出品/Mall星人
撰文/郭歆晔、冯文涛
谈及上海的街区商业，多数人第一时间往往会想到海派历史文化街区如上海新天地、衡复武康路安福路、愚园路、洛克外滩源、张园、巨富长、上生新所、今潮8弄，及全国步行街流量第一、年客流上亿的南京路步行街。
事实上，上海的街区商业项目数量不断增多且类型日益多元化，除了现代风的西岸梦中心、EKA天物、创智天地大学路之外，还有欧式奥莱街区，如比斯特、佛罗伦萨小镇，以及文旅乐园街区如迪士尼小镇、爱琴海缤纷里；
亦有街区MALL，如前滩太古里、金桥国际、大宁国际、月亮湾、苏河湾万象天地、九六广场；
当然，也有郊区新镇，如英伦风的松江泰晤士小镇、荷兰风的高桥新镇、北欧风的美兰湖罗店新镇，以及工厂园区更新，如M50、创享塔、幸福里、得丘礼享谷。
传统中式建筑风的古镇老街，也正焕新出新的面貌。近6年间，十多个古镇老街先后焕新启幕，传统的中式老街成为上海街区商业“新势力”。
这么多古镇老街
谁在抢跑
顺着时间看，2020至2021年，嘉定安亭老街、奉贤青溪老街、浦东川沙古镇西大门、新场古镇彩虹石笋里、青浦章堰、金山张堰老街率先焕新开街。
2022年，朱家角中南朱里雅集开业。
2023年，青浦蟠龙新天地、徐汇龙华会、松江泗泾老街同年揭幕。
2024年，松江仓城首创郎园bridge、浦东高桥老街（外高桥集团森兰商运）更新迎客。
2025年，奉贤奉发古华庭焕新开街。
2026年，嘉定印象西大街、普陀真如老街创邑时尚生活街区、奉贤庄行老街冷江雨巷、万祥镇幻云东方、金山卫镇前京老街、豫园幸汇城隍将先后更新启幕。
未来，闵行浦江镇召稼楼召楼新天地、浦东三林老街新天地、康桥金茂横沔古镇、松江广富林街区更新、嘉定徐行老街、宝山寺对岸的罗店古镇、七宝古镇柳岸街邻、浦东川沙古镇二期和三期项目、金山枫泾枫溪花街、青浦重固镇章堰老街、松江泗泾下塘、车墩华阳老街、嘉定州桥烟火老街、娄塘桃溪小镇、大团老街、豫园二期三期……
上海各区正纷纷展开古镇老街的更新改造规划，瑞安、保利、万科、印力、大华、中南、创邑、首创、金茂、中南等专业商业运营公司纷纷转战古镇老街“新赛道”。
据Mall星人统计，上海范围内不同成色的“古镇/街”属性的街区型商业项目多达近百个，从市中心到郊区，从明清肌理到新仿古立面，一应俱全。
这些老街古镇拥有丰富的历史建筑、传统街巷、非遗项目等在地文化资源，是值得保护与传承的历史财富。
一超四杰格局
客流悬殊
根据最新统计，上海目前共有11个中国历史文化名镇，涉及浦东、嘉定、金山、青浦、宝山五个行政区，具体包括浦东新区新场镇、川沙新镇、高桥镇，嘉定区南翔镇、嘉定镇街道，金山区枫泾镇、张堰镇，青浦区朱家角镇、练塘镇、金泽镇，以及宝山区罗店镇。
相关部门最新还划出一批具有一定历史文化价值、保留着历史风貌的古镇群落，涉及浦东新区大团镇、康桥镇、航头镇，青浦区白鹤镇、重固镇、盈浦街道，嘉定区徐行镇、安亭镇，闵行区浦江镇、七宝镇，松江区泗泾镇、中山街道、永丰街道，奉贤区庄行镇、青村镇、奉城镇，崇明区堡镇、三星镇等。
从历史纵深来看，这些古镇各有禀赋：
枫泾古镇是上海首个中国历史文化名镇，有着1500多年历史，至今仍保存着完整的吴越文化印记。
朱家角则是上海最大的古镇，九条老街依水傍河，千余栋民宅枕河而眠。
而地处上海最西南的金泽古镇，则因完整保留了宋元明清七座古桥，被誉为"江南第一桥乡"。
位于徐汇区的龙华会，也是3.0版本的新型古镇老街。相伴千年古刹龙华寺，与龙华塔对望。龙华古镇自唐起就商贾云集，经济辉煌；1990年代改造成龙华旅游商城；2024年焕新为上海龙华会，正式开街。
除了独一档的城市更新项目——江南水乡肌理结合现代生活方式的蟠龙新天地，年客流量超2000万，遥遥领先之外，上海客流最高的郊区十大古镇老街，只有5座的年客流量超500万人次，新场古镇超900万，七宝老街766万，南翔古镇650万，朱家角570万（境外游客164万），青溪老街280万，枫泾古镇180万，川沙古镇135万，嘉定州桥130万，松江仓城超100万，罗店老街50万，召家楼停业前423万。
而其它乡村古镇年客流仅在10至30万之间……形成一超（蟠龙）四杰（新场七宝南翔朱家角）格局。
上海年客流超500万的泛商业街区共有30来个，古镇老街约占五分之一。
相比之下，位于市中心的南京东路步行街和新天地大片区年客流均超1亿人次，外滩滨水区含外滩源7000万，豫园商城商圈超5000万，前滩太古里2600万，张园丰盛里吴江路片区1800万，创智天地大学路1400万，迪士尼小镇1300万，被称为“武安古镇”的梧桐街区citywaIk首选一一武康路安福路历史风貌街区和鸿寿坊超1200万，西岸梦中心超1100万，青浦百联奥特莱斯、EKA天物和苏河湾万象天地均超1000万，幸福里番愚路片区和田子坊近1000万，上生新所超800万，佛罗伦萨小镇奥莱和愚园路长宁段均超500万，思南公馆片区和比斯特奥莱近500万。
三种活法
两种困局
多数古镇老街在大家的印象中，非常两极化，一类客流虽大，但不免过度俗套的商业化文旅包装，环境风貌缺乏历史文化感，或不够协调，店铺品牌同质化没有特色，容易造成审美疲劳。
往往呈现出喧嚣浮躁的网红氛围，没去过后悔，去过更后悔。
另一类，未经商业开发或开发程度较低，虽然保持着淳朴本真的原生态生活气息，但人口空心化和老龄化，外加交通不便，导致人气没落。
只吸引少数对古镇原貌有兴趣的爱好者，以及追求宁静慢生活时代的体验者，例如金泽、练塘、罗店、奉城、商塌、阮巷、下沙老街等。
而除以上两种以外，上海发展出了不被标签化的第三类少数派——融合古镇历史文化和现代审美的“老街新物种”，像蟠龙新天地这样既有历史文化氛围，环境细节有东方美学审美品质，品牌有格调有特色的老街更新项目，需要天时地利，更需要强大的投资运营商。
不可否认，蟠龙新天地作为一个创新的城市更新项目更新案例，创下巨大的成功，以“Culture文化唤醒、Nature自然融合、Future城市焕新”为理念，焕新了一座江南千年古镇“蟠龙镇”，携手余德耀美术馆、COCO-MAT Hotel、Blue Bottle Coffee蓝瓶咖啡等品牌，带来文化与自然融合的都市理想生活。
2025年项目客流超2000万，年销售额9.5亿元，商业面积仅5.3万平方米，坪效位居头部，并获评国家级旅游休闲街区。这一定程度上促使更多古镇老街投入改造，但实际而言，只有10%的古镇老街能做到既叫好又叫座。
虽然，蟠龙新天地已成为全国古镇老街更新的典范，但多数古镇老街的更新面临着重重难题。历经多年的城市化发展，交通便捷的近郊古镇老街周围，大多已开出高人气的时尚购物中心，如七宝老街旁的七宝领展广场、真如古镇旁的真如环宇城MAX，这类老街品牌配置只能差异化错位。
而远郊古镇，除了知名度特别高的朱家角、新场古镇，多数古镇一方面面临周围常住人口空心化，缺乏土生土长的原住民，外加老龄化及社区活化的难题，另一方面，交通不便难以吸引外来游客，这类原汁原味的乡村古镇当前的人气远不如三十年前。
小桥流水人家的古镇老街已不再是周边居民日常的生活方式，作为文旅休闲景点更注重且交通便捷的当下，上海这批古镇老街们不仅面临市区海派历史文化街区和街区MALL的分流，还面临江浙知名度更高的江南古镇竞争，要脱颖而出必须有独家功夫。
由于交通区位及建筑保护价值的不同，不应该用千篇一律的规则进行评价，部分项目追求商业价值和繁华度诚然可以理解，而有些项目则更适合保留宁静淳朴的原生态，佛性气质，不过度商业化，原汁原味的低调古镇老街也有自身价值，总之每座古镇老街更新开发都应量体裁衣。
以经济和文保双重角度来看，最可贵的老街项目是既保护了在地历史文脉，兼具客流、销售及租金收入的双赢项目，如蟠龙新天地。而较为可惜的是，既仿古非古，又没有客流和产值的那些项目，付出不少沉没成本。
有的古镇具较高历史文化价值，却不一定适合商业开发，倒是选择在文化展览、艺术驻留、非遗传承、科创孵化等产业发力，《上海市历史文化名镇保护条例》鼓励在保护前提下的合理利用，构建起"管理—保护—利用—保障"四位一体的保护体系。例如褪去昔日繁华的崇明沈家湾老街，转型成为拥有古街文化区的口袋公园，也是不失温度的方案。
新规落地，
哪些古镇能翻身？
2026年3月1日起，《上海市历史文化名镇保护条例》正式施行。这是上海首部专门针对历史文化名镇保护的地方性法规，其核心意义不仅在于“保”，更在于“用”与“活”。
对于此前商业开发不足、运营困难的古镇而言，这无疑是一个重要的政策窗口期。
首先，管理机制的升级为古镇发展提供了更强统筹能力。《条例》确立"市级统筹、区级主责、镇街落实"的三级责任链条，将保护重担交给统筹能力更强的区级政府，可调动更多资金、土地和规划资源。同时，上海将很快出台市级历史文化名镇申报评审办法，一批散落在郊区、默默无闻的老街镇，未来都有机会得到更规范的保护和发展支持。
其次，保护理念的拓展为古镇活化利用打开了新空间。《条例》提出"三区融合"新概念：古镇不仅是传承历史的"保护区"，也不仅是吸引游客的"景区"，更是真实的"社区"。这意味着古镇发展必须兼顾原住民的生活需求与原真性的保留。
这一政策背景下，一批原本"低调"的古镇正迎来新的发展机遇。
金泽古镇便是典型。
这里拥有宋元明清七座古桥，是上海古桥保存最集中的古镇，但因远离市区，长期处于"文化资源丰富、商业表现欠佳"的状态。
近年来，金泽依托优质水系资源，开始探索"古镇+体育"的新路径——这里已发展成为"长三角水上运动目的地"，岑卜村聚集了皮划艇度假营地、直立桨板、水上运动俱乐部等多家机构，并成功落地2025年长三角国际铁人三项赛、中国国际帆板大师赛等国家级赛事。同时，随着科创氛围的的扩展，一批数字游民开始成为新的老街居民，"古镇+科创"的雏形正在显现。
奉城老街同样值得关注。
作为奉贤东部地区的历史重镇，奉城拥有深厚的盐文化底蕴和完整的十字街格局，但长期以来业态薄弱、人气不足。
随着《条例》的实施和市级名镇申报机制的建立，这类“有文化厚度、缺商业热度”的古镇，有望获得更多政策与资金倾斜，迎来真正的破局机会。
与此同时，一批近年完成更新的项目已陆续亮相：
已开业松江仓城首创郎园bridge于2024年更新迎客。项目依托仓城历史文化风貌区，以"保用并举"为原则，在保留清末民初老粮仓建筑群的基础上，引入艺术展览、设计工作室、文化餐饮等复合业态，打造"可阅读、可体验、可消费"的文化创意街区。通过持续运营「仓韵流光」、「仓城生活灵感」、「光影制造局」「艺术仓库计划，四大活动IP，满足不同兴趣圈层的需求。
规划中的二期延续“历史文脉为魂、场景体验为核、创新消费为翼”的定位，聚焦“影视灵感+生活美学+文化传承”，计划打造“院藏”系列空间，包括影视业态、庭院民宿、艺术展览等多元业态，进一步强化文商旅融合。
已开业青溪老街
青溪老街始于宋代，明清时期开始繁盛。整条老街有6万平方米建筑空间，共保存有甲等一般历史建筑374间、8116平方米；乙等一般历史建筑226间、5504平方米。明、清、中华民国大陆时期乡土建筑11500平方米。
老街上有6座明清时期古桥，其中南虹桥建于康熙年间。继芳桥建于万历年间，后来在1978年开凿金汇港时从泥土中挖出，之后迁移到青溪老街的市河上来。2021年5月1日，修缮一新的青溪老街开街。
老街的业态分为六大类，分别是历史文化、轻奢餐饮、精品民宿、国潮文创、中医养生、传统婚俗，每类业态都有固定的配比，如餐饮是30%，文创是20%。
已开业奉贤奉发古华庭
上海·奉发古华庭项目地处奉贤核心地块，为“南桥九景”之一，也是奉贤“南桥源”城市更新首发商业项目。项目总用地面积4万平方米，总建筑面积9万平方米，配建地下停车位约700个。
立足公园式商业漫步街区定位，上海·奉发古华庭有南庭·自在生活地、北庭·城市向新力两大板块，将囊括烟火百味、山海佳宴、万物集荟、臻致生活、青春悦享等多元业态。
项目引入区域首发品牌，并着力于本地品质商户孵化升级；同时，基于在地风物及非遗文化打造主题消费场景，传承并延续城市记忆，构建“最奉贤”生活聚场。
已开业南翔古镇
南翔古镇正以“中国国潮第一镇”为目标，开启一场传统与现代深度融合的商业革新。其核心策略是以“国风”“国韵”“国潮”为IP，打破古镇单一景区模式，推动保护区、景区、社区“三区融合”，实现文旅与产业、商业的同频共振。
关键推动者包括国潮空间主理人周竹茜，她以Z世代的审美与运营，让百年老店“南翔小笼”蜕变为吸引全球年轻人的文创打卡地；以及环球ACG产业基地，它聚集了200多家动漫产业链企业，为古镇注入了游戏、元宇宙等前沿产业动能。
这场改造不仅是空间更新，更是一次以文化为内核、以产业为引擎的品牌重生与价值再造。
已开业浦东高桥老街同样于2024年完成一期更新，由外高桥集团森兰商运团队操盘。
项目精心培育了“九馆一房”10个文化展馆，深挖历史底蕴，打造了清溪党群服务站、高桥历史文化陈列馆以及高桥人家陈列馆主题展馆等；活化传承非遗，打造了高桥绒绣馆、太极拳馆；引进优秀文化，打造了徐建融艺术史学馆、江东书院、三峡石图艺术馆、钱慧安纪念馆及叶辛高桥书房。同时引入"高桥松饼"等非遗体验店和精品民宿，试图破解"有历史无业态"的困局。
已开业朱家角中南朱里雅集于2022年开业，项目紧邻放生桥，以"新江南生活美学"为定位，通过日咖夜酒、文心体验、艺术栖居三大方面进行内容体验升级。
引入初见知旅共同体、猫的天空之城等文化零售品牌，以及精多次元主题民宿彩虹客栈、区域首个朱里俱舍温泉度假酒店等业态。另外朱里雅集在休娱业态也突破创新，引入多家大型首创体验店。
遛娃必备的餐饮+水吧+油画体验的油画OK、超1000个藏品的全国首个专门陈列酒器的酒器博物馆、区域首个综合沉浸式娱乐VR体验空间灵动时刻……很大程度上丰富了消费者的游玩体验感，成为朱家角古镇北片的新入口。
已开业松江泗泾古镇则于2023年历经多年的保护性开发之后焕新开街，以"三宅又一生"为起点，通过修缮古建筑、引入文化工作室、举办"南村讲堂"等，逐步唤醒"泗泾四水"的历史记忆。
泗泾镇一度在将其变成供游人参观的成片古宅，还是重点建设某个纪念馆，亦或者只作简单修缮，多个方案都曾是讨论的焦点。最终决定将古镇保护开发惠及居民，形成“水、街、巷、塔、寺、廊、桥、院、坊”九大江南水乡景观的一揽子方案，打造安方晓月、中医仁寿、烟雨长廊等8个泗泾古镇独特IP。
2026年计划开业的五大项目——西门历史文化街区嘉定大华印象西大街、普陀创邑真如时尚生活街区、奉贤庄行老街冷江雨巷、金山卫镇前京老街、临港万祥镇幻云东方——备受瞩目。
今年年初开业西门历史文化街区嘉定大华印象西大街
西门历史文化街区，保留其独特的历史风貌与文化底蕴，同时赋予其新的生命活力。项目规划面积16.7万平方米，计划打造一个集文化休闲、创意产业、商业服务、旅游观光和宜居生活等多功能于一体的复合型活力文化街区。
西大街以教化文化作为特色，用当代人喜欢的语言和方式进行转化，打造一系列如非遗古建研学、庙会、市集、书会、茶会等文化IP产品。
通过这些更加立体多元的文化玩法，将文化融入日常，全方位满足消费者的闲逛、就餐、拍照、观景、夜游等多种需求，延长游逛时间及粘性消费，将留量转化成流量，让西大街成为文化热点。
“印象西大街”先行启动区于2025年12月31日下午开街。1期先行启动区占地约4万平方米，通过“修旧如故”与“活化利用”相结合，构建集文化体验、休闲生活与产业功能于一体的复合街区。
练川公园、棉业公会、商业街区以及改造后的护国寺都全新亮相。慕古美学、宋鼎元苏式面点、上海礼物@嘉有好店、节点书店、陶瓷修复空间等28个特色品牌已落位。
西门历史文化街区二期古建酒店将于今年启动，第三、四期预计2026、2027年跟进。全部建成预计要到2032年。
今年年初开业普陀创邑真如时尚生活街区
以愚园路等海派历史文化街区知名的创邑集团也加入了古镇老街的运营，更新中的真如老街整个街区划分为三个组团：以兰溪路为主的“时尚休闲组团”、贴近居民日常的“精致社区生活组团”，以及依托真如寺的“寺前文化商业组团”。
真如百货（愚园百货的姐妹篇）作为此项目的首发空间之一，通过对真如老街禅意文化的现代诠释，开启一个既有文化温度、又具当代活力的艺术生活空间。今年年初，随着京都一乘寺、老字号四如春、真如羊肉馆、零食很忙、美式眼镜、7-11等品牌的入驻，为周边社区带来丰富便利的在地生活体验。
真如老街更新：它不仅是物质的，更是情感与文化的；不仅追求商业活力，更强调人与社区的融合发展。商居共生、人文相融，正是“真如新生活”的真正内涵。
今年年初开业奉贤庄行老街冷江雨巷
庄行古镇始建于1368年，长约1300米的老街依南桥塘蜿蜒延伸，至今完整保留元末明初的街巷肌理与水乡格局。3月20日开街的冷江雨巷将以打造差异化特色古镇品牌为目标，让千年古镇与 Z 世代次元文化深度融合。
一方面，以即将启幕的全市首个古镇动漫游戏妆造嘉年华为重要抓手，打造古镇全域沉浸式次元体验场景，让游客在江南水乡肌理中感受二次元文化的独特魅力，以年轻人喜爱的方式激活古镇活力。
另一方面，深挖庄行本土历史文化内涵，将诗画、中医、戏曲等传统元素与“杜十娘”“九龙宝”“牡丹仙子” 等本土文化故事融入跨次元建设，重点打造 “丁香姑娘” 超级 IP，使其成为冷江雨巷极具辨识度的国潮标志性视觉形象。
同时，冷江雨巷将打造开放式的青年创新创业平台，通过创作扶持、活动支持等举措吸引高校专业人才与优质文创企业落地，做强本土 IP 矩阵、推动文创衍生品开发，让次元文化成为冷江雨巷文旅融合的重要载体，实现古镇活化利用与产业融合发展的双向赋能。
这些项目的实践表明，古镇老街的可持续发展，正从简单的商业复制转向文化叙事、空间营造与产业协同的综合创新。对于在建中的几个创新古镇老街项目，Mall星人也保持了高度的关注。
即将开业金山卫镇前京老街（三百里·田园综合体）
三百里田园综合体占地40万平方米，仿古商业街区——前京老街将于今年8月竣工。马术体验、荷塘咖啡、田间垂钓、萌宠乐园、太空舱营地等游玩项目将于今年5月起陆续对外开放，后续还将有古代npc沉浸扮演互动、研学基地体验智慧农业等田园特色内容体验。
即将开业临港万祥镇幻云东方（乐园型的老街文旅综合体）
项目位于万祥镇三灶港，总建面约12万平方米，是全国首个以二十四节气为主题的创意文旅国潮小镇，由临港投控集团开发，集商、文、旅、演于一体，通过“智慧+、科技+、文化+、艺术+”的全品类融入，倾力打造一个以“海派新国潮、未来新水乡”为主题的全域沉浸式文旅度假区。
幻云东方以中国传统文化“二十四节气”为核心IP，融合现代科技与元宇宙元素，构建了一个全场景的数字文旅体验空间。
项目依托三灶港水系，通过主题船秀、沉浸式演艺中心、国潮街区等业态，结合《山海经》萌兽IP与当地特色农业资源，全力打造具有鲜明东方美学特色的文旅新地标。
项目共分为六个地块，沿三灶港水系两侧分布，河道两侧设有免费的主题船秀——大小花船+首创的机械鲲鹏船、国潮街区、国潮主题酒店、沉浸式演艺中心等体验业态。
园区设计提取了北宋州桥夜市 的建筑风格元素，结合沿街商业类型，营造出繁华的市井图景与新国潮艺术氛围。
在功能分区上，园区根据四大神兽形象划分为特色鲜明的区域：春季青龙片区聚焦祈福与庆典，夏季朱雀片区打造国风游乐，秋季白虎片区定位为运动与活力，冬季玄武片区则主打安逸休闲与演艺体验。
幻云东方构建了“幻云宇宙”元宇宙世界，通过“幻云秘境”展厅让游客体验。游客可以使用“灵石”道具，打破次元壁，在虚拟世界中沉浸式体验景区布局、街景效果及活动表演规划。
科技赋能：运用元宇宙、VR、全息影像等技术，打造数字小镇，提供互动体验。还有12米高的青龙祈福树、朱雀旋转木马、赛博舞狮……
文化融合：结合二十四节气、非遗技艺（如万祥织带、泥城芦苇编织）和国潮元素，营造传统与现代交织的氛围。
青龙属木，这里有农田、有自然、有生活。在祈福树下许下心愿，在露营营地感受星空下的宁静。随田园农庄时光列车穿梭，体验一片奇幻。
朱雀属火，这里有浓浓的人间烟火气。这里有国风文创市集，这里还有--朱雀国风旋转木马，设计灵感来源于中国传统的走马灯和剪纸艺术。在这里将展开国潮与时尚的话题，让中国传统文化与现代生活方式碰撞，激发出新的火花……
白虎属金，这里是运动的聚集地，这里可以尽情畅饮，挥汗如雨。甚至可以“御剑飞行”。这里还设有萌宠乐园和开心农庄游乐项目。
玄武属水，这里安逸，惬意而又丰富。这里有幻云悦界主题酒店。以及创新的幻云戏剧MALL，将演艺、餐饮、购物、休闲、娱乐等业态融为一体，与知名演艺机构合力打造。
商业街区：以节气为主题，打造国潮水乡商业街，包含主题店招、季节性装饰、非遗艺术装置等。主题酒店：提供沉浸式住宿体验，如幻云悦界主题酒店。演艺中心：与知名演艺机构合作，打造沉浸式戏剧和演出。
节气主题活动：项目设计了“六大主题运营季”，全年围绕春节、花朝节、端午节、潮嬉节、中秋节、冰雪节等节气节点，推出换装巡游、主题美食、非遗体验等活动。
此外，园区还结合万祥镇当地特色农产品，打造了“二十四道味”特色餐饮系列，将节气文化融入味蕾体验，让游客在品尝美食的同时感受季节的变迁。
幻云书院位于首发区，是保存和学习“幻云东方”远古卷轴的场所。现实运营由知名品牌“内山书店”负责，提供丰富的国际视野读物。书院内还设有宋代点茶等传统文化体验活动，游客可以在此沉浸式感受东方传统美学，通过点茶技艺体悟慢生活的雅致。
沉浸式演艺中心
项目建有2000余平方米的沉浸式“黑匣子剧场”，作为“亚洲沉浸式演绎孵化中心”的核心空间。该中心与上海文广演艺集团合作，致力于孵化和呈现以二十四节气为主题的原创沉浸式戏剧作品。
此外，园区还规划了“戏剧MALL”概念，将演艺与餐饮、购物等业态深度融合，为游客提供多元化的文化消费体验。
三灶港水上游线
三灶港是园区的灵魂水系，项目在此打造了丰富的水上游览体验。河道上设有首创的机械鲲鹏花船，结合主题灯秀与国潮表演，为游客提供免费的水上花船巡游服务。游船路线串联起两岸的商业与景观，游客可以乘船欣赏两岸的新国潮建筑与特色灯光。
青龙祈福树
青龙祈福树是青龙片区的核心地标，树高约12米。传说中，这棵树是“春龙龙”力量的来源，每逢节气更替，这里都会举办盛大的祈福仪式。游客可以在树下祈福，感受传统文化的仪式感与庄重感。
朱雀国风旋转木马
朱雀片区设有高约20米的“朱雀国风旋转木马”，这是全球首个三层国风旋转木马。该装置结合了中国传统非遗元素与现代设计，外观精美华丽，不仅是游乐设施，更是拍照打卡的绝佳点位。周边还配有蛋形市集，进一步丰富了该区域的游览体验。
此外，还有在建的三大明星项目（召楼新天地、三林新天地、金茂横沔古镇），备受期待。
建设中召楼新天地
预计最快于2029年或2030年开业亮相的召楼新天地的商业建筑面积约7万平方米，比蟠龙新天地的商业面积大一半，水域更是蟠龙的三倍，能容纳更丰富的大社区和商业场景。
召楼拥有更为丰富的水系，几乎每一个地块都是临水而建，还有一个接近5万平方米的晓烟湖，将来可提供多种无动力水上运动。
周边还有大量的农田农庄以及修身养性的鹤坡观和上海道教学院可供农耕等互动体验。此外，召楼规划中有大型度假酒店，与附近村落不同层级的民宿等形成住宿配套联动，是可以让人驻留下来、慢慢感受体验的城市微度假目的地。
建设中三林新天地
将成为瑞安操盘的上海第三座也是旗下最大的古镇老街。三林老街始建于宋代，至今已有1000多年历史，至今保留着三林古戏台、文昌阁、三林名人廊等历史遗迹，三林民俗馆、三林刺绣馆、龙狮会馆舞龙、三林本帮菜等多项非遗文化。
根据公示的控规图则，依托三林老街，共有3幅商业用地，将提供总计约9.2万平方米的商业体量，未来将打造具有历史文化的滨水商业街区。
根据瑞安的规划，文创水街将与庞宅、任宅等多处保护建筑及世博水环完美融合，打造成民俗文化与创意产业共生的滨水空间。项目预计最早可能在2032年左右竣工。
建设中金茂横沔古镇
项目距迪士尼乐园约两公里，至今已有1100多年历史，坐拥约3200亩原生态田园水乡。是浦东保存较为完整的江南水乡古镇，保留原有街巷格局与水系脉络，致力于打造“活态遗产”。
将涵盖食集、宿集、船集等特色商业，并引入摩登农场、丛林秘境、亲子农场等现代生活度假区主题休闲体验业态，打造“桃源生活”“水乡漫游”等沉浸式体验场景。堪称上海最大的古镇老街新物种。
规划总占地约60万平方米，外围规划了郊野田园八景，集住宅、商业、文旅、休闲、酒店、历史风貌区等功能于一体。
其中滨水商业的规模高达20万平方米，规划将涵盖食集、宿集、船集等特色商业，并引入摩登农场、丛林秘境、亲子农场等现代生活度假区主题休闲体验业态，打造“桃源生活”“水乡漫游”等沉浸式体验场景。堪称上海最大的古镇老街新物种。
后记
从"流量导向"走向"价值导向"
如果把上海的古镇老街放在城市商业体系中来看，它们或许并不是最具规模的商业板块，也未必能够产生惊人的营业额。
但它们提供的，是另一种商业体验。
与高度标准化的购物中心不同，古镇老街往往凭借不同的空间气质、街巷结构和生活氛围形成吸引力。人们来到这里，并不仅仅为了消费，也为了散步、拍照、喝咖啡，或者只是简单地待上一段时间。
从这个角度看，古镇商业的成功标准并不只是客流高峰，而是能否让人愿意反复回来。
乌镇之所以长期保持吸引力，是因为它把“高质量时间消耗在高质量内容上”——戏剧节、当代艺术展、木心美术馆、互联网大会……这些内容让乌镇从一个观光景区进化为文化事件的发生地。游客来乌镇，不再只是"来过"，而是“体验过”“参与过”“记住过”。
每一个古镇老街都具备不同的时空条件：有的更适合旅游，有的更接近社区生活，有的则可能发展成文化街区。也正因为如此，多样性或许才是古镇老街这个非标类别最重要的特征。
随着保护条例的实施以及一批老街更新项目陆续出现，上海古镇老街的商业探索才刚刚开始。相比短期的流量竞争，如何在历史空间中形成独特的消费体验，也许才是更值得长期观察的事情。
让每一条老街找到属于自己的文化IP和产业定位，让每一种发展模式都能被包容和鼓励——当古镇真正告别"千镇一面"，它们就不再只是城市的历史遗迹，而是活着的文化基因库，是可以不断再生的生活方式实验室。
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周生生预计2025年利润最高达17亿港元
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出品/Mall星人
撰文/郭歆晔、冯文涛
谈及上海的街区商业，多数人第一时间往往会想到海派历史文化街区如上海新天地、衡复武康路安福路、愚园路、洛克外滩源、张园、巨富长、上生新所、今潮8弄，及全国步行街流量第一、年客流上亿的南京路步行街。
事实上，上海的街区商业项目数量不断增多且类型日益多元化，除了现代风的西岸梦中心、EKA天物、创智天地大学路之外，还有欧式奥莱街区，如比斯特、佛罗伦萨小镇，以及文旅乐园街区如迪士尼小镇、爱琴海缤纷里；
亦有街区MALL，如前滩太古里、金桥国际、大宁国际、月亮湾、苏河湾万象天地、九六广场；
当然，也有郊区新镇，如英伦风的松江泰晤士小镇、荷兰风的高桥新镇、北欧风的美兰湖罗店新镇，以及工厂园区更新，如M50、创享塔、幸福里、得丘礼享谷。
传统中式建筑风的古镇老街，也正焕新出新的面貌。近6年间，十多个古镇老街先后焕新启幕，传统的中式老街成为上海街区商业“新势力”。
这么多古镇老街
谁在抢跑
顺着时间看，2020至2021年，嘉定安亭老街、奉贤青溪老街、浦东川沙古镇西大门、新场古镇彩虹石笋里、青浦章堰、金山张堰老街率先焕新开街。
2022年，朱家角中南朱里雅集开业。
2023年，青浦蟠龙新天地、徐汇龙华会、松江泗泾老街同年揭幕。
2024年，松江仓城首创郎园bridge、浦东高桥老街（外高桥集团森兰商运）更新迎客。
2025年，奉贤奉发古华庭焕新开街。
2026年，嘉定印象西大街、普陀真如老街创邑时尚生活街区、奉贤庄行老街冷江雨巷、万祥镇幻云东方、金山卫镇前京老街、豫园幸汇城隍将先后更新启幕。
未来，闵行浦江镇召稼楼召楼新天地、浦东三林老街新天地、康桥金茂横沔古镇、松江广富林街区更新、嘉定徐行老街、宝山寺对岸的罗店古镇、七宝古镇柳岸街邻、浦东川沙古镇二期和三期项目、金山枫泾枫溪花街、青浦重固镇章堰老街、松江泗泾下塘、车墩华阳老街、嘉定州桥烟火老街、娄塘桃溪小镇、大团老街、豫园二期三期……
上海各区正纷纷展开古镇老街的更新改造规划，瑞安、保利、万科、印力、大华、中南、创邑、首创、金茂、中南等专业商业运营公司纷纷转战古镇老街“新赛道”。
据Mall星人统计，上海范围内不同成色的“古镇/街”属性的街区型商业项目多达近百个，从市中心到郊区，从明清肌理到新仿古立面，一应俱全。
这些老街古镇拥有丰富的历史建筑、传统街巷、非遗项目等在地文化资源，是值得保护与传承的历史财富。
一超四杰格局
客流悬殊
根据最新统计，上海目前共有11个中国历史文化名镇，涉及浦东、嘉定、金山、青浦、宝山五个行政区，具体包括浦东新区新场镇、川沙新镇、高桥镇，嘉定区南翔镇、嘉定镇街道，金山区枫泾镇、张堰镇，青浦区朱家角镇、练塘镇、金泽镇，以及宝山区罗店镇。
相关部门最新还划出一批具有一定历史文化价值、保留着历史风貌的古镇群落，涉及浦东新区大团镇、康桥镇、航头镇，青浦区白鹤镇、重固镇、盈浦街道，嘉定区徐行镇、安亭镇，闵行区浦江镇、七宝镇，松江区泗泾镇、中山街道、永丰街道，奉贤区庄行镇、青村镇、奉城镇，崇明区堡镇、三星镇等。
从历史纵深来看，这些古镇各有禀赋：
枫泾古镇是上海首个中国历史文化名镇，有着1500多年历史，至今仍保存着完整的吴越文化印记。
朱家角则是上海最大的古镇，九条老街依水傍河，千余栋民宅枕河而眠。
而地处上海最西南的金泽古镇，则因完整保留了宋元明清七座古桥，被誉为"江南第一桥乡"。
位于徐汇区的龙华会，也是3.0版本的新型古镇老街。相伴千年古刹龙华寺，与龙华塔对望。龙华古镇自唐起就商贾云集，经济辉煌；1990年代改造成龙华旅游商城；2024年焕新为上海龙华会，正式开街。
除了独一档的城市更新项目——江南水乡肌理结合现代生活方式的蟠龙新天地，年客流量超2000万，遥遥领先之外，上海客流最高的郊区十大古镇老街，只有5座的年客流量超500万人次，新场古镇超900万，七宝老街766万，南翔古镇650万，朱家角570万（境外游客164万），青溪老街280万，枫泾古镇180万，川沙古镇135万，嘉定州桥130万，松江仓城超100万，罗店老街50万，召家楼停业前423万。
而其它乡村古镇年客流仅在10至30万之间……形成一超（蟠龙）四杰（新场七宝南翔朱家角）格局。
上海年客流超500万的泛商业街区共有30来个，古镇老街约占五分之一。
相比之下，位于市中心的南京东路步行街和新天地大片区年客流均超1亿人次，外滩滨水区含外滩源7000万，豫园商城商圈超5000万，前滩太古里2600万，张园丰盛里吴江路片区1800万，创智天地大学路1400万，迪士尼小镇1300万，被称为“武安古镇”的梧桐街区citywaIk首选一一武康路安福路历史风貌街区和鸿寿坊超1200万，西岸梦中心超1100万，青浦百联奥特莱斯、EKA天物和苏河湾万象天地均超1000万，幸福里番愚路片区和田子坊近1000万，上生新所超800万，佛罗伦萨小镇奥莱和愚园路长宁段均超500万，思南公馆片区和比斯特奥莱近500万。
三种活法
两种困局
多数古镇老街在大家的印象中，非常两极化，一类客流虽大，但不免过度俗套的商业化文旅包装，环境风貌缺乏历史文化感，或不够协调，店铺品牌同质化没有特色，容易造成审美疲劳。
往往呈现出喧嚣浮躁的网红氛围，没去过后悔，去过更后悔。
另一类，未经商业开发或开发程度较低，虽然保持着淳朴本真的原生态生活气息，但人口空心化和老龄化，外加交通不便，导致人气没落。
只吸引少数对古镇原貌有兴趣的爱好者，以及追求宁静慢生活时代的体验者，例如金泽、练塘、罗店、奉城、商塌、阮巷、下沙老街等。
而除以上两种以外，上海发展出了不被标签化的第三类少数派——融合古镇历史文化和现代审美的“老街新物种”，像蟠龙新天地这样既有历史文化氛围，环境细节有东方美学审美品质，品牌有格调有特色的老街更新项目，需要天时地利，更需要强大的投资运营商。
不可否认，蟠龙新天地作为一个创新的城市更新项目更新案例，创下巨大的成功，以“Culture文化唤醒、Nature自然融合、Future城市焕新”为理念，焕新了一座江南千年古镇“蟠龙镇”，携手余德耀美术馆、COCO-MAT Hotel、Blue Bottle Coffee蓝瓶咖啡等品牌，带来文化与自然融合的都市理想生活。
2025年项目客流超2000万，年销售额9.5亿元，商业面积仅5.3万平方米，坪效位居头部，并获评国家级旅游休闲街区。这一定程度上促使更多古镇老街投入改造，但实际而言，只有10%的古镇老街能做到既叫好又叫座。
虽然，蟠龙新天地已成为全国古镇老街更新的典范，但多数古镇老街的更新面临着重重难题。历经多年的城市化发展，交通便捷的近郊古镇老街周围，大多已开出高人气的时尚购物中心，如七宝老街旁的七宝领展广场、真如古镇旁的真如环宇城MAX，这类老街品牌配置只能差异化错位。
而远郊古镇，除了知名度特别高的朱家角、新场古镇，多数古镇一方面面临周围常住人口空心化，缺乏土生土长的原住民，外加老龄化及社区活化的难题，另一方面，交通不便难以吸引外来游客，这类原汁原味的乡村古镇当前的人气远不如三十年前。
小桥流水人家的古镇老街已不再是周边居民日常的生活方式，作为文旅休闲景点更注重且交通便捷的当下，上海这批古镇老街们不仅面临市区海派历史文化街区和街区MALL的分流，还面临江浙知名度更高的江南古镇竞争，要脱颖而出必须有独家功夫。
由于交通区位及建筑保护价值的不同，不应该用千篇一律的规则进行评价，部分项目追求商业价值和繁华度诚然可以理解，而有些项目则更适合保留宁静淳朴的原生态，佛性气质，不过度商业化，原汁原味的低调古镇老街也有自身价值，总之每座古镇老街更新开发都应量体裁衣。
以经济和文保双重角度来看，最可贵的老街项目是既保护了在地历史文脉，兼具客流、销售及租金收入的双赢项目，如蟠龙新天地。而较为可惜的是，既仿古非古，又没有客流和产值的那些项目，付出不少沉没成本。
有的古镇具较高历史文化价值，却不一定适合商业开发，倒是选择在文化展览、艺术驻留、非遗传承、科创孵化等产业发力，《上海市历史文化名镇保护条例》鼓励在保护前提下的合理利用，构建起"管理—保护—利用—保障"四位一体的保护体系。例如褪去昔日繁华的崇明沈家湾老街，转型成为拥有古街文化区的口袋公园，也是不失温度的方案。
新规落地，
哪些古镇能翻身？
2026年3月1日起，《上海市历史文化名镇保护条例》正式施行。这是上海首部专门针对历史文化名镇保护的地方性法规，其核心意义不仅在于“保”，更在于“用”与“活”。
对于此前商业开发不足、运营困难的古镇而言，这无疑是一个重要的政策窗口期。
首先，管理机制的升级为古镇发展提供了更强统筹能力。《条例》确立"市级统筹、区级主责、镇街落实"的三级责任链条，将保护重担交给统筹能力更强的区级政府，可调动更多资金、土地和规划资源。同时，上海将很快出台市级历史文化名镇申报评审办法，一批散落在郊区、默默无闻的老街镇，未来都有机会得到更规范的保护和发展支持。
其次，保护理念的拓展为古镇活化利用打开了新空间。《条例》提出"三区融合"新概念：古镇不仅是传承历史的"保护区"，也不仅是吸引游客的"景区"，更是真实的"社区"。这意味着古镇发展必须兼顾原住民的生活需求与原真性的保留。
这一政策背景下，一批原本"低调"的古镇正迎来新的发展机遇。
金泽古镇便是典型。
这里拥有宋元明清七座古桥，是上海古桥保存最集中的古镇，但因远离市区，长期处于"文化资源丰富、商业表现欠佳"的状态。
近年来，金泽依托优质水系资源，开始探索"古镇+体育"的新路径——这里已发展成为"长三角水上运动目的地"，岑卜村聚集了皮划艇度假营地、直立桨板、水上运动俱乐部等多家机构，并成功落地2025年长三角国际铁人三项赛、中国国际帆板大师赛等国家级赛事。同时，随着科创氛围的的扩展，一批数字游民开始成为新的老街居民，"古镇+科创"的雏形正在显现。
奉城老街同样值得关注。
作为奉贤东部地区的历史重镇，奉城拥有深厚的盐文化底蕴和完整的十字街格局，但长期以来业态薄弱、人气不足。
随着《条例》的实施和市级名镇申报机制的建立，这类“有文化厚度、缺商业热度”的古镇，有望获得更多政策与资金倾斜，迎来真正的破局机会。
与此同时，一批近年完成更新的项目已陆续亮相：
已开业松江仓城首创郎园bridge于2024年更新迎客。项目依托仓城历史文化风貌区，以"保用并举"为原则，在保留清末民初老粮仓建筑群的基础上，引入艺术展览、设计工作室、文化餐饮等复合业态，打造"可阅读、可体验、可消费"的文化创意街区。通过持续运营「仓韵流光」、「仓城生活灵感」、「光影制造局」「艺术仓库计划，四大活动IP，满足不同兴趣圈层的需求。
规划中的二期延续“历史文脉为魂、场景体验为核、创新消费为翼”的定位，聚焦“影视灵感+生活美学+文化传承”，计划打造“院藏”系列空间，包括影视业态、庭院民宿、艺术展览等多元业态，进一步强化文商旅融合。
已开业青溪老街
青溪老街始于宋代，明清时期开始繁盛。整条老街有6万平方米建筑空间，共保存有甲等一般历史建筑374间、8116平方米；乙等一般历史建筑226间、5504平方米。明、清、中华民国大陆时期乡土建筑11500平方米。
老街上有6座明清时期古桥，其中南虹桥建于康熙年间。继芳桥建于万历年间，后来在1978年开凿金汇港时从泥土中挖出，之后迁移到青溪老街的市河上来。2021年5月1日，修缮一新的青溪老街开街。
老街的业态分为六大类，分别是历史文化、轻奢餐饮、精品民宿、国潮文创、中医养生、传统婚俗，每类业态都有固定的配比，如餐饮是30%，文创是20%。
已开业奉贤奉发古华庭
上海·奉发古华庭项目地处奉贤核心地块，为“南桥九景”之一，也是奉贤“南桥源”城市更新首发商业项目。项目总用地面积4万平方米，总建筑面积9万平方米，配建地下停车位约700个。
立足公园式商业漫步街区定位，上海·奉发古华庭有南庭·自在生活地、北庭·城市向新力两大板块，将囊括烟火百味、山海佳宴、万物集荟、臻致生活、青春悦享等多元业态。
项目引入区域首发品牌，并着力于本地品质商户孵化升级；同时，基于在地风物及非遗文化打造主题消费场景，传承并延续城市记忆，构建“最奉贤”生活聚场。
已开业南翔古镇
南翔古镇正以“中国国潮第一镇”为目标，开启一场传统与现代深度融合的商业革新。其核心策略是以“国风”“国韵”“国潮”为IP，打破古镇单一景区模式，推动保护区、景区、社区“三区融合”，实现文旅与产业、商业的同频共振。
关键推动者包括国潮空间主理人周竹茜，她以Z世代的审美与运营，让百年老店“南翔小笼”蜕变为吸引全球年轻人的文创打卡地；以及环球ACG产业基地，它聚集了200多家动漫产业链企业，为古镇注入了游戏、元宇宙等前沿产业动能。
这场改造不仅是空间更新，更是一次以文化为内核、以产业为引擎的品牌重生与价值再造。
已开业浦东高桥老街同样于2024年完成一期更新，由外高桥集团森兰商运团队操盘。
项目精心培育了“九馆一房”10个文化展馆，深挖历史底蕴，打造了清溪党群服务站、高桥历史文化陈列馆以及高桥人家陈列馆主题展馆等；活化传承非遗，打造了高桥绒绣馆、太极拳馆；引进优秀文化，打造了徐建融艺术史学馆、江东书院、三峡石图艺术馆、钱慧安纪念馆及叶辛高桥书房。同时引入"高桥松饼"等非遗体验店和精品民宿，试图破解"有历史无业态"的困局。
已开业朱家角中南朱里雅集于2022年开业，项目紧邻放生桥，以"新江南生活美学"为定位，通过日咖夜酒、文心体验、艺术栖居三大方面进行内容体验升级。
引入初见知旅共同体、猫的天空之城等文化零售品牌，以及精多次元主题民宿彩虹客栈、区域首个朱里俱舍温泉度假酒店等业态。另外朱里雅集在休娱业态也突破创新，引入多家大型首创体验店。
遛娃必备的餐饮+水吧+油画体验的油画OK、超1000个藏品的全国首个专门陈列酒器的酒器博物馆、区域首个综合沉浸式娱乐VR体验空间灵动时刻……很大程度上丰富了消费者的游玩体验感，成为朱家角古镇北片的新入口。
已开业松江泗泾古镇则于2023年历经多年的保护性开发之后焕新开街，以"三宅又一生"为起点，通过修缮古建筑、引入文化工作室、举办"南村讲堂"等，逐步唤醒"泗泾四水"的历史记忆。
泗泾镇一度在将其变成供游人参观的成片古宅，还是重点建设某个纪念馆，亦或者只作简单修缮，多个方案都曾是讨论的焦点。最终决定将古镇保护开发惠及居民，形成“水、街、巷、塔、寺、廊、桥、院、坊”九大江南水乡景观的一揽子方案，打造安方晓月、中医仁寿、烟雨长廊等8个泗泾古镇独特IP。
2026年计划开业的五大项目——西门历史文化街区嘉定大华印象西大街、普陀创邑真如时尚生活街区、奉贤庄行老街冷江雨巷、金山卫镇前京老街、临港万祥镇幻云东方——备受瞩目。
今年年初开业西门历史文化街区嘉定大华印象西大街
西门历史文化街区，保留其独特的历史风貌与文化底蕴，同时赋予其新的生命活力。项目规划面积16.7万平方米，计划打造一个集文化休闲、创意产业、商业服务、旅游观光和宜居生活等多功能于一体的复合型活力文化街区。
西大街以教化文化作为特色，用当代人喜欢的语言和方式进行转化，打造一系列如非遗古建研学、庙会、市集、书会、茶会等文化IP产品。
通过这些更加立体多元的文化玩法，将文化融入日常，全方位满足消费者的闲逛、就餐、拍照、观景、夜游等多种需求，延长游逛时间及粘性消费，将留量转化成流量，让西大街成为文化热点。
“印象西大街”先行启动区于2025年12月31日下午开街。1期先行启动区占地约4万平方米，通过“修旧如故”与“活化利用”相结合，构建集文化体验、休闲生活与产业功能于一体的复合街区。
练川公园、棉业公会、商业街区以及改造后的护国寺都全新亮相。慕古美学、宋鼎元苏式面点、上海礼物@嘉有好店、节点书店、陶瓷修复空间等28个特色品牌已落位。
西门历史文化街区二期古建酒店将于今年启动，第三、四期预计2026、2027年跟进。全部建成预计要到2032年。
今年年初开业普陀创邑真如时尚生活街区
以愚园路等海派历史文化街区知名的创邑集团也加入了古镇老街的运营，更新中的真如老街整个街区划分为三个组团：以兰溪路为主的“时尚休闲组团”、贴近居民日常的“精致社区生活组团”，以及依托真如寺的“寺前文化商业组团”。
真如百货（愚园百货的姐妹篇）作为此项目的首发空间之一，通过对真如老街禅意文化的现代诠释，开启一个既有文化温度、又具当代活力的艺术生活空间。今年年初，随着京都一乘寺、老字号四如春、真如羊肉馆、零食很忙、美式眼镜、7-11等品牌的入驻，为周边社区带来丰富便利的在地生活体验。
真如老街更新：它不仅是物质的，更是情感与文化的；不仅追求商业活力，更强调人与社区的融合发展。商居共生、人文相融，正是“真如新生活”的真正内涵。
今年年初开业奉贤庄行老街冷江雨巷
庄行古镇始建于1368年，长约1300米的老街依南桥塘蜿蜒延伸，至今完整保留元末明初的街巷肌理与水乡格局。3月20日开街的冷江雨巷将以打造差异化特色古镇品牌为目标，让千年古镇与 Z 世代次元文化深度融合。
一方面，以即将启幕的全市首个古镇动漫游戏妆造嘉年华为重要抓手，打造古镇全域沉浸式次元体验场景，让游客在江南水乡肌理中感受二次元文化的独特魅力，以年轻人喜爱的方式激活古镇活力。
另一方面，深挖庄行本土历史文化内涵，将诗画、中医、戏曲等传统元素与“杜十娘”“九龙宝”“牡丹仙子” 等本土文化故事融入跨次元建设，重点打造 “丁香姑娘” 超级 IP，使其成为冷江雨巷极具辨识度的国潮标志性视觉形象。
同时，冷江雨巷将打造开放式的青年创新创业平台，通过创作扶持、活动支持等举措吸引高校专业人才与优质文创企业落地，做强本土 IP 矩阵、推动文创衍生品开发，让次元文化成为冷江雨巷文旅融合的重要载体，实现古镇活化利用与产业融合发展的双向赋能。
这些项目的实践表明，古镇老街的可持续发展，正从简单的商业复制转向文化叙事、空间营造与产业协同的综合创新。对于在建中的几个创新古镇老街项目，Mall星人也保持了高度的关注。
即将开业金山卫镇前京老街（三百里·田园综合体）
三百里田园综合体占地40万平方米，仿古商业街区——前京老街将于今年8月竣工。马术体验、荷塘咖啡、田间垂钓、萌宠乐园、太空舱营地等游玩项目将于今年5月起陆续对外开放，后续还将有古代npc沉浸扮演互动、研学基地体验智慧农业等田园特色内容体验。
即将开业临港万祥镇幻云东方（乐园型的老街文旅综合体）
项目位于万祥镇三灶港，总建面约12万平方米，是全国首个以二十四节气为主题的创意文旅国潮小镇，由临港投控集团开发，集商、文、旅、演于一体，通过“智慧+、科技+、文化+、艺术+”的全品类融入，倾力打造一个以“海派新国潮、未来新水乡”为主题的全域沉浸式文旅度假区。
幻云东方以中国传统文化“二十四节气”为核心IP，融合现代科技与元宇宙元素，构建了一个全场景的数字文旅体验空间。
项目依托三灶港水系，通过主题船秀、沉浸式演艺中心、国潮街区等业态，结合《山海经》萌兽IP与当地特色农业资源，全力打造具有鲜明东方美学特色的文旅新地标。
项目共分为六个地块，沿三灶港水系两侧分布，河道两侧设有免费的主题船秀——大小花船+首创的机械鲲鹏船、国潮街区、国潮主题酒店、沉浸式演艺中心等体验业态。
园区设计提取了北宋州桥夜市 的建筑风格元素，结合沿街商业类型，营造出繁华的市井图景与新国潮艺术氛围。
在功能分区上，园区根据四大神兽形象划分为特色鲜明的区域：春季青龙片区聚焦祈福与庆典，夏季朱雀片区打造国风游乐，秋季白虎片区定位为运动与活力，冬季玄武片区则主打安逸休闲与演艺体验。
幻云东方构建了“幻云宇宙”元宇宙世界，通过“幻云秘境”展厅让游客体验。游客可以使用“灵石”道具，打破次元壁，在虚拟世界中沉浸式体验景区布局、街景效果及活动表演规划。
科技赋能：运用元宇宙、VR、全息影像等技术，打造数字小镇，提供互动体验。还有12米高的青龙祈福树、朱雀旋转木马、赛博舞狮……
文化融合：结合二十四节气、非遗技艺（如万祥织带、泥城芦苇编织）和国潮元素，营造传统与现代交织的氛围。
青龙属木，这里有农田、有自然、有生活。在祈福树下许下心愿，在露营营地感受星空下的宁静。随田园农庄时光列车穿梭，体验一片奇幻。
朱雀属火，这里有浓浓的人间烟火气。这里有国风文创市集，这里还有--朱雀国风旋转木马，设计灵感来源于中国传统的走马灯和剪纸艺术。在这里将展开国潮与时尚的话题，让中国传统文化与现代生活方式碰撞，激发出新的火花……
白虎属金，这里是运动的聚集地，这里可以尽情畅饮，挥汗如雨。甚至可以“御剑飞行”。这里还设有萌宠乐园和开心农庄游乐项目。
玄武属水，这里安逸，惬意而又丰富。这里有幻云悦界主题酒店。以及创新的幻云戏剧MALL，将演艺、餐饮、购物、休闲、娱乐等业态融为一体，与知名演艺机构合力打造。
商业街区：以节气为主题，打造国潮水乡商业街，包含主题店招、季节性装饰、非遗艺术装置等。主题酒店：提供沉浸式住宿体验，如幻云悦界主题酒店。演艺中心：与知名演艺机构合作，打造沉浸式戏剧和演出。
节气主题活动：项目设计了“六大主题运营季”，全年围绕春节、花朝节、端午节、潮嬉节、中秋节、冰雪节等节气节点，推出换装巡游、主题美食、非遗体验等活动。
此外，园区还结合万祥镇当地特色农产品，打造了“二十四道味”特色餐饮系列，将节气文化融入味蕾体验，让游客在品尝美食的同时感受季节的变迁。
幻云书院位于首发区，是保存和学习“幻云东方”远古卷轴的场所。现实运营由知名品牌“内山书店”负责，提供丰富的国际视野读物。书院内还设有宋代点茶等传统文化体验活动，游客可以在此沉浸式感受东方传统美学，通过点茶技艺体悟慢生活的雅致。
沉浸式演艺中心
项目建有2000余平方米的沉浸式“黑匣子剧场”，作为“亚洲沉浸式演绎孵化中心”的核心空间。该中心与上海文广演艺集团合作，致力于孵化和呈现以二十四节气为主题的原创沉浸式戏剧作品。
此外，园区还规划了“戏剧MALL”概念，将演艺与餐饮、购物等业态深度融合，为游客提供多元化的文化消费体验。
三灶港水上游线
三灶港是园区的灵魂水系，项目在此打造了丰富的水上游览体验。河道上设有首创的机械鲲鹏花船，结合主题灯秀与国潮表演，为游客提供免费的水上花船巡游服务。游船路线串联起两岸的商业与景观，游客可以乘船欣赏两岸的新国潮建筑与特色灯光。
青龙祈福树
青龙祈福树是青龙片区的核心地标，树高约12米。传说中，这棵树是“春龙龙”力量的来源，每逢节气更替，这里都会举办盛大的祈福仪式。游客可以在树下祈福，感受传统文化的仪式感与庄重感。
朱雀国风旋转木马
朱雀片区设有高约20米的“朱雀国风旋转木马”，这是全球首个三层国风旋转木马。该装置结合了中国传统非遗元素与现代设计，外观精美华丽，不仅是游乐设施，更是拍照打卡的绝佳点位。周边还配有蛋形市集，进一步丰富了该区域的游览体验。
此外，还有在建的三大明星项目（召楼新天地、三林新天地、金茂横沔古镇），备受期待。
建设中召楼新天地
预计最快于2029年或2030年开业亮相的召楼新天地的商业建筑面积约7万平方米，比蟠龙新天地的商业面积大一半，水域更是蟠龙的三倍，能容纳更丰富的大社区和商业场景。
召楼拥有更为丰富的水系，几乎每一个地块都是临水而建，还有一个接近5万平方米的晓烟湖，将来可提供多种无动力水上运动。
周边还有大量的农田农庄以及修身养性的鹤坡观和上海道教学院可供农耕等互动体验。此外，召楼规划中有大型度假酒店，与附近村落不同层级的民宿等形成住宿配套联动，是可以让人驻留下来、慢慢感受体验的城市微度假目的地。
建设中三林新天地
将成为瑞安操盘的上海第三座也是旗下最大的古镇老街。三林老街始建于宋代，至今已有1000多年历史，至今保留着三林古戏台、文昌阁、三林名人廊等历史遗迹，三林民俗馆、三林刺绣馆、龙狮会馆舞龙、三林本帮菜等多项非遗文化。
根据公示的控规图则，依托三林老街，共有3幅商业用地，将提供总计约9.2万平方米的商业体量，未来将打造具有历史文化的滨水商业街区。
根据瑞安的规划，文创水街将与庞宅、任宅等多处保护建筑及世博水环完美融合，打造成民俗文化与创意产业共生的滨水空间。项目预计最早可能在2032年左右竣工。
建设中金茂横沔古镇
项目距迪士尼乐园约两公里，至今已有1100多年历史，坐拥约3200亩原生态田园水乡。是浦东保存较为完整的江南水乡古镇，保留原有街巷格局与水系脉络，致力于打造“活态遗产”。
将涵盖食集、宿集、船集等特色商业，并引入摩登农场、丛林秘境、亲子农场等现代生活度假区主题休闲体验业态，打造“桃源生活”“水乡漫游”等沉浸式体验场景。堪称上海最大的古镇老街新物种。
规划总占地约60万平方米，外围规划了郊野田园八景，集住宅、商业、文旅、休闲、酒店、历史风貌区等功能于一体。
其中滨水商业的规模高达20万平方米，规划将涵盖食集、宿集、船集等特色商业，并引入摩登农场、丛林秘境、亲子农场等现代生活度假区主题休闲体验业态，打造“桃源生活”“水乡漫游”等沉浸式体验场景。堪称上海最大的古镇老街新物种。
后记
从"流量导向"走向"价值导向"
如果把上海的古镇老街放在城市商业体系中来看，它们或许并不是最具规模的商业板块，也未必能够产生惊人的营业额。
但它们提供的，是另一种商业体验。
与高度标准化的购物中心不同，古镇老街往往凭借不同的空间气质、街巷结构和生活氛围形成吸引力。人们来到这里，并不仅仅为了消费，也为了散步、拍照、喝咖啡，或者只是简单地待上一段时间。
从这个角度看，古镇商业的成功标准并不只是客流高峰，而是能否让人愿意反复回来。
乌镇之所以长期保持吸引力，是因为它把“高质量时间消耗在高质量内容上”——戏剧节、当代艺术展、木心美术馆、互联网大会……这些内容让乌镇从一个观光景区进化为文化事件的发生地。游客来乌镇，不再只是"来过"，而是“体验过”“参与过”“记住过”。
每一个古镇老街都具备不同的时空条件：有的更适合旅游，有的更接近社区生活，有的则可能发展成文化街区。也正因为如此，多样性或许才是古镇老街这个非标类别最重要的特征。
随着保护条例的实施以及一批老街更新项目陆续出现，上海古镇老街的商业探索才刚刚开始。相比短期的流量竞争，如何在历史空间中形成独特的消费体验，也许才是更值得长期观察的事情。
让每一条老街找到属于自己的文化IP和产业定位，让每一种发展模式都能被包容和鼓励——当古镇真正告别"千镇一面"，它们就不再只是城市的历史遗迹，而是活着的文化基因库，是可以不断再生的生活方式实验室。
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