（来源：老迈日记）
4月70城房价（ASP）下降速度与3月相似，为过去12个月中最窄水平，其中一线城市表现强劲、二线城市有所改善；4月一手房销售（量/额同比-10%/-8%）及建筑活动低于GSe预期；二手房成交量同比转正（符合GSe）；一线城市租金表现具韧性；所跟踪开发商在核心城市积极补充土储且利润率稳健：
1）4月一、二手市场房价降幅与3月相近，并处于过去12个月最低水平；其中一线城市持续表现稳健，一手/二手房价环比分别+0.1%/+0.4%（分别为连续第3/第2个月环比上涨）；二线城市一手房价降幅收窄至环比-0.1%（连续第4个月收窄）。在3月录得二手房价环比上涨或持平的17个城市中，有14个在4月继续保持环比上涨/持平；另有2个城市在4月首次实现环比上涨/持平。我们还注意到，4月上海和广州的高端/低端项目二手成交价格表现更强，而深圳则各类产品价格均出现普遍改善。
2）4月全国房地产销售在金额和面积上均低于我们的高频跟踪及GSe预期，同比为-10%/-8%。
3）建筑活动持续疲弱（低于GSe），新开工同比降幅扩大至-27%，与4月土地市场走弱相呼应；竣工同比下降-19%，与3月相近。另，4）4月15城二手房成交量同比+4%（3月为-10%），符合GSe；100城二手挂牌量连续第二个月同比下降，成交周转速度环比加快，住宅租金收益率小幅改善。此外，5）尽管2025年4月50城平均租金水平整体下行，但一线城市租金已连续两个月环比上涨，且表现好于2023年和2024年4月（两者均为环比下降）。6）所跟踪开发商4月拿地节奏与3月相近，优于整体走弱的土地市场，项目层面毛利率约为24%，与2026年一季度整体水平相当。
所跟踪开发商4月新增土储节奏与3月相近，优于整体边际走弱的土地市场。我们覆盖的较强国企开发商将4月合同销售额的平均27%用于补充土储，项目平均毛利率约24%，其中97%布局于一二线城市，71%位于前十大城市；整体来看，2026年前四个月其土地投资占合同销售额的平均比例为22%，毛利率约24%。
展望2026年5月，我们预计：1）一手和二手房价降幅将进一步放缓，一线城市复苏动能延续，核心二线城市可能转为环比上涨；2）新房销售金额和面积同比降幅将延续，反映月内动能边际放缓及基数走高；3）竣工与新开工同比仍将下降，与产业链景气度偏弱一致；4）在领先指标回升及基数适中的情况下，二手成交量同比有望实现低个位数增长。
价格：一手房方面，我们认为一线及核心二线城市房价将受到产品结构升级（如更高品质、更高得房率、更优层高）以及新房供应竞争有限（尤其是核心区域）的支撑。显而易见，我们监测的10个核心城市在2026年前至今的综合土地成本较2025/2024全年水平分别高出22%/28%，且开发商在这些城市的集中度提升，主要以高端产品定位为主。
二手房：
我们看到二手房市场的下行压力有所缓解，同时挂牌供给趋于收紧（受益于租金收益率上升以及业主不愿以大幅折价出售），贝壳在15个监测城市的最新平均成交价格（受结构变化影响）环比呈现温和改善趋势。整体来看，我们预计5月一手和二手房的平均售价降幅均将收窄，一线城市复苏动能延续，重点二线城市有望转为环比正增长。
一手成交量：
考虑到1）5月以来监测城市新房销售量环比约下降10%；2）去年同期基数较高（2025年5月环比增长9%），我们预计同比降幅将在下个月延续。因此，我们估计2026年5月全国销售面积同比下降约10%，销售金额同比降幅为高单位数百分比。
二手成交量：
5月以来市场活动呈现季节性回落，成交量环比下降17%。不过，考虑到劳动节假期后领先指标（认购量和到访量）动能重新加速，加之去年同期基数较低（2025年5月环比下降15%），我们预计2026年5月15个大城市的二手房成交量将实现低单位数百分比的同比增长。
施工：
我们预计2026年5月竣工面积同比下降约高十几个百分点，新开工面积同比下降约低二十几个百分点，主要反映：1）季节性因素略有支撑，历史数据显示自2021年以来竣工和新开工平均环比分别提升7%和14%；2）产业链指标动能偏弱：竣工方面，玻璃价格环比降幅扩大，库存自4月末以来持续上升；新开工方面，5月以来水泥发运率处于40%中段区间，低于去年同期约50%的水平。
房企拿地：
根据CREIS数据，5月以来按土地成交金额排名前五的城市分别为深圳、南通、石家庄、成都和郑州。我们覆盖的实力较强的国企开发商在5月依然积极拿地，其中包括华润置地以70亿元拿下深圳龙岗地块，以及中海地产与中国建筑澳门（广东横琴）发展联合以2万元/平方米的楼面价获取珠海地块。展望未来，我们预计开发商将继续保持区域聚焦、以盈利为导向和审慎投资的策略，使投资节奏与签约销售表现相匹配。
参考研报：GS-CHINA PROPERTY MONTHLY TRACKERApr ASP strengthened further yet salesconstruc（全文20页）
（来源：老迈日记）
4月70城房价（ASP）下降速度与3月相似，为过去12个月中最窄水平，其中一线城市表现强劲、二线城市有所改善；4月一手房销售（量/额同比-10%/-8%）及建筑活动低于GSe预期；二手房成交量同比转正（符合GSe）；一线城市租金表现具韧性；所跟踪开发商在核心城市积极补充土储且利润率稳健：
1）4月一、二手市场房价降幅与3月相近，并处于过去12个月最低水平；其中一线城市持续表现稳健，一手/二手房价环比分别+0.1%/+0.4%（分别为连续第3/第2个月环比上涨）；二线城市一手房价降幅收窄至环比-0.1%（连续第4个月收窄）。在3月录得二手房价环比上涨或持平的17个城市中，有14个在4月继续保持环比上涨/持平；另有2个城市在4月首次实现环比上涨/持平。我们还注意到，4月上海和广州的高端/低端项目二手成交价格表现更强，而深圳则各类产品价格均出现普遍改善。
2）4月全国房地产销售在金额和面积上均低于我们的高频跟踪及GSe预期，同比为-10%/-8%。
3）建筑活动持续疲弱（低于GSe），新开工同比降幅扩大至-27%，与4月土地市场走弱相呼应；竣工同比下降-19%，与3月相近。另，4）4月15城二手房成交量同比+4%（3月为-10%），符合GSe；100城二手挂牌量连续第二个月同比下降，成交周转速度环比加快，住宅租金收益率小幅改善。此外，5）尽管2025年4月50城平均租金水平整体下行，但一线城市租金已连续两个月环比上涨，且表现好于2023年和2024年4月（两者均为环比下降）。6）所跟踪开发商4月拿地节奏与3月相近，优于整体走弱的土地市场，项目层面毛利率约为24%，与2026年一季度整体水平相当。
所跟踪开发商4月新增土储节奏与3月相近，优于整体边际走弱的土地市场。我们覆盖的较强国企开发商将4月合同销售额的平均27%用于补充土储，项目平均毛利率约24%，其中97%布局于一二线城市，71%位于前十大城市；整体来看，2026年前四个月其土地投资占合同销售额的平均比例为22%，毛利率约24%。
展望2026年5月，我们预计：1）一手和二手房价降幅将进一步放缓，一线城市复苏动能延续，核心二线城市可能转为环比上涨；2）新房销售金额和面积同比降幅将延续，反映月内动能边际放缓及基数走高；3）竣工与新开工同比仍将下降，与产业链景气度偏弱一致；4）在领先指标回升及基数适中的情况下，二手成交量同比有望实现低个位数增长。
价格：一手房方面，我们认为一线及核心二线城市房价将受到产品结构升级（如更高品质、更高得房率、更优层高）以及新房供应竞争有限（尤其是核心区域）的支撑。显而易见，我们监测的10个核心城市在2026年前至今的综合土地成本较2025/2024全年水平分别高出22%/28%，且开发商在这些城市的集中度提升，主要以高端产品定位为主。
二手房：
我们看到二手房市场的下行压力有所缓解，同时挂牌供给趋于收紧（受益于租金收益率上升以及业主不愿以大幅折价出售），贝壳在15个监测城市的最新平均成交价格（受结构变化影响）环比呈现温和改善趋势。整体来看，我们预计5月一手和二手房的平均售价降幅均将收窄，一线城市复苏动能延续，重点二线城市有望转为环比正增长。
一手成交量：
考虑到1）5月以来监测城市新房销售量环比约下降10%；2）去年同期基数较高（2025年5月环比增长9%），我们预计同比降幅将在下个月延续。因此，我们估计2026年5月全国销售面积同比下降约10%，销售金额同比降幅为高单位数百分比。
二手成交量：
5月以来市场活动呈现季节性回落，成交量环比下降17%。不过，考虑到劳动节假期后领先指标（认购量和到访量）动能重新加速，加之去年同期基数较低（2025年5月环比下降15%），我们预计2026年5月15个大城市的二手房成交量将实现低单位数百分比的同比增长。
施工：
我们预计2026年5月竣工面积同比下降约高十几个百分点，新开工面积同比下降约低二十几个百分点，主要反映：1）季节性因素略有支撑，历史数据显示自2021年以来竣工和新开工平均环比分别提升7%和14%；2）产业链指标动能偏弱：竣工方面，玻璃价格环比降幅扩大，库存自4月末以来持续上升；新开工方面，5月以来水泥发运率处于40%中段区间，低于去年同期约50%的水平。
房企拿地：
根据CREIS数据，5月以来按土地成交金额排名前五的城市分别为深圳、南通、石家庄、成都和郑州。我们覆盖的实力较强的国企开发商在5月依然积极拿地，其中包括华润置地以70亿元拿下深圳龙岗地块，以及中海地产与中国建筑澳门（广东横琴）发展联合以2万元/平方米的楼面价获取珠海地块。展望未来，我们预计开发商将继续保持区域聚焦、以盈利为导向和审慎投资的策略，使投资节奏与签约销售表现相匹配。
参考研报：GS-CHINA PROPERTY MONTHLY TRACKERApr ASP strengthened further yet salesconstruc（全文20页）
