出品/联商专栏
撰文/言之
编辑/薇薇
华润万象生活与珠海万达商管，中国商业地产双子星座，本在两条平行轨道上各安天命。一个携国之重器，于一线城市雕梁画栋，万象城三字便是重奢高品质代名词；一个仗剑走天涯，以标准化复制横扫八方，万达广场即成规模之王。
然而天下大势，分久必合。当万象生活将目光从塔尖移向广袤县域，当万达从广度狂奔转向深度运营，两条平行线终于在下沉市场的十字路口轰然交汇，局部战场火花四溅。这不是一场精心策划的遭遇战，而是商业逻辑演进至特定阶段的必然的狭路相逢。
华润姓“国”，根红苗正，地产开发与商业运营双轮驱动，重资产压舱，轻资产试水。万达姓“民”，而今姓“资”——PAG太盟入主，王健林时代渐隐，资本主导时代揭幕。一个是装备精良的正规军，携高维势能俯冲而下；一个是轻装上阵的急先锋，占布局先机以逸待劳。2026年，529座万达广场与125座万象系商业体之间，万万之战不可避免。
一、基本盘：广度与深度的宿命对冲
万达的先发优势，至今仍是令所有对手望尘莫及的护城河。529座广场，分布全国228城，下沉市场覆盖率无出其右。这是用二十年光阴浇筑的商业网络，每一座县级万达广场都是插在消费版图上的一面旗帜。只是世事难料，太盟接管之后，万达进入调整深水区。过去的高举高打、大开大合，如今必须让位于精打细算、步步为营。规模之王的烦恼在于：身躯过于庞大，转身谈何容易。
反观华润万象生活，在营购物中心已经从57座增长至135座。另据华润万象生活2025年中期业绩报告显示，彼时125座购物中心中，53座当地零售额第一、104座当地零售额前三——这组数据的恐怖之处不在数量，而在胜率。万象不打无准备之仗，要么不出手，出手必是区域标杆。江苏战场尤为典型：万达13城55店，密不透风；华润却以“一城多汇”战术楔入，南京8子、苏州4店、淮安2座，2026年更将有金陵万象城、无锡万象城西区、淮安万象汇接踵开业。这不是零散布点，而是步步为营、成建制推进。
戏剧性正在于此：万达拥有下沉市场的“广度垄断”，华润则掌握品质商业的“深度定价权”。当华润决心用万象城和万象汇叩开下沉市场，当万达被迫用第四代产品捍卫阵地，广度与深度的对冲，便从战略推演变为战术碰撞。
二、产品迭代：谁的武器更锋利？
面对万象的步步紧逼，万达并非坐以待毙。第四代万达广场的横空出世，宣告了这个商业巨擘的自我革命。
北京五棵松万达广场，便是这场革命的试金石。22%的品牌调整撬动超60%的销售增长，57家体系内首店、12家北京首店、7家全国首店——这份成绩单足以让任何对手侧目。更值得玩味的是，五棵松万达不再满足于做“消费容器”，而是试图成为“情感连接器”。“小松松”IP的运营、城市公共空间艺术季的持续输出，无不昭示着万达从“卖东西的地方”向“生活中心”的艰难转身。
下沉市场的鲤城万达广场，则展现了万达在地文化表达上的脱胎换骨。以宋元海丝文化为魂，闽南红砖、古厝格栅、非遗手作融于一炉，福建首个潮流运动公园、首个超500米空中跑道，让这座县级万达广场成为泉州运动社交新地标。昔日被诟病“千店一面”的万达，正在用“一城一策”重塑基因。
然而华润亦非吴下阿蒙。苏州万象天地，14万方体量，MALL+街区形态，近350个品牌中首店、旗舰店占比超50%，兰蔻、雅诗兰黛、赫莲娜等近20家国际美妆以全新形象店组团入驻。这不是传统万象城重奢路线的简单复制，而是针对新一线城市年轻客群的精准卡位。
更令人生畏的是华润的“定制能力”——桐乡万象汇作为全国第二座县级万象汇，没有照搬一线模板，而是聚焦智慧服务与生活品质升级。当头部玩家开始躬身入局做县域定制，游戏规则已然重写。而开业于2025年9月的淮安万象城，强大首进品牌矩阵成为淮安消费者打卡地，丰富多样的餐饮组合被同行戏称为淮万大食堂。华润万象还同步开始启动淮安万象汇招商，无声昭示着其对淮安市场的志在必得。
三、短兵相接：泰州之战的攻守易势
若要为“万万之争”立一碑文，当刻于泰州。
海陵万达广场，2011年开业，42万方巨舰，稳坐泰州商业头把交椅十年。然而2021年6月，相距不足5公里的泰州万象城二期开业，战局一夜翻盘。
万象的策略并不复杂，却招招致命：一期试水，二期发力，以空间换时间，以诚意换品牌。300+品牌、10大业态、四大特色主题区，万象城用三年蛰伏，换来了2025年春节人气爆发，实现营业额超7000万元，同比增长12%，单日最高客流量超10万人，日最高营业额超850万元，创历史新高。
反观万达，同期日均客流4.3万人次、日均销售330万元。头部品牌从万达流向万象，头部客群从城中流向城南。泰州商业版图由此重塑：南万象、北金鹰、中万达——万达仍在，但“头牌”二字已成往事。
这便是“万万之争”最残酷也最真实的写照：旧王与新王之争，本质是招商为王的旧时代与运营为尊的新时代的正面交锋。泰州万达并非不努力，但高昂的租赁政策、捉襟见肘的改造资金、僵化的决策链条，使其在万象灵活的首店补贴、大额运营投入面前节节败退。不是万达太弱，而是华润这套打法，正好打在万达的七寸上。
四、集团变阵：各自渡劫，殊途同归
泰州的硝烟，不过是万万之战的序曲。真正的决胜，不在项目，而在集团。
珠海万达正在经历一场脱胎换骨的阵痛。太盟时代，去“王”留“万”，半年两度换帅，组织架构简化瘦身，合并运营、财务、人力三大体系，简化层级、合并城市公司。“回归经营本质”不是口号，是对过去规模崇拜的彻底清算。一体两翼的经营格局，投资、融资、退出的全周期闭环——万达试图用资本的逻辑重塑实业的筋骨。只是，改革从来伴生阵痛，一线项目能否真正获得授权，决策链条能否真正缩短，仍是悬而未决的问号。
华润万象的烦恼则在另一个维度。下沉市场并非坦途，县级消费者的品牌认知、消费习惯、价格敏感度，与一二线截然不同。桐乡万象汇虽有南湖天地珠玉在前，嘉善项目也已提上日程，但从“做一个成一个”到“做一个优一个”，规模化扩张与差异化运营的矛盾日益尖锐。还有南京桥北万象汇依然关闭，南京城北万象汇AB栋大体量的持续运营，有赖时间考验。更遑论，各地城投公司作为合作方的诉求各异，华润的标准化管理体系如何在县域灵活落地，考验的不仅是智慧，更是定力。
万达的问题是“大象如何跳舞”，华润的问题是“孔雀如何开屏”——一个要瘦身强韧，一个要绽放不僵。路径不同，却都在回答同一个时代命题：当增量红利耗尽，存量竞争靠什么胜出？
五、竞合共生：鲶鱼终成池塘主人
然而，若将万万之争简单定义为零和博弈，未免失之偏狭。
桐乡万象汇开业后，一街之隔的吾悦广场火速引入海底捞，东兴生活广场闭馆改造。面对“鲶鱼”的闯入，池塘里没有一条鱼选择躺平。万达在泉州鲤城做海丝文化，在长春做冰雪晶体，在株洲做公园型购物中心——竞争倒逼进化，压力转化为动力。五棵松万达的22%品牌调整撬动60%销售增长，何尝不是在华润、大悦城、龙湖环伺之下杀出的血路？
从这个意义上说，万象不是万达的“掘墓人”，而是万达的唤醒者。
未来的下沉市场，不会是一家独大的寡头盛宴，而是各安其位的生态共荣。万达广场守住家庭型生活中心基本盘，以第四代产品的场景创新巩固存量；万象城、万象汇则占领品质消费与首店经济的高地，以品牌势能收割增量。泰州格局便是明证：三足鼎立，各有所属，总蛋糕做大，没人能通吃，但人人有饭吃。
这是商业演化的辩证法：竞争的最高境界不是消灭对手，而是重新定义彼此的位置。当万达学会做精，当华润学会做大，两者便从“非此即彼”的替代关系，走向“亦敌亦师”的竞合共生。
写在最后
站在2026年回望，这场战争的必然性早已写就：中国商业地产用二十年走完了规模化扩张的上半场，从“有没有”到“好不好”的惊险一跃，是每一家头部企业必须跨越的天堑。
万达选择了转身，华润选择了下沉，一个向下扎根，一个向上生长，却在中间地带不期而遇。这是宿命，亦是馈赠。宿命在于，存量博弈避无可避；馈赠在于，竞争逼出的进化，让整个行业焕发新生。
泰州万象城二期开业那天，距此五公里的海陵万达广场依旧灯火通明。新旧王座更迭，商业江湖依然奔流不息。消费者用脚投票，市场从不说谎——这或许是万万之争带给我们最朴素也最深刻的商业哲学。
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然而天下大势，分久必合。当万象生活将目光从塔尖移向广袤县域，当万达从广度狂奔转向深度运营，两条平行线终于在下沉市场的十字路口轰然交汇，局部战场火花四溅。这不是一场精心策划的遭遇战，而是商业逻辑演进至特定阶段的必然的狭路相逢。
华润姓“国”，根红苗正，地产开发与商业运营双轮驱动，重资产压舱，轻资产试水。万达姓“民”，而今姓“资”——PAG太盟入主，王健林时代渐隐，资本主导时代揭幕。一个是装备精良的正规军，携高维势能俯冲而下；一个是轻装上阵的急先锋，占布局先机以逸待劳。2026年，529座万达广场与125座万象系商业体之间，万万之战不可避免。
一、基本盘：广度与深度的宿命对冲
万达的先发优势，至今仍是令所有对手望尘莫及的护城河。529座广场，分布全国228城，下沉市场覆盖率无出其右。这是用二十年光阴浇筑的商业网络，每一座县级万达广场都是插在消费版图上的一面旗帜。只是世事难料，太盟接管之后，万达进入调整深水区。过去的高举高打、大开大合，如今必须让位于精打细算、步步为营。规模之王的烦恼在于：身躯过于庞大，转身谈何容易。
反观华润万象生活，在营购物中心已经从57座增长至135座。另据华润万象生活2025年中期业绩报告显示，彼时125座购物中心中，53座当地零售额第一、104座当地零售额前三——这组数据的恐怖之处不在数量，而在胜率。万象不打无准备之仗，要么不出手，出手必是区域标杆。江苏战场尤为典型：万达13城55店，密不透风；华润却以“一城多汇”战术楔入，南京8子、苏州4店、淮安2座，2026年更将有金陵万象城、无锡万象城西区、淮安万象汇接踵开业。这不是零散布点，而是步步为营、成建制推进。
戏剧性正在于此：万达拥有下沉市场的“广度垄断”，华润则掌握品质商业的“深度定价权”。当华润决心用万象城和万象汇叩开下沉市场，当万达被迫用第四代产品捍卫阵地，广度与深度的对冲，便从战略推演变为战术碰撞。
二、产品迭代：谁的武器更锋利？
面对万象的步步紧逼，万达并非坐以待毙。第四代万达广场的横空出世，宣告了这个商业巨擘的自我革命。
北京五棵松万达广场，便是这场革命的试金石。22%的品牌调整撬动超60%的销售增长，57家体系内首店、12家北京首店、7家全国首店——这份成绩单足以让任何对手侧目。更值得玩味的是，五棵松万达不再满足于做“消费容器”，而是试图成为“情感连接器”。“小松松”IP的运营、城市公共空间艺术季的持续输出，无不昭示着万达从“卖东西的地方”向“生活中心”的艰难转身。
下沉市场的鲤城万达广场，则展现了万达在地文化表达上的脱胎换骨。以宋元海丝文化为魂，闽南红砖、古厝格栅、非遗手作融于一炉，福建首个潮流运动公园、首个超500米空中跑道，让这座县级万达广场成为泉州运动社交新地标。昔日被诟病“千店一面”的万达，正在用“一城一策”重塑基因。
然而华润亦非吴下阿蒙。苏州万象天地，14万方体量，MALL+街区形态，近350个品牌中首店、旗舰店占比超50%，兰蔻、雅诗兰黛、赫莲娜等近20家国际美妆以全新形象店组团入驻。这不是传统万象城重奢路线的简单复制，而是针对新一线城市年轻客群的精准卡位。
更令人生畏的是华润的“定制能力”——桐乡万象汇作为全国第二座县级万象汇，没有照搬一线模板，而是聚焦智慧服务与生活品质升级。当头部玩家开始躬身入局做县域定制，游戏规则已然重写。而开业于2025年9月的淮安万象城，强大首进品牌矩阵成为淮安消费者打卡地，丰富多样的餐饮组合被同行戏称为淮万大食堂。华润万象还同步开始启动淮安万象汇招商，无声昭示着其对淮安市场的志在必得。
三、短兵相接：泰州之战的攻守易势
若要为“万万之争”立一碑文，当刻于泰州。
海陵万达广场，2011年开业，42万方巨舰，稳坐泰州商业头把交椅十年。然而2021年6月，相距不足5公里的泰州万象城二期开业，战局一夜翻盘。
万象的策略并不复杂，却招招致命：一期试水，二期发力，以空间换时间，以诚意换品牌。300+品牌、10大业态、四大特色主题区，万象城用三年蛰伏，换来了2025年春节人气爆发，实现营业额超7000万元，同比增长12%，单日最高客流量超10万人，日最高营业额超850万元，创历史新高。
反观万达，同期日均客流4.3万人次、日均销售330万元。头部品牌从万达流向万象，头部客群从城中流向城南。泰州商业版图由此重塑：南万象、北金鹰、中万达——万达仍在，但“头牌”二字已成往事。
这便是“万万之争”最残酷也最真实的写照：旧王与新王之争，本质是招商为王的旧时代与运营为尊的新时代的正面交锋。泰州万达并非不努力，但高昂的租赁政策、捉襟见肘的改造资金、僵化的决策链条，使其在万象灵活的首店补贴、大额运营投入面前节节败退。不是万达太弱，而是华润这套打法，正好打在万达的七寸上。
四、集团变阵：各自渡劫，殊途同归
泰州的硝烟，不过是万万之战的序曲。真正的决胜，不在项目，而在集团。
珠海万达正在经历一场脱胎换骨的阵痛。太盟时代，去“王”留“万”，半年两度换帅，组织架构简化瘦身，合并运营、财务、人力三大体系，简化层级、合并城市公司。“回归经营本质”不是口号，是对过去规模崇拜的彻底清算。一体两翼的经营格局，投资、融资、退出的全周期闭环——万达试图用资本的逻辑重塑实业的筋骨。只是，改革从来伴生阵痛，一线项目能否真正获得授权，决策链条能否真正缩短，仍是悬而未决的问号。
华润万象的烦恼则在另一个维度。下沉市场并非坦途，县级消费者的品牌认知、消费习惯、价格敏感度，与一二线截然不同。桐乡万象汇虽有南湖天地珠玉在前，嘉善项目也已提上日程，但从“做一个成一个”到“做一个优一个”，规模化扩张与差异化运营的矛盾日益尖锐。还有南京桥北万象汇依然关闭，南京城北万象汇AB栋大体量的持续运营，有赖时间考验。更遑论，各地城投公司作为合作方的诉求各异，华润的标准化管理体系如何在县域灵活落地，考验的不仅是智慧，更是定力。
万达的问题是“大象如何跳舞”，华润的问题是“孔雀如何开屏”——一个要瘦身强韧，一个要绽放不僵。路径不同，却都在回答同一个时代命题：当增量红利耗尽，存量竞争靠什么胜出？
五、竞合共生：鲶鱼终成池塘主人
然而，若将万万之争简单定义为零和博弈，未免失之偏狭。
桐乡万象汇开业后，一街之隔的吾悦广场火速引入海底捞，东兴生活广场闭馆改造。面对“鲶鱼”的闯入，池塘里没有一条鱼选择躺平。万达在泉州鲤城做海丝文化，在长春做冰雪晶体，在株洲做公园型购物中心——竞争倒逼进化，压力转化为动力。五棵松万达的22%品牌调整撬动60%销售增长，何尝不是在华润、大悦城、龙湖环伺之下杀出的血路？
从这个意义上说，万象不是万达的“掘墓人”，而是万达的唤醒者。
未来的下沉市场，不会是一家独大的寡头盛宴，而是各安其位的生态共荣。万达广场守住家庭型生活中心基本盘，以第四代产品的场景创新巩固存量；万象城、万象汇则占领品质消费与首店经济的高地，以品牌势能收割增量。泰州格局便是明证：三足鼎立，各有所属，总蛋糕做大，没人能通吃，但人人有饭吃。
这是商业演化的辩证法：竞争的最高境界不是消灭对手，而是重新定义彼此的位置。当万达学会做精，当华润学会做大，两者便从“非此即彼”的替代关系，走向“亦敌亦师”的竞合共生。
写在最后
站在2026年回望，这场战争的必然性早已写就：中国商业地产用二十年走完了规模化扩张的上半场，从“有没有”到“好不好”的惊险一跃，是每一家头部企业必须跨越的天堑。
万达选择了转身，华润选择了下沉，一个向下扎根，一个向上生长，却在中间地带不期而遇。这是宿命，亦是馈赠。宿命在于，存量博弈避无可避；馈赠在于，竞争逼出的进化，让整个行业焕发新生。
泰州万象城二期开业那天，距此五公里的海陵万达广场依旧灯火通明。新旧王座更迭，商业江湖依然奔流不息。消费者用脚投票，市场从不说谎——这或许是万万之争带给我们最朴素也最深刻的商业哲学。
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珠海万达商管“拿下”杭州第6家万达广场
杭州第六座万达广场落地临平，预计2026年底开业
逛了这么多年万达广场，今年感觉有点“变”了
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