据则进一步佐证了IDC板块的配置价值，截至2026年7月31日，产权类REITs的股息率比中证红利股股息率均值高92BP，经营权类REITs的内部收益率均值与十年期国债收益率的利差为362BP，IDC作为产权类REITs中基本面确定性最高的赛道之一，其高股息属性在当前“资产荒”环境下的稀缺性正进一步凸显。
二级持续调整
可以看到，2026年上半年，公募REITs市场整体步入了调整周期，中证REITs全收益指数震荡下行，超七成标的二级市场净值出现不同程度回调，不同业态之间分化十分明显。
举例来看，产业园、仓储物流板块受市场供给过剩、租户扩产意愿偏弱影响，部分项目出现了空置率抬升、租金承压的情况，调整幅度居前。
IDC公募REITs则走出了“基本面强韧、二级市场承压”的错位行情。
于经营端方面，IDC板块与保租房同为二季度基本面最稳健的板块，上架率、收缴率均处于全市场REITs的第一梯队，收入、可供分配金额达成度整体处于较好水平，没有出现空置率上行、租金下滑等压力，底层资产经营并未跟随市场调整走弱。然而，二级市场层面，两只IDC REITs却同样跟随大盘出现回调，叠加8月限售份额解禁的市场提前博弈，交易层面承压明显，促使估值回落至历史低位区间，形成了“经营强、估值弱”的格局。
简而言之，对比其他板块，IDC REITs呈现出了“基本面靠前，二级市场表现中等偏弱”的特征。
“多重因素交织构成了这一特殊格局。”一位券商机构投资人告诉记者，“眼下，全市场REITs处于估值修复阶段，资金风险偏好下行，权益属性较强的产权类REITs普遍遭遇了估值压制，IDC作为产权类REITs，难以独立于大盘走出向好行情。另一方面，解禁预期带来的交易扰动不容小觑，两只标的上市满一年迎来战略配售份额解禁窗口，部分资金提前博弈，带来短期抛压，放大价格波动，无可厚非，这并不意味着底层资产基本面的恶化。”
不过，记者在采访中发现，虽然租约稳定，但IDC属于重资产行业，因此各路投资者对该行业未来新增供给、客户集中度过高、租约到期后续约风险的担忧亦有所升温，甚至不少机构对该行业的长期变量释出了谨慎态度。
板块蓄势拓局
当然，在政策红利持续释出的背景下，IDC公募REITs的发展前景依旧可期。
事实上，目前IDC公募REITs已正式进入“存量扩募+新增申报”并行的发展阶段。存量两只头部项目均已启动扩募相关工作，打开了资产增长的想象空间。
具体来看，南方润泽科技数据中心REIT已于2026年7月正式向交易所提交了扩募申报材料，计划收购廊坊国际信息港A‑7、A‑8机房，新增超1.1万个投产机柜，进一步放大现有园区集群协同效应，扩募落地后将显著扩大基金资产规模与分红基数。
南方万国数据中心REIT也发布了相关公告——启动扩募研究，拟收购成熟数据中心不动产资产，后续将根据监管流程推进相关工作，两只标的正式开启了国内IDC公募REITs的扩募竞速时代。
不仅如此，更多IDC底层资产正在向公募REITs靠拢。例如，天津江天数据旗下环京大数据产业天津基地项目已获得国家发展改革委推荐，进入申报流程；奥飞数据等产业企业也公告了启动旗下数据中心资产公募REITs的筹备工作，未来市场供给有望进一步丰富，改变当前仅2只产品上市的供给稀缺格局。
开源证券地产建筑首席分析师齐东表示，在债券利率中枢下移、“资产荒”格局延续的背景下，REITs稳定高分红的稀缺性凸显，可逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。
记者在采访中发现，各投资机构对于IDC公募REITs的中长期布局价值总体保持偏积极态度。
就利好角度分析，AI大模型、智算业务将持续拉动算力需求，国内算力枢纽的优质机柜资源具备长期价值；现有上市标的机柜上架率高、长租约占比高，现金流可预测性较强，随着扩募落地，基金规模增厚，有利于摊薄运营成本，提升长期收益空间。
整体来看，IDC公募REITs尚处于发展初期，供给仍相对稀缺。短期二级市场或仍会跟随公募REITs整体市场波动，中长期投资价值将更多取决于底层算力资产的运营质量、扩募落地成效以及行业算力需求景气度。
随着新基建REITs政策的持续推出，后续料会有更多优质项目落地，IDC公募REITs有望成为国内REITs市场中特色鲜明的算力不动产配置赛道。
编辑：王菁
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新华财经上海8月31日电（记者 杨溢仁）2026年上半年以来，国内公募REITs市场整体震荡调整，板块分化进一步加剧，产业园、仓储物流等板块受供需压力扰动，经营端承压；而作为新型基础设施代表的IDC公募REITs，凭借算力需求红利、高上架率、长周期租约等底层优势，交出了稳健的经营答卷。
随着二季报和半年报的完整披露，市场得以一窥国内首批上市IDC公募REITs的真实经营成色。一方面，底层资产运营数据保持高位，现金流确定性较强；另一方面，二级交易受到市场整体情绪、解禁预期扰动等因素影响，出现回调。
分析人士认为，短期盘整无碍IDC公募REITs市场的长期发展。站在年中节点，IDC REITs既迎来了存量项目的扩募提速，也有新储备项目排队申报，算力不动产的资产证券化路径正在持续拓宽。
稳健业绩固基
截至2026年8月末，国内公开上市交易的IDC公募REITs共有2单，分别为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT，两只产品于2025年8月8日同步挂牌上市，构成了当前IDC公募REITs的核心供给。其底层资产分别为润泽（廊坊）国际信息港A‑18数据中心、昆山国金云计算数据中心，聚焦算力枢纽节点，面向云厂商、互联网头部客户提供机柜托管服务，是国内算力基础设施证券化的两大标杆。
就2026年二季度的经营数据来看，两大头部项目运营质量维持高位。南方润泽科技数据中心REIT二季度实现营业收入1.42亿元，可供分配金额7771.45万元，上半年累计可供分配金额1.38亿元；底层资产上架率达到99.35%，电费及托管服务费收缴率为100%，加权平均客户合同剩余租期接近8.5年，单位功率收费单价约1139.53元/kW/月，资产出租几乎满负荷运行，现金流基础扎实。
南方万国数据中心REIT方面，二季度实现总收入5010.46万元，可供分配金额3382.38万元；底层国金数据中心上架率为97.95%，收缴率达100%，加权平均合同剩余期限约3年，单价约570元/kW/月，机柜资源持续爬坡，客户回款情况良好。
复盘二季度IDC公募REITs取得稳健业绩的驱动因素，首先，是AI算力带动托管需求持续释放，两大项目均地处算力枢纽，区位优势突出，核心客户以云厂商、大型科技企业为主，长租约锁定了大部分机柜资源，降低了短期空置风险。其次，是机柜上架率、收缴率双双维持近乎满格水平，几乎不存在租金坏账，经营性现金流稳定性较强，为基金分红提供了坚实支撑。再者，精细化运营持续降本增效，数据中心项目在能耗管理、运维体系方面的持续优化，有助于基金维持较好的毛利率水平。
不过，需要注意的是，二季度可供分配金额环比大幅抬升，部分源于前期税收规则调整带来的会计口径扰动，并非底层资产经营发生突变，投资者需要区分会计口径变动与真实运营变化，理性看待季度层面的波动。
银河证券提供的统计数据则进一步佐证了IDC板块的配置价值，截至2026年7月31日，产权类REITs的股息率比中证红利股股息率均值高92BP，经营权类REITs的内部收益率均值与十年期国债收益率的利差为362BP，IDC作为产权类REITs中基本面确定性最高的赛道之一，其高股息属性在当前“资产荒”环境下的稀缺性正进一步凸显。
二级持续调整
可以看到，2026年上半年，公募REITs市场整体步入了调整周期，中证REITs全收益指数震荡下行，超七成标的二级市场净值出现不同程度回调，不同业态之间分化十分明显。
举例来看，产业园、仓储物流板块受市场供给过剩、租户扩产意愿偏弱影响，部分项目出现了空置率抬升、租金承压的情况，调整幅度居前。
IDC公募REITs则走出了“基本面强韧、二级市场承压”的错位行情。
于经营端方面，IDC板块与保租房同为二季度基本面最稳健的板块，上架率、收缴率均处于全市场REITs的第一梯队，收入、可供分配金额达成度整体处于较好水平，没有出现空置率上行、租金下滑等压力，底层资产经营并未跟随市场调整走弱。然而，二级市场层面，两只IDC REITs却同样跟随大盘出现回调，叠加8月限售份额解禁的市场提前博弈，交易层面承压明显，促使估值回落至历史低位区间，形成了“经营强、估值弱”的格局。
简而言之，对比其他板块，IDC REITs呈现出了“基本面靠前，二级市场表现中等偏弱”的特征。
“多重因素交织构成了这一特殊格局。”一位券商机构投资人告诉记者，“眼下，全市场REITs处于估值修复阶段，资金风险偏好下行，权益属性较强的产权类REITs普遍遭遇了估值压制，IDC作为产权类REITs，难以独立于大盘走出向好行情。另一方面，解禁预期带来的交易扰动不容小觑，两只标的上市满一年迎来战略配售份额解禁窗口，部分资金提前博弈，带来短期抛压，放大价格波动，无可厚非，这并不意味着底层资产基本面的恶化。”
不过，记者在采访中发现，虽然租约稳定，但IDC属于重资产行业，因此各路投资者对该行业未来新增供给、客户集中度过高、租约到期后续约风险的担忧亦有所升温，甚至不少机构对该行业的长期变量释出了谨慎态度。
板块蓄势拓局
当然，在政策红利持续释出的背景下，IDC公募REITs的发展前景依旧可期。
事实上，目前IDC公募REITs已正式进入“存量扩募+新增申报”并行的发展阶段。存量两只头部项目均已启动扩募相关工作，打开了资产增长的想象空间。
具体来看，南方润泽科技数据中心REIT已于2026年7月正式向交易所提交了扩募申报材料，计划收购廊坊国际信息港A‑7、A‑8机房，新增超1.1万个投产机柜，进一步放大现有园区集群协同效应，扩募落地后将显著扩大基金资产规模与分红基数。
南方万国数据中心REIT也发布了相关公告——启动扩募研究，拟收购成熟数据中心不动产资产，后续将根据监管流程推进相关工作，两只标的正式开启了国内IDC公募REITs的扩募竞速时代。
不仅如此，更多IDC底层资产正在向公募REITs靠拢。例如，天津江天数据旗下环京大数据产业天津基地项目已获得国家发展改革委推荐，进入申报流程；奥飞数据等产业企业也公告了启动旗下数据中心资产公募REITs的筹备工作，未来市场供给有望进一步丰富，改变当前仅2只产品上市的供给稀缺格局。
开源证券地产建筑首席分析师齐东表示，在债券利率中枢下移、“资产荒”格局延续的背景下，REITs稳定高分红的稀缺性凸显，可逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。
记者在采访中发现，各投资机构对于IDC公募REITs的中长期布局价值总体保持偏积极态度。
就利好角度分析，AI大模型、智算业务将持续拉动算力需求，国内算力枢纽的优质机柜资源具备长期价值；现有上市标的机柜上架率高、长租约占比高，现金流可预测性较强，随着扩募落地，基金规模增厚，有利于摊薄运营成本，提升长期收益空间。
整体来看，IDC公募REITs尚处于发展初期，供给仍相对稀缺。短期二级市场或仍会跟随公募REITs整体市场波动，中长期投资价值将更多取决于底层算力资产的运营质量、扩募落地成效以及行业算力需求景气度。
随着新基建REITs政策的持续推出，后续料会有更多优质项目落地，IDC公募REITs有望成为国内REITs市场中特色鲜明的算力不动产配置赛道。
编辑：王菁
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