新华财经上海7月28日电（谈瑞）28日，上海第六批次土拍迎来位于杨浦、徐汇、奉贤的3宗涉宅用地出让，覆盖内环滨江高端住宅、内中环成熟改善、新城低密宜居三大梯度。就成交结果来看，整轮土拍热度超出预期，头部房企围绕核心优质地块激烈角逐，保利发展与不同联合体先后拿下杨浦八埭头、徐汇桂林公园两大重磅地块，成为本轮土拍最大赢家。市场人士分析，本次土拍进一步巩固了核心区价值锚点，为后续上海优质住宅用地的出让提供了明确的增长信号。
保利与华润联合体拿下杨浦八埭头地块
本批次土拍分量最重、市场关注度最高的标的，当属拍出161.2亿元超高总价的杨浦滨江八埭头地块。对比来看，2026年上海前五个批次土拍合计成交17幅地块，成交总金额为435.57亿元，而八埭头单幅地块的成交价就占到前五批次成交总额的37%，其行业标杆意义不言而喻。
杨浦滨江八埭头地块实际上由三幅子地块整合统一出让，其中两幅住宅用地为杨浦区C090103单元03A1-05地块和03A2-02地块。03A1-05地块用地面积29097平方米，容积率2.39；03A2-02地块用地面积34046平方米，容积率2.3，两幅住宅用地未来合计可新增住宅体量约14.8万平方米。另有03A2-01地块规划为商业用地、餐饮旅馆业用地，规划打造特色商业街区，并配套菜场、邮政支局等社区公共服务设施，形成居住与商业互补的复合功能社区。
从地块基本面来看，该地块拥有得天独厚的先天价值。历史层面，八埭头拥有深厚城市文脉，素有“杨浦小南京路”之称，是杨浦近代最早成型的商业街市，沉淀深厚海派城市文脉；区位维度，地块地处上海中央活动区（CAZ）杨浦滨江“世界客厅”区段，与黄浦江直线距离最近仅约200米，高区房源可同时眺望陆家嘴、北外滩两大城市地标天际线；轨道交通配套也相当完善，同时临近地铁4、12、18号线，公共出行通达全市核心商圈。
产品规划层面，规划方案鼓励采用抬板式设计，西侧地块南向视野无遮挡，具备打造江景大平层的先天条件；东侧地块景观资源相对平缓，可定位主流改善型产品，形成高低搭配的产品梯队。与此同时，伴随美团、抖音等互联网企业总部陆续落地杨浦滨江，大量高净值产业人群持续导入，这一区域的居住需求正在不断释放。
稀缺的滨江资源与清晰的价值预期吸引了四大房企阵营同台角逐，分别为保利与华润联合体、中海地产、建发与金茂联合体、招商与越秀及南通瑞城联合体。历经219轮长时间激烈角逐，保利与华润联合体最终突围，以161.2亿元总价、35.83%溢价率成功竞得地块，综合楼板价高达10.20万元／平方米。
有业内人士测算认为，在保障项目合理毛利水平前提下，该地块未来住宅预期售价区间或在15.5万元／平方米至17万元／平方米，项目入市后有望重新确立杨浦内环滨江高端高层公寓的价格锚点，重塑东外滩新房市场格局。
徐汇内中环及奉贤新城聚焦改善需求
如果说杨浦八埭头地块代表内环滨江高端赛道的角逐，那么同批次最后出让的徐汇桂林公园地块则打开了内中环成熟居住区的改善增量窗口。
徐汇区S031002单元N06-38、N06-39组合地块起始总价为56.70亿元，为住宅与旅馆用地捆绑出让项目，其中住宅用地N06-38地块面积约29248平方米，容积率2.2；商业用地N06-39地块面积约17814平方米，容积率1.4，规划为约2.49万平方米酒店。最终这幅组合地块被保利与徐汇城投联合体以70.6亿元的总价竞得，溢价率24.51%，楼板价7.90万元／平方米。
这幅地块前身是承载城市记忆的冠生园食品厂区，属于典型工业遗存更新项目。不同于八埭头依托黄浦江江景资源取胜，桂林公园地块核心竞争力来自成熟宜居底色。地块位于内中环，东侧紧邻桂林公园，步行可达12号线虹漕路站、12号线与15号线换乘桂林公园站，向北可便捷通达徐家汇商圈，周边文教资源密集，长期聚集偏好稳定居住氛围、看重生活配套的改善型置业群体。
值得注意的是，这幅地块所在的徐汇康健板块，上一个新房项目汇樾庭入市还是在2023年，当时的入市均价为10.2万元／平方米，认购率高达325%；此后区域新房持续处于供应空窗期，大量改善需求长期积压，一路之隔的二手房小区鑫耀中城5月成交价约为13.1万元／平方米。综合土地成本、板块供需与二手房价格对比，市场观点认为，今日出让的徐汇桂林公园地块未来住宅售价有望冲上15万元／平方米。
本轮出让的另一幅地块为奉贤新城FXC1-0011单元C02B-06地块，与市中心两幅高价地块形成错位互补。地块容积率仅1.05，建筑限高20米，属于上海近郊稀缺低密宅地，距离5号线奉贤新城站不远，北侧毗邻滨水绿地，规划打造低密改善产品，承接新城本地置换、市中心外溢改善需求。该地块最终由远东宏信与新城公司联合体以底价3.34亿元摘得，楼板价为2.06万元／平方米。
存量盘活成为主流 核心土地更获市场聚焦
纵观上海第六批次土拍全貌，三宗地块拥有一个共同特征，即全部来自存量用地的规划调整或功能腾挪，是“严控增量、盘活存量”供地思路的典型体现。
其中，杨浦八埭头地块通过盘活低效商办不良资产，优化片区规划属性，重点强化宜居居住功能；徐汇桂林公园地块立足城市工业遗存更新，将老旧厂区单一工业用地转型为住宅和旅馆的复合用地，实现老城区空间焕新；奉贤新城地块则调整原有商办混合用地规划，优化用地属性、降低开发强度，打造适配新城居住需求的纯住宅地块。
由此可见，随着上海城市发展进入成熟期，新增建设用地指标持续收紧，依靠增量土地大规模开发的楼市发展模式已然落幕。上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊认为，“存量土地盘活将成为住宅供给的长期主线。”
本次土拍市场表现也进一步印证了核心土地的稀缺价值。中指研究院上海数据总经理张文静认为，本轮土拍进一步巩固了上海核心区的价值锚点，为后续优质宅地出让释放积极增长信号。杨浦、徐汇两大核心地块均实现超20%高溢价，充分验证了核心区稀缺土地资源在调整周期中的强劲抗跌性与资本吸引力。这也意味着上海楼市信心并未消退，市场资金更聚焦、更理性地沉淀在少数核心板块与好房子蓝图上。
编辑：葛佳明
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新华财经上海7月28日电（谈瑞）28日，上海第六批次土拍迎来位于杨浦、徐汇、奉贤的3宗涉宅用地出让，覆盖内环滨江高端住宅、内中环成熟改善、新城低密宜居三大梯度。就成交结果来看，整轮土拍热度超出预期，头部房企围绕核心优质地块激烈角逐，保利发展与不同联合体先后拿下杨浦八埭头、徐汇桂林公园两大重磅地块，成为本轮土拍最大赢家。市场人士分析，本次土拍进一步巩固了核心区价值锚点，为后续上海优质住宅用地的出让提供了明确的增长信号。
保利与华润联合体拿下杨浦八埭头地块
本批次土拍分量最重、市场关注度最高的标的，当属拍出161.2亿元超高总价的杨浦滨江八埭头地块。对比来看，2026年上海前五个批次土拍合计成交17幅地块，成交总金额为435.57亿元，而八埭头单幅地块的成交价就占到前五批次成交总额的37%，其行业标杆意义不言而喻。
杨浦滨江八埭头地块实际上由三幅子地块整合统一出让，其中两幅住宅用地为杨浦区C090103单元03A1-05地块和03A2-02地块。03A1-05地块用地面积29097平方米，容积率2.39；03A2-02地块用地面积34046平方米，容积率2.3，两幅住宅用地未来合计可新增住宅体量约14.8万平方米。另有03A2-01地块规划为商业用地、餐饮旅馆业用地，规划打造特色商业街区，并配套菜场、邮政支局等社区公共服务设施，形成居住与商业互补的复合功能社区。
从地块基本面来看，该地块拥有得天独厚的先天价值。历史层面，八埭头拥有深厚城市文脉，素有“杨浦小南京路”之称，是杨浦近代最早成型的商业街市，沉淀深厚海派城市文脉；区位维度，地块地处上海中央活动区（CAZ）杨浦滨江“世界客厅”区段，与黄浦江直线距离最近仅约200米，高区房源可同时眺望陆家嘴、北外滩两大城市地标天际线；轨道交通配套也相当完善，同时临近地铁4、12、18号线，公共出行通达全市核心商圈。
产品规划层面，规划方案鼓励采用抬板式设计，西侧地块南向视野无遮挡，具备打造江景大平层的先天条件；东侧地块景观资源相对平缓，可定位主流改善型产品，形成高低搭配的产品梯队。与此同时，伴随美团、抖音等互联网企业总部陆续落地杨浦滨江，大量高净值产业人群持续导入，这一区域的居住需求正在不断释放。
稀缺的滨江资源与清晰的价值预期吸引了四大房企阵营同台角逐，分别为保利与华润联合体、中海地产、建发与金茂联合体、招商与越秀及南通瑞城联合体。历经219轮长时间激烈角逐，保利与华润联合体最终突围，以161.2亿元总价、35.83%溢价率成功竞得地块，综合楼板价高达10.20万元／平方米。
有业内人士测算认为，在保障项目合理毛利水平前提下，该地块未来住宅预期售价区间或在15.5万元／平方米至17万元／平方米，项目入市后有望重新确立杨浦内环滨江高端高层公寓的价格锚点，重塑东外滩新房市场格局。
徐汇内中环及奉贤新城聚焦改善需求
如果说杨浦八埭头地块代表内环滨江高端赛道的角逐，那么同批次最后出让的徐汇桂林公园地块则打开了内中环成熟居住区的改善增量窗口。
徐汇区S031002单元N06-38、N06-39组合地块起始总价为56.70亿元，为住宅与旅馆用地捆绑出让项目，其中住宅用地N06-38地块面积约29248平方米，容积率2.2；商业用地N06-39地块面积约17814平方米，容积率1.4，规划为约2.49万平方米酒店。最终这幅组合地块被保利与徐汇城投联合体以70.6亿元的总价竞得，溢价率24.51%，楼板价7.90万元／平方米。
这幅地块前身是承载城市记忆的冠生园食品厂区，属于典型工业遗存更新项目。不同于八埭头依托黄浦江江景资源取胜，桂林公园地块核心竞争力来自成熟宜居底色。地块位于内中环，东侧紧邻桂林公园，步行可达12号线虹漕路站、12号线与15号线换乘桂林公园站，向北可便捷通达徐家汇商圈，周边文教资源密集，长期聚集偏好稳定居住氛围、看重生活配套的改善型置业群体。
值得注意的是，这幅地块所在的徐汇康健板块，上一个新房项目汇樾庭入市还是在2023年，当时的入市均价为10.2万元／平方米，认购率高达325%；此后区域新房持续处于供应空窗期，大量改善需求长期积压，一路之隔的二手房小区鑫耀中城5月成交价约为13.1万元／平方米。综合土地成本、板块供需与二手房价格对比，市场观点认为，今日出让的徐汇桂林公园地块未来住宅售价有望冲上15万元／平方米。
本轮出让的另一幅地块为奉贤新城FXC1-0011单元C02B-06地块，与市中心两幅高价地块形成错位互补。地块容积率仅1.05，建筑限高20米，属于上海近郊稀缺低密宅地，距离5号线奉贤新城站不远，北侧毗邻滨水绿地，规划打造低密改善产品，承接新城本地置换、市中心外溢改善需求。该地块最终由远东宏信与新城公司联合体以底价3.34亿元摘得，楼板价为2.06万元／平方米。
存量盘活成为主流 核心土地更获市场聚焦
纵观上海第六批次土拍全貌，三宗地块拥有一个共同特征，即全部来自存量用地的规划调整或功能腾挪，是“严控增量、盘活存量”供地思路的典型体现。
其中，杨浦八埭头地块通过盘活低效商办不良资产，优化片区规划属性，重点强化宜居居住功能；徐汇桂林公园地块立足城市工业遗存更新，将老旧厂区单一工业用地转型为住宅和旅馆的复合用地，实现老城区空间焕新；奉贤新城地块则调整原有商办混合用地规划，优化用地属性、降低开发强度，打造适配新城居住需求的纯住宅地块。
由此可见，随着上海城市发展进入成熟期，新增建设用地指标持续收紧，依靠增量土地大规模开发的楼市发展模式已然落幕。上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊认为，“存量土地盘活将成为住宅供给的长期主线。”
本次土拍市场表现也进一步印证了核心土地的稀缺价值。中指研究院上海数据总经理张文静认为，本轮土拍进一步巩固了上海核心区的价值锚点，为后续优质宅地出让释放积极增长信号。杨浦、徐汇两大核心地块均实现超20%高溢价，充分验证了核心区稀缺土地资源在调整周期中的强劲抗跌性与资本吸引力。这也意味着上海楼市信心并未消退，市场资金更聚焦、更理性地沉淀在少数核心板块与好房子蓝图上。
编辑：葛佳明
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