出品/联商专栏
撰文/马修
编辑/袁则
6月24日至25日，“2026 CCFA购物中心与奥特莱斯发展大会”在杭州国际会议中心洲际酒店召开。同地召开的“2026 CCFA时尚零售与消费发展大会”，也为行业带来前沿洞察与实战分享。
大会以“洞察消费新趋势，铸就运营新价值”为主题，汇聚来自购物中心、百货、奥特莱斯、线上平台及超市、餐饮茶饮、生活服务、娱乐体验、服装服饰、珠宝美妆、宠物等各业态品牌的2000余位负责人及高管。
这场大会最值得关注的，不是谁说了什么漂亮话，而是2000个高管在同一个屋檐下，对着同一张行业答卷，写出了什么样的答案。
他们的答案出奇一致：改，必须改。
银泰陈晓东：行业面临三重挑战，AI加持下的供应链机遇巨大
银泰商业集团董事长陈晓东在大会上做了题为《硅碳协同——零售数智化与组织变革》的演讲，他给出了一个很直接的三重判断：
行业面临商业地产超供、品牌集中度上升、消费者注意力分散三重挑战。
这三件事，零售人和商业地产人听了应该都不陌生。
商业地产超供，意味着商场比品牌多、空间比客流多。
品牌集中度上升，意味着头部品牌越来越强势，中小品牌越来越难活。
消费者注意力分散，意味着过去靠位置、靠规模就能把人拉进来的逻辑正在失效。
陈晓东给出的解法是：从价格博弈转向价值创造，从厂商代表转为顾客代表，从节点思维升级为产品思维，从死守卖场进化为经营用户。
图源：CCFA
他认为，AI加持下的供应链机遇巨大，但提升业绩能力比业绩本身更重要；在生产能力提升之外，优化生产关系尤为关键。数智阶段要求组织从树形结构走向网状结构，彻底承认员工是推动公司的最根本动力，以长期、同向、分享的契约关系替代雇佣关系。
这段话翻译成大白话就是：AI只是工具，人才是根本，而组织是瓶颈。
商业地产最难改的不是空间，而是公司内部的组织方式。
很多商场不是不知道消费者变了，而是组织仍然按招商、运营、企划、物业各管一段来工作。消费者的体验是连续的，组织的分工却是断开的。
这就是很多调改失效的根源。
你可以把中庭改漂亮，可以把灯光调高级，可以把品牌换一批，但如果组织仍然只会看铺位、看租金、看活动排期，而不会真正经营用户，调改就只是换一层皮。
所以第一层要改的，不是场，而是人和组织。
CCFA彭建真：开关店比0.93，行业进入强运营周期
比高管发言更有分量的，是中国连锁经营协会会长彭建真在大会上发布的一份调研数据。
CCFA联合汇客云、赛商历时一年调查显示，2025年购物中心内品牌整体开关店比为0.93。开关店比在0.8到1.2之间的购物中心，占比超过一半。
0.93意味着每关闭100家店，只新开了93家。
开店速度低于关店速度，行业整体处在净收缩的状态。彭建真的判断很克制也很精准：购物中心行业进入了一个更考验经营能力的新阶段。
他还指出了几个更具体的变化：
第一，传统零售正在承受明显压力。购物中心仍然需要零售基本盘，但传统零售本身正在被淘汰。
第二，餐饮仍是重要客流引擎，但餐饮不是万能药。一个靠“排队餐饮”撑门面的商场，风险正在累积。排队可以制造热闹，但热闹不等于复购。
第三，体验型、服务型业态进入优胜劣汰阶段。过去几年很多项目觉得，只要加体验、加宠物、加儿童、加运动、加二次元，就能解决客流问题。但任何业态一旦被集体追逐，就会快速同质化。
这些变化背后的逻辑是一句话：品牌的开店和关店情况变化，本质上是品牌生命力的一次大筛选。而购物中心未来的竞争力，取决于四个方向：重视品牌质量、业态结构和消费者体验；从大业态管理转向细品类管理；建立数据化运营能力；增强项目自身的内容策划能力。
彭建真提供了一个清晰的判断框架：行业已经过了“谁跑得快谁就赢”的阶段，现在拼的是“谁经营得更细谁才有机会留下来”。
换句话说，购物中心要改的，是运营颗粒度。
七位高管同台对话：存量调改、下沉市场、REITs，三件事吵了一整场
大会设置了一个分量很重的对话环节，由中国连锁经营协会副会长兼秘书长王洪涛主持，嘉宾包括：苏宁集团总裁金明、新城控股集团高级副总裁兼吾悦商管总裁管有冬、大连新达盟董事兼CEO及珠海万达商管集团董事兼CEO许粉、印力集团总裁杨海光、恒太商业董事长兼总裁胡芳园、星盛商业集团行政总裁陈群生。
图源：CCFA
六位操盘手坐在一起，什么结论都可以有，但争论最激烈的是三件事。
存量调改，几乎没人反对。
金明分享了苏宁的最新战略布局——聚焦商业、酒店、物业、影城四大核心业务，围绕消费者，聚焦经营，做好产品，用心服务。许粉说得更直接：超十年项目需围绕消费行为变化重塑空间与内容。管有冬强调，规模化企业须为每座购物中心定制化运营，集团提供统一语言赋能一线。杨海光表示印力未来三年将克制规模，尊重专业，大胆启用年轻管理者。
下沉市场——分歧最大。
管有冬表示下沉市场消费升级机会明确，其企业半数以上项目布局于此。
但胡芳园认为增量应首先来自一、二线城市，将线上娱乐消费拉回线下。
一个看好下沉，一个看多核心城市——这不是对错的问题，而是各自企业基因和资源禀赋的差异。对没有全国连锁能力的区域型玩家来说，跟着管有冬做下沉可能更现实；对有品牌势能的头部玩家，胡芳园的“守一线”也许是更稳妥的选择。
REITs——共识与担忧并存。
陈群生表示REITs是五年内最关键的一环，资本闭环可放大运营能力。但管有冬也提示需要平衡公开市场压力与长期经营目标。许粉则透露，万达正从不动产运营向以商户销售增长为核心的运营体系全面转型。这句话分量很重——万达不再把自己当成房东了。REITs是工具，不是答案。用好是放大器，用不好就是枷锁。
名创优品与王府井：两个“非典型”样本的启示
除了“改”的共识，大会上还有两个值得关注的“异类”声音。
名创优品：用“兴趣消费”重新定义零售空间。
名创优品集团全球副总裁兼首席渠道发展官寇维宣发表主题演讲《兴趣消费的价值引领》，系统披露了全球首创的MINISO LAND店态。名创优品正在把门店从卖货的地方变成兴趣消费的入口。当传统零售还在纠结坪效怎么提时，名创正在思考消费者为什么愿意走进来。
王府井：奥莱不再是奥莱，是“文商旅体展”综合体。
王府井集团奥莱公司总经理曹慧君表示，在一些奥莱项目里，50%是零售品牌，另外50%是餐饮、娱乐和艺术中心等体验式业态，做到文商旅体展全面融合。她直言：“我们已经不是一个简单的商场、奥特莱斯的概念了，而是如何运营好我们的空间和场地，发挥文旅与商业融合属性。”
这两个案例说明，“改”不是把旧的东西拆掉重建，而是在旧的壳里长出新的内容。
当名创用“兴趣”重新定义零售空间，王府井用“文旅”重新定义奥莱，改变的其实是对“消费者为什么来”这个问题的回答。
2000人开完会，行业找到答案了吗？
大会结束前，六位嘉宾每人留下一句寄语：
·金明：以消费者为中心，以AI驱动深度运营，回归商业本质——做好产品，用心服务
·管有冬：用显著提升的运营能力赢得行业尊严
·许粉：拥抱变化，未来一定很好
·杨海光：期待行业下半场“精彩丰盛”
·胡芳园：保持热爱，迭代专业
·陈群生：不拼规模拼价值，用线下温度与资本闭环共谋发展
六句话，六个方向，但底层逻辑高度一致：增量时代结束了，存量时代开始了。过去靠开店、靠规模、靠地段就能赢的逻辑，正在被“凭什么”取代——
凭什么消费者要来？凭什么品牌要进？凭什么资本要投？
每一个“凭什么”，都在逼着行业回答同一个问题：你凭什么还值得存在？
CCFA的大会给出了趋势、数据、案例和方向，但没有给出标准答案。因为答案不在会场里，在每一家商场的调改现场、每一次品牌谈判、每一份REITs季报和每一个消费者的真实选择里。
2000人开完会，行业绕不开的共识只有一个字：改。
但真正难的，从来不是在会场里说要改，而是在项目里知道先改哪里、怎么改、改给谁看。会场负责人提出问题，项目现场决定答案。商业地产和零售的下半场，不是继续证明自己有多大、多新、多热闹；而是重新证明自己知道消费者现在要什么，自己有多值得他们来。
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撰文/马修
编辑/袁则
6月24日至25日，“2026 CCFA购物中心与奥特莱斯发展大会”在杭州国际会议中心洲际酒店召开。同地召开的“2026 CCFA时尚零售与消费发展大会”，也为行业带来前沿洞察与实战分享。
大会以“洞察消费新趋势，铸就运营新价值”为主题，汇聚来自购物中心、百货、奥特莱斯、线上平台及超市、餐饮茶饮、生活服务、娱乐体验、服装服饰、珠宝美妆、宠物等各业态品牌的2000余位负责人及高管。
这场大会最值得关注的，不是谁说了什么漂亮话，而是2000个高管在同一个屋檐下，对着同一张行业答卷，写出了什么样的答案。
他们的答案出奇一致：改，必须改。
银泰陈晓东：行业面临三重挑战，AI加持下的供应链机遇巨大
银泰商业集团董事长陈晓东在大会上做了题为《硅碳协同——零售数智化与组织变革》的演讲，他给出了一个很直接的三重判断：
行业面临商业地产超供、品牌集中度上升、消费者注意力分散三重挑战。
这三件事，零售人和商业地产人听了应该都不陌生。
商业地产超供，意味着商场比品牌多、空间比客流多。
品牌集中度上升，意味着头部品牌越来越强势，中小品牌越来越难活。
消费者注意力分散，意味着过去靠位置、靠规模就能把人拉进来的逻辑正在失效。
陈晓东给出的解法是：从价格博弈转向价值创造，从厂商代表转为顾客代表，从节点思维升级为产品思维，从死守卖场进化为经营用户。
图源：CCFA
他认为，AI加持下的供应链机遇巨大，但提升业绩能力比业绩本身更重要；在生产能力提升之外，优化生产关系尤为关键。数智阶段要求组织从树形结构走向网状结构，彻底承认员工是推动公司的最根本动力，以长期、同向、分享的契约关系替代雇佣关系。
这段话翻译成大白话就是：AI只是工具，人才是根本，而组织是瓶颈。
商业地产最难改的不是空间，而是公司内部的组织方式。
很多商场不是不知道消费者变了，而是组织仍然按招商、运营、企划、物业各管一段来工作。消费者的体验是连续的，组织的分工却是断开的。
这就是很多调改失效的根源。
你可以把中庭改漂亮，可以把灯光调高级，可以把品牌换一批，但如果组织仍然只会看铺位、看租金、看活动排期，而不会真正经营用户，调改就只是换一层皮。
所以第一层要改的，不是场，而是人和组织。
CCFA彭建真：开关店比0.93，行业进入强运营周期
比高管发言更有分量的，是中国连锁经营协会会长彭建真在大会上发布的一份调研数据。
CCFA联合汇客云、赛商历时一年调查显示，2025年购物中心内品牌整体开关店比为0.93。开关店比在0.8到1.2之间的购物中心，占比超过一半。
0.93意味着每关闭100家店，只新开了93家。
开店速度低于关店速度，行业整体处在净收缩的状态。彭建真的判断很克制也很精准：购物中心行业进入了一个更考验经营能力的新阶段。
他还指出了几个更具体的变化：
第一，传统零售正在承受明显压力。购物中心仍然需要零售基本盘，但传统零售本身正在被淘汰。
第二，餐饮仍是重要客流引擎，但餐饮不是万能药。一个靠“排队餐饮”撑门面的商场，风险正在累积。排队可以制造热闹，但热闹不等于复购。
第三，体验型、服务型业态进入优胜劣汰阶段。过去几年很多项目觉得，只要加体验、加宠物、加儿童、加运动、加二次元，就能解决客流问题。但任何业态一旦被集体追逐，就会快速同质化。
这些变化背后的逻辑是一句话：品牌的开店和关店情况变化，本质上是品牌生命力的一次大筛选。而购物中心未来的竞争力，取决于四个方向：重视品牌质量、业态结构和消费者体验；从大业态管理转向细品类管理；建立数据化运营能力；增强项目自身的内容策划能力。
彭建真提供了一个清晰的判断框架：行业已经过了“谁跑得快谁就赢”的阶段，现在拼的是“谁经营得更细谁才有机会留下来”。
换句话说，购物中心要改的，是运营颗粒度。
七位高管同台对话：存量调改、下沉市场、REITs，三件事吵了一整场
大会设置了一个分量很重的对话环节，由中国连锁经营协会副会长兼秘书长王洪涛主持，嘉宾包括：苏宁集团总裁金明、新城控股集团高级副总裁兼吾悦商管总裁管有冬、大连新达盟董事兼CEO及珠海万达商管集团董事兼CEO许粉、印力集团总裁杨海光、恒太商业董事长兼总裁胡芳园、星盛商业集团行政总裁陈群生。
图源：CCFA
六位操盘手坐在一起，什么结论都可以有，但争论最激烈的是三件事。
存量调改，几乎没人反对。
金明分享了苏宁的最新战略布局——聚焦商业、酒店、物业、影城四大核心业务，围绕消费者，聚焦经营，做好产品，用心服务。许粉说得更直接：超十年项目需围绕消费行为变化重塑空间与内容。管有冬强调，规模化企业须为每座购物中心定制化运营，集团提供统一语言赋能一线。杨海光表示印力未来三年将克制规模，尊重专业，大胆启用年轻管理者。
下沉市场——分歧最大。
管有冬表示下沉市场消费升级机会明确，其企业半数以上项目布局于此。
但胡芳园认为增量应首先来自一、二线城市，将线上娱乐消费拉回线下。
一个看好下沉，一个看多核心城市——这不是对错的问题，而是各自企业基因和资源禀赋的差异。对没有全国连锁能力的区域型玩家来说，跟着管有冬做下沉可能更现实；对有品牌势能的头部玩家，胡芳园的“守一线”也许是更稳妥的选择。
REITs——共识与担忧并存。
陈群生表示REITs是五年内最关键的一环，资本闭环可放大运营能力。但管有冬也提示需要平衡公开市场压力与长期经营目标。许粉则透露，万达正从不动产运营向以商户销售增长为核心的运营体系全面转型。这句话分量很重——万达不再把自己当成房东了。REITs是工具，不是答案。用好是放大器，用不好就是枷锁。
名创优品与王府井：两个“非典型”样本的启示
除了“改”的共识，大会上还有两个值得关注的“异类”声音。
名创优品：用“兴趣消费”重新定义零售空间。
名创优品集团全球副总裁兼首席渠道发展官寇维宣发表主题演讲《兴趣消费的价值引领》，系统披露了全球首创的MINISO LAND店态。名创优品正在把门店从卖货的地方变成兴趣消费的入口。当传统零售还在纠结坪效怎么提时，名创正在思考消费者为什么愿意走进来。
王府井：奥莱不再是奥莱，是“文商旅体展”综合体。
王府井集团奥莱公司总经理曹慧君表示，在一些奥莱项目里，50%是零售品牌，另外50%是餐饮、娱乐和艺术中心等体验式业态，做到文商旅体展全面融合。她直言：“我们已经不是一个简单的商场、奥特莱斯的概念了，而是如何运营好我们的空间和场地，发挥文旅与商业融合属性。”
这两个案例说明，“改”不是把旧的东西拆掉重建，而是在旧的壳里长出新的内容。
当名创用“兴趣”重新定义零售空间，王府井用“文旅”重新定义奥莱，改变的其实是对“消费者为什么来”这个问题的回答。
2000人开完会，行业找到答案了吗？
大会结束前，六位嘉宾每人留下一句寄语：
·金明：以消费者为中心，以AI驱动深度运营，回归商业本质——做好产品，用心服务
·管有冬：用显著提升的运营能力赢得行业尊严
·许粉：拥抱变化，未来一定很好
·杨海光：期待行业下半场“精彩丰盛”
·胡芳园：保持热爱，迭代专业
·陈群生：不拼规模拼价值，用线下温度与资本闭环共谋发展
六句话，六个方向，但底层逻辑高度一致：增量时代结束了，存量时代开始了。过去靠开店、靠规模、靠地段就能赢的逻辑，正在被“凭什么”取代——
凭什么消费者要来？凭什么品牌要进？凭什么资本要投？
每一个“凭什么”，都在逼着行业回答同一个问题：你凭什么还值得存在？
CCFA的大会给出了趋势、数据、案例和方向，但没有给出标准答案。因为答案不在会场里，在每一家商场的调改现场、每一次品牌谈判、每一份REITs季报和每一个消费者的真实选择里。
2000人开完会，行业绕不开的共识只有一个字：改。
但真正难的，从来不是在会场里说要改，而是在项目里知道先改哪里、怎么改、改给谁看。会场负责人提出问题，项目现场决定答案。商业地产和零售的下半场，不是继续证明自己有多大、多新、多热闹；而是重新证明自己知道消费者现在要什么，自己有多值得他们来。
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