6月2日，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“汇添富上海地产商业REIT”）正式成立。作为2025年底商业不动产REITs试点政策推出后全国首批、上海首单获准注册的产品，该项目的落地既是上海国资盘活存量资产的重大创新实践，也标志着我国REITs底层资产从基础设施正式拓展至商业不动产领域，实现了全门类覆盖的关键制度突破，更成为上海国资盘活存量资产的里程碑式创新突破。分析人士指出，这不仅是金融服务实体经济质效提升的重要里程碑，也为投资者分享核心商业不动产的发展红利提供了便捷、标准化的全新工具。
据悉，该产品底层资产为鼎保大厦、鼎博大厦，均位于上海市黄浦区世博会城市最佳实践区，地处上海中央活动区滨江核心地段。作为目前全市场唯一一单底层资产落地上海市黄浦区的公募REITs，项目区位优势得天独厚。这片土地传承百年工业文脉，借势世博会完成城市界面迭代，不可复制的区位优势，筑牢了资产价值的坚实根基。投资者在收获两栋甲级写字楼长期租金回报的同时，也将分享资产跨越周期的价值增长、国家战略赋能与城市发展的长期红利。
截至2025年末，鼎保大厦出租率达100%，鼎博大厦出租率达99.33%，两栋楼宇均已进入成熟稳定运营期。项目重要租户涵盖华东设计院、上海票据交易所、上海数据集团、世博科创等央国企及国家级金融基础设施机构，整体租约期限长达10年左右，租约到期日集中在2031—2035年。未来5至6年，项目核心现金流已提前锁定，收益稳定性强。该产品的现金流特征与保险资金等长期资金的投资久期契合匹配，有望持续吸纳更多长期资本入市。
分析人士指出，作为全国首批、上海首单商业不动产REIT，汇添富上海地产商业REIT的成功落地，体现了市场对一线城市优质商业不动产的高度认可，也为全国商业不动产REITs试点探索出了可复制、可推广的“上海经验”。
该项目原始权益人为上海地产集团旗下世博发展集团，基金管理人为汇添富基金，财务顾问为国泰海通证券。上海国资背景下的多方专业机构通力协作，不仅提升了核心商业资产的专业化运营与资本运作水平，更打通了从资产盘活到资本循环的关键链路。这既是上海立足“五个中心”建设、推动金融服务实体经济的又一次重要实践，也为上海加快打造REITs发展高地、推动城市更新、赋能经济社会高质量发展提供了新动能。
汇添富基金表示，全国首批、上海首单，既是一份责任，更是全新起点，汇添富上海地产商业REIT的推出，既是对上海城市核心资产价值的重新发现，也是公募REITs市场迈向更广阔空间的关键一跃。该项目的落地，进一步丰富了国内公募REITs市场的投资品类，也为上海核心区域优质商业资产的资本化运作提供了成熟范本。商业不动产REITs新赛道的开启，也将助力更多优质商业资产通过REITs模式实现盘活，推动国内REITs市场形成层次更多、活力更强的发展生态。
风险提示：基金有风险，投资须谨慎。1、不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中风险（R3）产品，适合经客户风险承受等级测评后结果为平衡型（C3）及以上的投资者，客户-产品风险等级匹配规则详见汇添富官网。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
本基金固定管理费为0.20%/年，固定管理费包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。本基金托管费为0.01%/年。本基金运营服务费包括基本运营管理费和浮动运营管理费。基本运营管理费（含税）=项目公司运营收入（含税）×5%；浮动运营管理费（含税）=（实际运营净收益X-目标运营净收益A）×N%，其中：目标运营净收益A/实际运营净收益X大于110%或小于90%时，N为15%；目标运营净收益A/实际运营净收益X大于等于90%且小于等于110%时，N为10%。产品销售费用收取标准将根据法律法规及监管政策适时调整，以届时管理人公告为准。（CIS）
（文章来源：中国基金报）
6月2日，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“汇添富上海地产商业REIT”）正式成立。作为2025年底商业不动产REITs试点政策推出后全国首批、上海首单获准注册的产品，该项目的落地既是上海国资盘活存量资产的重大创新实践，也标志着我国REITs底层资产从基础设施正式拓展至商业不动产领域，实现了全门类覆盖的关键制度突破，更成为上海国资盘活存量资产的里程碑式创新突破。分析人士指出，这不仅是金融服务实体经济质效提升的重要里程碑，也为投资者分享核心商业不动产的发展红利提供了便捷、标准化的全新工具。
据悉，该产品底层资产为鼎保大厦、鼎博大厦，均位于上海市黄浦区世博会城市最佳实践区，地处上海中央活动区滨江核心地段。作为目前全市场唯一一单底层资产落地上海市黄浦区的公募REITs，项目区位优势得天独厚。这片土地传承百年工业文脉，借势世博会完成城市界面迭代，不可复制的区位优势，筑牢了资产价值的坚实根基。投资者在收获两栋甲级写字楼长期租金回报的同时，也将分享资产跨越周期的价值增长、国家战略赋能与城市发展的长期红利。
截至2025年末，鼎保大厦出租率达100%，鼎博大厦出租率达99.33%，两栋楼宇均已进入成熟稳定运营期。项目重要租户涵盖华东设计院、上海票据交易所、上海数据集团、世博科创等央国企及国家级金融基础设施机构，整体租约期限长达10年左右，租约到期日集中在2031—2035年。未来5至6年，项目核心现金流已提前锁定，收益稳定性强。该产品的现金流特征与保险资金等长期资金的投资久期契合匹配，有望持续吸纳更多长期资本入市。
分析人士指出，作为全国首批、上海首单商业不动产REIT，汇添富上海地产商业REIT的成功落地，体现了市场对一线城市优质商业不动产的高度认可，也为全国商业不动产REITs试点探索出了可复制、可推广的“上海经验”。
该项目原始权益人为上海地产集团旗下世博发展集团，基金管理人为汇添富基金，财务顾问为国泰海通证券。上海国资背景下的多方专业机构通力协作，不仅提升了核心商业资产的专业化运营与资本运作水平，更打通了从资产盘活到资本循环的关键链路。这既是上海立足“五个中心”建设、推动金融服务实体经济的又一次重要实践，也为上海加快打造REITs发展高地、推动城市更新、赋能经济社会高质量发展提供了新动能。
汇添富基金表示，全国首批、上海首单，既是一份责任，更是全新起点，汇添富上海地产商业REIT的推出，既是对上海城市核心资产价值的重新发现，也是公募REITs市场迈向更广阔空间的关键一跃。该项目的落地，进一步丰富了国内公募REITs市场的投资品类，也为上海核心区域优质商业资产的资本化运作提供了成熟范本。商业不动产REITs新赛道的开启，也将助力更多优质商业资产通过REITs模式实现盘活，推动国内REITs市场形成层次更多、活力更强的发展生态。
风险提示：基金有风险，投资须谨慎。1、不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中风险（R3）产品，适合经客户风险承受等级测评后结果为平衡型（C3）及以上的投资者，客户-产品风险等级匹配规则详见汇添富官网。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
本基金固定管理费为0.20%/年，固定管理费包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。本基金托管费为0.01%/年。本基金运营服务费包括基本运营管理费和浮动运营管理费。基本运营管理费（含税）=项目公司运营收入（含税）×5%；浮动运营管理费（含税）=（实际运营净收益X-目标运营净收益A）×N%，其中：目标运营净收益A/实际运营净收益X大于110%或小于90%时，N为15%；目标运营净收益A/实际运营净收益X大于等于90%且小于等于110%时，N为10%。产品销售费用收取标准将根据法律法规及监管政策适时调整，以届时管理人公告为准。（CIS）
（文章来源：中国基金报）
